臺灣桃園地方法院民事簡易判決 102年度桃簡字第1182號
原 告 陳振哲
訴訟代理人 陳鄭權 律師
何豐行 律師
被 告 綠意開發股份有限公司
法定代理人 許燈城
訴訟代理人 楊金順 律師
複 代理人 董家均 律師
被 告 陳振賢
陳振徵
陳振聖
陳月娥
陳月鳳
陳菊
上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，本院於民國103
年8月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基
礎事實同一者，不在此限，為民事訴訟法第255條第1項第
2款所明定。準此，原告起訴時訴之聲明第2項請求：被告
陳振賢、陳振徵、陳振聖、陳月娥、陳月鳳、陳菊應將坐落
桃園縣桃園市○○段○○○○號、權利範圍公同共有10000分
之40之土地（下稱系爭土地）所有權移轉登記予原告。嗣於
本件審理中，將上開聲明變更為：被告陳振賢、陳振徵、陳
振聖、陳月娥、陳月鳳、陳菊應於原告給付新臺幣（下同）
432,486元時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，經核與
上開規定相符，自應予准許。
二、簡易訴訟程序之言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，法
院得依職權由一造辯論而為判決，民事訴訟法第433條之3
定有明文。經查，被告陳振賢、陳振徵、陳月娥、陳月鳳、
陳菊經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，亦無民事訴
訟法第386條各款所列情形，是就上揭被告部分，依職權由
原告一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：兩造均為坐落桃園縣桃園市○○段○○○○號土地
（下稱872地號土地）之共有人，原告與被告陳振賢、陳振
徵、陳振聖、陳月娥、陳月鳳、陳菊（以下合稱被告六人）
於民國99年11月7日因繼承而取得系爭土地。詎被告陳振賢
未經原告同意，於100年7月28日將系爭土地出售予被告綠
意開發股份有限公司（下稱被告綠意公司），並簽訂土地買
賣契約書（下稱系爭買賣契約）。惟觀系爭買賣契約，除被
告陳振賢係本人簽名外，其餘皆由被告陳振賢代理，系爭買
賣契約應不生效力。嗣經原告表示未曾授權或同意出售系爭
土地後，被告六人竟於102年5月27日通知原告，係以多數
決出賣系爭土地，每坪售價15萬元。原告旋即於同年5月31
日向被告六人指定之訴外人 游翠雲 表示，願意以相同條件行
使土地法第34條之1第4項之優先承購權，購買系爭土地。
惟因被告綠意公司於同年6月6日亦以存證信函表示行使民
法物權編施行法第8條之5第3項之優先承買權，惟其不符
該條要件，然被告六人仍拒不將系爭土地售予原告並為所有
權移轉登記，已損害原告權益。為此，爰依上揭規定提起本
訴，並聲明：㈠確認原告就系爭土地有優先承購權存在。㈡
被告六人應於原告給付432,486元時，將系爭土地所有權移
轉登記予原告。
二、被告陳振徵、陳月娥、陳月鳳、陳菊未於言詞辯論期日到場
，然提出書狀表示：同意被告陳振賢全權處理系爭土地與被
告綠意公司之買賣等語。被告陳振賢雖到場，然未作何陳述
。被告陳振聖則稱：伊有授權被告陳振賢替伊簽約、出賣系
爭土地等語。被告綠意公司則以：被告六人確有授權被告陳
振賢出賣系爭土地，渠等得以多數決之方式將系爭土地賣予
被告綠意公司。又被告綠意公司為桃園縣桃園市○○段○○○○
號建號、權利範圍為全部之建物（下稱系爭建物）所有權人
，亦為872地號土地之共有人，是被告綠意公司就872地號
土地本得主張土地法第34條之1第4項之優先承購權。且依
系爭建物專有部分面積比例計算，被告對系爭建物坐落之基
地即872地號土地之應有部分應為10000分之338，然目前
僅有10000分之298，尚缺10000分之40，顯有應有部分不
足之情形，是被告綠意公司亦得依民法物權編施行法第8條
之5第3項規定就系爭土地主張優先承買權，且係優先於其
他共有人等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、法官於103年4月24日言詞辯論期日，偕同兩造整理爭執及
不爭執事項，並諭知將依判決格式修正或刪減文句：
㈠不爭執事項：
⒈兩造均為872地號土地之共有人，原告與被告六人於99年11
月7日因繼承而取得系爭土地；被告綠意公司係於94年1月
起，即為872地號土地之共有人。
⒉被告綠意公司為系爭建物之所有權人、權利範圍為全部，系
爭建物為地上4層、地下1層之透天房屋。系爭建物坐落於
872地號土地、目前對應之基地權利範圍為10000分之298
。
⒊100年7月28日，被告綠意公司與被告陳振賢作成土地買賣
契約書，買賣標的包含系爭土地，兩造對於系爭買賣契約之
形式上真正不爭執，乙方（即出賣人）部分除被告陳振賢親
為簽名外，其餘出賣人（即原告、被告陳振徵、陳振聖、陳
月娥、陳月鳳、陳菊）部分皆係由被告陳振賢以蓋章、加註
「代」方式為之。被告綠意公司已支付上揭土地買賣之價金
予被告陳振賢，至於原告部分則為被告陳振賢、陳振聖、陳
月娥、陳菊以提存方式為之，系爭土地尚未為所有權移轉登
記。
⒋102年5月27日，被告陳振賢、陳振徵、陳振聖、陳月娥、
陳月鳳、陳菊以台北光復郵局第718號存證信函，通知原告
系爭土地之出售條件，委由游翠雲地政士辦理相關事宜。
⒌102年5月31日，原告以桃園南門郵局第460號存證信函通
知游翠雲，願意行使系爭土地之土地法第34條之1第4項之
優先承購權。
⒍102年6月6日，被告綠意公司以台北西松郵局第983號存
證信函，向被告陳振賢、陳振徵、陳振聖、陳月娥、陳月鳳
、陳菊主張其有民法物權篇施行法第8條之5之優先承買權
。
㈡爭執事項：
⒈被告得否主張民法物權篇施行法第8條之5第3項之優先承
購權？
⒉原告請求確認就系爭土地有土地法第34條之1第4項之優先
承購權，並請求被告陳振賢、陳振徵、陳振聖、陳月娥、陳
月鳳、陳菊應於原告給付432,486元時，將系爭土地所有權
移轉登記予原告，有無理由？
四、得心證理由：
㈠系爭買賣契約應屬有效成立。
⒈土地法第34條之1第4項所規定之優先承購權，為形成權之
一種，係以他共有人出賣其應有部分與第三人之買賣契約有
效成立為前提，倘該買賣契約係屬無效，或買賣行為被撤銷
而不存在時，即無共有人優先承購權發生之可言（最高法院
98年度台上字第734號、83年度台上字第271號、77年度台
上字第166號判決意旨參照)。次按無權代理人以代理人名
義所為之法律行為，經本人承認者，對本人即生效力。所謂
承認為代理權之補授，由本人以意思表示為之，即生承認之
效力（最高法院85年度台上字第1380號判決意旨參照）。準
此，系爭買賣契約是否有效成立為原告得否主張系爭土地之
優先承購權之先決問題，若系爭買賣契約確屬無效，原告亦
無從依系爭買賣契約之相同條件，向被告六人就系爭土地主
張土地法第34條之1第4項所規定之優先承購權。
⒉經查，原告與被告陳振賢、陳振徵、陳振聖、陳月娥、陳月
鳳、陳菊等六人因繼承而公同共有系爭土地、渠等潛在應有
部分比率各為七分之一，且兩造對於系爭買賣契約之形式上
真正不爭執，已如前述。而原告就系爭買賣契約為無效一節
，僅以其母即被告陳菊得到庭證述未同意出賣系爭土地為由
，認被告陳振賢係無權代理其他共有人出賣系爭土地。惟查
，被告陳菊、陳振徵、陳振聖、陳月娥、陳月鳳業於本件審
理中表示同意被告陳振賢全權處理與被告綠意公司之系爭土
地買賣等語，有渠等於103年7月23日提出之聲明書附卷可
稽（本院卷第336至337頁）。且經被告陳振聖到庭具結陳
稱：伊有見過系爭土地買賣契約書，是100年間要把繼承的
土地賣給被告綠意公司時的契約；當時伊有要賣，伊也有授
權被告陳振賢替伊簽約，據伊所知其他人的印鑑證明都是本
人親自去辦的；渠等提出聲明書是要證明當初的確有同意由
大哥（即被告陳振賢）代為處理等語，有本院103年6月27
日、8月8日之言詞辯論筆錄可佐，足見被告陳振賢簽立系
爭買賣契約時，確有得到其他繼承人之授權。復依土地法第
34條之1第5項準用同法第1項之規定，被告陳振賢、陳菊
、陳振徵、陳振聖、陳月娥、陳月鳳，即得以多數決方式將
系爭土地出賣予被告綠意公司，是認系爭買賣契約為有效成
立。又縱原告主張被告陳振賢斯時係無權代理簽立系爭買賣
契約一節為真，然此亦因被告陳菊、陳振徵、陳振聖、陳月
娥、陳月鳳於本件審理中，以出具聲明書之方式，承認授權
被告陳振賢全權處理系爭土地買賣事宜，即無礙於系爭買賣
契約有效成立之事實，併此敘明。
㈡被告不得主張民法物權篇施行法第8條之5第3項之優先承
購權。
⒈稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部
，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共
同部分共有之建築物；前項專有部分，指區分所有建築物在
構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有
部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於
專有部分之附屬物，民法第799條第1項、第2項分定明文
。復依98年7月23日修正施行之民法物權編施行法第8條之
5第2項、第3項規定：「民法物權編修正施行前（即98年
7月23日之前），區分所有建築物之專有部分與其所屬之共
有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定
負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第799
條第5項規定之限制。」「區分所有建築物之基地，依前項
規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有
部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基
地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權
利並優先於其他共有人。」而究上開條項之立法理由，乃係
為解決民法「物權編修正施行前」，區分所有建築物之專有
部分與其基地之權利有分屬不同一人所有或分別設定負擔之
情形時，特明定基地出賣時基地應有部分欠缺或不足者之其
他區分所有人，以及專有部分出賣時無專有部分之其他基地
所有人，有依相同條件優先承買之權利，俾貫徹建物與基地
同屬一人所有之立法意旨。至上揭條文修正施行後，因區分
所有建物登記實務已有法律加以規範，若仍有區分所有建築
物之專有部分之所有權人，其基地應有部分不足民法第799
條第4項所定之比例者，因現行登記狀況均係基於當事人之
合意而移轉基地所有權，應認此係當事人間依民法第799條
第4項所為之「另有約定」，並完成登記之結果，該專有部
分之所有權人自無從依民法物權編施行法第8條之5第3項
之規定，向其他出賣基地應有部分之共有人主張優先承買權
。
⒉經查，系爭建物為坐落在872地號土地、地上4層、地下1
層之透天房屋，權利範圍全部、為被告綠意公司所有，此為
兩造所不爭執。次查，系爭建物係於99年11月11日由被告綠
意公司取得使用執照、同年12月2日開工，100年9月30日
竣工之32棟集合式住宅之其中一棟，有桃園縣政府（100）
桃縣工建使字第桃01267號使用執照及被告綠意公司提出之
系爭建物照片為憑（本院卷第223頁、第229至237頁）。
又系爭建物與其他棟建物共有桃園市○○段○○○○號建物（即
附屬停車空間、發電機房、污水機房等九項公共設施），亦
有桃園市○○段○○○○○號建號建物登記第二類謄本、100年
11月8日桃園縣桃園地政事務所建物測量成果圖附卷可稽（
本院卷第224至226頁），足認系爭建物與相連之其他棟建
物間，確實存有不許分割獨立之共用部分（即1680號建物之
公共設施），且各有其單獨所有權、構造上及使用上可獨立
之專有部分，而合於區分所有建築物之定義。然查，被告綠
意公司自94年起即為872地號土地之共有人，至100年7月
28日簽立系爭買賣契約前，就872地號土地之應有部分權利
範圍達14400分之13753，有其民事答辯三狀可佐（本院卷
第220頁）。是系爭建物顯非屬民法物權編施行法第8條之
5第2項、第3項所規範，民法物權編修正施行前（即98年
7月23日之前），區分所有建築物之專有部分與其所屬之共
有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定
負擔之情形。又系爭建物與其他31棟建物既為被告綠意公司
於99年12月間起造、100年9月間竣工，則各棟建物對應於
坐落基地即872地號土地之應有部分，顯係被告綠意公司於
處分其他棟建物之前業已決定、分配，或是與其他棟建物之
所有權人協議後並完成登記之結果，而屬民法第799條第4
項但書之「另有約定」之情形。是被告綠意公司辯稱本件情
形雖於民法物權編修正施行後，亦得類推適用民法物權篇施
行法第8條之5第3項，而就系爭土地主張優先承買權，洵
無可採。
㈢原告請求確認就系爭土地有土地法第34條之1第4項之優先
承購權，並請求被告六人於原告給付432,486元時，將系爭
土地所有權移轉登記予原告，亦無理由。
⒈土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共
有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為
第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先
承購權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，
即無上開規定適用之餘地（最高法院72年台抗字第94號判例
意旨參照）。
⒉被告綠意公司自94年1月起，即為872地號土地之共有人一
節，為兩造所不爭執，則被告綠意公司與被告六人訂立系爭
買賣契約，購買系爭土地（即872地號土地之應有部分、權
利範圍10000分之40），係屬872地號土地共有人向另一方
共有人（被告六人）買受應有部分之情形，而非被告六人將
872地號土地賣予原非872地號土地共有人之第三人，其他
872地號土地之共有人得依土地法第34條之1第4項主張優
先承買權之情況，且被告綠意公司買受系爭土地後，872地
號土地之共有關係更得以簡化。揆諸上揭判例及土地法第34
條之1之規範意旨，原告即無從對被告六人主張土地法第34
條之1第4項之優先承購權。
五、綜上所述，原告訴請確認就系爭土地有土地法第34條之1第
4項之優先承購權，並請求被告六人於原告給付432,486元
時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁
回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與
判決之結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國103年8月29日
桃園簡易庭法官林姿秀
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年8月29日
書記官邱志堅