臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭小額民事判決
102年度花小字第244號
原 告 蔡陳英妹
訴訟代理人 蔡耀全
被 告 蘇玉珍
上列當事人間給付違約金事件，本院於民國103年1月16日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬元，並自民國102年7月13日起至清償
日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用壹仟元由原告負擔十分之八，餘由被告負擔。
事實及理由
一、本件原告以其對被告有下列金錢債權，聲請本院核發支付命
令，經被告聲明異議，視為起訴。據其主張略以：兩造於民
國102年5月27日就原告所有坐落於新竹市○○○路○○號6樓
之5房屋及其基地持分（下稱系爭房地）簽訂買賣契約書（
下稱系爭契約），並於同日依系爭契約第3條之配合程序約
定公證租賃契約以供貸款給付期限起始條件之用，依系爭契
約第二條買賣總價及付款方式，業已明文付款最遲為雙方辦
理租賃契約公證日起45日內給付，亦即被告應依約於同年7
月12日前將所貸款項由貸款銀行直接撥付予原告約定之帳戶
中，然此筆貸款並未於約定期限內獲被告給付，經原告催告
，方於同年7月25日撥付，依系爭契約第9條第3款前段之規
定，甲方（即被告）若有延遲給付之情形，應賠償乙方（即
原告）每日按買賣總價千分之零點五違約金。系爭房地買賣
總價為新臺幣（下同）900萬元，按買賣總價千分之零點五
計算，每日為4,500元，被告延遲給付天數共12日，合計應
賠償遲延給付違約金54,000元及至清償之日按週年利率百分
之五計算之利息。若該房屋有瑕疵，應該是由仲介及中華工
程處理，且早已將鑰匙給仲介，並沒有阻撓被告驗收，又房
屋瑕疵跟買賣契約無關。對於被告所稱看屋時發現的瑕疵（
見院卷第66頁至第72頁）不爭執，但主張這些瑕疵並不構成
拒絕交屋及給付最後620萬元的理由，為此爰依系爭契約，
提起本訴，並聲明：被告應給付原告54,000元，並自102年7
月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：
㈠被告想把獨居媽媽接去新竹，故透過有巢氏房屋清大金城加盟
店（下稱仲介公司）買貿二貿八房子，仲介公司告知101年過
年後國防部將交屋，所以於1O1年1月18日與原告以總價900萬
元含仲介費就系爭房地簽訂系爭契約，同時支付第一期款90萬
元支票，其中36萬元仲介公司拿走，1月後支付第二期款60萬
元給原告，102年2月匯120萬元進國防部戶頭，故給付原告和
仲介公司共270萬元。國防部拖到102年5月15日才交屋給被告
，該屋仍有很多缺失無法入住，但仲介公司卻和被告約定5月
27日用舊的契約和原告簽訂公證租賃契約，該契約第5條說房
子要給被告使用或轉租別人使用，且從仲介公司寄給原告的存
證信函、被告之攝影與中華工程住戶驗收工程紀錄都可知道，
直到7月24日晚上該屋才修繕完成，無法入住使用。同日在簽
完系爭契約後，因原告拿到地契，代書要兩造重簽契約，被告
因第一次買房沒經驗，就簽了新的買賣契約和信託契約，但在
6月6日辦貸款時，發現去年就付錢給賣方的時間，被改成102
年5月27日才付原告270萬元，代書說這是為了逃避奢侈稅，才
被改成與事實不符，因該屋是全新軍宅，有五年不能過戶問題
，不想犯法和怕原告一屋二賣，故要求更改付款方式，還要仲
介公司補經紀人章在買賣契約。
㈡新的契約內沒有打叉內容，變成私人契約，地政官說仲介公司
之行為違法，經諮詢代書亦說五年以後房子不能過戶，仲介公
司不會負責，而打叉內容是7月25日被告付尾款當天代書才加
上去的，原告之兒子即原告訴訟代理人不但不見面更改契約與
維修房屋，還要代書傳話稱若被告不在7月12日前給付尾款620
萬元，要扣270萬元前三期款項，之後又要代書傳簡訊給被告
。被告在7月3號寄存證信函請原告在7月10日前處理房子缺失
問題，不然就要更改買賣契約，但原告訴訟代理人除了打去銀
行阻止貸款，就連貸款下來要保火災險，原告都拒簽，此舉己
違反系爭契約第4條第3款規定。而7月15日點交時，該屋缺失
根本未完工，被告再寄存證信函請原告在7月23日交出可點交
的房屋，但其仍拖至7月24日才修繕完成，仲介公司約定7月25
日點交，原告都不出面，被告一早在代書處改好買賣契約、補
蓋仲介章後撥款620萬元至原告戶頭，但仲介直到7月26日下午
才拿到鑰匙及門禁卡。有關該屋維修問題，若原告請工人來做
，只要3日即可完成，卻完全不理會，還推給仲介公司與工程
部，故意拖延2個月還想讓被告貸款不成而違約，企圖吃掉被
告給的前三期款項。被告本著良善，不向原告收租金賠償、貸
款利息和違約金，卻收到原告寄來的存證信函，而一般存證信
函都是用限時掛號，也會給予一星期的催告期，但原告不曾告
知仲介或被告，只想拿到錢，甚至想故意讓被告違約，造成被
告與媽媽精神傷害，也讓被告多次往返新竹、花蓮，無法陪伴
癌末媽媽等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠兩造於民國102年5月27日就系爭房地簽訂系爭契約，並於同日
依系爭契約第3條之配合程序約定公證租賃契約以供貸款給付
期限起始條件之用，依系爭契約第2條買賣總價及付款方式，
業已明文付款最遲為雙方辦理租賃契約公證日起45日內給付，
亦即被告應依約於同年7月12日前將所貸款項620萬元由貸款銀
行直接撥付予原告約定之帳戶中，惟被告至同年7月25日始行
給付等情，有買賣契約書、土地登記謄本、公證書、原告合作
金庫存摺影本在卷可稽，復為兩造所不爭，此部分之事實，自
堪認定。
㈡按物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負擔保責任之瑕疵
，其瑕疵係於契約成立後始發生者，出賣人除負物之瑕疵擔保
責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如請
求補正瑕疵，在出賣人補正前，非不得行使同時履行抗辯權。
此於種類之債，在特定時即存有瑕疵者，買受人當然亦得請求
補正或賠償損害，並有民法第264條關於同時履行抗辯權規定
之適用。苟出賣人應負擔保責任之瑕疵於契約成立後（交付前
）始發生者，買受人如請求補正瑕疵，在出賣人補正前，買受
人既非不得行使同時履行抗辯，則該瑕疵倘係於契約成立時，
即已存在，尤無買受人不得行使同時履行抗辯權之理；又雙務
契約之當事人因他方當事人為部分之給付時，固得依民法第26
4條第2項規定行使同時履行抗辯權，惟部分或瑕疵之給付（不
完全之給付），在性質上均屬非依債務本旨而給付，是該條第
2項所稱之「部分之給付」，尚應包括「瑕疵之給付」在內，
若瑕疵僅屬輕微，縱不得拒絕自己全部之給付，亦仍得拒絕自
己部分之給付（最高法院98年度台上字第1691號裁判、94年度
台上字第1861號裁判參照）。
㈢查被告抗辯於102年5月15日準備交屋予被告時，因有多處瑕疵
一情，有被告所提「新竹貿二貿八村新建統包工程住戶驗收缺
失」多紙在卷可憑，而被告亦不爭執在交屋當時確實有瑕疵存
在。且依本件買賣之仲介公司有巢氏清大金城加盟店（金虹達
不動產有限公司），於102年7月30日寄予兩造之存證信函內載
明：「．．．買受人蘇玉珍提出標的物住戶驗收缺失明細後，
本公司經查證了解後立即協同買受人向華夏金城報修單位：中
華工程填寫報修單（時間102年4/10、4/26、5/31），經由本
公司多次向中華工程跟催進度及口頭向出賣人告知提出修繕障
礙（如附件）。本公司已於102年7月24日晚上10點15分自行修
繕完成，費用由本公司吸收，翌日買受人前往驗屋無誤，立即
將第二期款620萬匯款交付給出賣人．．．」等語，有存證信
函一紙在卷足憑，自堪採信。然觀之被告所提之上開「新竹貿
二貿八村新建統包工程住戶驗收缺失」上載之瑕疵諸如：主臥
RC牆插座小破口、玄關門難開關、門止生鏽、門框水泥須清理
、牆有龜裂須修補、地磚一塊有問題等，核均非影響居住安全
重大瑕疵，被告自僅能拒絕部分之給付，而不得拒絕全部給付
，是被告拒付達620萬元之款項，致遲延給付前開款項，於法
即難謂全然有據。從而，原告本買賣契約請求被告給付之違約
金，尚難認無理由。
㈣然按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第
252條定有明文。次按其約定之違約金過高者，得由法院依職
權予以酌減。契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客
觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如
能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而
債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其
數額。是當事人所受之一切消極損害（即可享受之預期利益）
及積極損害，均應加以審酌（最高法院84年度台上字第978號
民事裁判參照）。查系爭買賣契約第9條第3項前段固約定甲方
（即買方）若有遲延給付之情形，應賠償乙方每日按買賣總價
千分之零點五違約金。而原告即據此請求被告違約金54,000元
，然經本院審酌本件被告固不得拒付全部之尾款，惟本件系爭
房屋確有瑕疵，被告亦同受有損害，本件買賣標的為房屋，價
值不斐，買受人在有瑕疵之情況拒絕付款等一切情狀，認原告
所主張之違約金屬過高，本院爰依職權酌減至10,000元，認較
為適當。是原告主張被告應給付原告10,000元，並自民國102
年7月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息部分
，經核於法尚有理由，應予准許，逾此部分，即無理由，應予
駁回。本件係小額程序為原告部分勝訴之判決，依民事訴訟法
第436條之20規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國103年2月14日
花蓮簡易庭法官林恒祺
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決提起上訴，應於判決送達後20日內，以判決違背法
令為理由，向本院提出上訴狀。（上訴理由依法應表明:一原判
決所違背之法令及其具體內容。二依訴訟資料可認為原判決有違
背之法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者
，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)，如未於上
訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中華民國103年2月14日
法院書記官戴國安