裁判字號：臺灣高等法院高雄分院96年上字第212號民事判決
裁判日期：民國97年05月20日
裁判案由：返還土地等
臺灣高等法院高雄分院民事判決96年度上字第212號上訴人戊○○
丁○○丙○○○共同訴訟代理人 李明益 律師被上訴人高雄縣農會法定代理人乙○○訴訟代理人 沈榮生 律師複代理人 鄭淑貞 律師上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於民國96年8月28日臺灣高雄地方法院94年度重訴字第334號第一審判決提起上訴，本院於97年5月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人戊○○負擔四分之三，餘由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國82年8月1日與戊○○簽訂土地租賃契約，將伊所有坐落高雄市○○段第98-15地號（於85年4月13日經分割為同段98-15、98-57地號，面積各為
164平方公尺、32平方公尺，98-57地號供作防火巷使用），及向財政部國有財產局承租之同段第99-2、99-8、99-19地號等土地，出租予戊○○，戊○○並邀同丁○○、丙○○○為其連帶保證人，約定租賃期間自82年8月1日起至86年
4月30日止，租金每月新臺幣（下同）3萬元。租約到期後，經雙方合意展延租賃期間，最近一次展延之期間為自90年
5月1日起至94年4月30日止，租金為每月2萬5000元。租賃期間，戊○○於分割後之98-15地號及99-2、99-8地號土地上興建未保存登記建物（下稱系爭建物），而與其所有門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號建物相連。詎戊○○自94年2月起即未繳納租金，於租約到期後亦未再續約，且拒未搬離，迄95年12月31日始將上開坐落98-15地號土地部分之建物拆除而搬離。伊自得請求戊○○給付94年2月至同年4月止之租金，及同年5月至同年9月30日止，依1倍租金計算之違約金，共計20萬元（以上係起訴前部分）；自94年10月1日起至95年12月31日止，以1倍租金計算之違約金計37萬5000元。爰依兩造間之租賃契約及連帶保證契約關係，求為判決：㈠戊○○應將坐落99-2、99-8地號土地上如附圖所示D、E部分，面積依序各為32及11平方公尺之建物拆除，將土地返還予伊，㈡上訴人應連帶給付伊57萬5000元，及其中20萬元自94年10月1日起，餘自96年1月1日起，均至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，暨 陳明 願供擔保聲請准予宣告假執行。
二、上訴人則以：系爭租約之租賃標的僅為98-15地號土地，其餘99-2、99-8地號國有土地則不在租賃契約範圍，且戊○○於82年間即在該地上搭建系爭建物，被上訴人至遲於90年間向國有財產局續租土地時應已知悉，迄94年10月26日始請求返還，已逾占有物返還請求權1年之短期時效。又被上訴人依系爭租約應交付98-15地號土地之面積為196平方公尺，惟該土地扣除被上訴人所有門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號建物占用之63平方公尺，及作為該23號建物法定空地及巷道使用，面積各為13平方公尺、30平方公尺部分後，僅餘58平方公尺，且戊○○所使用者僅54平方公尺，較租約約定面積短少142平方公尺。而被上訴人自82年10月起，已向戊○○收取408萬5000元之租金，依實際租賃面積計算，溢收
295萬9540元（計算式：142÷196×4,085,000＝2,959,540元，元以下四捨五入），上訴人自得以此與被上訴人之請求為抵銷，被上訴人在抵銷後已無餘額可請求等語，資為抗辯。
三、原審就被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，上訴人聲明不服，求為判決：㈠原判決廢棄，㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回；被上訴人則求為判決：上訴駁回。
四、兩造就下列事項並不爭執，堪認為真實：㈠兩造間於82年8月1日簽訂之書面土地租賃契約，記載租賃
標的為前金段98-15地號土地，面積59.29坪（即196平方公尺），租賃期間自82年8月1日起至86年4月30日止，租金每月3萬元。於租約到期後，經雙方合意展延租賃期間，並另簽訂書面租約，最近一次展延之期間為自90年5月1日起至94年4月30日止，租金為每月2萬5000元。94年4月30日租約到期後，雙方未再續租，租賃關係已消滅。
㈡被上訴人自76年1月1日起即向國有財產局承租系爭99-2、
99-8地號國有土地，其上如附圖所示Ｄ、Ｅ部分，面積各為32平方公尺、11平方公尺之建物，係戊○○於系爭租賃期間興建，迄今仍未拆遷而由戊○○占用。
㈢戊○○自94年2月起即未繳納租金，且自租期屆滿後迄未搬遷，至95年12月31日始拆除系爭98-15地號土地上建物。
五、兩造爭執事項為：㈠系爭租約範圍是否包括99-2、99-8地號土地？㈡被上訴人依據民法第455條規定請求戊○○返還99-2、99-8地號土地有無理由？㈢上訴人主張戊○○溢繳租金，並以之與被上訴人請求之金額為抵銷，有無理由；可抵銷之金額為何？茲就各項爭點審究如次：
㈠系爭租約範圍是否包括99-2、99-8、99-19地號土地？
按租賃契約在法律上並無必須訂立字據之規定，自不容上訴人以未經訂立字據，主張未與被上訴人發生租賃關係，不負給付租穀之義務（最高法院37年上字第6762號判例參照）；又契約之成立本不以署名畫押為要件，故凡當事人間締結契約，其書面之形式雖不完全，而能以其他方法，足以證明其意思已有合致之表示者，自無妨於契約之成立，當然發生法律上之效力（最高法院20年上字第1727號判例參照）。上訴人以兩造間之書面租賃契約上僅記載租賃標的為98之15地號土地，抗辯租約範圍不及於99-2、99-8、99-19地號土地。
經查：
⒈兩造間租賃契約書特別約定事項第1條約定，乙方（即承租
人戊○○）就租賃地，限供現狀使用；第3條約定，租賃地之周圍現有空地部分，乙方欲增設簡易造作物，需徵得甲方（即被上訴人）同意（原審卷12頁），而99-2、99-8、99-1
9地號土地自76年間起即由被上訴人向國有財產局承租，有國有基地租賃契約可查（原審卷10頁、309至310頁），且該99-2、99-8號土地介於98之15地號土地與戊○○所有門牌25號建物之間，戊○○於租賃期間搭建之系爭建物，則位於該2筆土地與98之15號土地上，而與25號建物相連，及98之15號一部分土地供作為大同二路進入戊○○屋後系爭土地之巷道；99-19、98-57號土地則作為系爭建物屋後出入通行之防火巷，亦經原審勘驗現場明確，並有照片及囑地政機關繪製之複丈成果圖可稽（原審卷63至74頁），堪認戊○○就系爭99-2、99-83、98-15號等3筆土地，確有合併使用之經濟利益；就99-19、99-57號亦有出入使用之利益，且依系爭書面租約之記載，已同意其一併使用，其使用之範圍，則限於「現狀使用」。
⒉據被上訴人承辦系爭租賃契約簽訂之會務科科長 李哲澤 證稱
：簽約時我有參與，承租範圍包括98之15及99之2、99之8、99之19等國有土地，後來98之15分割增加98之57地號，對方知道承租的範圍包括國有土地，因為是國有土地，所以沒有寫在協調會紀錄及租約；戊○○是因為在99之2號土地上蓋一間廁所，被上訴人請工務局拆除，才要求承租；最初承租時，廁所已經拆除，土地上沒有建築物，農會人員有去測量，測量結果約200平方公尺，才依98之15地號的面積196平方公尺記載，租約是用98之15地號代表（本院卷62至63頁，65頁），及戊○○丈夫甲○○證稱：因為在（25號房屋）屋後蓋廁所，被上訴人說要告我們，才向被上訴人承租；租的土地包括屋子後面全部土地，當初不知道有租到國有土地，93年間才知道；系爭建物是承租後才蓋的（同上卷63頁，65至66頁），是參照上述租約特別約定事項第1、3條之約定，已足以認定兩造間就承租土地範圍，包括當時98-15號土地未有地上物之全部空地部分，及相連之99-2、99-8、99-19等3筆國土地，已有意思表示之合致，是該部分固未經記載於書面契約，亦屬系爭租賃契約內容之一部；上訴人否認國有土地為租約範圍，及主張98-15號土地應包括權狀全部土地面積196平方公尺，核無足採。
㈡被上訴人依據民法第455條規定請求戊○○返還99-2、99-8
地號土地有無理由？按民法第455條前段規定，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。此租賃物返還請求權，不以出租人就租賃物有所有權為要件。系爭租約因戊○○積欠租金逾2個月，經被上訴人定期催告仍未繳納，被上訴人乃通知終止租約，且雙方未再續約而消滅，為兩造所不爭執（原審卷219頁），並有被上訴人提出之函稿及簽呈可考（原審卷15至16頁），則戊○○就租賃標的之99-2、99-8地號土地，自應依約回復原狀，將土地返還被上訴人。從而，被上訴人請求戊○○將該土地上如附圖所示D、E部分，面積依序各為32及11平方公尺之建物拆除，將土地返還予被上訴人，自屬有據。
㈢上訴人主張戊○○溢繳租金，並以之與被上訴人請求之金額
互為抵銷，有無理由；得抵銷之金額為何？被上訴人依系爭租約交付予戊○○使用之土地，既如上述，並未短少，則上訴人主張因使用之租賃物短少，致溢繳租金，得以扣還，為無理由，自不得與被上訴人請求之租金及違約金互為抵銷。
㈣戊○○自94年2月起即未繳納租金，共積欠租金7萬5000元
，為兩造所不爭執。又系爭租約特別約定事項第12條明定，租約終止時，承租人如遲延搬遷，每逾一日，應給付被上訴人原租金兩倍之違約金（原審卷12頁），被上訴人依一倍租金請求違約金，未逾租約約定金額，且請求自94年5月起至95年12月31日拆除98-15號土地上建物止之違約金，核屬相當，應予准許。是上訴人就此部分應依租約連帶賠償被上訴人違約金計50萬元（25,000×20=500,000）。
六、綜上，被上訴人本於租賃契約及連帶保證之法律關係，請求戊○○將坐落99-2、99-8地號土地上如附圖所示D、E部分，面積依序各為32平方公尺、11平方公尺之建物拆除，將該部分土地返還與被上訴人；請求上訴人連帶給付被上訴人57萬5000元，及其中20萬元自94年10月1日起，餘自96年1月
1日起，均至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並為附條件准、免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。兩造其餘攻擊、防禦，於終局判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1、2項，判決如主文。
中華民國97年5月20日
民事第一庭
審判長法官黃金石法官林健彥法官謝肅珍以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。
中華民國97年5月20日
書記官蘇恒仁附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。