臺灣高等法院95年度上字第1號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院95年上字第1號民事判決

裁判日期：民國95年05月30日

裁判案由：返還價金

臺灣高等法院民事判決95年度上字第1號上訴人乙○○訴訟代理人 林明正 律師複代理人 朱容辰 律師被上訴人丙○○訴訟代理人 楊金順 律師複代理人 吳孟勳 律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國94年12月
5日臺灣臺北地方法院94年度訴字第1671號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，經本院於95年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。查上訴人於原審依民法第199條、第259條、第179條之法律關係，請求被上訴人返還所收之價金及支票，嗣於本院審理時，追加92年6月25日所訂不動產買賣契約（下稱第2份契約）第9條、第12條第1項約定之法律關係，核其請求之基礎事實同一，應予准許，合先敘明。
二、上訴人於原審起訴主張：上訴人前於民國（下同）87年11月30日與被上訴人簽訂不動產買賣契約（下稱第1份契約），購買被上訴人所有坐落台北市○○○路○段○○號、52號1樓房屋，總價新台幣（下同）1176萬元，已支付被上訴人價金55萬元。嗣於92年6月25日，再與被上訴人訂立第2份契約，購買被上訴人所有坐落台北市○○○路○段○○號、52號1、2、3樓房屋（下稱系爭建物），總價1348萬元，上訴人先簽發面額分別為100萬及2,494,000元之支票2紙予被上訴人，其中
100萬元之支票業已兌現。依第2份契約第12條第1項約定，被上訴人應於簽約同日將系爭建物交付上訴人；被上訴人亦允諾於簽約後7日內拆除屋內之圍牆，然被上訴人迄未交付系爭建物，亦未拆除圍牆，經上訴人於94年1月14日以台北古亭郵局第74號存證信函催告被上訴人於文到7日內交付系爭建物及拆除圍牆，否則解除兩造所有契約，惟被上訴人仍置之不理，系爭契約當已解除。被上訴人依約自負遲延責任，並有返還價金之義務，上訴人除以前開74號存證信函解除系爭契約外，另以起訴狀繕本之送達為解除兩造契約之意思表示。另系爭契約既已解除，被上訴人依民法第199條、第259條、第179條規定，訴請㈠被上訴人給付上訴人155萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被上訴人應將上訴人為發票人、票號QC0000000、發票日92年7月25日、面額2,494,000元、付款人台北國際商業銀行大安分行之支票乙張返還上訴人。
三、被上訴人則以：被上訴人於92年6月25日簽訂第2份契約當日，已依契約第12條第1項約定將系爭建物之大門鑰匙交予上訴人，依契約第1條第2項約定係按現況點交，故被上訴人除有交付房屋現況之義務外，別無點交其他物品之義務，被上訴人已交付房屋鑰匙予上訴人，視同點交房屋予上訴人，被上訴人並無遲延交屋。又系爭建物係被上訴人向原法院民事執行處投標所得，然查封後遭人無權占有，並在屋內建築牆壁，切割房屋前後之使用，被上訴人於取得權利移轉證書後即與無權占用人進行遷讓房屋訴訟，亦為上訴人所明知，上訴人與被上訴人2度簽約時即已確知屋內有一他人興建，用以區隔房屋前、後方之牆壁存在，被上訴人並無拆除該牆壁之義務，上訴人得否取得牆壁後方增建部分之所有、使用權，取決於被上訴人與訴外人之遷讓房屋之訴訟結果，惟法院最後判決被上訴人敗訴，故被上訴人自無交付牆壁後方增建部分予上訴人之義務，更遑論有拆除牆壁之義務。被上訴人早已交付系爭建物予上訴人，上訴人並無主張不買之權利，第1份契約書第14條第3項固有「被上訴人無法取得點交‧‧‧倘因此上訴人不買，則被上訴人將已收價款無息退還甲方，本契約作廢」之約定。然被上訴人已於92年6月25日交付系爭建物，該約定自無適用之餘地。上訴人解除契約於法不合，自不得請求被上訴人返還價金等語抗辯。
四、原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴，求為廢棄原判決後開不利於上訴人部分，並求為命：㈠被上訴人應給付上訴人155萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被上訴人應將以上訴人乙○○為發票人、票號：QC0000000、發票日92年7月25日、面額2,494,000元、付款人為台北國際商業銀行大安分行之支票乙紙返還上訴人，暨願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則求為判決駁回上訴，如受不利益之判決，願供擔保請准免為假執行。
五、經查、上訴人起訴主張：其於87年11月30日與被上訴人簽訂第1份契約，購買被上訴人所有坐落台北市○○○路○段○○號、52號1樓房屋，總價1176萬元，已支付被上訴人價金55萬元。嗣於92年6月25日，上訴人再與被上訴人簽訂第2份契約，購買被上訴人所有坐落台北市○○○路○段○○號、52號1、
2、3樓房屋，總價1348萬元，上訴人已簽發面額分別為100萬及2,494,000元之支票2紙予被上訴人，其中100萬元之支票已兌現之事實，為被上訴人所不爭，並有1份、第2份契約書、支票影本2紙等為證（見原法院卷第9至23頁），堪信為真。
六、兩造先後簽訂2份契約，第1份契約之標的物係羅斯福路5段50號、52號1樓房屋；第2份契約之標的物為羅斯福路5段50號、52號1、2、3樓房屋，第2份契約第12條約定：「本買賣係87年11月30日簽定買賣契約之延續（如附件），買方追加購買2、3樓‧‧‧」等語（見原審卷第14頁、17頁、21頁）。證人即房屋仲介丁○○證稱：「（問：為何簽第2次約？）第2次簽約是買1、2、3樓」；「（問：當時有無提到第1次訂的約如何處理？）第2次約是補充第1次約」；「（問：
為何1樓的部分要訂2次約？）因為第1次的契約有縮減。第2次契約應該有敘明第1次契約和第2次契約的關係。第2次契約是補充第1次契約，而不是廢止第1次契約。契約代書寫好之後，當事人有改寫過，之後才去公證」等語（見本院卷第31頁、32頁）。由第2份契約第12條之約定及證人之證述，顯見第1份契約與第2份契約併存，第2份契約未約定之事項，仍應適用第1份契約之約定。
七、上訴人主張：依第2份契約第12條第1項約定，被上訴人應於簽約同日將系爭建物交付上訴人；被上訴人並允諾於簽約後
7日內拆除屋內之圍牆，然被上訴人迄未交付系爭建物，亦未拆除圍牆，經上訴人於94年1月14日以台北古亭郵局第74號存證信函催告被上訴人於文到7日內交付系爭建物及拆除圍牆，否則解除兩造契約，被上訴人仍置之不理，依第1份契約第14條第3項、第2份契約第12條第1項、第9條、不完全給付之法律關係，系爭契約業已解除云云。經查：
㈠第1份契約第14條第3項固約定：「如乙方（即被上訴人）無
法取得點交，甲方（即上訴人）願意等待，則本契約繼續有效，倘因此甲方不買，則乙方將以收價款無息退還乙方，本契約作廢」，上訴人於簽約後4年餘之92年6月25日，決定繼續買受系爭建物1樓外，追加買受2、3樓，並訂立第2份契約，顯然兩造合意第1份契約繼續有效，並於第2份契約第12條第1項約定：「本買賣係87年11月30日簽訂買賣契約之延續，買方追加購買2、3樓」，上訴人自不得再主張「不買」，第1份契約「作廢」，上訴人主張依第1份契約第14條第3項約定，契約作廢云云，即不足採。
㈡第2份契約第12條第1項約定：「本買賣係87年11月30日簽定
買賣契約之延續（如附件），買方追加購買2、3樓，賣方並同意自92年6月25日（按：即訂約日）將本買賣標的使用權交付買方，買方可逕行使用或出租本房屋（即使用或收益均歸買方所有），賣方絕無異議」等語（見原審卷第21頁）。
查：
⑴簽訂第2份契約之前，上訴人曾至系爭建物查看屋況，知悉
1、2、3樓屋內均有1道圍牆，兩造遂於簽約前1日至 游月霞 辦公室協商，翌日至台北地方法院公證處認證第2份契約等情，為上訴人所不爭，故第2份契約是兩造協商後之結果，有關交屋之現況自應以第2份契約為準。
⑵依契約書第1條第2項約定，本買賣標的範圍包括共同使用部
分之持分、「房屋現況」、水電門窗及固定設備外，買賣雙方應於房屋現況確認書互為確認，賣方於交屋時應維持原狀點交等語。因上訴人係看完房屋後始與被上訴人簽約，則該條文所謂之「房屋現況」、「維持原狀點交」即指簽約當日房屋之現況，亦經證人即仲介丁○○證稱明確（見原審卷第
99、100頁），依第2份契約第12條第1項約定，被上訴人亦同意自92年6月25日（按：即訂約日）將本買賣標的使用權交付買方，亦足佐證「房屋現況」係指92年6月25日之現況。第2份契約既有現況交屋之約定，自以該約為準。
⑶兩造於92年6月25日簽約時約定，被上訴人於簽約日將系爭
建物交付上訴人使用；被上訴人於簽約日確將系爭建物之鑰匙1付交付上訴人持有之事實，為上訴人所不爭，而上訴人持有該鑰匙即可自由進出及使用系爭建物之事實，亦經證人丁○○證述在卷，則被上訴人於簽約日已將房屋使用權交付上訴人之事實，堪可認定。
⑷上訴人雖主張：被上訴人應依第2份契約第8條、第1條第2項
約定，證明已將門窗、廚廁、水電、衛生設備保有其功能並依兩造之確認書點交上訴人，被上訴人尚未交付云云。惟查：證人丁○○已證稱：簽約當日，系爭房屋之屋況不是很好，有些門窗沒有玻璃，水電可以使用，但比較老舊，並沒有約定由被上訴人提供設施或回復，亦沒有房屋現況確認書，這是制式契約等語（見原審卷第100頁）。交付係事實行為，房屋現況確認書僅係確認房屋現況，與被上訴人是否交付無關。上訴人主張無房屋現況確認書即未交付云云，並不足取。上訴人另主張：被上訴人僅交付50號房屋鑰匙，未交付52號房屋鑰匙，且保留其餘3付鑰匙，對房屋仍有管領權，不能認為被上訴人已點交云云。惟查：被上訴人交付鑰匙1付予上訴人時，上訴人知悉被上訴人仍保留3付鑰匙；及50號與52號房屋相通之事實，為上訴人所不爭（見本院卷第66頁），則50號鑰匙之交付已使被上訴人取得50號與52號房屋全部之管領力，而生交付效力，不因被上訴人仍保有3付鑰匙而受影響。被上訴人抗辯：因另案與第三人涉訟，為利法院鑑定，而保留52號鑰匙等語，應屬可採。上訴人又主張：
被上訴人同意第三人將雜物堆置於屋內，被上訴人並未點交，或成立不完全給付云云。惟查：被上訴人既將房屋交付上訴人，上訴人即取得房屋之管領力而得使用，縱被上訴人嗣後同意第三人在屋內堆置雜物，亦屬被上訴人或第三人是否無權占有問題，與被上訴人前已完成之交付房屋無關，不生不完全給付問題。上訴人之主張，並不足取。
⑸上訴人主張：被上訴人違反第2份契約第12條第1項約定，上
訴人依第2份契約第9條約定解除契約云云（見本院卷第66頁）。查第2份契約第9條約定：「本契約簽訂後‧‧‧，如賣方（即被上訴人）不賣或不照約履行應盡義務，經買方（即上訴人）定期催告仍不履行時，亦應將已收價款如數退還買方外，並應賠償所收價款同額之違約金後本約方得解除，買賣雙方各無異議」（見原審卷第20頁），依契約前後文義觀之，被上訴人不賣而符合一定條件時，得返還已收價款，並應賠償所收價款同額之違約金後，解除本契約，該約定屬解約金之性質，解約權人為被上訴人（最高法院86年度台上字第147號判決參照）。上訴人並非出賣人，其依該條解除契約，亦不足取，併予指明。
㈢上訴人雖又主張：被上訴人未於簽約後7日內將屋內圍牆拆
除，上訴人依不完全給付準用給付遲延之規定解除契約云云。經查：
⑴第2份契約第12條第3項約定：「俟法院判決確定后，倘有增
建部分，賣方（即被上訴人）同意無條件歸買方所有」；證人丁○○於原審亦證稱：「增建部分」係指「一樓圍牆以外的部分」等語（見原審卷第99頁）。上訴人於簽訂第2份契約前已看過現場，已如前述，足見上訴人知悉屋內有圍牆，因第三人無權占有而涉訟中，在判決未確定前，無法知悉圍牆能否拆除，依常理判斷，被上訴人不可能應允拆除圍牆，否則為何有第12條第3項之約定？第2份契約第12條第3項係一附條件之約定，須待判決確定被上訴人有各樓後段之使用權時，被上訴人始有交付之義務，惟本院90年重上字第575號判決結果，被上訴人並未取得1、2、3各樓後段之使用權，有該判決影本可證（見原審卷第61頁至第76頁、本院卷第78頁至第95頁），被上訴人自無拆除圍牆並交付房屋後段之義務。上訴人主張：兩造口頭約定，被上訴人應拆除圍牆云云，並不足採。
⑵證人丁○○於本院雖證稱：「（問：本件被上訴人有無保證
會拆除圍牆？）口頭有講會拆，但沒有用保證兩個字」；「當時沒有提到，如果圍牆不拆除，是否影響契約效力問題」云云（見本院卷第31頁），惟查，證人丁○○於原審證稱：
「我認為圍牆被告（即被上訴人）應該要拆，但不記得被告說負責要拆」等語（見原審卷第99頁），其陳述就被上訴人是否應允拆除圍牆，前後矛盾，證人之記憶會隨著時間之經過而淡忘，證人94年9月間不記得被上訴人承諾拆除圍牆，半年後反而記得被上訴人口頭承諾拆圍牆，該證詞有瑕疵，自不足採。證人丁○○又證稱：「（問：丙○○說圍牆會拆，有無附條件？）時隔太久忘記了，我不記得有無附條件。當時他們雙方都是以書面為憑，所以才會去認證」等語（見本院卷第31頁）。兩造間之權利、義務既以書面為憑，第2份契約並未記載被上訴人應負責拆除圍牆，被上訴人自無拆除之義務。
⑶證人即游月霞辦公室主任甲○○證稱：「‧‧‧在游月霞辦
公室協商時，對方（即被上訴人）有答應等法院裁決之後，就可以去拆除」等語（見本院卷第32頁），其所稱「法院裁決」，係指本院90年重上字第575號判決而言，惟當時該判決勝負未明，被上訴人尚無權拆除圍牆，由證人證言觀之，本院90年重上字第575號事件，被上訴人既受敗訴判決，自無拆除圍牆之義務。
⑷上訴人雖為供汽車保養廠使用而購買系爭房屋，惟訂立契約
之動機，不影響契約之效力。第2份契約之買賣標的物並不包含被圍牆阻隔之部分（即增建部分），兩造既未約定拆除圍牆，被上訴人即無拆除之義務。
⑸綜上，上訴人主張：被上訴人未拆除圍牆，而依不完全給付規定解除契約云云，洵屬無據，應無足取。
八、綜上所述，被上訴人已將1、2、3樓前段點交上訴人使用，被上訴人並無拆除圍牆之義務，上訴人依民法第259條、第179條、第199條及不完全給付規定、第1份契約第14條第3項、第2份契約第12條第1項、第9條約定，請求被上訴人給付
155萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並返還上訴人為發票人、票號QC0000000、發票日92年7月25日、面額2,494,000元、付款人台北國際商業銀行大安分行之支票乙紙，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。追加之訴部分，亦無理由，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國95年5月30日
民事第十一庭審判長法官鄭雅萍
法官薛中興法官林恩山正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國95年6月1日
書記官周淑靜附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。