裁判字號：臺灣臺中地方法院92年訴字第342號民事判決
裁判日期：民國92年07月02日
裁判案由：給付租金
臺灣臺中地方法院民事判決九十二年度訴字第三四二號
原告 賴榮園 即祭祀公業賴四安管理委員會主任委員訴訟代理人 許盟志 律師複代理人辛○○被告甲○○○
庚○○○己○○丙○○乙○○右三人即被戊○○癸○○壬○○共同訴訟代理人 楊盤江 律師右當事人間請求給付租金事件，本院判決如左：
主文被告庚○○○應給付原告新台幣壹拾參萬貳仟貳佰伍拾元及自民國九十二年二月十五日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告壬○○應給付原告新台幣伍萬柒仟伍佰元及自民國九十二年二月十八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告庚○○○負擔十分之一、被告壬○○負擔二十分之一，餘由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告甲○○○應給付原告新台幣（下同）四十六萬元、被告庚○○○應給付原告二十八萬七千五百元、被告己○○、丙○○、乙○○應給付原告二十三萬元、被告戊○○應給付原告二十一萬八千五百元、被告癸○○應給付原告二十一萬八千五百元、被告壬○○應給付原告十一萬五千元，並各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：㈠坐落台中市○區○○○段七九之三地號土地（建、面積一百三十三平方公尺）
為原告所有。五十九年間，因被告甲○○○、戊○○、癸○○、壬○○、及被告己○○、丙○○、乙○○之被繼承人丁○○、被告庚○○○之前手 藍淑女 等擬在其等所有、與原告所有系爭土地相毗鄰之土地（即坐落同段第八十之二一、八十之二二、八十之二四、八十之二五、八十之二六地號土地）上興建建物，其等興建建物之騎樓部分將坐落原告所有系爭土地，經原告與之協議租金數額後，由原告於五十九年六月十日出具系爭土地使用權同意書供被告甲○○○等上開起造人申請建築執照之用。嗣被告甲○○○等之建物興建完成後，分別占用原告所有系爭土地之面積如下：被告甲○○○占用四十一平方公尺、被告庚○○○之前手藍淑女占用二十五平方公尺、被告己○○、丙○○、乙○○之被繼承人 周英 侵占用二十一平方公尺、被告戊○○占用二十平方公尺、被告癸○○占用十八平方公尺、被告壬○○占用十平方公尺。
㈡嗣六十二年間，原告與被告壬○○及被告庚○○○之前手藍淑女簽訂書面租賃
契約，約定租賃期間自六十一年六月一日起至六十四年五月三十一日止，並約定租金每年分上、下二期繳納，每年租金按申報地價總額百分之五計算。原告於租賃期滿後對被告壬○○及訴外人藍淑女繼續使用系爭土地，無反對之表示，則原告與被告壬○○、訴外人藍淑女間即成立不定期限租賃。又該租地建屋契約並無相反之之特約，可推定出租人於立約時同意租賃權得隨房屋而為移轉，則被告庚○○○自前手藍淑女受讓房屋所有權，自對原告成立不定期限租賃關係。
㈢被告所有建物於辦理建物所有權第一次登記時，申請書上「建物標示」乙欄，
關於建物所坐落之基地之「使用基地關係欄」均記載「自有兼租用」，顯然除被告自有之土地部分外，其占用原告系爭土地之部分乃有租賃關係存在，此由被告於原告前起訴請求返還不當得利事件審理中，均抗辯係基於租賃契約而占有系爭土地，已足見兩造間確有租賃關係存在。又原告與被告壬○○、訴外人藍淑女間之土地租賃契約書，除承租之土地坐落地號、面積不同外，其餘皆相同，而被告甲○○○、被告己○○、丙○○、乙○○之被繼承人丁○○、被告戊○○、癸○○等，與原告均非親非故，亦無其他特別情事，原告無理由獨厚於該四人而同意其無償使用，參諸原告為公益團體，不可能授與管理人與被告甲○○○等成立無償之使用借貸關係。此外，原告曾於七十六年七月八日以存證信函通知甲○○○、庚○○○之前手藍淑女、丁○○之前手詹冬妹、戊○○及癸○○，催討自七十六年六月份起系爭土地之租金，尤證原告與被告甲○○○、被告己○○、丙○○、乙○○之被繼承人丁○○、被告戊○○、癸○○等間均各有租賃之法律關係存在，故依租賃及繼承之法律關係請求被告給付五年之租金。
㈣系爭土地之申報地價自八十七年起迄今均為每平方以公尺二萬三千元，而系爭
土地位於台中市○區○○○路寬二十公尺之健行路，附近復有有商業大樓如國票大樓、仁美大飯店、第七商業銀行等，經濟繁榮，系爭土地之利用價值及被告所受利益極鉅，應以申報地價年息百分之十計付其租金為宜。
三、證據：提出土地登記簿謄本、地價稅課稅明細表各乙件、民事判決二件、存證信函五件為證，並聲請調閱本院八十九年度訴字第二二二四號卷宗（含臺灣高等法院臺中分院九十年度上字第一一七號）全卷。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：㈠被告甲○○○、戊○○、癸○○及被告己○○、丙○○、乙○○之被繼承人丁
○○均係基於與原告間之使用借貸關係而占有、使用系爭土地，雖被告甲○○○、戊○○、癸○○及丁○○所有建物於六十一年十一月間辦理第一次所有權登記時，申請書上「建物標示」乙欄關於建物與所坐落之基地之「使用基地關係」欄記載「自有兼租用」，然當時所檢附之相關證件，係原告所有系爭土地之土地使用權證明書，並非系爭土地之租賃契約書，而觀之被告壬○○及被告庚○○○之前手藍淑女係在被告所有建物完成所有權登記後之六十二年間，方與原告前管理人 賴汝洲 簽訂土地租賃契約書，自難以被告所有建物第一次所有權登記申請書上關於「基地使用關係」欄記載「自有兼租用」，即認被告甲○○○、丁○○、戊○○及癸○○與原告就系爭土地有租賃關係存在。按原告既以出具土地使用權證明書方式，提供系爭土地予被告甲○○○、丁○○、戊○○及癸○○所有建物使用，雙方復未約定被告占有、使用系爭土地應給付對價，則被告甲○○○、丁○○、戊○○及癸○○與原告間之法律關係自屬使用借貸。又被告甲○○○、丁○○、戊○○及癸○○與原告間就使用系爭土地並未定有期限，而目前系爭土地上房屋結構堅固仍可繼續使用，原告應繼續借給被告甲○○○、丁○○之繼承人己○○、丙○○及乙○○、被告戊○○及癸○○使用，不得請求給付租金。
㈡被告壬○○及被告庚○○○之前手藍淑女雖於六十二年間與原告訂立租賃契約
，約定租期至六十四年五月三十一日止，租金按申報地價年息百分之五計付。惟訂約後，被告壬○○及訴外人藍淑女發現另訴外人台新建設股份有限公司（下稱台新公司）已支付購買系爭土地之價金予原告，隨即與原告以口頭終止租約，被告壬○○與被告庚○○○之前手藍淑女間之租賃契約既經終止，租賃關係消滅，原告基於其前所出具之土地使用權證明書，繼續提供系爭土地於被告壬○○、庚○○○使用，雙方之法律關係自亦為使用借貸，故原告始終未向被告壬○○及庚○○○收取租金，原告請求給付租金為無理由。
㈢縱認被告壬○○及被告庚○○○之前手藍淑女與原告間就系爭土地有租賃關係
存在，惟原告與被告壬○○、藍淑女間租地建屋契約並無相反之特約，自可推定藍淑女將房屋所有權讓與給被告庚○○○時，被告庚○○○對原告仍有租賃關係存在。上開租賃契約之期限雖至六十四年五月三十一日屆滿，惟被告壬○○、被告庚○○○接續其前手藍淑女繼續使用系爭土地至今，原告於租期屆滿時，並未即時為反對之表示，依民法第四百五十一條規定，應視為不定期之基地租用關係。又租約關於租金之約定並未變更，原告依租賃契約之約定，僅得請求申報地價年息百分之五計付之租金。
三、證據：提出建物複丈結果及台中市異動地基算表各乙份，土地使用權證明書、地籍圖謄本、土地租賃契約書各二份為證。
理由
甲、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。又承受訴訟人， 於得 為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第一百六十八條、第一百七十五條定有明文。本件被告丁○○於起訴後，在訴訟程序進行中死亡，被告己○○、丙○○、乙○○為其繼承人，此有戶籍謄本在卷可憑，是被告己○○、丙○○、乙○○聲明承受訴訟，洵屬合法，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。原告原起訴請求被告甲○○○、庚○○○、丁○○、戊○○、癸○○及壬○○應分別給付原告四十七萬一千五百元、二十五萬三千九百二十元、二十四萬一千五百元、二十三萬元、二十萬七千元及十一萬五千元，並各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。嗣於審理中分別擴張、減縮訴之聲明，請求被告甲○○○、庚○○○、丁○○、戊○○、癸○○及壬○○應分別給付原告四十六萬元、二十八萬七千五百元、二十三萬元、二十一萬八千五百元、二十一萬八千五百元、十一萬五千元，並各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，核與民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之要件相符，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：坐落台中市○區○○○段七九之三第號土地為原告所有，因兩造間有租賃關係，故被告所有之建物分別占有、使用系爭土地，爰依租賃契約之法律關係，訴請被告給付按系爭土地申報地價年息百分之十計算之租金及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息等語。被告則以：被告壬○○與被告庚○○○之前手藍淑女雖曾與原告簽訂租賃契約，惟契約簽定後不久，即因台新公司已付清系爭土地之買賣價金而再以口頭終止租約，而以使用借貸之法律關係繼續占有使用系爭土地，至被告甲○○○、丁○○、戊○○及癸○○則從未曾與原告簽訂租賃契約，被告等均係基於原告所出具之土地使用權證明書而占有、使用系爭土地，故兩造間之法律關係為使用借貸關係，並無租賃契約關係存在等語，資為抗辯。
二、原告主張坐落台中市○區○○○段七九之三第號土地為原告所有，被告所有建物之騎樓分別占有、使用系爭土地，占有、使用之面積分別為：被告甲○○○占用四十一平方公尺、被告己○○、丙○○、乙○○繼承自 周英侵 之建物占用二十一平方公尺、被告戊○○占用二十平方公尺、被告癸○○占用十八平方公尺、被告壬○○占用十平方公尺，及原告於五十九年間被告所有建物興建前曾出具系爭土地之土地使用權證明書供申請建造執照之用，並被告壬○○及被告庚○○○之前手藍淑女曾於六十二年間與原告就其建物占用系爭土地部分訂立租賃契約，約定租賃期限至六十四年五月三十一日止，租賃期限屆滿後，被告壬○○、被告庚○○○之前手藍淑女仍繼續占有、使用系爭土地，原告並未為反對之意思表示，嗣於八十五年間藍淑女將其建物所有權移轉予被告庚○○○等事實，均為被告所不爭執，且據原告提出土地謄本為證，並經調閱本院八十九年度訴字第二二二四號卷宗（臺灣高等法院臺中分院九十年度上字第一一七號）全卷查核屬實，自堪信原告之上開主張為真正。至被告庚○○○占用系爭土地之面積部分，經調閱本院八十九年度訴字第二二二四號返還不當得利事件卷宗，就被告占用系爭土地之位置、面積，業於原告前訴請被告返還不當得利事件審理中，經本院勘驗並囑託台中市中正地政事務所測量並製有複丈成果圖附卷，其中被告庚○○○占用系爭土地之面積為二十三平方公尺（見本院八十九年度訴字第二二二四號卷第五十六頁），兩造於本件審理中復均陳明就該複丈成果圖所示被告占用之位置、面積均無意見，則原告主張被告庚○○○所有建物占用系爭土地之面積為二十五平方公尺，尚屬有誤。
三、至原告主張兩造間就系爭土地有租賃之法律關係存在，則為被告所否認，並抗辯兩造間之法律關係係屬使用借貸，是本件兩造間之爭執焦點，乃為被告究係基於租賃或使用借貸之法律關係而占有、使用系爭土地。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，
或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。再民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求；而在原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院十七年上字第九一七號、十八年上字第二八五五號判例意旨參照）。
㈡關於被告甲○○○、己○○、丙○○、乙○○、戊○○及癸○○部分：
⑴「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之
契約。」為民法第四百二十一條第一項所明定，是租賃契約乃以當事人就租賃物及租金互相同意時方為成立。原告主張就系爭土地曾分別與被告甲○○○、戊○○、癸○○及被告己○○、丙○○、乙○○之被繼承人丁○○訂立租賃契約，揆諸前揭判例意旨，自應由原告就其與被告甲○○○、戊○○、癸○○及被告己○○、丙○○、乙○○之被繼承人丁○○業已就租賃標的物及租金均已有合意乙節負舉證責任。
⑵查原告主張與被告甲○○○、戊○○、癸○○及被告己○○、丙○○、乙○
○之被繼承人丁○○間有租賃契約關係存在，無非以：被告所有建物於第一次所有權登記時，申請書上「建物標示」乙欄關於建物與所坐落之基地之「使用基地關係」欄記載「自有兼租用」，而被告於前訴訟原告以無權占有訴請返還不當得利事件審理中，抗辯基於租賃關係有占用系爭土地之正當權源，並原告與被告壬○○及被告庚○○○之前手藍淑女間租賃契約之約定條款均相同，不可能獨厚被告甲○○○、戊○○、癸○○及丁○○等語，為其論據。惟查，被告於六十一年間申請建物第一次所有權登記時，所檢附之相關證件為「土地使用權證明書」，並非租賃契約書，此業經調閱本院八十九年訴字第二二二四號卷查核所附之台中市中正地政事務所九十一年八月十三日函送之建物第一次登記申請書及土地使用權證明書等相關資料屬實，而該申請建物所有權第一次登記之申請書上「使用基地關係欄」記載「自有兼租用」，並不足證明原告業與系爭土地之使用人間已就租金達成合意，是僅憑該申請書上「自有兼租用」之記載，尚不足為原告與被告甲○○○、戊○○、癸○○及被告己○○、丙○○、乙○○之被繼承人丁○○間就系爭土地有租賃契約存在之證明。又被告於六十一年八月間申請建物第一次所有權登記申請書所檢附之「土地使用權證明書」，係被告於五十九年六月十日所出具（見臺灣高等法院臺中分院九十年度上字第一一七號卷第二百五十頁），而原告與被告壬○○、被告庚○○○之前手藍淑女簽訂土地租賃契約書之時間，則係在六十二年間，是原告與被告壬○○、被告庚○○○之前手藍淑女簽訂土地租賃契約書之時間，不但係在被告所有建物第一次所有權登記之後，更遠在原告出具「土地使用權證明書」二年餘之後，自不得以原告與被告壬○○、被告庚○○○之前手藍淑女嗣後有簽訂土地租賃契約之事實，推定原告亦有與被告甲○○○、戊○○、癸○○及被告己○○、丙○○、乙○○之被繼承人丁○○簽訂租賃契約。至被告甲○○○、丁○○、戊○○及癸○○雖於前訴中抗辯與被告間有租賃契約關係，然就租賃關係之存在乙節，並未舉證以實其說，其抗辯是否為真，即屬前訴訟應予斟酌之事項，經前訴訟確定判決審酌之結果，乃認原告係以出具「土地使用權證明書」之方式，將系爭土地借予被告甲○○○、戊○○、癸○○及被告己○○、丙○○、乙○○之被繼承人丁○○之前手建築房屋使用，並以房屋可使用年限為借貸期間，有原告提出之臺灣高等法院臺中分院九十年度上字第一一七號民事判決可按，並據調閱該卷審閱無誤，是被告甲○○○、丁○○、戊○○及癸○○於前訴訟中所為之抗辯，亦不足為原告與被告甲○○○、丁○○、戊○○及癸○○間有租賃契約存在之論證。基上，原告迄未能就其業與被告甲○○○、丁○○、戊○○及癸○○間就租賃契約成立要件之租金，業已意思表示合致，則原告主張與被告甲○○○、戊○○、癸○○、己○○、丙○○、乙○○間有不定期限租賃契約關係存在，即難逕予採信。
㈢關於被告壬○○、庚○○○部分：
⑴按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房
屋受讓人，仍繼續存在。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第四百二十六條之一、第四百五十一條分別定有明文。原告與被告壬○○及庚○○○之前手藍淑女於六十二年間訂有租賃契約，而於租賃契約約定租賃期限屆滿後，被告壬○○及被告庚○○○之前手藍淑女仍繼續占有、使用系爭土地，原告並未為反對之意思表示之事實，已詳如前述，依前開規定，原告與被告壬○○、被告庚○○○之前手藍淑女間視為以不定期限繼續契約。被告壬○○、被告庚○○○雖抗辯被告壬○○、被告庚○○○之前手藍淑女於與原告簽訂租賃契約後，即因訴外人台新公司已付清系爭土地之買賣價金，旋口頭終止被告壬○○、藍淑女與原告間就系爭土地之租賃契約，惟此為原告所否認，則被告壬○○、庚○○○就業已終止與原告間之租賃契約之事實，自應負舉證之責，被告壬○○、庚○○○迄未舉證證明被告壬○○及被告庚○○○之前手藍淑女確有終止租賃契約之事實，則被告壬○○、庚○○○抗辯被告壬○○、被告庚○○○之前手藍淑女與原告間之租賃契約已經終止，尚難逕信為真。從而，原告主張就被告壬○○、庚○○○之前手藍淑女占用系爭土地部分，與被告壬○○及被告庚○○○之前手藍淑女間有不定期租賃契約存在，揆諸前揭規定，即屬有據。
⑵被告壬○○及被告庚○○○之前手藍淑女與原告間有不定期限之基地租賃關
係，已詳如前述，藍淑女嗣復將其建物所有權轉讓予被告庚○○○，依前述民法第第四百二十六條之一之規定，應認原告與藍淑女間之租賃契約對被告庚○○○仍繼續存在，則被告庚○○○就其建物所占用系爭土地之部分與原告間自亦有不定期限之租賃關係存在。
⑶再按租賃契約依民法第四百五十一條規定更新後，僅發生期限變更之效果，
其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更（最高法院六十四年台上字第一五七九號判例意旨參照）。又按未定租賃期限之不動產租賃，如契約當事人所約定之租金係隨租賃標的物不動產價值之升降而基動調整者，契約當事人即無再依民法第四百四十二條規定聲請法院調整租金之必要（最高法院九十年度台上字第二六九號判決意旨參照），是不定期限之不動產租賃契約如約定租金按不動產價值之升降而機動調整，則契約當事人自應受該約定之拘束。查原告與被告壬○○、被告庚○○○之前手藍淑女間之租賃契約，已因民法第四百五十一條規定更新，視為不定期限之基地租賃契約，且關於租金之約定並未變更，被告庚○○○繼受藍淑女與原告間之租賃契約，自仍依原告與藍淑女間租賃契約之約定而繼續契約，而依原告與被告壬○○、藍淑女間租賃契約書之約定，被告壬○○、藍淑女承租系爭土地之租金，係按承租面積申報地價年息百分之五計算，有被告提出之土地租賃契約書在卷可稽，該項租金之約定既係隨系爭土地之申報地價變動而機動調整，依上開說明，原告與被告壬○○、庚○○○均應受該約定之拘束，則原告依租賃契約之法律關係請求被告壬○○、庚○○○給付租金，自應依契約之約定按承租面積申報地價年息百分之五計算，原告主張被告壬○○、庚○○○應給付依系爭土地申報地價年息百分之十計算之租金，委屬無據。基上，原告請求被告壬○○、庚○○○給付自八十七年一月二十二日起至九十二年一月二十一日止五年期間、按租用系爭土地面積申報地價百分之五計算之租金，即有理由，而系爭土地自八十七年起至九十二年六月十二日止，各期申報地價均為每平方公尺二萬三千元，有原告提出之土地登記簿謄本、地價稅課稅明細表在卷可按，按諸被告庚○○○及壬○○租用基地之面積，分別為二十三平方公尺、十平方公尺，則庚○○○應給付原告之租金額為十三萬二千二百五十元（計算式為：23Ⅹ23000Ⅹ0.05Ⅹ5＝132250），被告壬○○應給付原告之租金額則為五萬七千五百元（計算式為：10Ⅹ23000Ⅹ0.05Ⅹ5＝57500）。從而，原告依租賃契約之法律關係，請求被告庚○○○給付租金十三萬二千二百五十元、被告壬○○給付租金五萬七千五百元及各自起訴狀繕本送達翌日（即被告庚○○○自九十二年二月十五日、被告壬○○自九十二年二月十八日）起至清償日止按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，不應准許。
四、綜上所述，原告迄未能舉證明其與被告甲○○○、戊○○、癸○○、己○○、丙○○、乙○○間有租賃契約存在，其依租賃契約及繼承之法律關係，訴請被告甲○○○、戊○○、癸○○、己○○、丙○○、乙○○給付租金，尚屬無據，委難准許，應予駁回。而原告與被告庚○○○、壬○○間既有不定期限租賃契約存在，則原告依租賃契約之法律關係，訴請被告庚○○○給付租金十三萬二千二百五十元及自九十二年二月十五日起、被告壬○○給付租金五萬七千五百元及自九十二年二月十八日起，均至清償日止按週年利率百分之五計算之法定遲延利息部分，即屬有據，應予准許，逾上開部分之請求，則無理由，亦應予駁回。
五、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌均於判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十二年七月二日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法官呂麗玉右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀（並按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國九十二年七月七日~B法院書記官