臺灣桃園地方法院小額民事判決
113年度桃簡字第982號
原告 蘇金枝
訴訟代理人 鄭世脩 律師
複代理人 林俊杰 律師
被告 吳金菊
訴訟代理人 蔡華宸
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年8月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告新臺幣50,000元。
二、訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔，並應給付原告自本件裁判確定翌日起至訴訟費用清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、本判決得假執行。
理由要領
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第436條第2項適用第262條第1、2項定有明文。經查，原告起訴時聲明原為：㈠被告應將門牌號碼桃園市○○區○○街0巷0○0號之房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自民國112年12月14日起至返還系爭房屋之日止，按月於每月14日給付原告新臺幣（下同）15,000元。㈢被告應給付原告50,000元。㈣願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第3頁），嗣於113年7月17日具狀撤回聲明第1、2項（見本院卷第46頁），與上開規定並無不合，應予准許。又原告撤回上開部分後，請求金額僅餘50,000元，實質上已屬適用小額訴訟程序之案件，僅不及變更案號而已，是關於上訴費用計算、上訴之規定，均仍應適用小額訴訟程序，附此敘明。
二、原告主張：兩造前簽立租賃契約（下稱系爭租約），由伊將伊所有之系爭房屋出租予被告，租期自111年12月14日起至112年12月13日止，每月租金為12,000元，系爭租約第12條並約定：被告若有違約情事，致損害伊權益時願聽從伊賠償損害，如伊因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由被告負責賠償。伊於112年11月16日即寄發存證信函告知被告期滿將不再續租，詎被告仍持續占用系爭房屋，伊僅得支出50,000元委任律師於112年12月17日提起本件訴訟（嗣被告於本件訴訟繫屬中遷出系爭房屋，故撤回請求遷讓房屋及租金、相當於租金之不當得利之部分，僅保留律師費用之請求）。上開律師費用依約應由被告賠償，爰依系爭租約第12條之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠如主文第1項所載。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：
伊為系爭房屋之原屋主，嗣於111年11月15日將系爭房屋出售予原告。伊與原告簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）時，原欲以6,000,000元出售，惟原告口頭承諾買受系爭房屋後，將出租系爭房屋予伊家人住到不想居住為止，伊始同意降價400,000元，以5,600,000元為買賣價金。兩造間既有上開約定，原告應容許伊繼續承租。又伊為極重度身心障礙，係於無意識或精神錯亂中簽署系爭租約，應屬無效；又原告所提之系爭租約係屬偽造；縱令系爭租約有效，因原告亦有收受被告所給付之112年12月及113年1、2月房租，業已變更其原有反對續租之意思，系爭租約應已轉為不定期租約，該不定期租約至113年2月後方終止，原告並無必要於112年12月17日提起本件訴訟，不得向伊請求所支出之律師費用；且民事訴訟法並未採強制代理主義，原告並無委任律師之必要等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、經查：被告前為系爭房屋之所有權人，嗣兩造於111年11月15日簽立系爭買賣契約，由原告以5,600,000元買受系爭房屋，並已辦妥所有權移轉登記，嗣兩造簽立系爭租約，由原告將系爭房屋出租予被告，系爭租約記載租期自111年12月14日至112年12月13日等節，有系爭房屋所有權狀、系爭買賣契約、內政部不動產交易實價查詢資料、被告所提系爭租約在卷可稽（見本院卷第7、26至29頁背面、第56至58頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。
五、得心證之理由：
㈠系爭租約並非偽造，且為有效：
⒈被告固抗辯：原告所提之系爭租約影本，其上手寫部分均為原告所執筆，經多次塗改，並填寫原無之其他約定事項，伊僅於最末頁簽名，對照伊家屬嗣後於家中尋得之另一份租約，2份租約用印數量明顯不同，且印章均為同一家刻印店所刻，系爭租約應屬偽造云云。惟觀兩造各自提出之2份租約，均有兩造簽名、用印，其不同處僅在於原告所提版本之末頁另書有「押金不能抵租金」字樣（見本院卷第8至12、56至58頁），此字樣固有可能係原告嗣後自行書寫，然應不影響系爭契約之真正，是被告上開抗辯，並無足採。
⒉按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同，民法第75條定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。被告抗辯：伊為極重度身心障礙，係於無意識或精神錯亂中簽署系爭租約，應屬無效等語，自應由其負舉證之責任。惟被告並未提出任何證據以實其說，是此部分抗辯，亦無足採。
㈡兩造間並無允許被告及其家屬持續承租之約定：
被告抗辯：兩造買賣系爭房屋時，原告口頭承諾買受後將回租系爭房屋予伊家人住到不想居住為止，伊始同意降價400,000元，既有上開約定，伊自無搬遷之義務云云。查被告就上開抗辯，僅提出其自行寄發之龜山迴龍郵局000052號存證信函為證（見本院卷第31頁），然上開存證信函之內容均為被告單方之陳述，實難以此逕認兩造間確有此約定。從而，被告此部分抗辯，亦不足採。
㈢系爭租約並未轉為不定期租約：
按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。被告固抗辯：原告已收受被告所給付之112年12月及113年1、2月房租，系爭租約應已轉為不定期租約云云。惟查，原告已於系爭租約屆滿前之112年11月16日寄發存證信函予被告，告知期滿後將收回整理、不再續租，有龜山迴龍郵局000048號存證信函在卷可考（見本院卷第13頁），足見原告業已明示其反對之意思。又系爭租約屆滿後，被告雖仍按月轉帳12,000元予原告，有被告所提存摺內頁在卷可稽（見本院卷第52至53頁），然原告既無法阻止被告主動匯款至其名下帳戶，尚不能自被告片面按月匯款之行為，即認原告同意被告繼續承租使用。是被告上開抗辯，亦無理由。
㈣原告得請求被告給付50,000元：
按系爭租約第12條約定：被告若有違約情事，致損害原告權益時願聽從原告賠償損害，如原告因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由被告負責賠償（見本院卷第57頁）。查兩造租約已於112年12月13日屆滿，業經認定如前。另原告係於112年12月17日提起本件訴訟（見本院卷第3頁之收文戳章），而被告於113年3月18日方通知原告前來點交系爭房屋，此為被告訴訟代理人自承在卷（見本院卷第63頁背面），足見原告確係因被告拒不返還系爭房屋，方委任律師提起本件訴訟。又原告因委任律師提起本件訴訟，支出委任費50,000元，有鄭世脩律師事務所收據書在卷可稽（見本院卷第48頁），其自得依系爭租約第12條約定，請求被告給付上開費用。被告固辯稱：民事訴訟法並未採強制代理主義，原告並無委任律師之必要等語。惟我國民事訴訟法雖僅於第三審採律師強制代理制度，然第三審之律師費用本為訴訟費用之一部，而由敗訴之當事人負擔，此觀民事訴訟法第77條之25、第466條之3第1項規定意旨即明。是以當事人間如以契約特別約定律師費用由違約之一方負擔者，解釋上應認為係就第一、二審之律師費用負擔為特別約定，而無庸再審酌該審級有無委任律師之必要性。從而，被告前揭抗辯，均不可採，原告依系爭租約第12條約定，請求給付50,000元，為有理由。
六、本件係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條之20之規定，依職權宣告假執行。至原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟本院既已職權宣告假執行，其此部分聲請，核僅為促請本院職權發動，自無庸另為准駁之諭知。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，另依同法第436條之19第1項及第91條第3項規定，確定訴訟費用額為原告繳納之裁判費1,000元，及自本件裁判確定翌日起按週年利率5％計算之利息，並諭知如主文第2項所示。至原告撤回部分之裁判費660元，因係原告撤回訴訟而生，自應由其自行負擔。
中 華 民 國 113 年 9 月 27 日
桃園簡易庭法官林宇凡
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 27 日
書記官楊上毅
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項規定
於小額事件之上訴程序準用之）
上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後20日內
，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毌庸命其補正，
由原第二審法院以裁定駁回之。