裁判字號：臺灣高雄地方法院106年訴字第1314號民事判決
裁判日期：民國107年05月23日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高雄地方法院民事判決106年度訴字第1314號原告西子灣公園大廈管理負責人法定代理人 張淑媚 訴訟代理人翟明兼送達代收人 魏峰 被告 楊馥霖 訴訟代理人 林湘絢 律師
楊千慧 被告 彭瑞琦
劉修銘 前列二人共同訴訟代理人 洪幼珍 律師複代理人 方浩鍵 律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於107年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告彭瑞琦、劉修銘應將西子灣公園大廈九樓如附圖編號Ａ所示面積二百一十一平方公尺之鐵皮屋拆除，並將占用之上開大廈頂樓平面交付返還予原告。
被告楊馥霖應給付原告新台幣壹拾參萬貳仟玖佰捌拾參元，被告彭瑞琦、劉修銘應給付原告參仟伍佰零伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告彭瑞琦、劉修銘負擔十分之八，由被告楊馥霖負擔十分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號9樓之1建物（下稱系爭建物）為西子灣公園大廈（下稱系爭公寓大廈）之區分所有建物，被告楊馥霖原為系爭建物之區分所有權人，除系爭建物坐落部分外之系爭公寓大廈9樓屋頂平面乃公共區域，被告楊馥霖未得其他區分所有權人同意，亦無任何合法權利，越界無權占用，並將違建地上物出租，所為致系爭公寓大廈所有權之行使受損，並嚴重影響住戶逃生安全，經伊協調未果，被告楊馥霖堅不拆除，竟委請 仲介 售屋，將系爭建物出售予被告彭瑞琦、被告劉修銘，故提起本訴，請求將地上物拆除，返還頂樓平面予系爭公寓大廈，及給付相當於租金之不當得利。並聲明：㈠被告彭瑞琦、劉修銘應將系爭公寓大廈9樓如附圖編號A所示面積211平方公尺之鐵皮屋拆除，並將占用之原告大樓頂樓平面交付返還予原告；㈡被告應連帶給付原告新台幣（下同）80萬元。
二、被告抗辯：㈠被告彭瑞琦、劉修銘抗辯：伊等於民國106年5月22日以買
賣為原因，由被告楊馥霖移轉登記而取得系爭建物，當時伊等並不知有違建情形，故本件違建及積欠之管理費與伊等無涉，且伊等係出租套房，並未占用通道部分。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告楊馥霖抗辯：伊於103年3月24日始取得系爭建物所有
權，伊於取得所有權後，遵照與原告之協議，就伊使用增建部分，每月補貼管理委員會3,000元，然管理委員會於伊正常繳費期間，無預警於104年1月向拆除大隊舉報，拆除大隊亦於104年3月17日前來拆除增建部分，拆除後，伊與原告於105年9月12日在本院成立調解（本院105年度雄司小調字第480號給付管理費事件，下稱系爭前案），本件原告再對其等請求本件相當於租金不當得利，顯屬對同一事件重複請求。並聲明：原告之訴駁回。
三、系爭建物屬系爭公寓大廈之區分所有建物，而被告楊馥霖於
103年3月24日以買賣為登記原因，取得系爭建物所有權，被告彭瑞琦、劉修銘於106年5月22日亦以買賣為登記原因，自被告楊馥霖取得系爭建物所有權（應有部分各1/2），此有建物謄本2份、異動索引1份、公寓大廈管理組織報備證明1份附卷可資比對（見本院卷第7頁、第15頁、第96頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實，則被告楊馥霖於103年3月24日至106年5月21日期間，為系爭建物之區分所有權人，被告彭瑞琦、劉修銘於106年5月22日迄今為系爭建物區分所有權人（應有部分各1/2）之事實，應可認定。
四、所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同，民法第179條亦有明文；又無權占用他人土地或建物，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。而城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，此規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條亦有明定，且此乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息10%計算，另土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額係依法定地價，而所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。
再者，公寓大廈頂樓沒有專有建物部分，原則上屬於公寓大廈之共用部分，除非有專用之約定，任何區分所有權人並不得據為己用，而屬全體區分所有權人得共同使用之部分，則個別之區分所有權人如予以占為己用，該公寓大廈之管理委員會或管理負責人，自得代表全體區分所有權人，依民法第
767條第1項前段定請求返還，如有增建並得請求拆除後將坐落之頂樓平面返還，並得請求返還占用期間相當於租金之不當得利。
五、系爭公寓大廈9樓除原有之系爭建物外，另增建如附圖編號Ａ所示面積211平方公尺之鐵皮屋（下稱增建鐵皮屋），此業經本院偕同地政人員繪測在案，有勘驗筆錄、現場照片及複丈成果圖附卷可稽（見本院卷第142至155頁、第182至
183頁、第188頁。另兩造不爭執高雄市政府拆除大隊於10
4年，僅拆除本件違建之隔間，結構並未拆除【見本院卷第
143頁勘驗筆錄】，是該拆除並不影響增建鐵皮屋之範圍。再者，被告楊馥霖雖聲請向高雄市政府工務局函調系爭建物之使用執照，以釐清有無增建【見本院卷第203頁答辯㈢狀】，但增建之事實業已勘驗、繪測在案，當無再予函查之必要，併予敘明），且依現場照片可知，增建鐵皮屋與原有之系爭建物業已結合為一體，自結構上、使用上均難以區分，是堪認增建鐵皮屋業已添附為系爭建物之一部分，則系爭建物之區分所有權人，亦為增建鐵皮屋所有權人之事實，應可認定，而被告3人並無法說明其等占用系爭鐵皮屋所坐落頂樓平面之合法權源，更無法舉證以實其說，則原告訴請該建物現區分所有權人即被告彭瑞琦、劉修銘拆除後交付返還該鐵皮屋坐落之大樓頂樓平面，堪認於法有據，應予准許。至被告彭瑞琦、劉修銘雖辯稱其等購買系爭建物時，不知有增建，且其等出租之套房均在原有系爭建物原有範圍內云云（見本院卷第121頁答辯㈡狀、第217頁答辯㈢狀），然購買時不知有違建之所辯非僅為原告所否認（見本院卷第163頁陳報狀、第211頁言詞辯論筆錄），且增建鐵皮屋既為其等所有系爭建物之一部分，並無權占用系爭公寓大廈之頂樓平面，而對系爭公寓大廈全體區分所有權人（含其等家屬）使用該部分頂樓平面造成妨害，原告自得訴請拆除及交還占用之頂樓平面，此與其等是否明知有違建存在，並無關連，與增建鐵皮屋是否屬其等出租公寓之範疇，亦無關連。
六、兩造不爭執增建鐵皮屋係被告楊馥霖取得系爭建物前所增建（見本院卷第107頁原告陳報狀、第92頁被告楊馥霖所辯），而如上所述，被告楊馥霖取得及使用系爭建物（含增建鐵皮屋）之期間為103年3月24日至106年5月21日，被告彭瑞琦、劉修銘取得及使用系爭建物（含增建鐵皮屋）之期間為106年5月22日迄今，則依前揭法文規定及說明，原告雖得請求被告返還相當於租金之不當得利，但可請求返還之相當於租金不當得利，僅限於上開無權占用期間，而系爭建物所坐落土地申報地價為每平方公尺22,426元，有土地登記謄本附卷可按（見本院卷第185頁），則增建鐵皮屋所占用土地之申報總價額為4,731,886元（22,426×211＝4,731,88
6），又系爭公寓大廈位於高雄市○○○路靠近前往鼓山渡輪站之濱海二路附近，交通及生活機能均佳，有勘驗筆錄及網查GoogleMap資料附卷可稽（見本院卷第183頁、第186頁），則綜合審酌上情，本院認本件被占用土地之申報地價應以年息8%計算，另考量增建鐵皮屋既位於頂樓之9樓，堪認占用價值僅申報地價之1/9，故原告得訴請被告楊馥霖及被告彭瑞琦、劉修銘返還之相當於租金不當得利，應分別為132,983元（4,731,886×8%×1/9×【3＋59/365】＝132,983，小數點以下四捨五入）、3,505元（4,731,886×8%×1/9×1/12＝3,505，小數點以下四捨五入【原告係請求起訴前12年之相當租金不當得利，而訴訟繫屬時間為
106年6月22日，則堪認請求至106年6月21為止，則被告彭瑞琦、劉修銘被訴之占用期間為1個月】）。另被告楊馥霖雖辯稱增建鐵皮屋占用之相當於租金不當得利，於系爭前案業已與原告成立調解，原告此部分屬重複請求云云，但原告在系爭前案原係請求104年10月至105年6月之管理費每月1,650元，調解時擴張為請求至105年8月，而雙方就此成立調解，被告楊馥霖同意全數給付，上情業經調前案卷核對無訛，該案調解成立之範圍不及本件之相當於租金不當得利，所辯有重複請求之情，顯與事實不符，不足採信；被告楊馥霖又辯稱相當於租金不當得利，原告前業以每月3,000元與管理費一併收取（見本院卷第208頁言詞辯論筆錄），但依原告提出之存證信函所示，該3,000元為補貼套房出租而超用之公用電費（見本院卷第11頁），堪認前案卷所附原告之存證信函，其中原告請求支付每月4,650元部分，其中除原有管理費1,650元以外之3,000元，確實如原告所主張為公用電費之補助，非如被告楊馥霖所辯之相當於租金不當得利，是該部分有無收取，亦與本件相當於租金不當得利之請求無關，附此陳明。
七、綜上所述，原告訴請被告彭瑞琦、劉修銘應將系爭公寓大廈
9樓如附圖編號A所示面積211平方公尺之鐵皮屋拆除，並將占用之原告大樓頂樓平面交付返還部分，於法有據，應予准許，另訴請被告應連帶給付相當於租金不當得利80萬元部分，於訴請被告楊馥霖給付132,983元，及訴請被告彭瑞琦、劉修銘給付3,505元之範圍，於法有據，應予准許，超過上開範圍之所訴，於法無據，不應准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項後段，判決如主文。
中華民國107年5月23日
民事第五庭法官鄭峻明以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年5月23日
書記官王居玲