裁判字號：臺灣士林地方法院89年重訴字第225號民事判決
裁判日期：民國90年01月19日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣士林地方法院民事判決八十九年度重訴字第二二五號
原告甲○○台北市○○○路○○○巷○○○號訴訟代理人 黃珊珊 律師被告根來建設股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 吳宏城 律師複代理人 方錦源 律師右當事人間請求返還買賣價金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣壹仟貳佰捌拾玖萬元及自民國八十九年五月二十三日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣肆佰叁拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前以新台幣壹仟貳佰捌拾玖萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：聲明：除命被告預供擔保，得免為假執行外，餘如主文所示。
陳述：
㈠原告於民國八十七年四月十七日與被告簽定土地及房屋買賣合約書，購買被告所
興建之台北市○○區○○段○○○○號土地持分及其上建物「天母大使館」壹樓房屋乙戶及車位編號Ｇ、Ｈ共二車位。訂約當時，原告開賓士五百房車至被告所委託之孫子兵法廣告公司，向銷售小姐 何宏美 表示要買一個大型車位停放該車，且也帶伊去看車。何宏美即推薦Ｇ車位。數日後，原告欲加買車位，何宏美即再推薦Ｈ車位，原告接受其建議而買下。
㈡嗣原告於工地結構體完工赴現場查看時即發現該房屋之停車位不能停入原告原欲
停入之賓士房車，需調整角度數十次，甚至可能擦撞樑柱或他車才得以停妥。經原告向營造廠之工地沈主任、被告公司周主任等反應，均未獲解決。在當時，被告公司尚有其他大車位可與原告交換，惟被告執意不處理，原告於是在八十八年十一月十九日行使同時履行抗辯權，拒付價金。
㈢被告稱其車位完全符合建築法規而拒絕更換，然被告何以削薄梁柱，是否果為車位無法停入所施作，被告一直未有交代，顯有所隱瞞。
㈣依建築技術規則第六十一條第一項第三款規定：停車位角度超過六十度者，其前
方車道之寬度應為五點五公尺以上。本件Ｇ、Ｈ停車位與車道之角度為九十度，自應留設五點五公尺以上的空間，而現場卻不足五點五公尺，自然無法供車輛正常停入，且賓士車之迴轉直徑為十二點五公尺，半徑至少六點二五公尺，長度為二五0公分、寬度為一八八點六公分（未含後視鏡），以現場之Ｇ、Ｈ車位前有粱柱之情形，根本甚難停入。
㈤被告以原告未繳付價金，係違約為由解除契約並沒收原告已付價金，其違約金顯然過高，違反誠信及公平原則。
㈥原告花費三千餘萬購置該棟一樓房屋，並訂購二個大車位之費用計五百萬元正，
但該二車位都一樣難停，並影響居住品質，可認買賣標的物顯有嚴重之瑕疵，有違買賣契約預定之效用，爰依民法第三百五十九條解除買賣契約請求返還已付價金及遲延利息。
證據：提出土地及房屋預定買賣契約書、統一發票、地下室停車位現場圖、存證信
函、照片、台北市政府工務局建築管理處函、結構安全證明、報告書、建築技術規則節本及函示、照片、並聲請訊問證人何宏美。
乙、被告方面：聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡願供擔保請准宣告免為假執行。
陳述：
㈠本案買賣標的物尚未交付原告使用，依民法第三百五十四條之規定，被告自不負瑕疵擔保責任。
㈡系爭標的並無減少預定效用之瑕疵：
⒈原告主張被告之銷售人員告知可停入賓士五百房車，被告否認有此特別保證，被告亦否認與原告就停車位之預定效用加以約定。
⒉原告於簽約之前已充分明瞭所購車位大小及其相關位置，而被告所興建完成之
車位大小，一如合約所載，並無面積或大小不足之情事。又系爭車位乃係依相關法令所規劃設計之標準車位。
⒊原告於購買係爭車位時，係依以個人喜好自由選定，何能於買受後，抱怨停車位在車道底或有樑柱？殊不合理。
⒋況依原告所述，尚非不能停車，僅是停車沒預期中之便利罷了。大型車因體積
龐大，於○○○區○○○○○路邊停車或一般公、私用停車場，均有停車不易之困擾，此為眾所周知之缺點。況原告為一女性，駕駛大型房車出入停車場，在操作上自多一分不便。
⒌原告主張之停車不易，或肇因個人技術不熟、或座車過大，尚非瑕疵所致。
⒍柱面之修整與系爭停車位無關。
㈢縱認系爭車位確有瑕疵，原告就車位以外之買賣標的即房屋及土地一併拒付價款
及解除契約係顯失公平。蓋以原告之經濟、地位、能力、以及今日消費者對於產品應有之認識能力與責任，不應將其應有之消費知識全部轉由被告承受。再者，被告於交易之初，已詳細交付並說明車位相關位置圖及合約內容，供原告瞭解及選擇車位位置，若獨以原告主張停車不方便，即由被告獨自承擔交易解除之不利益，實與誠信原則不符。
㈣原告自八十八年九月起，即無由拒付買賣價款，經被告催討無著後，乃於八十九
年二月十一日解除買賣契約，並沒收價金。買賣契約既經被告合法解除，原告再起訴解除契約，即失所據。
證據：提出台北市政府工務局相關函件、存證信函、照片、相關之建築技術規則、
內政部相關函件、台北市議會函、台北市議會市民服務中心協調甲○○君等陳情案會勘紀錄、並聲請訊問證人 蔡一德 。
理由本件原告主張：其於八十七年四月十七日購買被告所興建之台北市○○區○○段○
○○○號土地持分及其上建物「天母大使館」一樓房屋乙戶及二個停車位。訂約當時，原告先後表示要各買一個大型車位停放賓士五百房車，經銷售小姐推薦即購買車位編號Ｇ及Ｈ停車位（下稱系爭停車位）。嗣該停車位竟難以停入原告之賓士房車，需調整角度數十次，甚至可能擦撞樑柱或他車才得以停妥，而該停車位亦不符合相關之建管法令，遂認買賣標的物顯有嚴重之瑕疵，爰依民法第三百五十九條解除買賣契約請求返還價金等語。
被告則以：本案買賣標的物尚未交付原告使用，依民法第三百五十四條之規定，被告自不負瑕疵擔保責任；兩造就系爭車位並無特別約定預定之效用；原告於簽約之前已充分明瞭所購車位大小及其相關位置；系爭車位尚且符合相關法令；而系爭車位尚非不能停車，僅是停車沒預期中之便利罷了，不能認為係瑕疵。縱認系爭車位確有瑕疵，原告就車位以外之買賣標的即房屋及土地一併拒付價款及解除契約係顯失公平等語，資為抗辯。
經查︰原告於八十七年四月十七日與被告訂立購買系爭房地及停車位之買賣契約，
已繳交一千二百八十九萬元等事實，為兩造所同認，復有房屋（含停車位）土地買賣契約書及統一發票三十二紙在卷可稽，自堪信為真正。又本院於履勘現場時，會同兩造實地測量系爭停車位之面積，測得系爭Ｇ停車位入口處之寬度為二點四八六公尺、Ｈ停車位入口處之寬度為二點六九公尺（由電梯凸出物測量寬度為二點六五五公尺），而停車場底端車道之寬度，由電梯牆角處至Ｇ車位旁樑柱為五點四五六公尺，有勘驗筆錄附卷足憑，系爭二車位之長度則皆為六公尺，此為兩造所不爭執，復有地下停車場平面圖可參，亦堪信為真實。
按停車空間每輛停車位為寬二點五公尺，長六公尺。但設置於室內之停車位，其二
分之一車位數，每輛停車位寬度及長度各寬減二十五公分，建築技術規則建築設計施工編第六十條第一項定有明文。系爭停車位係位於地下一層，為室內停車位，則依上開規定，其寬度及長度各應有二點二五公尺、五點七五公尺，方為適法。系爭Ｇ停車位入口處之寬度為二點四八六公尺，Ｈ停車位入口寬度為二點六九公尺（或二點六五五公尺），長度則均為六公尺，均已詳如前述，則是系爭停車位之寬度、長度均符合上開法令規定，要無疑義，合先敘明。
按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約
定認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，最高法院七十三年台上字第一一七三號判例可資參照。所謂「效用瑕疵」又分為通常效用瑕疵及預定效用瑕疵之擔保，所謂「通常效用」係指一般交易觀念上應有之效用；「預定效用」則係該物在一般交易觀念上未必有此效用惟當事人以契約預定其效用者而言，故亦稱契約預定效用。是本件關於系爭停車位是否有「瑕疵」，茲析述如下：
㈠被告委託孫子兵法廣告公司出售系爭房屋，何宏美係當時受雇於該廣告公司之銷
售小姐，承辦系爭房屋及停車位之銷售；故孫子兵法廣告公司為被告關於售屋時之使用人，而何宏美為事實上輔助被告銷售房屋之人；則依民法第二百二十四條，關於債之履行有故意過失時，債務人應與自己之故意過失負同一責任，即被告應就何宏美售屋與其自身負同一責任，合先敘明。
㈡原告於購買系爭停車位時，曾向何宏美表示係為停放賓士五百或ＢＭＷ房車、需
一大型停車位，此業有證人何宏美「他當時有講明他要大車位，可停賓士五百或ＢＭＷ，他當天也開賓士五百讓我們看到」，可知原告有明確表明動機，「我主觀上認為這Ｇ及Ｈ位置很好，所以介紹給他」，「我認為可以停得下」「我確實有告知是大車位」，「是我推薦的，所以原告就接受了」證述明確。（詳八十九年九月二十六日及八十九年十月十七日言詞筆錄）則訂約時，兩造已就系爭二停車位應能停進賓士五百或ＢＭＷ房車意思表示合致達成契約，以預定其效用。被告空言否認，並不足採。
㈢何宏美以系爭Ｇ停車位較隱蔽而建議原告買下，雖有將停車場之平面圖示以原告
，惟並未告知停車格旁有柱子，僅強調可以停得下，則被告是否有違反告知義務，已有可疑。又原告於購屋時因相信何宏美之介紹，即未加考慮而接受系爭二個車位。何宏美以其賣屋十一年之經驗，推薦原告買受系爭車位以停放賓士等大型房車，對於原告心裡上影響不可謂不大，足認相當於保證停車位具有一定之品質，是以在當時除了Ａ、Ｂ、Ｃ車位外其餘均為大車位之情形下，原告亦未再過問有無其他停車位，即喪失選擇其他停車位之機會。
㈣再查，系爭Ｇ停車位位於車道之最底端，一邊為牆壁，一邊有樑柱；Ｈ停車位亦
位於車道之最底端，一邊有電梯。由證人 沈大鈞 駕駛賓士三百ＳＥＬ（與賓士五百同型）房車停入Ｇ車位，在Ｈ車位無車及有車之情形下，分別費時五分鐘及四分鐘。由原告駕駛上開車輛停入Ｈ車位，在朋友之指揮下，費時十二分鐘才停妥，有本院八十九年六月二十九日勘驗筆錄附卷可稽。參以沈大鈞為業餘賽車手，停系爭Ｇ車位尚且需要四到五分鐘，而且由其證述若在無人指揮之下，停車時間可能更久，並可能再擦撞幾處車體等情觀之，可認系爭停車位並不具備停放大車之效用。
㈤另於本院八十九年十一月十三日勘驗時，原告駕駛上開汽車停入Ｈ車位，費時七
分四十秒，調整角度倒車約七次，其間有兩次撞擊及停在其他車位車輛二次；由Ｈ車位倒車停入Ｇ車位，費時五分二十秒，調整角度約八次，有勘驗筆錄在卷足憑；可知要停入Ｇ車位時必須以車頭先進入Ｈ車位再倒車入Ｇ，若Ｈ車位已停有車時，則因空間有限，需多次調整角度才行，就Ｈ車位而言，亦須前後調整角度多次。原告須要如此反覆調整角度且擔憂不碰撞其他車位車輛始得以順利停入系爭車位，亦可見系爭停車位對於原告實在難以使用，遑論其具備「契約預定之效用」。
㈥又按建築技術規則設計施工編第六十一條第一款第三目規定，「停車位角度超過
六十度者，其前方車道之寬度『應為五點五公尺以上』」。當停車位前方車道寬度相同時，停車位的角度越大，越難停車，為一般人所知的常識；所以，依前開規定的文義觀之，停車位角度大於六十度且角度越大者，其前方車道之寬度應越寬，方與前開規定之意指相符；否則，該條規定之用語應直接規定為「停車位角度超過六十度者，其前方車道之寬度『最少應為五點五公尺』」，而不至於規定『應為五點五公尺以上』。前開規定之所以規定為『應為五點五公尺以上』，其目的即在規範停車位角度超過六十度且角度越大停車位，其前方車道之寬度至少五點五公尺，而且須隨停車角度而調整為越寬，方足以達到一般停車的效用。查：系爭停車位角度為九十度，為兩造所不爭之事實，大於六十度的停車角度三十度，依前開說明觀之其前方車道寬度應大於五點五公尺，至於應大到何種程度，應與「停車角度六十度，前方車道寬度五點五公尺時，停入車位的效用」相比較。換言之，停車角度三十度，前方車道寬度五點五公尺，如果可以讓車子無庸調整角度即一次停妥車輛，則系爭車位的車前寬度也應該讓原告可以在無庸調整角度的情況下一次停妥車輛，方足以達到一般停入車位的效用。系爭停車位車前寬度縱令如被告所言，寬度達到五點五公尺（（本院於八十九年十一月十三日勘驗時測量車道寬度結果，由被告拉尺自電梯牆角處至Ｇ車位旁樑柱為止，僅有五點四五六公尺寬），亦未符合上開規則之規定。此係所以造成系爭停車位難以停入車輛之原因。
綜上，系爭停車位雖可停入如賓士三百等大型車，惟須花費相當時間，對於原告而言難以停入，未具有當初與被告預定之效用，應認為有「預定效用之瑕疵」。
次按買賣標的物之瑕疵擔保請求權，依民法第三百五十四條之規定，於危險移轉時
始能成立，惟若買賣標的物尚未交付，買受人倘能証明其瑕疵不能除去或確定出賣人拒絕為除去時，亦得請求。本件買賣標的物尚未交付之事實，雖為兩造所不爭執，惟系爭停車位之瑕疵既因原告陳稱其他車位已售出，無法洽換車位而不能除去，又經被告否認系爭停車位有瑕疵並且亦無意除去此瑕疵，有被告早在八十八年十一月二十六日之存證信函即表明「----誤會宜由誠懇說明到此為止----」為證，依上開說明，應認縱使買賣標的物尚未交付，原告亦享有瑕疵擔保請求權。
再按民法第二百六十四條第一項前段規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未
為對待給付前，得拒絕自己之給付。」所謂他方未為對待給付，應包括他方之對待給付有可歸責於債務人之事由致生瑕疵之情形在內；買賣契約為雙務有償契約，是買受人於付清價金前，知悉買賣標的物有權利瑕疵或有可歸責於出賣人之事由致生物之瑕疵時，自得依上述規定主張同時履行抗辯，最高法院七十四年度台上字第一七九六號判決可資參照。本件系爭停車位既有瑕疵且係可歸責於被告，原告於八十八年十一月十九日以存證信函通知被告，主張同時履行抗辯，即無不合。從而，被告主張原告因拒付價款故其以八十九年二月十一日存證信函先解除與原告之買賣契約並沒收價金，即失其依據。
系爭停車位未具有契約預定之效用，依民法第三百五十四條第一項規定，被告既應
負瑕疵擔保責任，則原告即得依據同法第三百五十九條規定解除買賣契約。被告抗辯有同條但書所稱解除契約「顯失公平」之情形，惟查：
㈠今日在台北都會地區找尋停車位之困難，為眾所周知之事實；所以有車人士購買
房屋時，均會考量有無停車位，而且會依自己的需求，尋求大停車位或一般停車位來購買。如果出售之房屋未附有停車位，對於預定需要停車位的購屋者而言，寧可不購買該屋，亦不願忍受無法停車所帶來的不方便性。用車人士對於車位要求之殷切，實係因用車者通常具有天天用車的特性，所果所購得的車位，必須讓其天天提心弔膽、擔心車子可能有擦撞的危機而必須異於尋常地小心且須花費較多的時間來停車，對於用車者而言，毋寧是一種負擔；雖人有些人並未天天用車，惟一旦用車，也勢必要求其所擁有的停車位具備方便停入車位的特性，否則，每次用車即必須對停車付出相當的心力，對於那些人而言，也是一種負擔。因此，購屋者所買受之停車位，如果具有瑕疵，即使所購買的房屋品質再好，均將對其造成困擾。所以房屋契約與車位買賣契約，實已具有整體不可分的性質。
㈡房屋買賣契約與一般貨物的買賣契約有其價值上的差異性，其價值動輒數百萬甚
或上千萬、數千萬更或上億元，也正因此種高價值的特性，使得大部分的購屋者一旦購買房屋之後就需要賴多年（長者更是長達數十年）的光陰來給付貸款；而建設公司一旦出售房屋之後，也因銀行提供貸款之機制，馬上即可收到全部的價金，獨留購屋者以畢生的精力來償付貸款。如果購屋者所買受的車位有瑕疵，勢必然將使其在長期清償貸款的同時，忍受停車的不方便性。如此而言，對於購屋者確實頗不公平。更何況，車位的設計取決於建設公司，建設公司依常理也應被推定具備應有的設計能力，足以設計出效用相同的停車位；加諸建設公司具備專業的知識，如果所出售的停車位，與其他相同尺寸的車位相比，效用上具有瑕疵，即應負有告知的義務，使消費者得以自由地決定是否於購買房屋的同時，一併購買該效用具有瑕疵的停車位。
㈢原告於締約時，特別表明要大停車位，而且原告係買兩個車位，表示原告特別重
視所買受之停車位能夠停二部大車，否則寧可不要夠買此房屋轉而另覓他處。系爭停車位雖可停放大型車，惟需調整角度數次耗費許多時間與精神，並無一般大型停車位所具備停車之方便性。如果原告必須買受系爭房地，則因停車位難以使用，終其一生，都要承擔另找停車位之不利益；如果原告勉強使用系爭車位，則不但耗時費力，亦將不時的負擔其車體磨損及碰撞其他停車位車輛之損害賠償。系爭車位既係可歸責於被告，何以要原告承擔諸多不利益？即相當於原告平白花費了五百萬元，連帶地也將使原告在使用房屋時，造成不方便。
五百萬元雖只佔整個房地買賣價金的七分之一，就客觀而言，實已可買一棟房屋。
㈢系爭買賣標的若因契約解除而回復於被告，被告可再出售與有小車之人。雖因房
價下跌而受有損害，惟此部分原係預售屋之風險，再參以若未能解除契約而由原告將房地售出，則原告所損失的不只是房價下跌，還有其花錢不但未買到房地還需額外負擔賣掉該房地之成本。
綜上，解除契約是否對於被告顯失公平，不言可喻。
從而，原告主張系爭買賣標的物有瑕疵，依民法第三百五十九條主張解除契約，請
求返還已支付之價金一千二百八十九萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論述，併此敘明。
兩造 陳明 願供擔保聲請宣告假執行或免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十年一月十九日
士林地方法院民事第二庭
法官