岡山簡易庭102年度岡簡字第75號民事判決

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　102年度岡簡字第75號
原　　　告　 曹俊銘
訴訟代理人　 張宗隆 律師
被　　　告　翔雁樓管理委員會
法定代理人　 孟春華
上列當事人間確認停車位所有權事件，本院於民國102年5月22
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
確認原告就坐落高雄市○○區○○段○○○○○號之共用部分即
同段第二四三建號，編號第二十一號、第二十二號之停車位有專
有使用權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按當事人法定代理人其代理權消滅者，訴訟程式在有法定代
理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止。民
事訴訟法第170條定有明文。本件被告原法定代理人為王貴
蘭，嗣於訴訟繫屬中之因改選而變更為孟春華，並經被告聲
明承受訴訟，合於法律規定，應予准許。又按訴之變更追加
，如請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明
者，或被告無異議而為言詞辯論者，得為訴之變更追加，民
事訴訟法第255條第1項第2、第3款、第2項定有明文，
且依同法第436之1第3項規定，為簡易訴訟所準用。本件
原告原起訴請求確認停車位所有權存在，嗣於本院言詞辯論
期日前變更為請求確認停車位所有權有專有使用權存在，核
與上開規定相符，應予准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明
確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且
此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。原告主張
其因本院民國100年度司執惠字第33681號強制執行程序拍賣
取得坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍萬分
之22551）、土地上之同段218建號建物（門牌號碼：高雄市
○○區○○○路○○號8樓，權利範圍全部，下稱系爭房地）
及共用部分之同段243建號建物（權利範圍萬分之560，下
稱系爭建物），系爭建物為翔雁樓（下稱系爭大樓）區分所
有權人共有，並設置為停車場，原告依分管設置為停車場，
原告依分管契約就編號第21號、第22號停車位（下稱系爭停
車位）有使用權存在，惟被告竟否認。則原告就系爭停車位
有無使用權存在，即有未明，原告法律上之地位存有不安之
狀態，而此種不安之狀態，能以確認判決將之除去，是原告
提起本件確認訴訟，即有確認利益。
三、原告主張：伊於100年7月12日經本院100年度司執惠字第
33681號強制執行程序拍賣取得系爭不動產及系爭建物，並
於同年7月25日取得權利移轉證書，並辦理所有權登記完畢
。系爭建物為系爭大樓區分所有權人共有，並設置為停車場
，公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為同一建號，
由區分所有權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部
份，自得對該特定車位享有專用權，則公寓大廈區分所有建
物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定名停車位之使
用權者及其範圍，當可解釋為一共有物之分管契約。而原告
就系爭大樓之公共設施系爭建物應有部份之區分所有權人，
系爭建物之原屋主 曾東益 將系爭建物出賣予訴外人 高清琴 ，
原告再經拍賣程序取得，則系爭建物之第21號、第22號停車
位當然隨同移轉原告，則原告依分管契約就系爭停車位有使
用權而本件被告既否認原告有系爭停車位之使用權，原告對
於系爭停車位有無使用權存在之私法上地位不明確，爰提起
本件確認之訴。並聲明：如主文所示。
四、被告則以：系爭建物謄本243建號之設置為公共設施，主要
用途為門廳、避難室兼停車空間，適用於47戶，並無註明登
載供給特定人使用或單獨持有所有權利之資料，而使用執照
內記載地下室設置法定停車位5個，又另增設21個停車位供
公共使用，該項權利應屬全體區分所有權人公同共有。且依
土地法登記規則，系爭大樓地下層之法定門廳、避難室等無
單獨辦理所有權登記而欠缺定著物之獨立性，自不得單獨取
得所有權，建商亦不得單獨取得所有權，即使建商與住戶於
買賣契約另有約定業不影響此一事實。況系爭建物於法院拍
賣公告上清楚載明，該項權利為共同使用部分，並未載明為
停車空間，更無所謂專有使用權，原告於拍賣前即知悉，而
法定停車位仍屬區分所有權人所共有，並非得由特定人所單
獨持有，被告之大樓規約亦無此規定，又依高雄市政府工務
局使用執照之登載，系爭建物內設置使用權利，確實屬公眾
使用，而應為所有區分所有權人共同共有，本件原告曾提出
刑事告訴，有臺灣高雄地方法院檢察署檢察官101年度偵字
第22156號不起訴處分書可憑，且業經再議駁回確定，原告
之主張並無理由等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。
五、兩造不爭執事實：
（一）原告於100年7月12日經本院100年度司執惠字第33681
號執行程序，拍賣取得坐落高雄市○○區○○段○○○○號
土地（權利範圍萬分之22551）、土地上之同段218建號
建物（門牌號碼：高雄市○○區○○○路○○號8樓，權利
範圍全部）及共用部分之同段243建號建物（權利範圍萬
分之560），並於同年7月25日取得權利移轉證書，並辦
理所有權登記完畢，並有執行命令、權利移轉證書附卷可
憑。
（二)系爭停車位於82年系爭大樓起造後系爭房地連同系爭建物
由曾東益買受並使用系爭停車位，後由高清琴買受，但書
立切結書由曾東益保留系爭編號21號，有切結書附卷可憑
（見本院卷第89頁）。
六、本件爭點：系爭建物有無分管之約定？原告就系爭停車位有
無使用權存在？
七、得心證理由：
（一）區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分
所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併
，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。區分
所有建物共有部分之登記僅建立標示部及加附區分所有建
物共有部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各專
有部分之建物所有權狀中記明之，不另發給所有權狀，土
地登記規則第81條定有明文。公寓大廈之停車位與其他公
共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，如
購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享
有專用權。準此，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由
建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍
者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該
分管契約當事人之效力。（最高法院96年度台上字第1152
號判決參照）。
（二）原告主張系爭建物為系爭大樓之公共設施，有分管之約定
，取得系爭建物應有部分之區分所有權人，得對特定之停
車位享有專用權等情，被告雖否認上情。然查：系爭建物
於82年8月29日辦理第1次登記，為系爭大樓共47戶之公
共設施，於各主建物加附標示系爭建物之權利範圍，而所
有主建物加附標示系爭建物之權利範圍均不同，分別為萬
分之104至萬分之560不等，而主建物之建物登記謄本則
標示共用部分即系爭建物之權利範圍，有系爭建物之登記
謄本及248建號建物之登記謄本附卷可稽（本院卷第15
頁）。而系爭房地之原承購戶曾東益向訴外人 旭勵 建設開
發股份有限公司（下稱旭勵公司）買受系爭房地時，原買
受第21、第22號停車位，足見旭勵公司與承購戶曾東益定
明停車位之使用權及其範圍，即系爭建物權利範圍萬分之
560，約定由購買停車位曾東益專用系爭建物編號第21號
、第22號之停車位，而被告亦不爭執系爭建物之持分較其
他住戶為高，參照前揭最高法院判決要旨，系爭建物確實
經旭勵公司與購買停車位使用權之區分所有權人，以登記
系爭建物應有部分之方式，約定停車位之使用權及其範圍
，應可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分
管契約當事人之效力。系爭建物為系爭大樓之共用部分，
僅建立標示部及加附區分所有建物共有部分，其建號、總
面積及權利範圍，於各專有部分之建物所有權狀中記明之
，不另發給所有權狀，且公共設施並同登記部份之應有部
分高低不同，應可認定。
（三）訴外人曾東益與旭勵公司買受系爭房地時，即有系爭停車
位已如前述，而曾東益嗣後將系爭房地及第22號停車位售
予訴外人高清琴，並保留第21號停車位，有不動產契約書
及切結書附卷可憑（見本院卷第84至第89頁），然不動產
契約書中註明附屬建物及公共設施需隨同主建物移轉，有
契約書中建物之記載可憑（見本院卷第84頁），而債權契
約僅有相對效力，僅拘束契約當事人之曾東益與高清琴，
本件原告所有之系爭建物應有部分，原係高清琴於90年間
以買賣為原因取得系爭建物之應有部分萬分之560，且均
未變動，則曾東益與高清琴之保留停車位之約定並不能拘
束原告自明。又被告對於曾東益已非系爭大樓住戶乙情亦
不爭執，系爭大樓之分管約定，仍有拘束各該分管契約當
事人之效力，則原告自能沿用。
（四）雖被告另辯稱系爭大樓之共同使用部分用途為門廳、避難
室兼停車空間，不得單獨取得所有權，該項權利應屬全體
區分所有權人公同共有等語。然依據系爭大樓之平面圖及
土地謄本所示，門廳、避難室兼停車空間等公共設施，僅
共同編列1個建號即第243號，起造人為旭勵公司。而共
同使用部分中之地下停車空間，經以人為方式劃分為若干
汽車停車位；系爭停車位係由旭勵公司於買受系爭房地時
以平面圖規劃使用位置之方式出售與曾東益，曾東益再出
售予高清琴；系爭大樓住戶購買停車位者，於交屋時由旭
勵公司發給停車位使用證明書，證明其有停車位之分管專
用權各情，為兩造所不爭執，依首揭說明，旭勵公司於交
屋時發給之停車位使用證明書，係緣於買賣契約所發給，
非嗣後由各承購戶共同簽立分管契約後發給，應可認旭勵
公司於出售系爭房地及停車位時，因已規劃停車位，並分
別與各承購戶訂立買賣契約，更益證各承購戶均同意按規
劃承購之停車位使用，而成立分管契約，況系爭停車位所
適用之公共區域，係起造時即行規劃設置，停車位之使用
並不違反建造中之規定，是被告所辯自不足採信。
（五）又被告辯稱，系爭建物於法院拍賣公告上清楚載明，該項
權利為共同使用部分，並未載明為停車空間，更無所謂專
有使用權，原告於拍賣前即知悉，故非得由特定人所單獨
持有，被告之大樓規約亦無此規定等語，然查，本院系爭
拍賣公告上即載明，系爭建物即為共同使用部分，拍賣價
為352,000元（見本院卷第12頁），則原告既已出價後連
同系爭房地買受，則自不因是否知悉所載明者為停車空間
而有差異，而大樓規約本係區分所有權人之規範事項，然
不能規範應有部份之得喪變更，亦不能違反建築執照及使
用執照之所定，故大樓規約未規範所謂單獨持有等規定，
亦無礙於系爭車位之專有使用性質。
（六）公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如
有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共
用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管
契約對於受讓人繼續存在。原告既因拍賣取得系爭建物之
所有權，依其應有部分之權利範圍，就系爭停車位有使用
權乙情，自足認定。
八、綜上所述，系爭建物經旭勵建設與購買停車位使用權之區分
所有權人，以登記系爭建物應有部分之方式，約定停車位之
使用權及其範圍，為共有物之分管契約，原告因拍賣而善意
取得系爭建物之所有權，系爭建物之分管契約，對於原告應
繼續存在，原告就系爭建物所對應之系爭停車位，自有使用
權存在。原告請求確認就坐落高雄市○○區○○段○○○○○
號之共用部分即同段第243號建物，編號第21號、第22號之
停車位有專有使用權存在，為有理由。
九、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、
第78條，判決如主文。
中華民國102年5月31日
岡山簡易庭法官陳嘉惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年5月31日
書記官蕭主恩