臺灣臺北地方法院小額民事判決 99年度店小字第647號
原 告 雲鄉山莊公寓大廈管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間給付管理費事件，於中華民國99年10月5日言詞辯
論終結，同年月19日下午5時在本院新店簡易庭第一法庭公開宣
示判決，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣貳萬伍仟元及自民國九十九年五月四日起
至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳萬伍仟元為原告預供擔保
，得免為假執行。
事實及理由要領
一、本件原告聲請支付命令時，原告之法定代理人原為 杜宥群 ，
嗣於訴訟繫屬中變更為甲○○，業據原告提出區分所有權人
會議紀錄、臨時委員會會議紀錄、委員會會議紀錄等件為證
，並由其具狀聲明承受訴訟，於法尚無不合，應予准許。
二、原告主張：被告所有門牌台北縣○○鄉○鄉路○○○號建物，
係「雲鄉山莊公寓大廈」之區分所有權人，自民國95年1月
至99年2月止，共積欠本社區管理費計新台幣（下同）
25,000元，經原告以存證信函催促，惟迄今仍未獲付款，爰
依公寓大廈管理條例第21條規定請求被告如數給付管理費。
並聲明：被告應給付原告25,000元，及自支付命令送達之翌
日起至清償日止，按年息10％計算之利息。
三、被告則以下列情詞置辯，並聲明請求駁回原告之訴：
（一）被告於雲鄉山莊公寓大廈區分所有權人（管理委員會為原
告）召集區分所有權人會議成立原告之管理委員會之際，
並未出席會議，亦未曾同意參加入雲鄉山莊公寓大廈區分
所有權人會議，而雲鄉山莊公寓大廈區分所有權人（管理
委員會為原告）召集之區分所有權人會議，竟強制將被告
列入，顯屬違法無效。被告等顯非雲鄉山莊公寓大廈區分
所有權人（管理委員會為原告），亦非其所召集之區分所
有權人會議之一員。
（二）被告所有建築物座落位置並不在被告基地範圍內，且與雲
鄉山莊公寓大廈區分所有權人（管理委員會為原告）建物
位置，並無「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之
集居地區」之情形，因而並無成為雲鄉山莊公寓大廈區分
所有權人之義務，另外亦無與雲鄉山莊公寓大廈區分所有
權人（管理委員會為原告）有召集、成立區分所有權人會
議、管理委員會之義務。
（三）被告之房地並無公寓大廈管理條例之適用，且雲鄉山莊公
寓大廈全體區分所有權人（管理委員會為原告）性質上應
屬民法上類似「社團」之非法人團體，依據或準用、類推
適用民法第54條規定，社員得隨時退社，自此應無庸再受
雲鄉山莊公寓大廈全體區分所有權人（管理委員會為被告
）所召集、成立或訂定區分所有權人會議、管理委員會，
以及規約、規章等拘束。
（四）本件無公寓大廈管理條例第53條之適用：
被告與雲鄉山莊公寓大廈區分所有權人（管理委員會為原
告）之建物，並非同一宗建築基地（因地號不同），亦非
同一起造人，更非申請同一個山坡地開發許可之範圍，亦
無主管機關認定為具有整體不可分割，因此，顯無公寓大
廈管理條例第53條條文之適用。整體而言，原告以其所支
付之各項費用及主張水塔係由其設置並管理為理由，強為
附和公寓大廈管理條例第53條之文字意涵，卻未深入探討
法理之基礎及真義，尤其對於設置水塔之主張缺乏事實根
據，而管理部份，被告統計自88年11月成立組織報備至今
，原告雲鄉山莊公寓大廈管理委員會收取之管理費粗估計
達3000萬元之譜，然而花費於水塔馬達電費約300萬元，
養護費用尚不足電費之一半，如以收取之管理費支付自來
水公司接管用水設備之10年操作費已綽綽有餘。
四、原告主張被告所有門牌台北縣○○鄉○鄉路○○○號之建築物
，係原告社區之區分所有權人，被告自95年1月至99年2月
止，積欠管理費計25,000元，經原告催計，迄仍未獲付款等
事實，業據原告提出公寓大廈管理組織報備證明、郵局存證
信函、被告積欠管理費明細等件為證，被告對欠繳費用之事
實不爭執，惟以上開情詞置辯。
五、按公寓大廈應設置公共基金，其來源之一為區分所有權人依
區分所有權人會議決議繳納；區分所有權人或住戶積欠應繳
納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相
當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理
委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息；公寓大
廈管理條例第18條第1項第2款、第21條分別定有明文。可知
區分所有權人有依區分所有權人會議之決議而繳納管理費之
義務。本件原告之公寓大廈管理組織業經向主管機關臺北縣
深坑鄉公所報備，並經深坑鄉公所審查合格，發給公寓大廈
管理組織報備證明，有原告提出之上開報備證明在卷可稽，
被告如對於其所屬社區公寓大廈所召集之區分所有權人會議
，其會議之召集程序及所為決議是否合法有所質疑，亦只涉
被告社區區分所有權人得否以區分所有權人會議召集程序或
決議方法違反公寓大廈管理條例之相關規定，而類推適用民
法第56條之規定，提起撤銷該區分所有權人會議決議訴訟或
確認無效訴訟之問題，在原告社區區分所有權人會議所為之
決議，尚未經撤銷、或確認無效之前，該決議自仍有效力。
又按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之
使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織
準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文。次
按公寓大廈管理條例之中央主管機關內政部（公寓大廈管理
條例第2條）依據公寓大廈管理條例第62條授權所定之公寓
大廈管理條例施行細則第12條規定，公寓大廈管理條例第53
條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地
區，指下列情形之一：(一)建築法第11條規定之1宗建築基
地。(二)依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26
日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內
之地區。(三)其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同
設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。是依前揭條例
、施行細則之規定，除公寓大廈管理條例第3條第1款所規定
之「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，
得區分為數部分之建築物及其基地」外，於多數獨立建築物
、公寓大廈所組成之集居地區，如符合共同設施使用與管理
具有整體不可分性之要件時，亦得準用公寓大廈管理條例管
理及組織之規定。本件被告所有門牌台北縣○○鄉○鄉路
○○○號建物，與原告社區其他住戶並具有地理上之集居性，
被告與原告其他住戶對外聯絡通行之道路，均為同○○○鄉
路，原告並設有警衛室以維護進出人員安全，且設有3個中
繼水塔，並負管理及維護之責，復雇有清潔人員等維護社區
清潔等生活起居事項攸關之設施，有原告提出為被告不爭之
財務收支明細表、支出傳票、請款明細等件可證。堪認被告
所有之建物，與原告所屬其他住戶所有權標的，其共同設施
之使用與管理，具有整體之不可分性，而得共同成立公寓大
廈管理委員會。至對外聯絡通行道路同一之雲鄉路上之薪水
贏家、情趣大國等社區住戶雖另成立管理委員會，然亦向原
告繳納公共分攤費，有原告提出之上開財務收支明細表可參
，且彼等住戶另成立管理委員會，與被告之建物與原告所屬
其他住戶建物，以共同設施之整體觀察，具有不可分性無礙
。被告上開所辯，洵非可採。從而，原告依公寓大廈管理條
例上開規定及規約決議之法律關係，請求被告給付自95年1
月起至99年2月止所積欠管理費25,000元，及自支付命令送
達之翌日即99年5月4日起至清償日止，按年息10％計算之利
息，洵屬有據，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張陳述及所為之其他攻擊
防禦方法及舉證，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，
不再逐一論列，附此敘明。
七、本件係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟
法第436條之20規定，依職權宣告假執行。並依同法第392條
第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行
。
八、本件訴訟費用額依後附計算書確定如主文第2項所示金額。
中華民國99年10月19日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官李智民
訴訟費用計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北縣新店市○
○路○段○○○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），
並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原判決所違背之法令及
其具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事
實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20
日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合
法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中華民國99年10月19日
書記官游士霈