裁判字號：臺灣臺中地方法院89年簡上字第530號民事判決
裁判日期：民國90年08月24日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺中地方法院民事判決八十九年度簡上字第五三○號
上訴人甲○○訴訟代理人丁○○被上訴人丙○○右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十九年十月二十六日本院沙鹿簡易庭八十八年度沙簡字第六六九號第一審簡易判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）上訴人於八十六年三月一日向被上訴人承租台中縣○里鄉○○路七二之一五號房屋一棟，面積五十坪，約過四個月後，因不敷工廠使用，兩造乃合意由上訴人拆除舊屋新建房屋，於無償使用土地六年後，再將新建房屋讓與被上訴人，八十七年三月間新屋建築完成，面積二百五十坪，耗資四百三十萬元，上訴人依房屋租賃契約給付房屋租金至八十七年二月份為止，自八十七年三月一日起，依兩造合意，於無償使用土地六年後，再將新建房屋讓與被上訴人，上訴人無庸給付房屋租金。
（二）被上訴人起訴主張新建房屋雖為上訴人所興建，惟上訴人已經讓與被上訴人，被上訴人自得請求遷讓房屋，上訴人否認讓與之事實，則依據舉證責任分配之原則，房屋有無讓與之事實應由被上訴人負舉證之責。
（三）新建建物於八十七年三月間完成，兩造租賃契約訂立於八十六年三月一日，故原審認定上訴人於建物完成後復與被上訴人訂立租約，顯與事實不符，而建物既於八十七年三月完成，則八十六年度房屋稅單應係針對舊屋課稅，至八十七年度及八十八年度房屋稅單亦係針對舊屋課稅，否則何以八十六年度房屋課稅現值十萬七千七百元，八十七年度房屋課稅現值遞減為十萬五千八百元，八十八年度又遞減為十萬三千九百元。
（四）綜上所述，上訴人從未將新屋讓與被上訴人，被上訴人起訴請求上訴人遷讓房屋，應為無理由，而新屋既為上訴人所建造，其請求給付房屋租金，亦難認為有理由。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提照片七份、勘驗筆錄影本一份為證，並聲請訊問證人乙○○。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）系爭廠房係上訴人將被上訴人原有之房屋拆除後重建，但系爭廠房於拆除重建之時，上訴人即同意俟重建完成後，將新建廠房讓與被上訴人，作為舊屋拆除之補償，由被上訴人再將系爭廠房出租與上訴人，租金仍為每月二萬元，是上訴人已將系爭廠房之事實上處分權讓與被上訴人，上訴人既未依約繳納租金達十七個月，經以存證信函催告後，仍置之不理，被上訴人本於所有權人之地位，請求無權占有之上訴人遷讓返還系爭廠房，及基於租賃關係，請求上訴人給付遲延給付之租金及相當於租金之損害金，自屬有據。
（二）上訴人於原審陳稱：「現址廠房是於八十四年建的，八十五年遷入」、「房子是我們蓋的，是在八十五年建造的」，顯係對被上訴人主張重建時間之事實予以自認，今上訴人翻異前詞，復主張新建建物係於八十七年三月間完成，並以兩造於八十六年三月一日所訂立房屋租約是針對重建前之舊廠房，新建廠房並不受上開租約之規範，與原審之陳述差異甚大，顯係為迴避房屋租約之日期而為主張，其陳述顯然不實。
（三）對於積欠三十四萬元租金部分，並不爭執，顯見兩造間確有約定二萬元租金之事，並非如上訴人所主張同意無償使用土地六年，再將建物所有權讓與被上訴人。至於房屋稅單部分不論係針對重建前或重建後之房屋作為課稅標準，均與本案無關，尚不足資為有利於上訴人之證據資料。
（四）上訴人主張係向被上訴人租地建廠，顯然與事實不符，若係租地建廠，為何雙方未訂立基地租賃契約，而僅訂立房屋租賃契約？從而，上訴人主張係向被上訴人租地建廠者，自屬無據，要無足採。又上訴人於八十四年間向被上訴人承租原有廠房後，未經被上訴人同意擅自拆除，經被上訴人發覺，遂與上訴人理論，並欲提出刑事訴追，上訴人自知理虧，始同意重建廠房後讓與被上訴人，作為拆除舊廠房之補償，從而於八十六年間建築完成並讓與被上訴人後，於八十六年三月一日再與被上訴人訂立房屋租賃契約，租期自八十六年三月一日起至九十一年二月二十八日止，為期五年，租金仍為每月二萬元，上訴人一再主張廠房係於八十七年三月始建築完成，或謂租地建廠，故意模糊焦點，既與事實不實，猶無足採。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提本院執行命令影本一份、存證信函影本一份為證。
理由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人於八十六年三月間向被上訴人承租門牌號碼台中縣○里鄉○○路七二之一五號之系爭建物，係上訴人自行拆除被上訴人原有建物後重建而成，為一未辦保存登記之建物，上訴人因事先未徵得被上訴人之同意，為免遭被上訴人提出刑事追訴，乃同意讓與系爭建物之事實上處分權，雙方並訂有租賃契約，約定租金每月二萬元，每月十五日繳付租金，租賃期間自八十六年三月一日起至九十一年二月二十八日止，合計五年，詎上訴人自八十七年三月份起，即未依約繳納租金，迄今已十七個月，合計三十四萬元之租金未付，經被上訴人以存證信函限期催告，上訴人仍置之不理，被上訴人乃以起訴狀繕本之送達為終止租賃關係之意思表示，因本於民法第四百五十五條前段租賃關係終止後之租賃物返還請求權及民法第七百六十七條之所有物返還請求權，求為命上訴人應將系爭建物全部遷讓返還原告，並本於租賃關係及不當得利之法律關係，請求上訴人給付被上訴人三十四萬元之租金及自八十八年八月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，及自八十八年八月二十日起至遷讓交還系爭建物之日止，按月給付原告二萬元計算之損害金。
二、上訴人則以八十六年三月一日上訴人向被上訴人承租台中縣○里鄉○○路七二之一五號房屋一棟，面積五十坪，約過四個月後，因不敷工廠使用，兩造乃合意由上訴人拆除舊屋新建房屋，於無償使用土地六年後，再將新建房屋讓與被上訴人，八十七年三月間新屋建築完成，面積二百五十坪，耗資四百三十萬元，上訴人依房屋租賃契約給付房屋租金至八十七年二月份為止，自八十七年三月一日起，依兩造合意，於無償使用土地六年後，再將新建房屋讓與被上訴人，上訴人無庸給付房屋租金；又上訴人否認讓與系爭建物事實上處分權之事，依據舉證責任分配之原則，被上訴人應負舉證之責；再者，系爭建物係於八十七年三月間完成，兩造租賃契約係訂立於八十六年三月一日，故原審認定上訴人於建物完成後復與被上訴人訂立租約，顯與事實不符，而建物既於八十七年三月完成，則八十六年度房屋稅單應係針對舊屋課稅，至八十七年度及八十八年度房屋稅單亦係針對舊屋課稅，被上訴人繳納房屋稅之事，自不足以佐證讓與系爭建物事實上處分之情；是以，上訴人從未將新屋讓與被上訴人，被上訴人起訴請求上訴人遷讓房屋，應為無理由，而新屋既為上訴人所建造，其請求給付房屋租金，亦難認為有理由等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張系爭建物為上訴人出資興建，兩造於八十六年三月間訂立系爭租賃契約，約定租金每月二萬元，租賃期間自八十六年三月一日起至九十一年二月二十八日止，為期五年，上訴人繳付租金至八十七年二月份，自八十七年三月份起至八十九年十一月份起訴之時止，合計十七個月三十四萬元之租金未繳，經被上訴人以存證信函催告給付，上訴人仍置之不理等情，業據提出租賃契約書影本、存證信函影本為證，上訴人亦不爭執，自堪信為真實。至於被上訴人主張系爭建物係上訴人擅自拆除被上訴人原有建物後，重新搭建，上訴人為補償被上訴人之損失及避免被上訴人提起刑事訴追，乃同意讓與系爭建物之事實上處分權，並依約繳付租金，則系爭建物既屬被上訴人所有，而系爭租賃契約亦經被上訴人依法終止，被上訴人自得依租賃關係及所有權之作用，請求上訴人遷讓返還系爭建物，給付積欠之租金及相當於租金之不當得利等情，業據提出房屋稅單影本為證；上訴人則否認上情，辯稱：系爭租賃契約係於八十六年三月份訂立，之後因原租賃標的物不敷使用，上訴人乃徵得被上訴人同意後，拆除重建，系爭建物於八十七年三月份完工，耗資四百三十萬元，雙方同意以工程費用抵付土地租金六年，而系爭建物則歸被上訴人所有，則上訴人自無繳付租金之義務，被上訴人以上訴人積欠租金為由終止租約，顯屬無據等語，並提出照片、勘驗筆錄影本為證，並聲請訊問證人乙○○。經查：
（一）證人乙○○到庭證稱：「當初是上訴人夫妻找我承作系爭廠房，上訴人找我來拆除土造舊房舍，填補田地，重新搭蓋廠房，當時上訴人要求就興建廠房費用進行估價，被上訴人亦在場，雙方並曾論及租金扣抵之問題，細節我不清楚，我只負責估價。」、「我在八十六年底左右，替甲○○夫妻蓋房子，該處原是舊式的土确厝，當初在談建屋之價錢時，丙○○也在場知情，本件工程總共約四百二十幾萬元，均是甲○○夫妻所付，原有之舊式房子在八十六年底之前拆除，工期約二十天至一個月，而本件工程之工期為六個月左右，拆除舊屋時，並未有人出面制止，至於工程實際施作期間，找來的小包等細節，因時隔已久，我已記不清楚，我只負責承包，再行發包與下游小包施作，所以細節部分，我不清楚。」等語，證人 徐坤照 於原審中亦證稱：「約二年半前在被告處服務，當司機，當時原告有答應要給被告搭鐵皮屋作工廠用。」等語，核與被上訴人於原審勘驗現場時所述：「系爭工廠為我在數年前所興建，當場提供房屋稅繳款證明書，民國七十八年起繳稅，出租前用為飼羊，在八十六年出租於被告，租金原本不只二萬元，但被告說其有困難才以二萬元出租，現址目前房子是被告所建，原有房子被被告所拆，當時我在天冷工作回來後房子即被拆，這是發生在租約訂立之後，租約是租舊房子。」等情相符，則上訴人主張系爭建物係上訴人於八十六年三月訂立系爭租賃契約後，始將原有租賃標的物拆除，重新出資建造，系爭建物於八十七年三月份完工等情，自堪信為真實。
（二）依據兩造之陳述內容及現有卷證資料以觀，上訴人與被上訴人簽訂系爭租賃契約後，將租賃標的物拆除重建，本件並非土地租賃契約，而係房屋租賃契約，衡諸常情，若非上訴人同意將重建後之系爭建物所有權或事實上處分權讓與被上訴人，被上訴人當不可能同意上訴人於其所有之土地上興建系爭建物，蓋系爭建物為鐵皮建物，使用期限不短，對於土地所有人日後之土地利用將有不利之影響，且紛爭興起之際收回土地將曠日廢時、浪費時間金錢，又原有之租賃標的物為五十坪之舊式土确厝，與上訴人耗資四百多萬元興建之二百五十坪廠房相較，價值差距甚大，上訴人亦不可能單純以新建之系爭廠房直接賠付被上訴人原有之舊式土确厝，若非被上訴人同意以興建費用抵付原有之租金，以一般智識之人斷不可能同意讓與系爭建物之事實上處分權並繼續給付租金，自行吸收工程費用之損失，顯見兩造間應係被上訴人同意上訴人拆除原有之舊式土确厝，而上訴人自行出資興建系爭建物，並讓與事實上處分權與被上訴人，而被上訴人則同意上訴人以興建費用抵付系爭建物之使用租金，繼續使用相當期限，因此兩造間並未就原有之房屋租賃契約重新訂立，而繼續援用，上訴人乃於八十七年三月份系爭建物興建完成後未再繳付租金，事後或係因兩造間對於抵付租金之期限未能達成協議，或係被上訴人另有使用計畫，以致兩造未能達成共識，紛爭乃起。
（三）按租賃之房屋，因天災或其他事變，致全部滅失者，依民法第二百二十五條、第二百六十六條第一項，出租人免其該房屋租與承租人使用之義務，承租人亦免其支付租金義務，租賃關係當從此消滅；至房屋之基地，固得因使用房屋而使用之，若租賃關係已因房屋滅失而消滅，即無獨立使用之權，其在該地搭蓋柵屋居住者，究為侵權行為抑為無因管理，應視具體事實定之（參照司法院二十八年院字第一九五０號解釋）。系爭建物既係上訴人所出資興建之未辦保存登記之廠房，業如前述，自應由上訴人原始取得，被上訴人與上訴人之前開協議既未獲共識，則被上訴人對於系爭建物取得事實上處分權之前提事實，自應負舉證證明之責，合先敘明。被上訴人主張系爭建物係上訴人賠付舊式土确厝之用，既經上訴人否認，被上訴人復未能提出相關事證據以說明，自難信為真實，則被上訴人既未能取得系爭建物之事實上處分權，而原有舊式土确厝又係經上訴人同意拆除，則兩造間之系爭租賃契約，既因不可歸責於雙方之事由而滅失不存在，揆諸前揭說明，被上訴人免除提供房屋租與承租人使用之義務，承租人亦免除給付租金之義務，系爭租賃關係當然從此消滅。至於上訴人於系爭租賃關係消滅後繼續使用系爭土地，獲得相當於土地租金之利益，致使被上訴人受有租金之損害，被上訴人自得本於侵權行為或不當得利之法律關係，另訴請求上訴人賠償損害，又系爭建物事實上處分權之讓與，雙方既未能獲致協議，而上訴人對於兩造間協議以系爭廠房之興建費用扣抵租金及延長使用年限之約定，既未能提出任何事證以實其說，自難據以採信，則上訴人使用系爭建物所在之被上訴人所有土地，即屬無正當權源，被上訴人自得本於所有權之作用，另訴請求上訴人拆除系爭建物、返還土地，併此敘明。
（四）綜上所述，系爭租賃關係既因原有租賃標的物拆除而歸於消滅，上訴人業經免除給付租金之義務，被上訴人亦免除提供租賃標的物與被上訴人使用之義務，則被上訴人給付請求上訴人給付租金，即屬無據；又系爭建物既係由上訴人出資興建，而被上訴人復未取得事實上處分權，則被上訴人並非有權使用之人，自無請求原始取得之上訴人遷讓返還系爭建物及請求賠償使用系爭建物之損害金之權利，是以，上訴人所辯，洵屬有據，尚堪採信，被上訴人主張為不可採。
四、從而，被上訴人本於租賃關係、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求上訴人應將系爭建物全部遷讓交還，並應給付三十四萬元之租金及自八十八年八月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，及應自八十八年八月二十日起至遷讓交還系爭建物之日止，按月給付二萬元計算之損害金，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人遷讓返還系爭建物並命給付三十四萬元之租金、法定遲延利息及按月給付二萬元之損害金並依職權為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年八月二十四日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B審判長法官王重吉~B法官廖穗蓁~B法官巫淑芳右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十年八月二十四日~B書記官