臺灣苗栗地方法院108年度苗簡字第239號民事判決

裁判字號：臺灣苗栗地方法院108年苗簡字第239號民事判決

裁判日期：民國108年07月30日

裁判案由：減少價金

臺灣苗栗地方法院民事簡易判決108年度苗簡字第239號原告 余承威 訴訟代理人 黃敬寓 律師被告 陳惠珍 訴訟代理人 季佩芃 律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國108年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國107年7月18日經由訴外人 東田 不動產業務員 蘇玉豪 仲介與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），購買被告所有坐落苗栗縣○○鄉○○段000000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段649建號房屋（門牌號碼：苗栗縣○○鄉○○村0鄰00000000號，下稱系爭房屋），房地總價金為新臺幣（下同）4,400,000元，原告已如數給付被告，被告並將系爭房屋所有權移轉登記予原告，兩造復於107年8月7日點交系爭房屋。詎料，原告入住後，於107年9月28日即發現系爭房屋三樓有漏水及壁癌情形，該日即以line通知仲介蘇玉豪，經東田不動產委由訴外人即油漆老闆鍾先生前往察看，發現係滲漏水造成之壁癌，然東田不動產卻要求原告自行付費修繕。為此，原告遂於108年3月間主張系爭契約之保固條款，向苗栗縣苗栗市調解委員會申請調解，並經苗栗縣苗栗市調解委員會以108年民調字第74號受理（下稱系爭調解），然因兩造主張差距過大，而未能成立調解。本件原告購屋前，曾特別詢問系爭房屋有無漏水，經蘇玉豪表示無漏水，並由東田不動產、訴外人即賣方委託之業務員 吳泰維 、買方委託之業務員蘇玉豪及被告於107年7月16日在渠等共同出具之不動產標的現況說明書第8項就「建築改良物是否有滲漏水之情形」項目勾選「否」，另依系爭契約第5條第2項約定：「賣方保證本買賣標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得主張解除契約，僅得請求減少價金」。惟系爭房屋交屋不及2個月，便有滲漏水及壁癌之情形，顯然欠缺所保證之品質。原告於107年9月28日通知被告處理系爭房屋滲漏水及壁癌之間題後，被告均置之不理，爰依民法第359條第1項，減少價金。並聲明：（一）被告應給付原告500,00
0元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋交屋前，適逢瑪利亞強颱，且交屋前之
107年8月5日苗栗降雨量達1毫米、同年月6日苗栗降雨量達6毫米，倘交屋前即有漏水瑕疵，原告於同年8月7日交屋時，豈有可能未察覺上開瑕疵，是被告否認系爭房屋於契約成立或危險移轉時已有漏水之瑕疵存在。系爭房屋點交時，原告已再三確認屋況，始於系爭契約之房屋點交單簽名，確認系爭房屋並無漏水或其他瑕疵存在。從而，原告既未舉證證明系爭房屋有何漏水等瑕疵，亦未舉證系爭房屋交易價值有何減損，自不得請求減少價金或系爭房屋交易價值貶損之損失。又原告至遲於107年9月28日即已知悉有原告所稱之瑕疵存在，原告減少價金及損害賠償請求權，均已罹於除斥期間，不得再行主張等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡若受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於107年7月18日經由蘇玉豪仲介與被告簽訂系爭契約，購買被告所有系爭土地及房屋，兩者總價金為4,400,
000元，原告已如數給付被告，被告並將系爭房屋所有權移轉登記予原告，兩造復於107年8月7日點交系爭房屋，嗣因原告認系爭房屋有漏水，於108年3月20日主張系爭契約之保固條款，向苗栗縣苗栗市調解委員會申請系爭調解，然因兩造主張差距過大，而未能成立調解等節，有系爭契約、苗栗市調解委員會調解不成立證明書在卷可考（見本院卷第21-32、43頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告另主張減少價金乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：原告行使減少價金形成權有無理由？析述如下：
（一）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，民法第359條本文、第365條第1項、第356條第1項、第2項定有明文。準此，減少價金雖法文以請求權撰之，實為形成權，則前開6個月期間並非請求權消滅時效，而係除斥期間，並無消滅時效中斷之相關規定適用。
（二）原告既主張其於107年9月28日即發現瑕疵，揆諸前揭說明，原告應即通知出賣人即被告。原告雖主張其以line通知原告之仲介蘇玉豪，轉知東田不動產，然並未提出其他即時通知被告之其他證據，堪見原告遲至108年3月20日提起系爭調解時方通知被告，已難認符合即時通知出賣人之規定，其怠於為前開通知，視為承認其受領之系爭房屋，自不得主張瑕疵。縱認蘇玉豪為被告之使用人或代理人，而認原告已為前開即時通知被告，然自原告107年9月28日發現瑕疵通知蘇玉豪開始，至原告108年4月19日提起本件訴訟主張減少價金，已超過6個月之除斥期間，原告即已不得對被告行使減少價金。至原告雖於108年3月20日提出系爭調解，然本院言詞辯論期日，經法官再次向其確認：原告提起系爭調解是以保固條款或者是減少價金，又或是請求損害賠償？原告答稱：當初提起系爭調解，只是針對保固條款等語（見本院卷第83頁），堪認原告於系爭調解時，並未向被告主張減少價金形成權，則難認其已於108年4月19日提起本件訴訟前，曾向被告主張減少價金，則其於前開日期，方對被告主張減少價金形成權，縱能成立，亦已逾除斥期間，附此敘明。
（三）原告起訴狀雖曾提及減少價金、保固條款及損害賠償請求權，然經本院於言詞辯論期日向原告多次確認，原告仍表示其僅請求減少價金等語（見本院卷第118-119頁）。衡酌原告已委任專業之律師為其訴訟代理人，其主張之訴訟標的為原告處分權範疇，基於處分權主義，本院僅得尊重。是原告既僅主張減少價金之形成權，本院自無庸亦不得就保固條款及損害賠償請求權之部分為認定。
五、綜上所述，原告主張行使減少價金之形成權既無理由，原告請求被告給付其50萬元，即屬無據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一論駁之必要。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年7月30日
苗栗簡易庭法官何星磊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官李宜娟中華民國108年7月31日