最高法院92年度台上字第2640號民事判決

裁判字號：最高法院92年台上字第2640號民事判決

裁判日期：民國92年12月11日

裁判案由：遷讓房屋等（遷讓房屋）

最高法院民事判決九十二年度台上字第二六四０號
上訴人乙○○
丙○○共同訴訟代理人 張清浩 律師上訴人甲○○被上訴人交通部台灣鐵路管理局法定代理人 黃德治 訴訟代理人 劉承斌 律師右當事人間請求給付租金等（遷讓房屋）事件，上訴人對於中華民國九十年四月三日台灣高等法院第二審更審判決（八十九年度上更㈠字第一三號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件原審維持第一審所為命上訴人乙○○等三人連帶給付之判決，乙○○及丙○○提起上訴，提出非基於其個人關係之抗辯為有理由，其訴訟標的對於上訴人等三人必須合一確定，依民事訴訟法第五十六條第一項第一款規定，乙○○等二人上訴之效力及於未提起上訴之甲○○，爰併列之為上訴人，合先敍明。
次查原審維持第一審所為命上訴人連帶給付被上訴人新台幣（下同）二百十四萬一千三百四十元，及自民國八十六年三月七日起至八十六年十一月十八日止，按月連帶給付十二萬零三百元之判決，駁回上訴人之上訴，係以：被上訴人主張上訴人乙○○於八十三年九月一日向伊承租桃園縣中壢市○○路○○○號二樓房屋，每月租金為十二萬零三百元，上訴人丙○○、甲○○為其連帶保證人，嗣乙○○拒繳自八十四年七月一日起至八十五年十二月三十一日止之租金及違約金共計二百三十八萬一千九百四十元，扣除押金二十四萬零六百元，乙○○仍積欠伊二百十四萬一千三百四十元， 伊業 於八十六年三月六日終止系爭租約，並於八十六年十一月十八日收回系爭房屋等情，業據其提出房屋租賃契約、存證信函等件為證。上訴人雖抗辯：被上訴人未提出合於債務本旨之房屋，乙○○無給付租金之義務，亦得行使同時履行抗辯權，拒絕租金之給付等語。但查乙○○與被上訴人訂立之系爭租約固約定系爭房屋限供商業使用，而被上訴人交付之系爭房屋不能供商業使用。惟承租人須非因自己事由，致不能為租賃物全部或一部之使用收益，始得免付租金。乙○○應於八十四年七月繳納八十四年七月至十二月之租金，斯時其仍在系爭房屋為正常營業，自不得以被上訴人未提供合於約定使用之租賃物為理由，拒絕給付租金，或行使同時履行抗辯權，拒絕繳付租金，其應自八十四年七月起負遲延給付租金之責任。況債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後，始能免責。乙○○係於八十四年十二月二十二日收受桃園縣政府命其停止營業之公函，而自斯時起至八十六年三月六日止，乙○○並未主張被上訴人未依債之本旨交付租賃物，伊得行使同時履行抗辯權，拒絕給付租金，其自應負遲延責任。被上訴人係以乙○○遲延給付租金為由，以八十六年二月四日之起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，該訴狀繕本固未送達乙○○，惟乙○○業於八十六年三月六日第一審法院行言詞辯論時知悉其意旨，系爭租約自於斯時終止。乙○○既不得拒付租金而應負遲延給付租金之責任，被上訴人請求乙○○給付自八十四年七月一日起至八十五年十二月三十一日止之租金及違約金共計二百十四萬一千三百四十元（扣除押金二十四萬零六百元後之餘額），及請求上訴人丙○○、甲○○依保證契約負連帶給付之責任，即屬正當。又系爭租約終止後，乙○○已無占有使用系爭房屋之正當權源，其繼續占用，自享有利益致被上訴人受損害，被上訴人依不當得利及保證之法律關係，請求上訴人連帶給付自租約終止翌日即八十六年三月七日起至乙○○交還系爭房屋之日即八十六年十一月十八日止，按原來租金每月十二萬零三百元計算之不當得利，為有理由，亦應准許等詞，為其判斷之基礎。
查系爭租約第四條第一項約定，乙○○應於收到被上訴人之租金繳納通知後，依被上訴人規定之日期繳納。被上訴人係於八十四年十二月三十日通知乙○○，限乙○○於八十五年一月三十一日前繳納八十四年七月一日起至八十四年十二月三十一日止之租金，有房屋租賃契約及被上訴人八十四年下期建築用地及房屋租金通知單可稽（見一審卷十頁，原審上字卷七二頁）。原審謂乙○○應於八十四年七月繳納上開月分之租金，其未為繳納，應自斯時起負遲延責任，被上訴人得據以終止系爭租約，已有可議。次按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。出租人未盡此項義務時，依民法第四百四十一條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務。原審既認系爭租約約定系爭房屋限供商業使用，被上訴人交付之系爭房屋不能供商業使用，桃園縣政府並於八十四年十二月二十二日命乙○○停止營業。果爾，在乙○○不能營業之期間，能否謂其仍有支付原定租金之義務，亦待研求。原審遽認乙○○仍有支付原定租金之義務，僅得行使同時履行抗辯權，並有未合。又乙○○與被上訴人所約定之月租金十二萬零三百元，係按系爭房屋可供商業使用計算，該房屋既不能供商業使用，則能否認乙○○於租約終止後繼續占有系爭房屋，按月可獲得相當於該數額之利益，亦非無疑。原審率認乙○○按月可獲得相當於該數額之不當得利，命上訴人連帶如數給付，尤難謂合。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十二年十二月十一日
最高法院民事第三庭
審判長法官林奇福
法官陳國禎法官李彥文法官陳重瑜法官劉福聲右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十二年十二月二十五日
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