臺灣士林地方法院小額民事判決 98年度士小字第715號
原 告
即反訴被告 天母華琪大廈仁座管理委員會
法定代理人 馮富瑜
訴訟代理人 成介之 律師
複 代理人 余振國
被 告
即反訴原告 王炳龍
訴訟代理人 周燦雄 律師
蔡炳楠 律師
上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國100年8月2
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣捌萬伍仟伍佰元，及自民國九十八年一月
二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟伍佰叁拾元由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣捌萬伍仟伍佰元為原告預供
擔保，得免為假執街。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴原告負擔。
爭執事項及理由要領
甲、本訴部分：
一、本件原告起訴時之法定代理人原為 黃宏達 ，嗣於訴訟程序進
行中，變更為馮富瑜，其由新任法定代理人馮富瑜聲明承受
訴訟，自屬合法。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或
追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限
，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查：原告
起訴時聲明「被告應給付原告新臺幣（下同）82,000元，及
自民國98年1月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利
息。」嗣於本院審理中，原告擴張訴之聲明為「被告應給付
原告85,500元，及自98年1月21日起至清償日止，按週年利
率5%計算之利息」。經核屬擴張聲明，揆諸首揭規定，自應
准許。
二、原告起訴主張：
㈠被告為該社區之區分所有權人，自93年9月起至95年6月份
、95年11月起至97年6月止，積欠應按月繳納之管理費21期
，每期3,500元，共計73,500元，以及93年9月至94年4月
之停車場清潔費4期，每期3,000元共計12,000元，共計85
,500元，屢經催討，未獲置理，為此，爰依公寓大廈管理條
例之規定，請求被告給付管理費85,500元，及自98年1月21
日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡對被告抗辯之陳述：被告主張89年1月至92年12月止因屬空
屋，故僅需繳納半價管理費云云，查當時主委 洪慧娟 在收據
上記載「若經當屆主委、財委、樓委同意無誤後，本屆委員
會當退回所溢繳款項」，然經洪慧娟主委向各屆主委、財委
及樓委確認，且曾調查當時該戶設籍及水電費使用狀況，認
定被告所有系爭房屋於此期間並非空屋，故未准予退還。且
被告提出之88年11、12月管理費收據上雖記載「自88年11月
起空屋半價」，惟經向當時記載之 金美娟 詢問得知，當時被
告向其主張是空屋，並未確認系爭房屋是否為空屋，故仍應
由被告負舉證之責。而經鈞院向台灣電力公司（下稱台電）
函查系爭房屋之用電資料可知，系爭房屋若屬空屋，每期（
2個月）電費僅為84元，然系爭房屋自88年1月至92年12月
間，每期電費平均約為1,000餘元，最低者亦有525元，甚
至有高達2,199元之情形，故被告抗辯系爭房屋屬空屋，顯
與事實不符。又被告所提出93年9-10月有繳管理費6500元部
分，因被告提出之收據無主委印章，且是存查聯，有確認過
，被告並未繳納。至於被告抗辯自88年11月24日至92年10月
間因汽車被竊未使用停車位云云，因未曾向原告表明，且亦
依規定繳納地下室之管理費，顯見被告自己承認當時確有使
用停車場，自不容被告臨訟主張退還。且住戶使用停車位並
未規定須停放本人所有之汽車，若住戶同意令他人停放，仍
應給付停車場之管理清潔費用。地下室停車場之土地所有權
是經由拍賣轉手，93年7-10月時仍由原告管理，迄至94年5
月才把停車場交給拍定人，系爭地下室停車場向來由原告管
理，故不論所有權人是否變更，並不影響原告之管理權，被
告若抗辯93年6月9日後原告無權管理系爭地下室停車場，
亦請被告提出其向 周耿勳 租賃停車位之租約或收據。
三、被告抗辯如下：
㈠社區規約原約定如果是空屋區分所有權人，可以按半價繳交
管理費，此為數十年來之慣例，直到97年7月1日起取消此
慣例。被告為台北市○○區○○○路○○巷○○號6樓之1及6
樓之2兩戶所有權人，因九二一大地震致被告南投老家及台
中宿舍均被震毀損失慘重，為了繳交貸款及利息，不得不將
6樓之1房屋騰空準備出售，嗣後因客人看中6樓之2，因
此被告將6樓之2出售，92年底交屋後，被告於93年1月搬
回6樓之1，因此6樓之1自88年11月起至92年12月均為空
屋。因被告受災陷入困境，致管理費拖延未交，93年7月時
訴外人洪慧娟任原告主委，一再向被告催收，甚至於93年8
月時聚眾要求被告立刻繳交所有管理費，否則不讓被告出入
大樓，甚至要求被告需用現金繳納、先全額繳交再退款等。
系爭6樓之1房屋當時係騰空委託太平洋房屋公司天母店銷
售，另外並與中信房屋簽約，仲介公司人員很賣力，銷售人
員日夜帶看，並且於夜間下班後清洗打腊地板，因此不能以
水電之使用即逕認有人居住，空屋無傢俱和床如何居住？原
告應舉出何人居住以證明6樓之1非空屋。6樓之1確有被
告妻子、小孩設籍，惟被告之妻、子早已他遷不明，證人稱
有人居住並非事實，且證人又稱6樓之2出租給學生亦非事
實，實際上租給學生是更早以前之事。88年11月至92年12月
期間管理費是2個月收3,500元，6樓之1係空屋應僅能收
取半數管理費，故此期間多收之管理費42,400元應退還被告
。
㈢地下室是與華琪大廈愛座A、B共三棟共同使用，計有150
多位停車位，當時為確保使用權，因此訂有地下停車公約。
被告之停車位係原編號3號，88年九二一大地震被告回南投
處理災務逾月，原告並未通知被告即私自將該3號車位交由
21號6樓之5住戶 陳晴薰 使用，致被告無法進入地下室而將
車子停在外面，卻於88年11月24日下午10時50分發現車輛失
竊，直到92年10月始重買新車。嗣後被告發現該21號6樓之
5住戶原已配有一停車位，再加上3號停車位即使用2個停
車位，與上開公約不符，當時請里長出面會同原告及21號6
樓之5住戶 詹進吉 在管理室協調，詹進吉才願將3號停車位
返還被告，因此自88年12月起至92年底被告既無車輛可停地
下室，而且原車位顯係外人在使用，原告竟還向被告收取清
潔費，顯有錯誤，應予退還。證人洪慧娟雖證稱被告有停車
，但依公約規定應提出車輛行照影本或管理檔案資料佐證，
否則不足採信。地下室停車清潔費93年9-10月係連同管理費
繳向管理室陳姓管理員繳交，因此原起訴狀明細表仍列有93
年9-10月明顯錯誤。地下室業主 周耿勛 於93年6月9日取得
所有權，被告向周姓所有權人租用，其時原告已無權收取停
車場清潔費，但仍向被告收取93年7-8月、9-10月清潔費計
6,000元，亦應予退還。原告前就地下室公共產權清潔費結
餘基金，決議退回與各使用戶，並列出明細表，惟觀此退費
明細表，被告原使用編號3之停車位，原告已轉由6樓戶號
23-2 林國茂 使用，故由其收取清潔費退費，此益證被告並無
使用系爭車位之事實。
㈣綜上，原告應退還被告管理費42,400元及清潔費88,375元（
82375＋6000＝88375），總計130,775元（42400＋88375＝
130775），被告主張抵銷。
四、兩造不爭執事項：
㈠被告原為台北市○○區○○○路○○巷○○號6樓之1及6樓之2兩
戶房屋之所有權人，亦為天母華琪大廈仁座之住戶，依住戶
規約應按月繳交管理費3,500元。
㈡自系爭大樓蓋成至97年6月30日為止，空屋均僅須繳交半價
管理費。
㈢被告自89年1月起即欠繳管理費。
㈣被告已繳交93年7、8月管理費及清潔費6,500元。原告於
本件起訴前，已扣除而未請求。
㈤原告99年度新任法定代理人馮富瑜係合法選生之主任委員。
五、本件之爭點：
㈠93年9月到10月的管理費3,500元，被告是否已繳納？
㈡系爭6樓之1自89年1月到92年12月，是否為空屋？
㈢被告於88年12月到92年12月間是否有使用地下室停車場編號
3之停車位？原告有無收取清潔費之權利？
㈣93年7月到94年4月之清潔費，原告有無收取之權？
六、本院的判斷：
㈠被告抗辯其已繳交93年9-10月當期管理費3,500元、清潔費
3,000元部分，雖據其提出93年9-10月管理費及清潔費收據
影本乙份在卷。惟查：依該收據來看，只有在下方樓委員旁
簽一「陳」，並無財務及主任委員之簽章。而參以兩造不爭
執之同年7-8月管理費及清潔費收據6500元部分，有樓委員
、財委及主任委員之簽章。再參以被告98年4月6日答辯狀
所附其88年11-12月共兩戶之管理費及清潔費收據，亦均有
財委、主委之簽章。是原告主張被告此二個月份之管理費及
清潔費未繳，應足信為真實，被告抗辯為無理由。
㈡被告抗辯其所有之系爭6樓之1房屋，自89年1月到92年12
月期間均為空屋，依規約應僅收取半數管理費，就溢繳之部
分主張抵銷等語，但為原告所否認，且被告雖提出委託售屋
合約，惟委託期限為91年7月2日至92年4月30日期間，且
依委託售屋合約並不能看出系爭6樓之1房屋是否有住人，
況查系爭6樓之1房屋自88年12月起至92年12月期間，用電
度數均遠超過空屋用電度數20度，此有本院依原告聲請調取
之台灣電力公司股份有限公司台北北區營業處函暨用戶用電
資料表在卷可稽，是被告所有之6樓之1房屋，於89年1月
至92年12月期間，應係有人居住，不得以空屋計收半價管理
費，是被告於上開期間之管理費，並無溢繳，其主張抵銷為
無理由。
㈢至於被告於88年12月到92年12月間是否有使用地下室停車場
編號3之停車位乙節，被告雖辯稱其原所有停放於系爭停車
位之汽車，因停車位遭原告挪作他人使用，不得已停放於外
面而失竊，並提出台北市政府警察局士林分局車輛協尋電腦
輸入單及訴外人陳晴薰所有之2台自小客車行照為證。惟依
原告所提出之系爭社區地下室停車位規劃圖（原告所提附件
10），兩造不爭執被告係編號3之車位，另有編號03之停車
位，兩者位置並不相同。另原告已陳明退費明細表所載編號
3為林國茂之停車位，係03車位之誤載，並且已將公共基金
10,350元退給林國茂。又兩造亦不爭執被告並未收到地下室
公基基金退費10,350元，足證編號3車位，並未由林國茂使
用。又被告亦自認88年12月之前及92年12月之後，均有使用
系爭編號3停車位，益證系爭車位為約定被告專用，則在此
期間內，被告獨享此車位之使用權，則被告是否停車，或縱
失竊車輛，亦不能以此理由拒繳清潔費，且據證人洪慧娟到
院證稱：「90、91、92年確定被告有停車」（98年5月26日
言詞辯論筆錄參照），倘被告確未使用系爭停車位，又何以
長期按規定繳納1,500元至1,800元不等之清潔費予原告，
且經過多年均未向原告請求返還，迄本件訴訟始主張返還，
亦違經驗法則及一般常情。是其此部分抗辯，即不足採信。
㈣按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負
責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所
有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸
責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人
或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者
，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。因
此，如非社區共用部分或約定共用部分，管理負責人或管理
委員會即無權管理，亦無從按區分所有權人共有之應有部分
比例分擔之。查系爭地下室停車場於93年6月9日由訴外人
周耿勛拍賣取得所有權，有該地下室之土地建物謄本影本在
卷可憑。惟原告主張地下室停車場之土地所有權是經由拍賣
轉手，93年7-10月時仍由原告管理，迄至94年5月才把停車
場交給拍定人，亦為被告所不爭執，是原告在未移交前均有
權收取管理費，是被告仍應繳納93年9月至94年4月之停車
位清潔費共計12,000元予原告。故被告就此部分主張抵銷，
亦無理由。
七、從而，原告請求被告給付85,500元，及自98年1月21日起至
清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許
。
八、本件本訴部分係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額
程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依
職權宣告假執行；並依被告聲請定免為假執行之擔保金額。
另依職權確定訴訟費用額為新台幣1,530元（第一審裁判費
1,000元，證人旅費530元），由被告負擔。
乙、反訴部分：
一、程序部分：反訴原告原聲明反訴被告應返還反訴原告102,52
5元及自民國93年8月21日起至清償日止按年息5%計算之利
息，因違反民事訴訟法第435條之15規定，而向本院陳明撤
回就地下室公共基金應退回之10,350元不另起訴請求，並減
縮聲明請求之金額為92,175元，是應認其提起反訴為合法，
先予敘明。
二、反訴原告（即被告）起訴主張：
㈠緣被告（即反訴原告）因921地震，南投及台中老家宿舍均
被震毀損失慘重，週轉困難，至所有天母東路22巷21號6樓
之1不得不騰空準備出售，當時自88年11月起空屋半價是經
管委會查明核準，且原停用地下室3號停車位，因中南部處
理災務逾月餘未停用而遭管委會收回交由同樓21號6樓之5
陳晴薰停用，致將車輛停於外面路邊失竊，並因經濟陷入困
境，內人攜小孩遷離並向本院家事法庭訴請分開，至成為獨
居老人。
㈡原告（即反訴被告）當時主委洪慧娟於93年8月21日向被告
強行按非空屋收取138,600元，原係開立即期支票支付被拒
，經籌措現金親交主委，其開立之收據三人簽名，洪慧娟在
收據簽明如屬空屋一個月查覆，迄未查覆。反訴原告於98年
10月後查得反訴被告於93年8月23日只存入銀行73,800元並
入帳，相差64,800元，足證反訴被告收款當時明知空屋半價
，此64,800元本應退還。
㈢停車位3號已被收回，但反訴被告自88年12月起至93年度，
強行收取清潔費97,375元。
㈣綜上所述，反訴被告應退回款項包括空屋應退未退款64,800
元、地下室清潔費不該收而收之款項97,375元，共計162,17
5元，扣除於本訴主張抵銷之70,000元，實際應退還92,175
元。
三、反訴被告抗辯：否認反訴原告系爭房屋為空屋，另地下室停
車位清潔費，因反訴原告並未向反訴被告表明失竊而不使用
，且亦按規定繳納。又系爭地下室向由反訴被告管理，故訴
外人周耿勳雖於93年6月取得系爭地下室所有權，然當時並
未取得管理權，而至94年5月以後，始由各住戶與 周某 達成
協議價購或並將管理權移交訴外人。另停車位使用人須正常
繳費方可退費，本件反訴原告並未按期繳費，是以請求返還
無依據等語，並聲明反訴原告之訴駁回。
四、得心證理由：如本訴理由所載，反訴原告無法舉證其所有系
爭房屋係空屋，亦無法舉證其編號3停車位自88年12月起至
93年度被收回而不應繳納停車位清潔費，是反訴原告之訴無
理由，應予駁回。另反訴原告已將請求返還地下室公共基金
10,350元撤回，本院就此部分亦不必審酌，併此敘明。
五、從而，反訴原告請求反訴被告給付92175元及自93年年8月
21日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁
回。另依職權確定訴訟費用（第一審裁判費）1000元，應由
反訴原告負擔。
中華民國100年8月16日
士林簡易庭法官李建忠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載
上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟
資料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送
達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附
繕本）。
中華民國100年8月16日
書記官鄭雅仁