裁判字號：臺灣高等法院103年上易字第391號民事判決
裁判日期：民國104年01月20日
裁判案由：減少價金
臺灣高等法院民事判決103年度上易字第391號上訴人 王興華 訴訟代理人 李屏華
李湘台 被上訴人中德建設股份有限公司法定代理人 吳樹泳 訴訟代理人 高奕驤 律師
呂佩芳 律師複代理人 陳嫈恬 律師上列當事人間減少價金事件，上訴人對於中華民國103年1月22日臺灣士林地方法院102年度訴字第1132號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於104年1月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。上訴人於原審原未請求被上訴人給付利息，嗣於本院追加請求自民國102年4月13日起算之法定遲延利息，核屬訴之追加，被上訴人雖不同意，然上訴人僅追加請求法定遲延利息，其請求之原因事實，仍為被上訴人應加倍返還定金一事，其基礎事實同一，依上開規定，上訴人所為訴之追加，應予准許。
二、上訴人主張：兩造於102年4月13日就建案「仰大湖」B2棟2樓房屋（含固定裝潢、設備，及地下4層編號69、70大車位2個）簽訂房屋土地訂購單，約定每坪單價新臺幣（下同）33萬元，並於102年5月7日簽約，上訴人並當場交付定金30萬元。系爭訂購單上雖記載房地總價為3,500萬元，然兩造已約定雨遮不計入房地總價，被上訴人嗣亦同意房地總價應扣除200萬元，並延至102年5月18日簽約。詎被上訴人竟於約定簽約日期前之103年5月17日解除系爭訂購單，拒絕與上訴人簽訂正式買賣契約，系爭買賣契約未能簽訂，顯可歸責於被上訴人，上訴人自得依民法第249條第3款規定，請求被上訴人加倍返還定金60萬元，並追加請求自102年4月13日起算之法定遲延利息等語。
（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並追加請求法定遲延利息）。
並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人60萬元，及自102年4月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被上訴人抗辯：上訴人雖以預算為每坪33萬元與被上訴人銷售人員 曹麗雲 進行商議，並經曹麗雲書寫系爭2樓房屋及地下3層大車位1個預算為3,491萬元之便條紙，然曹麗雲並未同意上開買賣條件，僅表示將以總價3,500萬元向被上訴人爭取，上訴人簽立系爭訂購單時，已同意改以3,500萬元訂購系爭2樓房屋及地下4層編號69、70大車位2個，曹麗雲並書寫報價明細表載明系爭房屋各部分坪數，上訴人亦在系爭訂購單買方簽章欄「雨遮僅登記不計價」文字下方記載「但算坪數」等語，兩造係合意以總價3,500萬元買賣系爭2樓房屋及地下4層編號69、70大車位2個，從未協議以每坪33萬元計算房地總價，上訴人主張被上訴人同意房地總價扣除200萬元，並延至102年5月18日簽約，均非事實，其藉故不簽訂正式買賣契約，被上訴人已於102年5月17日以存證信函解除系爭訂購單，上訴人依民法第249條第3款規定請求被上訴人加倍返還定金，並無理由等語。
並於本院聲明：上訴及追加之訴均駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠兩造於102年4月9日簽訂預約單，其上記載：「樓層棟別：
B2-貳樓，」、「車位：B3大車位壹位」（原審卷第75頁）。
㈡兩造於102年4月13日簽訂房屋土地訂購單，其上記載：「訂
購房地名稱：仰大湖第B2棟第貳樓約90.05坪」、「汽車位：地下肆層69、70大車位」、「訂購房地總價：新台幣參仟伍佰萬元整」、「訂金：參拾萬元整」、「雨遮僅登記不計價但算坪數」等語，上訴人並當場交付定金30萬元（原審卷第10、9頁）。
㈢被上訴人公司所屬銷售人員曹麗雲曾書寫便條紙，其上記載
：「（B2/2F）90.05×（單）33＋（車位）220＋（裝潢）300＝3,491萬＝3,500」等語（原審卷第11頁）。
㈣被上訴人公司所屬銷售人員曹麗雲曾書寫報價明細表，其上
記載：「戶別B2/2F，坪數72.27，訂金30，簽約金525，使照申請245，使照核下245，銀行貸款70%2,450，交屋款5，總價3,500，含B4/69、70大車位，含裝潢不含活動傢俱和飾品，含設備，冷氣保證要足」、「主建物162.38㎡（49.12坪），陽台15.37㎡（4.6坪），雨遮19.60㎡（5.93坪），公共設施100.32㎡（30.35坪），房屋總坪數297.67㎡（
90.05坪）」等語（原審卷第12頁）。㈤上訴人與曹麗雲間之簡訊內容形式上為真正（原審卷第73、74頁）。
㈥被上訴人業收受上訴人102年5月14日寄發之存證信函（原審卷第13頁）。
㈦上訴人業收受被上訴人102年5月17日、102年5月31日寄發之
存證信函（原審卷第78-81頁、第82-86頁，本院卷第99-100頁）。
五、上訴人主張兩造約定雨遮僅登記不計價，並以每坪33萬元計算房地總價，系爭房地總價應扣除雨遮坪數6坪之價金198萬元，且被上訴人嗣亦同意房地總價應扣除200萬元，並延至102年5月18日簽約，其於103年5月17日解除系爭訂購單，拒絕與上訴人簽訂正式買賣契約，系爭買賣契約未能簽訂，顯可歸責於被上訴人，上訴人自得依民法第249條第3款規定，請求被上訴人加倍返還定金，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，經查：
㈠上訴人固主張兩造合意以每坪33萬元計算房地總價，雨遮僅
登記不計價，系爭房地總價應扣除雨遮坪數6坪之價金198萬元，被上訴人要求以房地總價3,500萬元簽訂買賣契約，違反兩造之約定，系爭買賣契約未能簽訂，顯可歸責於被上訴人等語，並提出被上訴人公司所屬銷售人員曹麗雲書寫之便條紙為證（原審卷第11頁）。惟查：曹麗雲書寫之便條紙雖有單價為33萬元之記載，然其完整計算式為：「（B2/2F）
90.05×（單）33＋（車位）220＋（裝潢）300＝3,491萬＝3,500」，係以每坪33萬元乘以系爭2樓房屋坪數90.05坪，加計車位220萬元、裝潢300萬元為計算，依此計算，系爭房地總價應為34,916,500元，然系爭便條紙已另書寫「3,500」之數字並加以框圈，兩造其後簽訂之系爭訂購單亦記載房地總價為3,500萬元，有系爭便條紙、訂購單附卷足憑（原審卷第11、10頁）。而上訴人決定買受系爭實品屋時，曹麗雲曾詢問上訴人預算為何，上訴人表示希以每坪33萬元、裝潢300萬元買受系爭實品屋，但不想買車位，曹麗雲以被上訴人公司規定90坪房屋應配售車位3個，且房屋配置車位較易脫手說服上訴人，上訴人同意買受車位1個，曹麗雲乃於系爭便條紙書寫90坪乘以33萬元，加計車位1個220萬元、裝潢300萬元，合計3,491萬元，並詢問上訴人預算是否即為3,491萬元，上訴人詢問是否可以，曹麗雲告知將以總價3,500萬元幫上訴人談，上訴人表示同意，曹麗雲即要求上訴人簽立預約單，載明預約買受系爭2樓房屋及地下3層大車位1個，被上訴人嗣同意以3,500萬元將系爭2樓房屋及大車位2個出售予上訴人，上訴人旋由其女兒陪同挑選另一車位，並於102年4月13日簽立系爭訂購單，載明訂購系爭2樓房屋及地下4層編號69、70大車位2個，房地總價為3,500萬元，房地總價含固定裝潢、設備，不含活動傢俱、飾品，因上訴人不清楚付款方式，曹麗雲即書立報價明細表交上訴人收執，並解釋雨遮不計入價格，上訴人並未提及房地總價應扣除雨遮坪數，亦未重新價算每坪單價，復據曹麗雲於原審審理時證述明確（原審卷第65頁正、反面），並有便條紙、預約單、訂購單、報價明細表附卷可佐（原審卷第11、75、10、12頁）。則自系爭便條紙另書寫「3,500」之數字並加以框圈，上訴人復同意曹麗雲以總價3,500萬元代其與被上訴人洽談，兩造嗣所簽訂之系爭訂購單，亦僅載明房地總價（含固定裝潢、設備）為3,500萬元，並無關於房屋單價、車位單價及裝潢價格之記載等節觀之，即足徵系爭便條紙記載單價33萬元，僅為上訴人預算之推估，兩造嗣已合意以總價3,500萬元約定買賣價金，該總價含系爭2樓房屋（含固定裝潢、設備）及地下4層編號69、70大車位2個，至房屋單價、車位單價及裝潢價格各為何，兩造並未另為約定，亦未合意以每坪33萬元計算房屋總價，自無按每坪33萬元計算扣除雨遮坪數6坪之價金198萬元可言，兩造關於雨遮僅登記不計價之約定對系爭房地總價不生影響，上訴人主張兩造係以每坪33萬元為計算基礎，系爭房地總價應扣除雨遮坪數6坪之價金198萬元，系爭買賣契約係因可歸責於被上訴人之事由致未能簽訂，難謂可採。
㈡上訴人復主張被上訴人同意房地總價應扣除200萬元，並延
至102年5月18日簽約，其於103年5月17日解除系爭訂購單，拒絕與上訴人簽訂正式買賣契約，顯有可歸責之事由等語，並提出上訴人與曹麗雲間之簡訊內容為證（原審卷第55頁）。惟查：上訴人102年5月11日上午11時47分發送之簡訊，雖載有：「你打電話來告訴我公司同意把遮雨棚6坪價200萬退給我，當我到售屋處和你及經理談，一切談妥，要我五月十八日簽約，為何你經理打個電話又變了？」之內容（原審卷第73頁編號四），然此為上訴人單方發送之訊息，本難據為被上訴人同意房地總價應扣除200萬元，並延至102年5月18日簽約之憑據。且曹麗雲於上訴人發送上開簡訊前之102年5月7日下午3時33分，曾發送：「王大哥，5/7前（含5/7）若無法履約，或買賣雙方無法達成協議，可全數退訂金。公司最高主管想跟您聊一下，看看有沒有可幫忙您的地方，想跟您約時間，可以嗎」之簡訊（原審卷第73頁編號一），復於102年5月8日下午9時22分，發送：「王先生您好，我的主管黃經理今早跟最高主管報告過您的訴求，公司希望您來履行訂單上的簽約時間及內容，其他您的訴求公司不同意，請見諒無法達成你的希望」之簡訊（原審卷第73頁編號三），收受上訴人上開簡訊後，再於102年5月11日下午12時44分，發送簡訊回覆：「今天感謝王大哥過來談，我們是站在幫忙的立場，想要幫王大哥爭取，因為爭取要籌碼，而且這戶價格比較低，也送過簽呈，在這同時上級已經向老板請示，老板認為價錢過低，無法與您達成共識，請您見諒，請您撥空回來辦理退屋手續或尊重您的方式處理，非常抱歉~~也榮幸與您結緣」等語（原審卷第74頁編號五），足證被上訴人於上開簡訊發送前、後，除一再要求上訴人履行系爭訂購單之簽約日期及內容外，並未同意上訴人扣除雨遮坪數價金之要求，亦未同意展延簽約日期，上訴人以此主張被上訴人於103年5月17日解除系爭訂購單，拒絕與之簽訂買賣契約，顯有可歸責之事由，尚難憑採。又曹麗雲於102年5月11日下午12時55分、57分，發送：「若王大哥5/14（二）能先匯簽約金，我們就如期計畫5/13（一）開會正（爭）取」、「拿到王大哥的籌碼，我們全力以赴」之簡訊（原審卷第74頁編號六），嗣於102年5月11日下午5時49分、102年5月13日下午2時33分，再發送：「王大哥，我們最快5/13（一）中午，才會知道結果。因為價格往下修，不是現場決定是否能賣，請王大哥給我們一點時間處理，要不要等到周一再買機票」、「王先生，我們再次爭取，結果公司還是認為破底太多，無法接受，所以王先生你還是來現場辦理退戶，非常抱歉，我們已經盡力了」之簡訊（原審卷第74頁編號七、八），足見曹麗雲嗣以上訴人於102年5月14日匯入簽約金為條件向被上訴人爭取，亦未經被上訴人允受，被上訴人始終未同意扣除雨遮坪數價金及展延簽約日期，其於102年5月17日以存證信函解除系爭訂購單，並無不合，上訴人主張被上訴人於103年5月17日解除系爭訂購單，系爭買賣契約未能簽訂，顯可歸責於被上訴人，要非可採。
㈢按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該
當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文。所謂不能履行，係指於契約成立後發生給付不能之情形，且其給付不能係因可歸責於受定金人之事由所致，始足當之。如債務人對於債權人之債務，並非不能履行，僅係不為履行，尚無該條款規定之適用。兩造於102年4月13日就買賣系爭2樓房屋及地下4層編號69、70大車位2個簽訂房屋土地訂購單，被上訴人於103年5月17日解除系爭訂購單，拒絕與上訴人簽訂正式買賣契約，固為被上訴人所不爭，並有系爭訂購單、存證信函附卷可稽（原審卷第10頁、第78-81頁，本院卷第99-100頁），惟查：被上訴人拒絕簽訂正式買賣契約，僅係不為履行，非不能履行，按之上開說明，上訴人本不得依民法第249條第3款規定請求加倍返還定金。且系爭訂購單已載明系爭房地總價為3,500萬元，簽約日期為102年5月7日，有系爭訂購單為憑（原審卷第10頁），上訴人拒絕以房地總價3,500萬元與被上訴人簽訂買賣契約，系爭買賣契約未能簽訂，非可歸責於被上訴人，依上所述，上訴人亦不得依民法第249條第3款規定請求加倍返還定金。又「買方（即上訴人）因故不買且逾簽約日期未辦理填寫『客戶退戶訂金申請單』者，本公司（即被上訴人）除沒收訂金並解除本預購房屋契約」，系爭訂購單附記第2條後段約定甚明。
上訴人逾簽約日期即102年5月7日，未以房地總價3,500萬元與被上訴人簽訂正式買賣契約，亦未辦理填寫「客戶退戶訂金申請單」，為上訴人所是認，被上訴人抗辯其業依上開約定於系爭訂購單解除同時沒收上訴人交付之定金，尚非無據，上訴人自無再依民法第259條規定請求被上訴人返還原付定金之餘地。至被上訴人固於102年5月31日以存證信函同意返還系爭定金予上訴人，惟上訴人於本院已表明不再本於該存證信函為請求（本院卷第80頁反面），關於系爭定金之返還，兩造是否因上開存證信函而成立和解契約，本院自無庸再予審究，併予敘明。
六、綜上所述，上訴人依民法第249條第3款規定，請求被上訴人給付60萬元，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人於本院追加請求自102年4月13日起算之法定遲延利息，亦無理由，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經斟酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國104年1月20日
民事第十一庭
審判長法官鄭純惠
法官楊博欽法官陳秀貞正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國104年1月20日
書記官李家敏