裁判字號：臺灣臺北地方法院99年訴字第2000號民事判決
裁判日期：民國100年01月20日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決99年度訴字第2000號原告 楊志成 訴訟代理人 李莉卿 律師被告 柯又淳 訴訟代理人 李耀鳴
李明諭 律師 陳逸華 律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國99年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落於臺北市○○○路○○○號（U2廣場）第一樓第S-
7室、第一樓第S-8室、第一樓第S-11室、第一樓第S-12室房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾伍萬伍仟元，及自民國九十九年四月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國九十九年六月一日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳拾貳萬元，及按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰貳拾萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣參佰陸拾壹萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程式得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第519號裁定參照）。本件原告起訴聲明第二項本為：「被告應給付原告新台幣（下同）1,965,000，暨自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」（見本院卷第1頁）；嗣於民國99年6月14日變更訴之聲明第二項為：「被告應給付原告2,625,00
0元，暨自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」（見本院卷第51頁）；復於99年10月7日變更訴之聲明第二項為：「被告應給付原告3,505,00
0元，暨自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」（見本院卷第67頁）；再於99年11月15日變更訴之聲明第二項為：「被告應給付原告2,955,00
0元，暨自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」（見本院卷第128頁）；又於99年11月22日變更訴之聲明第二項、第三項為「被告應給付原告1,855,000元，暨自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」、「被告應自99年6月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告220,000元，暨按年息百分5之計算之利息。」（見本院卷第160頁）。經核其訴之變更，乃分屬擴張、減縮及追加部分，其請求之基礎原因事實尚屬同一，變更之訴與原訴之主要爭點有其共同性，原請求之證據資料於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首開說明，原告所為訴之變更應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
（一）被告承租原告所有坐落於台北市○○○路○○○號（U2廣場）第一樓第S-7室、第一樓第S-8室、第一樓第S-11室、第一樓第S-12室之房屋（下稱系爭房屋）使用，約定租賃期間自97年6月1日起至99年5月31日止，房屋租金每月計220,000元，履約保證金計730,000元。詎被告自98年
3月起即未正常按月繳納租金，亦即被告並未按月給付原告租金220,000元，而係不定時以10,000元或5,000元之方式給付原告。屢經原告催繳未獲置理，原告遂於99年1月27日以存證信函向被告催繳並告知逾期將終止租約一情，惟該存證信函卻遭逾期退回，然被告仍在系爭房屋出入並使用，被告顯係故意不依約支付租金。雖兩造簽立之房屋租賃契約中有約明被告不按月給付租金，逾期30日時即以違約論，原告得不經催告隨時通知終止契約，被告應即遷出，不得異議，但原告仍以本件起訴狀繕本之送達，催告被告應於10日內給付租金，逾期即以起訴狀繕本之送達為終止租賃契約之意思表示。被告自98年3月起即未按時依約繳納租金，雖至租期屆滿（即99年5月31日）為止，被告有不定時以10,000元或5,000元之方式給付租金予原告，計給付320,000元，暨租期屆滿後又給付原告230,00
0元，因此，自98年3月起迄99年5月31日租期屆滿為止，扣除98年3月已付165,000元，再扣除履約保證金730,
000元，再扣除前開320,000元及230,000元後，被告尚應給付原告之租金總額為1,855,000元（計算式：220,000元X15月-165,000元-320,000元-230,000元-730,000元=1,855,000元），為此，原告爰提起本訴。
（二）並聲明：⑴被告應將坐落於台北市○○○路○○○號（U2廣場）第一樓第S-7室、第一樓第S-8室、第一樓第S-11室、第一樓第S-12室房屋騰空遷讓返還原告。⑵被告應給付原告1,855,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起（即99年4月12日起）至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑶被告應自99年6月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告220,000元，及按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：
（一）原告並未合法終止與被告之租賃契約，因被告於雙方租賃關係存續中，均有陸續依約以匯款、轉帳或現金方式繳納租金共計320,000元予原告，是原告主張被告自98年3月起未按時繳納租金並不實在，原告據此終止雙方租賃契約並無理由。又被告於租賃期限屆滿後仍以匯款方式向原告繳付租金計230,000元，繼續使用收益系爭房屋，原告並未即時為反對之意思表示，是雙方尚存有以不定期限之繼續租賃關係。
（二）另被告自88年間即向原告租賃系爭房屋營業迄今，租賃期間系爭房屋遇有漏水情形，經被告通知原告需進行修繕，惟原告均置之不理，被告為免影響店內生意，數度自行僱工修復，花費金額相當龐大，最近一筆修繕費用為97年6月間重新裝潢店內因漏水被毀損之牆面、隔間、天花板等處，共花費計346,800元，被告就此部分之修繕費用依民法第423條及第430條規定向原告主張抵銷。故被告在原告交付合於所約定使用、收益之租賃物之前，有拒絕給付租金之權利。又被告已在租屋處投注相當時間、成本、人力、費用經營「TATTOO藝術工作室」店面，經營成效卓著，而為擴充該店營業規模，被告分別與訴外人 楊家和 簽立讓渡書以250,000元受讓U2廣場第一樓第S-7室之店面使用權利、與訴外人 班尼頓 攝影寫真簽立讓渡書以600,000元受讓U2廣場第一樓S-12室之店面使用權利、與訴外人謝秋月簽立讓渡書以1,000,000元受讓U2廣場第一樓第S-11室之店面使用權利、與訴外人「小羊」協議以600,000元受讓U2廣場第一樓第S-8室之店面使用權利，總計投資金額為2,450,000元。再者，於租賃期間約莫97年底，被告陸續發現系爭房屋出現房屋門、柱歪曲變形、地板龜裂、地板磁磚嚴重剝落，系爭房屋漏水現象更形嚴重，經查起因為旁鄰之工程施工不慎所導致，被告屢次向原告反應，通知原告處理修繕，原告均相應不理，被告只得自行僱工修復鐵門（計花費374,000元）、部分裝潢（計花費171,
800元）、重新添購遭漏水毀損之營業耗材高解析PVC（計花費48,040元），就此部分之修繕費用共計為593,840元。依民法第260條、第263條及第227條之規定，本件原告若欲主張終止雙方租賃關係，則原告就租賃物之瑕疵應修繕而未為修繕之可歸責事由，需賠償被告因終止租約所受上揭修繕費用、裝潢費用、營業投資等之損害共計3,390,640元（即346,800元＋2,450,000元＋593,840元＝3,390,640元），被告主張於原告請求之範圍內為抵銷等語置辯。
（三）並答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）系爭房屋由原告出租予被告，約定租賃期間自97年6月1日起至99年5月31日止，房屋租金每月計220,000元，履約保證金計730,000元。
（二）被告自98年3月起至99年5月31日租期屆滿為止，有陸續以匯款、轉帳或現金方式繳納租金共計320,000元予原告，被告於租賃期限屆滿後又以匯款方式繳付租金計230,00
0元予原告，並繼續使用收益系爭房屋。
四、得心證之理由：本件原告主張其自97年6月1日起至99年5月31日止，出租系爭房屋予被告並簽立房屋租賃契約書之事實，業據其提出房屋租賃契約書4份在卷可稽（附於本院卷第4頁至第19頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實，原告另主張被告自98年3月起即未正常按月繳納租金，屢經原告催繳未獲置理，原告乃以本件起訴狀繕本之送達，催告被告應於10日內給付租金，逾期即以起訴狀繕本之送達為終止租賃契約之意思表示，扣除被告於租賃期滿前後已給付之租金、履約保證金後，被告尚應給付原告之租金總額為1,855,000元等節，則為被告所否認，並以上開情詞置辯，是本院首應審酌者厥為
（一）原告是否已合法終止雙方之租賃契約？或兩造視為以不定期限繼續租賃契約之關係？（二）被告主張抵銷抗辯，是否有理由？茲分項析述如下：
（一）原告已合法終止雙方租賃契約：
1、被告雖辯以其自98年3月起迄99年5月31租期屆滿為止，已繳納租金320,000元予原告，故被告有權繼續使用系爭租賃房屋云云；惟：
⑴按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催
告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。」，民法第440條第1項、第2項定有明文。次按兩造簽立之房屋租賃契約書第三條約定：「三、租金：乙方（即被告）應按月交付甲方（即原告）租金....逾期30日時，以乙方違約論，甲方得不經催告隨時通知終止本契約，乙方應即遷出，不得異議....」等語（見本院卷第5頁、第9頁、第13頁、第17頁），本件原告主張其以本件起訴狀繕本之送達催告被告於10日內給付租金，逾期即以起訴狀繕本之送達為終止租賃契約之意思表示，起訴狀並於99年4月1日寄存於被告戶籍地址，此有起訴狀及送達回證各1件在卷可憑（見本院卷第2頁、第31頁）。
⑵查兩造租賃契約訂定每月租金為220,000元，被告自承於
98年5月起迄99年4月11日收受起訴狀繕本送達時止，計繳納230,000元之租金乙情（見本院卷第135頁至第136頁被告之答辯《一》狀），而被告於上開期間本應繳交之租金總額為2,420,000元，扣除履約保證金730,000元為1,460,000元，既已達系爭租約二個月之租額440,000元，揆諸上開說明，原告自得於被告收受上開催告通知後10日內未給付積欠之租金，即取得合法終止系爭租約之權利。
足見原告已合法終止系爭租賃契約，要無爭議。
⑶況原告已於租賃期限屆滿前之99年3月12日提起本件訴訟
，是以原告有為反對被告繼續為租賃物之使用收益之意思表示甚明，故被告辯以其於租期屆滿後仍繼續繳租金，原告並未即為反對之意思表示，本件有視為不定期限繼續租賃關係云云，要無可採。
2、再者，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第
455條前段規定甚詳。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物，最高法院著有75年台上字第801號判例意旨可參。系爭租賃契約既已於99年4月21日終止，被告仍占有使用系爭房屋，自屬無權占有，原告依民法第455條前段、第767條前段，請求被告騰空遷讓系爭房屋返還原告，自屬有據，應予准許。
3、被告自98年3月起即未依約正常按月給付租金，及系爭租賃契約於99年4月21日終止等情，均已詳如前所述。雖至租期屆滿（即99年5月31日）為止，被告有不定時以10,000元或5,000元之方式給付租金予原告，計給付320,000元，暨租期屆滿後又給付原告230,000元，因此，自98年
3月起迄99年5月31日租期屆滿為止，扣除98年3月已付165,000元，再扣除履約保證金730,000元，再扣除前開320,000元及230,000元後，被告尚應給付原告之租金總額為1,855,000元（計算式：220,000元X15月-165,000元-320,000元-230,000元-730,000元=1,855,000元），原告自得請求被告給付1,855,000元之租金，是原告此部分之請求，為有理由，應予准許。又被告無權占有系爭房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1635號判例參照）。原告將系爭房屋出租予被告時，每月所收取之租金為220,000元，此金額自可作為計算不當得利損害賠償金之標準，則原告請求被告給付自99年6月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付其無權占用系爭房屋所獲得相當租金之利益220,000元，亦有理由，應予准許。
（三）被告主張抵銷抗辯，並無理由：
1、按民法第430條固有規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人承擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」；惟查，被告並未舉證證明有定相當期限催告原告修繕，是被告主張依民法第430條規定就修繕費用於租金中抵銷，即無理由。再者，被告所提之證物皆為估價單甚或是被告尚未回簽確認之估價單，並非發票收據，且原告亦否認其形式上及實質上之真正，故被告此部分主張，洵無足取。
2、矧查，系爭房屋縱有修繕之必要，被告尚應證明該等修繕應屬出租人即原告應承擔者，且應證明確係定相當期限催告原告修繕而不遂，使足當之。再就被告所提該等估價單內容觀之，有許多屬於裝潢費用，總數更高達940,640元，此有被告所提之修復鐵門費用、安裝空調設備費用及營業耗材高解析PVC費用證明等件可參（見本院卷第114頁至第124頁），被告未通知原告即逕行修繕裝潢，應無由原告負擔之理。另被告與訴外人之讓渡協議，時間自89年迄95年，顯與本件原告請求被告給付98年迄今之租金暨遷讓房屋無涉，且總數高達245萬元之費用，何以是被告之營業損失，與原告請求被告給付之租金有何干係，被告皆未有說明，是以該等讓渡金支出顯與本件無關，故不得抵銷自明。故被告上開主張抵銷抗辯，均無理由，不應准許。
五、綜上所述，原告基於租賃契約、無權占有及不當得利之法律關係，請求：⑴被告應將坐落於台北市○○○路○○○號（U2廣場）第一樓第S-7室、第一樓第S-8室、第一樓第S-11室、第一樓第S-12室房屋騰空遷讓返還原告。⑵被告應給付原告1,855,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起（即99年4月12日起）至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑶被告應自99年6月1日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告220,000元，及按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造分別陳明願供擔保為假執行及免予假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國100年1月20日
民事第四庭法官陳靜茹以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年1月20日
書記官鄭雅雲