臺灣桃園地方法院民事簡易判決 104年度桃簡字第399號
原 告 林家豪
訴訟代理人 彭萱霈
被 告 潘欣怡
訴訟代理人 潘阿綿
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年9月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下
列各款情形之一者，不在此限：⒉請求之基礎事實同一者。
⒊擴張或減縮應受判決事項之聲明」，民事訴訟法第255條
第1項第2、3款分別定有明文。
二、本件原告原起訴聲明為：「被告應給付門牌號碼桃園市○○
區○○路○○○巷○○弄○號7樓房屋（下稱系爭房屋）之價金
折讓，價金等於修復費用」。嗣於104年6月4日再聲明為
：「被告應給付原告新臺幣（下同）300,000元」（見本院
卷第19頁），再於104年7月30日擴張聲明為：「被告應給
付原告500,000元」（見本院卷第54頁），於104年9月8
日再擴張聲明為：「⒈被告應給付原告504,000元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息
。⒉原告願供擔保請准宣告假執行」（見本院卷第58頁），
於104年9月18日減縮聲明本金及利息為：「被告應給付原
告500,000元，及自104年9月8日書狀繕本送達翌日起至
清償日止，按週年利率5%計算之利息」，並表明就其中30萬
元係依據民法第227條不完全給付之規定，請求被告給付房
價折損之損失300,000元，另就其中20萬元係依民法第184
條第1項前段及第195條第1項之規定，請求被告賠償精神
慰撫金20萬元（見本院卷第64頁及反面）。核原告所為係擴
張或減縮應受判決事項之聲明，且本於同一基礎事實之請求
，依上開規定應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠其於102年3月22日經由訴外人開翔房屋仲介有限公司（下
稱開翔房仲公司，為東森房屋桃鶯加盟店）之員工 楊淵源 之
仲介，向被告購買系爭房屋，約定買賣價金為565萬元，原
告已給付買賣價金予被告，嗣於102年5月交屋後入住該屋
。詎料被告係為圖順利出售系爭房屋，明知系爭房屋於兩造
訂立買賣契約前就已存在有滲漏水之情形，卻基於詐欺之犯
意，於系爭房屋之「不動產標的現況說明書」中之「建築改
良物是否有滲漏水之情形」欄位中勾選「否」，故意隱匿漏
水情事，迨交屋予原告後，原告發現系爭房屋主臥室天花板
有滲漏水，且天花板亦有油漆剝落之情事，經室內裝修工程
公司估價後，計需花費修復費用304,000元。又系爭房屋位
於7樓屬頂樓，因建商已經在修屋頂之漏水，所以本件先不
請求原告所提報價單上所列之304,000元修復費用，亦不主
張物之瑕疵擔保責任，爰依據民法第227條不完全給付之規
定，請求被告給付房價折損之損失30萬元。
㈡又原告居住於系爭房屋內，遭受漏水之苦，業已影響生活品
質，原告居住安寧之人格法益因而受有損害，爰依民法第18
4條第1項前段及第195條第1項之規定，請求被告賠償精
神慰撫金20萬元。
㈢並聲明：
⒈被告應給付原告500,000元，及自104年9月8日書狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠被告於102年年初向建商即訴外人銘大建設有限公司（下稱
銘大建設公司）買入全新之系爭房屋，於102年1月29日交
屋，銘大建設公司交屋時並沒有漏水之問題，被告亦未曾入
內居住過，嗣後被告將系爭房屋點交給原告時亦沒有漏水。
原告所指漏水之處是源自於頂樓之屋頂，該處是公設，為管
委會管理之範圍，非被告出售之系爭房屋室內範圍漏水。又
原告與銘大建設公司已就漏水修復之事達成和解，銘大建設
公司同意為原告修復漏水，並給付原告5萬元賠償，又已將
系爭房屋之保固延長2年。
㈡原告以本件同一原因事實對被告提起之刑事詐欺告訴，經台
灣桃園地方法院檢察署檢察官以103年度偵字第20916號案
件為不起訴處分，原告不服聲請再議，業經臺灣高等法院檢
察署以104年度上聲議字第3963號案件駁回其再議而確定。
㈢並聲明：請求駁回原告之訴。
三、本件原告主張：被告原為系爭房屋之所有權人，被告於102
年2月間委由潘阿綿與開翔房仲公司簽約代理出售該屋，並
於102年2月18日之「不動產標的現況說明書」項次8「是
否有滲漏水之情形」欄位中勾選「否」，原告嗣於102年3
月22日經由開翔房仲公司之仲介，向被告買受系爭房屋，約
定買賣價金為565萬元，原告已付清買賣價金，於102年5
月交屋入住之事實，業據原告提出不動產標的現況說明書影
本在卷可稽（見本院卷第25頁），且為被告所不爭執，此部
分原告之主張堪信為真正。
四、原告再主張：交屋後原告發現主臥室天花板有滲漏水情形，
被告係以詐騙手段故意隱瞞漏水情事乙節，則為被告所否認
，並以前詞置辯。是本件爭點為：㈠原告依民法第184條第
1項前段及第195條第1項之規定，請求被告給付精神慰撫
金20萬元，有無理由？㈡原告依民法第227條不完全給付之
規定，請求被告給付房價折損之損失30萬元，有無理由？
㈠原告請求被告給付精神慰撫金20萬元部分：
⒈按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任」，「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、
隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害
人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額」，民法第
184條第1項前段、第195條第1項前段分別定有明文。而
此第184條第1項前段所指侵權行為之成立，須具備：⑴有
加害行為。⑵有故意或過失。⑶加害行為須具不法性。⑷侵
害他人之權利。⑸侵害行為與損害之間須有因果關係之要件
。是主張有成立侵權行為之被害人即原告須就加害人即被告
有故意不法侵害原告權利之加害行為、原告受有之損害與被
告之侵害行為間有因果關係等各項要件負舉證責任。
⒉查原告就其所主張：被告明知系爭房屋於兩造訂立買賣契約
前就已存在有滲漏水情形，卻以詐騙手段故意隱瞞漏水情事
乙節，係以不動產標的現況說明書及現場照片為憑。惟查：
①被告抗辯：其向銘大建設公司買入系爭房屋後即未曾居住過
其內等情，為原告所不爭執。據證人即受被告委託辦理兩造
間買賣事宜之被告姑姑潘阿綿於偵查中證稱：「伊和建商在
102年1月底交屋時沒有漏水情況，房屋是全新的，伊沒參
加過社區管委會，交屋時建商也沒說過漏水，管委會也沒說
過漏水問題。告訴人（即本件原告）說那是建商之問題，後
來告訴人就沒有再找被告」等語（見台灣桃園地方法院檢察
署103年度偵字第20916號案卷第142、147頁）；另據證
人即銘大建設公司負責人 楊春風 於偵查中證稱：「系爭社區
5號7樓於102年2月18日交屋，交屋時並沒有漏水，在交
屋給潘阿綿後、潘阿綿賣屋前，該公司有在屋頂地板施工，
原因是管委會反映樓頂地板磁磚有膨起來之情形，公司針對
膨起之磁磚打掉重鋪，在潘阿綿是屋主時及潘阿綿賣給告訴
人（即本件原告）後，公司有去樓頂的地板即公設修繕過，
但並非因為房屋漏水問題去修繕」等語（見上開偵查卷第14
5頁）；又證人即該社區第1屆監委 許崑祥 於偵查中證稱：
「伊當監委不久，3號7樓住戶有向伊反映漏水，伊有進去
他家看，層板有水漬，5號7樓當時一直沒住人，管委會開
會時伊有通知潘欣怡（即本件被告）來開會，但她說沒空，
伊沒講大樓有漏水的事情；建商約在102年5月施工1週，
伊當時有上去看，5號7樓客廳上方磁磚有打掉，也有挖1
個直徑25公分的洞，可以看到5號7樓的客廳，當時5號7
樓還是空的，沒住人，在伊任期內，沒有看過潘欣怡或她的
親人，所以伊也沒跟潘欣怡說過漏水的情形」等語（見偵查
卷第136頁）。
②由上可知，銘大建設公司在屋頂之地板施工，是因屋頂之地
板磁磚有膨起情形，故該公司將部分磁磚打掉重鋪，並非因
為何人發現系爭房屋屋內有漏水問題而進入系爭房屋內修繕
天花板，且系爭房屋天花板之滲漏水情形是否在102年3月
兩造訂立買賣契約前即已存在並不明，且被告因並未住於該
處或參與開會，故亦未受告知建商有在頂樓對地板磁磚施工
之情事。
③再據證人即該社區3號7樓住戶 陳乾彬 於偵查中證稱：「伊
在要購買3號7樓時，有去3號7樓的屋內看，有漏水的痕
跡，伊上頂樓看，頂樓的磁磚貼的比較空心，伊至頂樓只有
敲3號7樓的部分，其他部分伊沒有試過，不過都是同一個
建商施工，伊的部分不好，其他人應該也一樣，當時沒下雨
，建商說如果漏水會幫忙處理到好，伊沒有進去5號7樓的
屋內看，伊102年1月時搬進去住，下雨就漏水，102年5
月開第1屆管委會時，遇到5號7樓的先生，伊就問他是否
也會漏水，渠等還一起要求建商做頂樓防水的工程」等語（
見偵查卷第130頁）。則依證人陳乾彬之證詞，亦無法證明
系爭5號7樓房屋與證人所住之3號7樓房屋曾同時發生有
漏水之情形，且此情為被告出售房屋時所明知。
④又查，原告於103年8月27日以被告、楊淵源（開翔房仲公
司人員）及銘大建設公司涉有詐欺罪嫌，向桃園市政府警察
局八德分局報案，嗣後銘大建設公司於103年9月2日與原
告成立和解，銘大建設公司同意負責修復系爭房屋之漏水問
題，並給付原告5萬元賠償，且立具102年11月1日之房屋
保固書，再延長保固2年等情，有原告所提之和解書及房屋
保固書在卷可稽（見本院卷第21、23頁），則銘大建設公司
亦認該棟房屋漏水之原因及範圍，屬其應負責修復之範圍而
與原告等住戶成立和解。
⑤復查，原告於偵查中也自承：「交屋前伊於102年3月有進
去系爭房屋看過，當時沒印象有看到水漬，後來決定要買該
屋前，伊與太太彭萱霈也有進去看過」等語（見偵查卷第11
1頁），則可知被告於未住於該處亦未受告知建商有對頂樓
地板施工之情形下，即使由系爭房屋之外觀，被告亦無法得
知有漏水之情事。是原告除未能證明被告明知系爭房屋於兩
造訂立買賣契約前就已存在有滲漏水情形，卻以詐騙手段故
意隱瞞漏水情事乙節為真外，原告就漏水之原因究係因銘大
建設公司所施作之防水工程不佳所致，抑或係因該公司於頂
樓地板磁磚施工所致，抑或屬系爭房屋內部本身所存在之瑕
疵等節，亦未能舉證。
⒊綜上，原告主張：被告係成立故意不法侵害原告權利之侵權
行為云云，並不可採。是其依民法第184條第1項前段及第
195條第1項之規定，請求被告給付精神慰撫金20萬元，即
無理由。
㈡原告請求被告給付房價折損之損失30萬元部分：
⒈按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」，民法第
227條第1項固有明文。而所謂不完全給付，係指債務人雖
為給付，然其給付之內容並不符合債務本旨，又給付如以交
付特定物為標的者，債務人應以契約成立時雙方約定之現狀
交付之，苟以約定現狀交付之，即屬依債務本旨而為交付，
尚不構成不完全給付（見最高法院101年度台上字第1898號
判決要旨）。是「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保
責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責
於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外
，同時構成不完全給付之債務不履行責任」（見最高法院77
年度第7次民事庭會議決議㈠意旨）。準此，買賣標的物如
係特定物，則瑕疵雖於契約成立時即已存在，就出賣人而言
，將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，不構
成不完全給付之債務不履行責任，如瑕疵係於契約成立後始
發生，且因可歸責於債務人之事由所致者，因其給付係不完
全，即有不完全給付之債務不履行責任。
⒉本件原告既主張：系爭房屋漏水情事於兩造訂立買賣契約前
即已存在等語（見本院卷第65頁），而本件係以交付特定物
為標的，被告以契約成立時雙方約定之現狀交付之，揆諸前
揭說明，即屬依債務本旨而為交付，不構成不完全給付。況
原告就系爭房屋之滲漏水情形係於訂立買賣契約前即已存在
，且非可歸責於銘大建設公司，而係可歸責於被告之事由所
致等節，依前所述已未能證明外，其另就因系爭房屋漏水受
有給付房價折損之損失30萬元乙節，亦未能舉證以實其說。
⒊綜上，原告依民法第227條不完全給付之規定，請求被告給
付房價折損之損失30萬元，即屬無據。
五、從而，原告依侵權行為及不完全給付之規定，請求被告給付
500,000元，及自104年9月8日書狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原
告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回
。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國104年10月16日
桃園簡易庭法官郭琇玲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年10月16日
書記官邱志堅