宣 示 判 決 筆 錄 100年度板簡字第1624號
原 告 張國郎
被 告 賴宇緹
上列當事人間100年度板簡字第1624號返還租賃房屋等事件於中
華民國100年11月23日辯論終結，於中華民國100年12月9日下
午4時整，在本院 板橋 簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 游婷麟
法院書記官 許崇興
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
被告應將新北市○○區○○路○○○號１至４樓之房屋全部遷讓
返還原告，並自民國１００年１０月２７日起至全部遷讓返還之
日止，按月給付原告新台幣５０,０００元。
被告應給付原告新台幣１００,０００元及自民國１００年１０
月２７日起至清償之日止，按年息百分之５計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔
本判決得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告之起訴狀聲請狀聲明：
（一）被告應將新北市○○區○○路○○○號1至4樓之房屋
全部遷讓返還原告，並自民國（下同）100年9月29日起至
全部遷讓返還之日止，按月給付原告新台幣（下同）000000
元。（二）被告應給付原告100000元及自本書狀繕本送達
之翌日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息。嗣於
100年11月21日提出民事準備書狀縮減請求為：「被告應將
新北市○○區○○路○○○號1至4樓之房屋全部遷讓返還原
告，並自民國100年10月13日起至全部遷讓返還之日止，按
月給付原告100000元。被告應給付原告100000元及自起訴
狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年息百分之五計算之
利息」，依民事訴訟法第255條第1項第3款之規定為縮減
應受判決事項之聲明者，依法即應予准許。
二、原告主張：
（一）兩造於100年3月10日簽訂房屋租賃契約書，原告將新北
市○○區○○路○○○號1至4樓之房屋全部出租予被告，
約定租期自100年4月10日起算，每月租金5萬元，每月
15日應匯付原告指定銀行帳戶，原告已於100年3月10日
簽約當日將系爭房屋點交予被告使用收益。詎料被告就第
一、二個月應於100年4月15日及5月15日繳付之租金並
未支付，經原告催告被告繳付租金本息後，被告始於100
年5月27日匯入二個月租金10萬元及遲延利息5,000元。
因被告遲延日數分別為42天（100年4月16日起至100年
5月27日）及12天（100年5月16日起至100年5月27
日），遲延利息分別為288元（50000×0.05×42÷365
＝288）及82元（50000×0.05×12÷365＝82），被
告溢付4,630元（00000000000＝4630），相當於2.78
日（約3日）之租金。嗣後被告仍未於100年6月15日、
7月15日、8月15日及9月15日支付第三個月至第六個月
合計共4個月之租金，原告遂於100年9月22日以新店雙
城郵局第110號存證信函催告被告於文到五日內支付四個
月租金20萬元整，否則即以該函為終止租約之意思表示，
被告已於100年9月23日收受，加計催告期限5日，並扣
除溢付三日（100年6月10日起至100年6月12日）
4,630元租金，及抵銷租約第三條之押租保證金10萬元外
，迄至100年9月29日為止，被告已逾期二個月未付租金
。
（二）按民法第440條第1項明定承租人租金支付遲延二個月，
出租人得定相當期限催告承租人支付，如未於期限內支付
，出租人得終止租約。本件被告積欠租金，經原告以前述
原證3存證信函催告被告於文到5日內支付，迄至100年
9月29日為止（已扣減溢付3日之租金及抵銷二個月之押
租保證金），遲延給付已逾二個月租金，從而系爭租約應
認已於定期5日催告期限屆滿之翌日即100年9月29日終
止。
（三）退而言之，依民法第440條第2項後段「其租金約定於每
期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止
租約」，本件扣減被告先前溢付3日之租金及抵銷二個月
之押租保證金後，被告自100年8月13日至100年10月12
日止之租金，已遲延給付逾二個月未付，則至遲本租約應
認業於100年10月13日終止，並以本書狀繕本之送達為終
止租約之意思表示。
（四）被告於租約終止後仍繼續使用收益系爭房屋，拒絕遷讓返
還，並積欠自100年8月13日至100年10月12日之二個月
租金計10萬元。原告屢次通知被告應將租賃房屋遷讓全部
交還原告並給付租金，被告均置之不理。被告甚且對原告
提起背信等之刑事告訴，現經台灣板橋地方法院檢察署列
為100年度偵字第20496號偵辦中，被告之行徑令人匪夷
所思。依系爭租約第六條，被告未遵期遷讓返還房屋時，
應支付租金二倍計算之違約金，被告應自100年10月13日
起應按月賠償原告相當於未收租金5萬元計算之二倍損害
金迄至被告交屋之日止。為此，爰依租賃契約及不當得利
之法律關係提起本訴，求為判決：被告應將新北市○○區
○○路○○○號1至4樓之房屋全部遷讓返還原告，並自民
國100年10月13日起至全部遷讓返還之日止，按月給付原
告100000元。被告應給付原告100000元及自起訴狀繕本送
達之翌日起至清償之日止，按年息百分之5計算之利息。
前二項聲明請依職權宣告假執行。訴訟費用由被告負擔。
（五）對於被告抗辯之陳述：
⑴被告來租屋的時候就有講說是補習班負責人。
⑵那個房屋是被告要擴大營業使用，原告以前這樣出租給人
家，都可以，有房屋稅單、電費，確實是沒有辦理保存登
記的違章建築。被告租屋的時候，從來沒有提到，只有到
五月底簽約後兩個月才打手機給我。
⑶原告提出的資料上面有寫被告去向稅捐處聲藷營業使用，
並提供資料影本與被告簽收。
⑷被告在承租原告系爭房屋之前，有在中和也租過，被告也
是不支付房租，也是向原告一樣有糾紛後才去提告。
⑸關於訴之聲明第二項請求租金100000元，是從100年10月
13日開始到被告返還房屋之時止，每月10萬元，又被告已
經欠我五個月租金。契約終止之前，每月租金五萬元，終
止之後，每月十萬元。契約終止之前，從100年6月15日
、100年7月15日、100年8月15日，共三個月。
⑹10萬元租金請求是從100年8月13日起到100年10月12日
的兩個月的租金。被告從100年6月13日起至100年10月
12日，已經4個月都沒有給付租金。但是原告聲明只請求
兩個月租金，原告有扣除押金兩個月，是扣除100年6月
13日到100年8月12日這兩個月租金。
⑺被告原告詐欺，背信等不起訴，而被告仍繼續使用系爭房
屋。
三、被告則以：
（一）被告確實有向原告租屋，但是因為原告房屋不合法，隱瞞
不讓被告知道，房屋沒有所有權狀，在合約書第四、五絛
上面有載明要做補習班用。
（二）被告開在那裡，沒有辦法營業招生，被告還是裝潢下去。
（三）雙方沒有約定不能作補習班使用就解約。
（四）被告會採取求償方式，因為原告造成被告損失慘重。
（五）我確實是從100年6月13日就沒有給付租金，我們要付給
原告，但是原告都避不見面，被告是要找原告把房屋合法
化。被告並沒有去提存房租。因為原告房屋不合法，所以
被告在100年5月去新北市政府辦理房屋合法，原告避不
見面，簽約的時候，被告就有跟原告說，房屋要合法等語
置辯，並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
且提出新北市政府的公函影本為證。
四、原告主張之事實業據提出100年3月10日房屋租賃契約書影
本乙份、100年5月27日第一、二個月租金匯款匯入之兆豐
國際銀行新店分行客戶歷史檔交易明細查詢表影本乙份、10
0年9月22日新店雙城郵局第110號存證信函其回執影本各
乙份、100年9月29日兆豐國際商業銀行新店分行客戶歷史
檔交易明細查詢表影本乙份、被告使用收益系爭房屋之照片
16張、台灣板橋地方法院檢察署刑事傳票影本乙份、100年
房屋稅繳款書影本乙份、被告賴宇緹最新戶籍謄本原本乙份
、房屋租賃契約原本乙份、請求金額計算明細表、系爭房屋
改裝部分須回復原狀之照片乙份，系爭房屋租賃期間之水電
費和空屋水電費比較表乙份、系爭房屋一至四樓電費查詢結
果表各一張、100年2月係爭房屋一至四樓電費收據影本乙
份、100年2月係爭房屋整棟水費收據影本、訴訟費用收據
影本兩份、存證信函原本乙份、回執原本乙份、門牌證明書
原本乙份、房屋稅籍證明書原本乙份、100年全期房屋稅繳
納證明書原本乙份、板橋地方法院檢察署100年度偵字第
20496號不起訴處分書等件為證。被告不否認有承租系爭房
屋，惟以前詞置辯，是本件所應審酌者為原告之請求是否有
理由？
五、得心證之理由：
（一）按民法第440條第1、2項規定：「承租人租金支付有遲
延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承
租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「租
賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不
得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支
付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」。
本件被告自100年6月15日起即未支付租金予原告，扣減
被告先前溢付3日之租金及抵銷2個月之押租保證金，遲
延給付仍已逾2個月租金，原告於100年9月22日以新店
雙城郵局第110號存證信函催告被告於文到五日內支付四
個月租金20萬元整，並以起訴狀繕本之送達為終止租約之
意思表示，是兩造間之租賃關係，已因原告合法終止租賃
契約而消滅。
（二）再按「承租人應依約定日期，支付租金。」、「承租人於
租賃關係終止後，應返還租賃物。」，民法第439條前段
、第455條前段分別定有明文。查本件兩造契約約定月租
金為5萬元，原告主張被告從100年6月13日就沒有給付
租金，被告對此亦不爭執，原告主張扣減被告先前溢付3
日之租金及抵銷2個月之押租保證金後被告仍積欠自100
年8月13日起至100年10月12日之2個月租金計10萬元。
是原告此部份之請求為有理由，應予准許。
（三）又「被告未遵期遷讓返還房屋時，應支付租金二倍計算之
違約金。」系爭租約第6條亦有明定。惟按約定之違約金
過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文
。此外原告另主張被告於租約終止後仍繼續使用收益系爭
房屋，拒絕遷讓返還原告另被告應自100年10月13日起應
按月賠償原告相當於未收租金5萬元計算之二倍損害金即
10萬元迄至被告交屋之日止云云。經查：被告於終止租約
後未即時遷讓交還系爭房屋，原告自得請求被告自終止租
約之翌日（即起訴狀繕本送達翌日即100年10月27日）起
迄遷讓返還系爭房屋之日止，按月賠償違約金，至其數額
，上開以租金2倍計算之違約金即100000元，顯然過高而
未盡合理，爰審酌被告業以押租金抵充積欠原告之租金及
原告因不能收回系爭房屋所受之損害為每月相當於租金之
不當得利，爰酌減為以每月50000元之違約金為適當。是
原告請求被告應自100年10月27日起至遷讓返還前項建物
之日止，按月給付原告50000元為有理由，逾此部分之請
求即屬無據，應予駁回。
（四）至於被告抗辯：我確會有向原告租屋，但是因為原告房屋
不合法，隱瞞不讓我們知道，房屋沒有所有權狀，在合約
書第四、五條上面有載明要做補習班用。因為原告房屋不
合法，所以我在100年5月去新北市政府辦理房屋合法，
他避不見面，簽約的時候，我們就有跟他說，房屋要合法
，庭呈新北市政府的公函影本云云。
⑴查卷附上開房屋之租賃契約書內容，雖有於第4條載明告
訴人2人擬將該屋作為補習班使用，惟雙方僅約定「乙方
（即告訴人賴宇緹）得向主管機關申請營利事業登記」乙
節，並無明確記載被告須提供該屋之建物所有權狀予告訴
人2人，以 利渠 等申請補習班之營利事業登記及立案許可
，且雙方事後於100年3月18日，另在該租約上加註2、3
樓地板修補、頂樓水塔浮標及4樓樓梯邊電燈開關等項由
被告負責修理完成及負擔費用等字，亦未見有要求被告提
供建物所有權狀及其他申設補習班所需文件之相關記載。
⑵且證人即擬製雙方租賃契約之律師 任順 於偵查中具結證稱
：簽約當時賴宇緹並未跟伊說渠等打算開補習班，立案需
要建築執照，要求本件原告提供，而是伊主動問賴宇緹租
房屋何用，渠說開補習班，所以伊才在租約第4條第l項
加上「擬作為補習班使用」這句話，伊雖知道開補習班要
立案登記，但是立案登記需要何文件伊並不清楚，簽約當
時亦未討論到，對方也沒提，簽約時如果賴宇緹當場有要
求具體記載出租人應提供之文件，伊就會將之加在租約上
面，但渠沒有要求，至於用途是伊主動詢問所加等語。(
見臺灣板橋地方法院檢察署檢察官100年度偵字第20496
號不起訴處分書）
⑶況補教機構之設立條件雖較一般營利事業機構嚴格，所需
文件及程序亦較繁瑣，惟本件原告並非從事補教相關工作
之人，是其不知被告設立補習班需要上開房屋之建物所有
權狀等文件，尚與常理無悖。自難認其係於明知上開房屋
屬違建，無法作為經營補習班使用之情況下，仍將該屋出
租予被告以詐騙渠等之財物，而前述檢察官之不起訴處分
書亦就被告告訴原告之背信、詐欺行為，為不起訴處分。
被告抗辯簽約的時候，我們就有跟他說，房屋要合法，並
未舉証以實其說，被告提出之新北市政府100年5月16
日函，亦僅略載為，主旨：臺端未經申請核准立案，擅自
於○○區○○路○○○號1、2樓招生，應立即停止辦理，
請查照。而其上說明四、有關申請立案補習班除建築物使
用執照之使用用途變更為「補習班」外，其他立案資料查
詢請逕上新北市社會教育資源（LLL.TPC.EDU.TW）下載等
。是被告此部分之抗辯，亦無理由。
（五）從而，原告本於民法租賃契約及不當得利之法律關係，訴
請被告返還如主文所示之房屋並給付積欠租金100,000元
及自起訴狀繕本送達之翌日（100年10月27日）起至清償
之日止，按年息百分之5計算之利息。並自租約終止之翌
日（即100年10月27日）起至遷讓返還上開房屋之日止，
按月給付原告50,000元，為有理由，應予准許，逾此部分
之請求即屬無據，應予駁回。
六、本判決係就民事訴訟法第427條第1項所為被告敗訴之判決
，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執
行。
中華民國100年12月9日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記官許崇興
法官游婷麟
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年12月9日
書記官許崇興