裁判字號：臺灣基隆地方法院107年訴字第231號民事判決
裁判日期：民國107年08月28日
裁判案由：歸還車位
臺灣基隆地方法院民事判決
107年度訴字第231號原告 李鳳凰 送達代收人 夏發堯 被告幸福華城X、Y棟社區管理委員會法定代理人 李美珠 訴訟代理人 王迪治 上列當事人間歸還車位事件，本院於民國107年8月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬柒仟參佰參拾伍元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)被告為幸福華城X、Y棟社區(下稱系爭社區)依法成立並經向主管機關報備之管理委員會，原告前於民國105年11月30日以拍賣方式取得系爭社區內如附表所示之門牌號碼基隆市○○區○○街○○○號底一層房屋(含共用部分基隆市○○段○○○○○號、6159建號、6161建號)及其基地(下稱系爭房地)。惟其中共用部分基隆市○○區○○段○○○○○號(下稱6158建號)係針對系爭社區之停車空間所為之持分規劃，一般而言，未購買停車位之區分所有權人，其就6158建號之權利範圍約為萬分之119，購買一個停車位之區分所有權人，其就6158建號之權利範圍約為萬分之300，而原告拍定取得之6158建號之權利範圍為萬分之621，顯然原告擁有系爭社區之二個停車位。又原告共用部分6158建號之權利範圍為萬分之621，扣除未購買停車位者所負擔之萬分之119，面積換算結果約為36.9平方公尺(約11.16坪)，而系爭社區地下二層之編號第9號及10號停車位(下合稱系爭停車位)，其面積總計約10坪，與前揭原告共用部分6158建號之權利範圍萬分之621，扣除未購買停車位者所負擔之萬分之119，面積換算結果約為11.16坪互相吻合，足認系爭停車位係歸原告專有使用，且原告係經強制執行程序而取得系爭房地之所有權及系爭停車位之專有使用權，依法應受有保障，被告拒不交付屬於原告專有使用之系爭停車位，為此提起本訴，並聲明：被告應將系爭停車位返還原告，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
(二)對被告抗辯之陳述：⒈依內政部建築技術規則設計施工編第59條之規定，按大樓樓
板面積一定比例設置停車位。另依內政部80年9月18日台內營字第8071337號函釋：「依建築法第102條之1規定，建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間，按其性質應依土地登記規則第72條規定辦理所有權登記，但為考量社會實際發展需要，依左列規定辦理：⑴區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有；⑵前項區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間所有權登記，參照土地登記規則第72條規定辦理；⑶區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。基於法律不溯及既往原則，並避免購屋糾紛影響人民權益，對於新申請建築執照之案件，應依前開結論辦理。」等語，據上足見法定停車位於80年9月18日以後，僅以公共設施方式登記，而系爭社區之使用執照係於85年核發，所以原告所有之系爭停車位產權係以公共設施方式登記，故共用部分6158建號即為系爭停車位產權所為之登記，若無停車位之住戶，6158建號之權利範圍係萬分之119、若有1個停車位，6158建號之權利範圍係萬分之300，而原告所有之6158建號之權利範圍係萬分之621，顯然應有2個停車位，原告所有之6158建號權利範圍確實較沒有停車位之區分所有權人為高。
⒉另據系爭社區住戶規約之附件7-2記載：「地下層、地面層
、屋頂之使用、管理區分如下：地下層：平時由車位使用人作停車使用，但遇空襲或特別危難發生之際應開放作公共避難所。⑴由購買汽車停車位住戶管理使用：停車位由購買該停車位住戶停車使用(編號1至6、9至18號，計15個停車位)，其餘住戶對於該範圍不得使用及主張權利。⑵前項以外之停車位(編號4、7、8、19號，計4個停車位)，由X、Y棟即系爭社區住戶共同管理使用」等語。足見系爭社區內編號第4、7、8、19號停車位為分管停車位，其餘15個停車位乃屬法定停車位。系爭社區共有45戶、19個停車位，而建商幸城建設股份有限公司僅賣出3個停車位，4個分管停車位及12個法定停車位未及售出，系爭社區即因納莉颱風造成土石流，致建商不堪虧損倒閉，以致系爭社區32戶未購買停車位之住戶輪流以抽籤方式使用前揭16個分管停車位及法定停車位，久而久之遂誤認前揭16個停車位為系爭社區區分所有權人共同所有，並以少數服從多數之方式更改住戶規約，然揆諸住戶規約，無購買停車位之區分所有權人應不得使用前揭15個法定停車位，原告認為系爭房地遭強制執行期間，由被告統籌處理系爭停車位，固無不宜，惟系爭房地既經原告依強制執行程序而拍定，被告即應將屬原告專有使用之系爭停車位返還原告。
⒊又系爭停車位之面積總和約10坪，與原告共用部分6158建號
之權利範圍萬分之621，扣除未購買停車位者之權利範圍萬分之119，面積換算結果約為36.9平方公尺(約11.16坪)最為相符，是原告所有之6158建號面積所對應之停車位即為系爭停車位無誤。縱本院105年度司執字第13135號給付票款強制執行事件(債務人 羅碧珠 ，下稱系爭強制執行事件)之拍賣公告並無分管停車位之記載，惟原告係買受法定停車位，而與系爭社區之分管停車位(即編號第4、7、8、19號)無關。
二、被告則求為判決：原告之訴駁回。其答辯意旨略以：
(一)共用部分6518建號之權利範圍之比例有高有低，但如何劃分，乃建設公司所劃定，被告並不清楚。系爭社區共有17個停車位，當初建設公司只賣出3個停車位。嗣因納莉颱風造成系爭社區土石流，建設公司不堪虧損而倒閉，倒閉後沒有賣出的停車位，經建設公司與被告磋商，由被告接手處理尚未賣出的14個停車位，依住戶規約第3條第5項規定「停車空間應依起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分，無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用。」是其中3個停車位約定由被告之委員無償使用，其餘的停車位以每年抽籤1次之方式供全體住戶使用，每個停車位並收取車位管理費每月新臺幣(下同)1,000元，納入系爭社區之公共基金，以作為維修管理之用，並無任何不法。
(二)系爭房地之前手為訴外人羅碧珠，羅碧珠並無分管停車位，且系爭強制執行事件之拍賣公告「標的使用現況」欄項下並無分管停車位之記載，原告主張其所拍定之系爭房地之權利範圍包括系爭停車位而屬法定停車位，然防空避難室兼停車場均屬法定停車位，原告將法定停車位誤認為其所有之私人停車位，並以共用部分之權利範圍作為其私有停車位之證明，顯然誤解共用部分只有使用權並沒有所有權，所以原告主張系爭停車位為其私有之產權一節，顯不可採。
(三)原告於106年1月4日經強制執行程序而取得系爭房地所有權，即逕持建物所有權狀之共用部分6158建號要求被告返還系爭停車位。雖經被告向其解釋不得僅持建物所有權狀之共用部分6158建號之比例，即要求系爭停車位之所有權，需依住戶規約第3條第5項規定使用共有停車位，惟原告即以被告侵佔系爭停車位為由拒絕繳納系爭房地之管理費，並引發系爭社區內停車位所有權之紛爭，並向臺灣基隆地方檢察署對被告之法定代理人李美珠提起竊佔之刑事告訴，嗣經檢察官偵查結果處分不起訴確定。
三、得心證之理由：
(一)原告主張其係經由強制執行程序而拍定原為訴外人羅碧珠所有之系爭房地及共用部分6158建號(權利範圍萬分之621)，其繳足拍賣價金取得權利移轉證書後，並向地政機關辦理所有權移轉登記，而取得系爭房地之所有權(含共用部分6158建號、權利範圍萬分之621)等情，業據提出系爭房地之建物所有權狀、門牌號碼基隆市○○區○○街○○○號5樓之建物所有權狀、6158建號之建物登記第二類謄本、土地登記第一類謄本、切結書(公共設施分配書)、基隆市地政事務所建物測量成果圖(6158建號)、幸福華城X、Y棟社區住戶規約、系爭停車位之照片等件為憑，並經本院依職權調閱系爭強制執行事件卷宗，且為被告所不爭執，堪信為真實。
(二)原告復以其所有之共用部分6158建號之權利範圍為萬分之621，遠高於系爭社區其他區分所有權人之萬分之119或萬分之300，且共用部分6158建號(權利範圍萬分之621)經扣除未購買停車位者之萬分之119，換算之面積與系爭停車位之面積相若，逕主張系爭停車位為其所有，被告應將系爭停車位返還原告等情，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。是本件爭點即為原告是否因受讓系爭房地及共用部分6158建號(權利範圍萬分之621)而取得系爭停車位之專有使用權？茲析述如下：
⒈按公寓大廈管理條例所謂「區分所有」係指數人區分一建築
物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；所謂「共用部分」係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；所謂「約定專用部分」係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者而言，公寓大廈管理條例第3條第2款、第4款、第5款分別定有明文。職故，公寓大廈之「共用部分」及「約定專用部分」之所有權乃為全體區分所有權人所共有，僅以應有部分比例呈現其所有權狀態。又共有人之應有部分係抽象地存在於一物之上，因此共有人對於共有物並無特定部分之所有權，故公寓大廈管理條例第9條第1項乃規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」準此，全體區分所有權人均得本於其應有部分對停車位等共用部分有使用收益之權，但非謂區分所有權人得本於其應有部分對特定停車位之共用部分有其所有權，否則即與共有人之應有部分係抽象地存在於一物之上之共有法制相悖。又公寓大廈管理條例第9條第1項後段所稱「但另有約定者從其約定」，係指全體區分所有權人就共有之共用部分成立分管契約而言。詳言之，公寓大廈等集合住宅之公共設施(共用部分)，原則上均屬各區分所有權人共有，但就公共設施，仍得經由分管契約約定其中部分僅供特定區分所有權人使用，此即公寓大廈管理條例第3條第5款所稱之約定專用部分。是以，公寓大廈之停車位等共用部分均為全體區分所有權人所共有，依公寓大廈管理條例第9條第1項前段之規定，本得自由使用收益，但對特定停車位並無所有權，其所有權僅抽象地存在於全部公用部分之上；又若全體區分所有權人就何人得使用特定停車位等共用部分成立分管契約，即成立同條例第3條第5款所稱之約定專用部分，依同條例第9條第1項後段之規定，其他區分所有權人即不得使用該特定停車位，簡言之，系爭大廈之共有人須經分管契約約定始能取得約定專用權。至公寓大廈管理條例第4條第2項固規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」然僅係明定共用部分之應有部分應與專有部分隨同移轉，非謂受讓人可取得特定停車位等共用部分之所有權。若前手一併將其對特定停車位基於分管契約而生之使用權讓與受讓人，受讓人始得使用特定停車位。本件系爭社區之地下二層停車空間係附屬於系爭社區中，而屬系爭社區之共用部分，該公共設施之建物所有權係屬全體區分所有權人所共有一節，並有系爭社區之共用部分6158建號之建物登記謄本、地下二層平面圖在卷可稽，足認系爭停車位係設在共用之公共設施部分，且為全體區分所有權人所共有。是依公寓大廈管理條例第3條第4款之規定，系爭停車位所在之停車空間乃為系爭社區全體區分所有權人所共有，原告就共用部分6158號建物即地下二層停車空間固有抽象之共用權利，然原告既未提出區分所有權人彼此間已就原告就該停車空間中之某特定之共用部分即系爭停車位已成立分管契約，而就特定之停車位已取得專有使用權，縱原告就共用部分6158建號，登記權利範圍為萬分之621，確較其他區分所有權人登記之權利範圍為高，然亦不因此當然取得系爭停車位之約定專用權利。
⒉按「契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互
相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」(最高法院91年度台上字第2477號判決意旨參照)。因此，分管契約之形態，除由共用部分之共有人間彼此成立分管契約外，在集合式公寓大廈之買賣慣例，建商興建房屋出售時，均使用相同格式及內容之定型化契約，倘若購買停車位者，該定型化買賣契約書必記載配屬之停車位編號，其後並附有標明車位位置及編號之附圖或停車位使用權證書可資比照，未購買停車位者則買賣契約書上即無配屬之停車位編號，亦無上開停車位附圖、證書，此為公眾周知之事實，是各買受人於與建商簽訂買賣契約時即已經由建商約明其分管之停車位，且知悉並同意其他買受人亦以同一方式劃分各自分管之停車位，簡言之，大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。觀諸系爭強制執行事件於105年7月14日之執行筆錄：「債權人代理人導往至現場，標的與走道間之隔間已打通，堆置桌球桌、電視等雜物，據代理人稱係由鄰居堆置之無主雜物。」等語，及拍賣公告：「執行標的現況：民國105年7月14日查封、履勘時：本件拍賣建物位於地下一層，其與走道間之隔間(即相鄰之『基隆市○○區○○街○○○○○號底一層』建物)已打通，拍定後是否砌牆阻隔由拍定人自理。本件建物內有桌球桌、電視等雜物，建物拍定後依現況點交。另共同使用部分為區分所有權之應有部分，其管理使用應由全體區分所有權人為協議約定分管，拍定後不點交。」等語(下稱系爭拍賣公告，見系爭強制執行事件卷宗第22、95頁；另本院按：系爭房地在系爭強制執行事件拍定前，曾2次經本院以98年度司執字第14914號清償債務強制執行事件、104年度司執字第13021號清償票款強制執行事件查封拍賣在案，各該執行事件就系爭房地之拍賣公告分別為「民國98年10月23日履勘時，債務人不在場，大門深鎖，甲、乙標(即系爭房地)皆為空屋，無增改建，無水無電，無分管停車位，拍定後點交。其中乙標與門牌216號底一層打通使用，216號非本次拍賣範圍內，拍定後由應買人自行查清界線砌牆隔離。」、「民國104年7月23日查封、履勘時：本件拍賣建物位於地下一層，與走道及相鄰之『基隆市○○區○○街○○○○○號底一層』建物之隔間已打通，拍定後是否砌牆阻隔由拍定人自理，且前開216之1號建物不在本件拍賣範圍內。本件建物內有桌球桌、電視等雜物，建物拍定後依現況點交。另共同使用部分為區分所有權之應有部分，其管理使用應由全體區分所有權人為協議約定分管，拍定後不點交。」等語，均載明系爭房地並無分管之停車位，與系爭拍賣公告之內容相符)，按拍賣之性質，我國實務上係採私法買賣說，執行法院之拍賣，性質上屬買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人，執行法院僅代表債務人立於出賣人地位(最高法院47年台上字第152號判例參照)。拍賣之性質既為買賣之一種，執行法院乃係代債務人為出賣人，則執行標的是否含有分管停車位之約定，應視出賣人(即執行債務人羅碧珠)與承買人(即拍定人即本件原告)所訂立之買賣契約即拍賣公告而定。然以系爭拍賣公告之內容觀之，並未載明系爭強制執行事件之執行標的除如附表所示之系爭房地外，另含有分管停車位，反就系爭房地之共用部分特別記載「共同使用部分為區分所有權之應有部分，其管理使用應由全體區分所有權人為協議約定分管，拍定後不點交。」等語，且執行法院前於105年7月21日以基院曜105司執勤字第13135號函詢基隆市安樂地政事務所「如附表所示標的如經拍賣有無違反公寓大廈管理條例第4條第2項之規定……債務人羅碧珠除附表所示之地號及建號外，尚有無其他同為債務人所有需併同移轉之建物？」據覆以「經查債務人無其他需併同移轉之建物……」此有基隆市安樂地政事務所107年7月22日基安地所一字第1050006381號函在卷可稽(見系爭強制執行事件卷宗第26、33頁)，系爭拍賣公告既未載明執行標的除系爭房地外，尚有分管停車位之約定，亦無其他需併同移轉之建物，是尚難認原告因強制執行程序而取得系爭房地外之分管停車位即系爭停車位。此外，原告復未能舉證證明其前手羅碧珠(即執行債務人)係向建商購買系爭房地及系爭停車位，其已因分管契約而取得系爭停車位之約定專用權，是原告徒以其共用部分6158建號之權利範圍高於系爭社區其他區分所有權人，逕認其有系爭停車位之專有使用權，並請求被告返還系爭停車位，於法即無所據。
四、綜上所述，原告依民法第179、184、196、816、952、953、
956、958條等法律關係，請求被告將系爭停車位返還原告，為無理由，應予駁回。原告之訴既遭駁回，其假執行之聲請，亦失其附麗，應併予駁回。
五、本件訴訟費用即第一審裁判費17,335元由原告負擔。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國107年8月28日
民事庭法官徐世禎以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年8月28日
書記官洪幸如┌─────────────────────────────────────────────┐│附表：107年度訴字第231號所有權人：李鳳凰│├─┬─────────────────────────┬─┬─────┬─────────┤│編│土地坐落│地│面積│權利範圍││├───┬────┬────┬────┬──────┤├─────┤││號│縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│平方公尺││├─┼───┼────┼────┼────┼──────┼─┼─────┼─────────┤│１│基隆市○○○區○○○段││0000-0000││1,045.00│10000分之181│└─┴───┴────┴────┴────┴──────┴─┴─────┴─────────┘┌─┬─────┬───────┬───┬──────────────────────┬──┐│編│││建築式│建物面積（平方公尺）│權利││││基地坐落│樣主要├────────────┬─────────┤│││建號│--------------│建築材│樓層面積│附屬建物主要建築│││││建物門牌│料及房│││││號│││屋層數│合計│材料及用途│範圍│├─┼─────┼───────┼───┼────────────┼─────────┼──┤│１│00000-000│基隆市暖暖區源│6層│地下1層：51.39││全部││││遠段0000-0000│鋼筋混│合計：51.39││││││地號│凝土造│││││││--------------││││││││基隆市暖暖區碇││││││││內街214號底一││││││││層││││││├─────┼───────┴───┴────────────┴─────────┴──┤││備考│共有部分：││││源遠段00000-000建號：735.02平方公尺，權利範圍：10000分之621││││源遠段00000-000建號：330.79平方公尺，權利範圍：10000分之271││││源遠段00000-000建號：173.60平方公尺，權利範圍：10000分之1065│└─┴─────┴─────────────────────────────────────┘