裁判字號：最高法院92年台上字第844號民事判決
裁判日期：民國92年04月24日
裁判案由：減少價金
最高法院民事判決九十二年度台上字第八四四號
上訴人新吉陽建設股份有限公司法定代理人 林班超 訴訟代理人 張慶帆 律師複代理人 王聖舜 律師被上訴人乙○○
未○○
庚○○丙○○○
辛○○
己○○
亥○○
子○○
卯○○
甲○○
寅○○
巳○○
丑○○
午○○
戌○○
戊○○︵原
丁○○
癸○○
辰○○酉○○○
申○○
壬○○右當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國九十年八月十五日臺灣高等法院第二審判決︵九十年度重上字第六八號︶，提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人其餘上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：伊於民國八十四年間，參觀上訴人在臺北縣板橋市○○段○○○號土地上興建之﹁高閣﹂大樓預售屋現場工地，因上訴人銷售廣告、樣品屋、模型及現場說明均記載、顯示或宣稱可多一層使用空間，並備有﹁裝潢配置３Ｄ參考圖﹂等，致伊誤以為得興建合法之夾層屋，遂分別於同年一月間至十月間與上訴人簽約購買如原判決附表一︵下稱附表一︶所示門牌房屋︵下稱系爭房屋︶，嗣發現系爭房屋並無法興建合法之夾層使用，上訴人所為不實廣告，亦遭行政院公平交易委員會處分︵下稱公平交易委員會︶，依民法物之瑕疵擔保及不完全給付之規定，伊得請求減少價金或賠償損害等情，爰求為命上訴人給付如附表一所示﹁請求金額﹂欄之金額，並加計法定遲延利息之判決。︵第一審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起第二審上訴，原審將第一審命上訴人給付超過如附表一所示﹁賠償金額﹂欄之金額本息部分廢棄，改判駁回被上訴人此部分之訴，未據被上訴人聲明不服，已告確定。︶上訴人則以：系爭房屋廣告內容不構成雙方買賣契約之一部分，兩造就系爭房屋之買賣並無可興建合法夾層之約定，且系爭建物確可施作﹁合法隔層裝修﹂，被上訴人並未受有損害。況系爭房屋係大樓建築，且挑高四米五，造價高於五層樓之標準層甚多，被上訴人以五層房屋標準層之售價作為計算價差之基準，尤屬不合理。又被上訴人起訴時，系爭房屋已交屋逾六個月，依修正前民法第三百六十五條第一項之規定，不得請求減少價金等語，資為抗辯。
原審維持第一審命上訴人給付如附表一所示「賠償金額」欄之金額及其利息部分之判決，駁回上訴人此部分上訴，無非以：被上訴人主張之事實，業據提出高閣銷售廣告文宣、﹁裝潢配置３Ｄ參考圖﹂、﹁創意空間裝潢建議參考圖﹂、房屋土地買賣契約書、公平交易委員會處分書、夾層照片等件為證，復為上訴人所不爭，堪信為真實。查上訴人對於其廣告平面海報載有：﹁用一戶的錢，買二個新雙氧空間，高閣四米五的挑高客廳，高得可以放風箏，媽媽跟女兒從此可以做樓上樓下的親密室友，有點黏又不會太黏﹂、﹁買坪住坪的特權﹂、﹁末代四米五典藏版挑高住家，限量發行……高閣之所以稀有，因為它提前突破高度設限，合法取得四米五建照外︵據說已經有很多人出高價收買此建照，高閣就是不肯讓！︶還能讓新婚的小夫妻第一次買房子就能享有二個新雙氧空間﹂、﹁何必花二倍錢買二間打通，只要買挑高四米五的高閣……一層價格，馬上有兩層的享受﹂字樣，工地現場並有夾層屋設計之樣品屋一節並不爭執，依該廣告及樣品屋之內容，顯係以系爭房屋具有得規劃為夾層屋之特性為其促銷之重點。依該廣告內容，系爭房屋係可供夾層屋之規劃，被上訴人因信賴該廣告內容，進而與上訴人洽談買賣契約，依消費者保護法第二十二條及消費者保護法施行細則第二十三條規定，上開廣告已為買賣契約之一部分系爭房屋應具有得規劃為夾層屋之特性。雖上訴人抗辯兩造間買賣契約第六條已約明建材及施工標準，並言明須遵守有關建築法令之規定及二次施工之合法性由消費者自行負責，且伊銷售面積並不含夾層，兩造間亦無系爭房屋可興建合法夾層之約定云云。然查上訴人之前開廣告內容所引起消費者之信賴，並不在於買賣標的是否﹁包括夾層屋在內﹂，而係在足以使人誤信買賣之標的﹁日後得合法施作夾層﹂，上訴人前開抗辯，並不足以排除因系爭廣告業將﹁日後得合法施作夾層﹂之特性列為契約之一部。雖上訴人又辯稱，被上訴人得依建築法第七十七條之二第一項之規定，使用與結構體不同之非永久性材料，於建築物內設置固著於樓地板與天花板間之﹁隔層﹂裝修，並無違法之虞等語。惟﹁夾層」與﹁隔層﹂意義不同，後者目前雖不受建築法規之規範，惟通常情形，﹁隔層﹂與消費者購屋之目的及需要並不符合，依﹁建築物室內裝修管理辦法修正草案﹂之規定，﹁隔層﹂僅能作為儲藏、儲物等非居室使用，並無法達到上訴人於廣告中所稱以一層價格有兩層享受之功用。又﹁夾層屋﹂或﹁樓中樓﹂為房地產界之新興產品，對不具專業知識之一般購屋消費者而言，並無法分辨所謂﹁夾層﹂與﹁隔層﹂之不同及其合法性，在此情形下，企業經營者為專業之建商，對各項建築法規應知之甚詳，基於消費者保護法第二十二條前段規定之精神，企業經營者在其廣告上更應明確告知消費者或向消費者充分說明，﹁夾層﹂與﹁隔層﹂在建築法令規範上究竟有何不同，並向消費者明確告知﹁夾層之施作係違反建築法令之行為﹂，將可能遭受罰鍰、勒令停工或強制拆除之處分，而不得僅以其在買賣契約上對系爭建築物二次施工所使用之材料有一定之限制，並言明須遵守有關建築法令之規定，甚至約明系爭建築物二次施工之合法性由消費者負責為理由，規避其應行告知之義務，是上訴人此部分抗辯亦無可採。上訴人無法於系爭房屋完工後合法申請第二次施工興建夾層屋，為不爭之事實，則上訴人給付之系爭房屋業巳構成﹁契約預定效用之瑕疵﹂，並屬不完全給付，且因上訴人﹁故意不告知瑕疵之存在﹂，被上訴人請求減少價金，自不受修正前民法第三百六十五條第一項規定六個月之限制。從而，被上訴人依民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條之規定，請求減少價金，洵屬正當，應予准許。茲應審究者，為被上訴人請求按訴外人 唐敏玉 所購板橋市○○路○○○號五樓之三米標準層每坪售價新臺幣︵下同︶十八萬一千零四十元為基準，計算系爭房地每坪單價逾此部分乘以兩造間房屋買賣契約所載建物坪數為損害之金額，請求減少價金如附表一﹁請求金額﹂欄所示︵計算式詳如原判決附表二所載︶。上訴人則抗辯系爭房屋係挑高四米五，造價高於標準層甚多，被上訴人以標準層之售價作為計算價差之基準，即為不合理等語。查臺北市政府國民住宅處六十七年度至八十八年度平均造價，十六樓以上平均造價為六萬七千元，若地面層每層高度四點五公尺與每層高度三公尺相同材質之一般大樓造價相比，其每坪之房屋建築費用約增加二成左右︵不含夾層施工費用︶，有臺灣省土木技師公會︵九０︶省土技字第二二二四號函可資參酌，而每層樓層挑高四點五公尺，較標準層高出一點五公尺，空間加大，空氣較為流暢，住居者較為舒適，依國人之交易習慣，其價值亦相對提高，於計算價差損害時應將增加之造價︵即每坪一萬三千四百元︶扣除，始為公允，是上訴人主張被上訴人所購買系爭房屋雖無法興建夾層，惟其造價仍較標準層之造價為高，應將增加之造價扣除，自屬合理。從而，被上訴人訴請上訴人給付如附表一﹁賠償金額﹂欄所示之金額及其法定遲延利息，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查系爭房屋不得增建夾層屋，上訴人廣告不實，致被上訴人誤為得增建夾層屋而與之簽約買受，構成契約預定效用之瑕疵，並屬不完全給付，為原審確定之事實。則所謂之﹁瑕疵﹂者，應僅存在於房屋，並不及於土地甚明。本件兩造間買賣房地，係將房屋與土地分別簽訂契約，價金亦分開約定，有房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書在卷可稽。而系爭之﹁高閣﹂大樓預售屋，係地下三層、地上十九層之高樓層建築，關於高樓層建築使用之建材較低樓層建築使用之建材昂貴，並為眾所週知之事實。乃原審於計算挑高樓層與標準樓層之價差時，竟以五層樓房之標準樓層造價為基準，且以房地總價計算，於法自欠允洽。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國九十二年四月二十四日
最高法院民事第四庭
審判長法官蕭亨國
法官許朝雄法官謝正勝法官陳淑敏法官黃義豐右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十二年五月九日