臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決
99年度重簡字第1237號
原 告 益洲股份有限公司
法定代理人 秦嘉鴻
訴訟代理人 謝天仁 律師
複 代理人 謝樹藝 律師
吳佩玲 律師
被 告 陳勝吉
訴訟代理人 謝清福 律師
上列當事人間拆屋還地事件，於民國100年7月27日言詞辯論終結
，本院判決如下：
主文
被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號、三三○地號及四
九六之三地號土地上如附圖所示之地上物拆除，並將上開土地返
還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣肆拾肆萬捌仟肆佰壹拾壹元
為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國99年4月8日簽訂不動產買賣契約，向訴外人陳進
益等三人購買台北縣新莊市○○段326、329、330、342、34
3、496-1、及496-3等七筆土地，面積2329.41平方公尺（約
704坪），有不動產買賣契約可稽。並依系爭不動產買賣契
約第4條、第5條之規定，於同年5月10日為系爭土地所有權
移轉登記，有土地登記謄本附卷可證。又依系爭買賣契約規
定應於簽訂契約45日內（即同年5月23日以前）完成點交，
卻於買賣雙方會同測量鑑界之際發現被告未經同意，以地上
物越界占有新北市○○區○○段329、330、496-3地號等三
筆土地，迭經多次協商迄今仍無結論，除致使訴外人 陳進益
等人無法按系爭買賣契約之規定將買賣契約標的物如期點交
予原告外，更致原告發生權利上名實不符之現象，真正所有
權人迄今仍無法確實支配其所有物，即被告之地上物既越界
無權占有系爭土地，原告自得本於民法767條之規定，請求
被告除去其地上物並返還系爭土地。至被告曾以台北南海郵
局存證信函第1107號函覆：「被告與訴外人陳進益於93年4
月26日訂立不動產買賣契約書，將坐落於台北縣新莊市○○
段342、328地號，面積約一坪之土地，總價參拾萬元，出售
予被告。嗣後發現訴外人陳進益又將上開土地出賣予原告，
有一地二賣，涉嫌詐欺之情事」，業經本案原告查證，發現
被告所稱與訴外人陳進益於93年4月26日所簽訂之不動產買
賣契約，有特別約定：「係因買賣標的物（台北縣新莊市○
○段342、328地號）出租予他人興建加油站，無法立即分割
移轉予被告，雙方約定先行交付買賣價金，嗣後再申請分割
，並於租約期滿後再行移轉土地所有權」，足證訴外人陳進
益與被告間僅有買賣契約之權利義務關係，使訴外人陳進益
負有移轉所有權與被告之義務，但尚未為前揭土地所有權移
轉登記。且訴外人陳進益雖於99年4月8日將新北市○○區○
○段326、329、330、342、343、496-1、及496-3等七筆土
地出售予原告，惟系爭買賣契約針對訴外人陳進益與被告前
在93年4月26日，因被告佔用興化段328地號等土地面積約1
坪，已特別扣除約1坪之買賣價金，換言之，被告與訴外人
陳進益就前述1坪之不動產部分，訴外人並未向原告收取買
賣價金，並無所謂一地二賣之情事，被告函覆訴外人陳進益
一地二賣，涉嫌詐欺，顯與事實不符，甚者，拒絕與原告協
商處理無權占有乙事，其違法行徑不言自明。退步言，縱使
訴外人陳進益涉有二重買賣詐欺等情事，基於物權效力優於
債權效力之法理，即在原告無法知悉買賣標的物上有合法之
債權關係存在下，既已取得系爭土地之所有權，即得基於所
有權請求被告拆除地上物並返還系爭土地，被告不得以其與
訴外人間之買賣契約對抗原告。從而，原告依據民法第767
條之規定，自得請求被告拆除系爭建物占用新北市○○區○
○段329、330及496-3等地號土地上之部分，並將系爭土地
返還予原告。
㈡對被告抗辯之陳述：⑴經內政部國土測繪中心鑑測，於100
年4月26日出具鑑定書確認被告系爭建物（含附掛之廣告物
、二、三、四樓陽台、雨遮）確實佔有原告興化段329、330
及496-3地號土地，其位置及面積分別為：①被告系爭建物
所附掛之廣告物，即圖示f－c--d--e--f連接線圍成區域（
著粉紅色甲區塊），佔有興化段496-3地號，面積為1.75平
方公尺。②被告系爭建物二樓陽台，即圖示m－c－k--l--m
連接線圍成區域（著黃色丁區塊）、n－B－C－m--n連接線
圍成區域（著黃色丙區塊）及c－A－B－n--d--c連接線圍成
區域（著黃色乙區塊），分別佔有興化段329、330及496-3
地號，面積各為0.82平方公尺、0.40平方公尺及1.39平方公
尺。③被告系爭建物三樓陽台，即圖示m－C－q--r--m連接
線圍成區域、n－B－C－m--n連接線圍成區域（著黃色丙區
塊）及c－A－B－n--d--c連接線圍成區域（著黃色乙區塊）
，分別佔有興化段329、330及496-3地號，面積各為0.85平
方公尺、0.40平方公尺及1.39平方公尺。④被告系爭建物四
樓陽台，即圖示m－C－u--v--m連接線圍成區域、n－B－C－
m--n連接線圍成區域（著黃色丙區塊）及c－A－B－n--d--c
連接線圍成區域（著黃色乙區塊），分別佔有興化段329、3
30及496-3地號，面積各為0.86平方公尺、0.40平方公尺及1
.39平方公尺。⑤被告系爭建物雨遮，其中w-l--k－D－a1-
-b1--c1--d1--w連接線圍成區域（著淺綠色戊區塊），佔有
興化段329地號上，面積為6.32平方公尺。足認被告建物（
包含）陽台等佔有原告興化段329、330及496-3地號土地。
⑵審視被告99年11月3日之民事答辯狀，全篇答辯理由（除
第十點外），皆僅空言駁斥原告之請求，如「原告主張超界
不實」、「被告並無超界情形。也不發生拆屋還地情形」、
「認被告越界建築，主張拆屋還地顯不適法」等語，卻未見
其論述為何，難謂被告已盡前揭之舉證責任；再者，被告辯
稱：「因陳進益原來房子與被告房子相連，必須切開，所以
93年初陳進益申請鑑界，並立界標，現場尚有界標可考」、
「茲原告主張系爭土地雙方之界址是原證三所繪下方界線，
但被告認為界址應係原證三所繪上方界線」、「93年年初鑑
界時，原告亦曾參與知悉一切，系爭地除326、333相鄰有超
界，並已處理外，其餘均無」，卻無提出證據予鈞院評斷
，依經驗法則與論理法則，被告上開辯詞顯屬虛妄之言。又
系爭不動產買賣契約第15條之規定，為原告與訴外人間就土
地測量鑑界事宜所為之約定，而326地號被鄰地333地號所有
人建築佔用乙事，係原告與訴外人陳進益等於簽訂不動產買
賣契約「前」所發生之情事，是以雙方訴諸文字載明，以示
慎重，詎料被告倒果為因，於前開答辯狀辯稱：「原告承認
除326、333地號間之一坪超界外，其餘部分地號土地均無超
界情形」、「果如其餘部分有超界，不可能93年年初沒有發
現」云云，被告僅空言93年年初鑑界乙事，卻全然未負舉證
責任已證其說，甚謂：「果如其餘部分有超界，不可能93年
年初沒有發現」，言下之意豈非苛求原告於93年即能預見於
相隔6年後（即99年度）會與訴外人陳進益等就同段326、32
9、330、342、343、496-1及496-3等地號之土地為不動產買
賣，並發現被告未同意，以地上物越界占有同段329、330、
496-3地號等三筆土地之情事。⑶本件被告於上開答辯狀中
僅以簡短20多個字，主張原告知其越界，不即提出異議，故
不得起訴請求拆屋還地云云，惟就此抗辯事實，應由被告負
舉證責任，然被告非但未舉證以實其說，且被告所有建物於
「何時」越界佔用本案329、330、496-3地號等三筆土地，
本件原告與訴外人皆於簽訂系爭買賣契約後測量時才發現（
即99年），而被告究係指93年起即有越界建築之情事，抑或
99年度，被告就此亦未完盡舉證之責。退步言，若被告指稱
93年起即有越界建築之情事，原告是否為民法第796條所稱
之「鄰地所有人」，恐有疑義，按民法物權篇固為調和相鄰
關係之土地利用，而於民法第796條做有土地所有人建築房
屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不
得請求移去或變更其建築物之規定。惟相鄰關係之適用既足
致一方之土地所有權擴張，而他方之土地所有權於某程度上
受到法律上之限制，故除法律有準用之規定外，即必須符合
土地所有人在自己土地上建築房屋而逾越他人之疆界時，始
有其適用，若無得以準用之明文，自不得擴張解釋，而藉以
限制所有權之排他性。是以，依據前述各疑點，被告執上開
規定置辯，要非可取。⑷就被告100年6月23日民事辯論意旨
狀，原告表示意見如下：①審視該民事辯論意旨內文，被告
說詞前後矛盾：「（即本案部分）但後半段被告房屋占用原
告土地，所以原告前手陳進益與被告在93年4月26日成立越
界部分（約一坪土地）達成買賣」、「本案部分，被告並無
越界情形」，顯見被告前後辯詞已生齟齬，矧被告無權占有
原告土地之事，業經內政部國土鑑測中心確認無誤，被告迄
今仍屢屢抗辯無權占用原告土地乙事，顯屬正當，復於辯論
意旨狀中恣意指摘「原告提起本訴請求，顯然違反誠信原則
」、「由於地政機關測量鑑定結果，反覆不一，導致雙方爭
議而起，實非有為政府應有之態度」，甚者，未明其所持理
由，草率引用民法第796、796之1、796之2之規定，到底被
告是要請求鄰地所有人不得移去或變更其房屋，或請求法院
免為移去或變更其房屋，抑或請求鄰地所有人或法院不得移
去或變更其房屋或具有與房屋價值相當之其他建築物，被告
皆未言明。②查本件原告於99年8月18日係聲請就兩造間「
拆屋還地」事件為調解，是以鈞院99年度重簡調字第155號
，係證明「兩造間拆屋還地調解事件，調解不成立」，有台
灣板橋地方法院三重簡易庭調解不成立證明書可稽，且原告
起訴依據為民法第767條，即請求無權占有之被告拆屋還地
，未曾提過確認經界乙事，殊料，被告竟於上揭辯論意旨狀
中謊稱：「原告同意雙方爭執為界址糾紛，所以鈞院調解庭
法官，認本件系界址糾紛，依法不能調解，決定『調解不成
立』。所以本件原告起訴並非請求確定界址，竟聲明拆屋還
地，於法應屬不合」，益徵被告辯詞與實情相悖。③末查，
經內政部國土測繪中心鑑測，確認被告系爭建物附掛之廣告
物，確實無權佔有原告興化段496-3地號土地，面積為1.75
平方公尺，惟被告未合理舉證其非廣告物之所有權人，竟於
前揭辯論意旨狀第6點，以簡短兩句話：「另鑑定圖所示之
廣告物非被告所有，被告無權拆除」，意圖合理化其無權占
有之行徑，推卸應拆除地上物返還予原告之義務，甚者，被
告訴代亦於100年6月15日鈞院陳稱：「本件廣告物不是被告
設置的，原告無權請求被告拆除，被告也無權拆除」，也未
舉證以實其說，造成訴訟程序之拖延。並聲明：如主文第1
項所示。
二、被告則以：㈠查原告益洲公司之前手陳進益，93年間為出租
原告益洲公司經營加油站，所以申請地政機關，就系爭土地
進行鑑界測量。測量結果：被告房屋（即新北市○○區○○
路○○○號三層樓房屋），前半段（即靠馬路方向）沒有越界
情形。（即本案部分）但後半段被告房屋有占用原告土地，
所以原告前手陳進益與被告在93年4月26日成立越界部分（
約一坪土地）達成買賣，價金30萬元，雙方訂有不動產買賣
契約書，原告公司亦知此情（因原告為承租建造加油站，參
與鑑界）。所以，事後原告之前手陳進益把系爭土地出賣給
原告時，將此越界約一坪土地部分，言明不包括在其買賣中
，有原告與陳進益之買賣契約在卷可考。是依當時地政機關
測量結果，本案部分，被告並無越界情形，茲原告提起本訴
請求，顯然違反誠信原則，且縱事後測量機關測量結果有誤
，造成越界。依民法第796條、796條之1、796條之2之規定
之意旨，原告也不得請求移去或變更其房屋。是原告請求不
合法。㈡嗣原告又就本案界址進行測量，地政機關則為認定
有越界情事，約0.87坪，有原告提出之測量圖在卷可考。茲
據內政部鑑定結果：亦認被告在本案部分，陽台、雨遮亦有
越界，但其越界情形，亦與上述地政機關之測量不同。由於
地政機關測量鑑定結果，反覆不一，導致雙方爭議而起，實
非有為政府應有之態度。㈢茲原告主張系爭土地雙方之界址
是「原證三」所繪下方界線，但被告認為界址應係原證三所
繪上方界線。亦即，被告並無超界情形。也不發生拆屋還地
情形。㈣原告本件起訴前，曾申請鈞院調解-94重簡調字第
155號讓股，在該案中原告認雙方界址在「原證三」所示下
方線，但被告認雙方界址應在「原證三」所示上方線，鈞院
調解法官行使闡明權，原告同意雙方爭執為界址糾紛，所以
鈞院調解庭法官，認本件係界址糾紛，依法不能調解，決定
「調解不成立」。所以本件原告起訴並非請求確定界址，竟
聲明拆屋還地，於法應屬不合。㈤93年年初鑑界時，原告亦
曾參與知悉一切，系爭地除326、342相鄰有超界，並已處理
外，其餘均無。果如其餘部分有超界，不可能93年年初沒有
發現，且依民法第796條之規定，如有超界，原告亦不得起
訴請求拆屋還地。㈥另鑑定圖所示之廣告物非被告所有，被
告無權拆除。㈦且本次測量圖與上次測量結果不同，足證經
界不準。既然經界不準，則其衍生一切結果當然不正確等語
置辯，並答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，被告願
供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張之事實，業據其提出不動產買賣契約書2份、系爭3
29、330、496-3地號土地第二類登記謄本、地籍圖謄本、存
證信函各1件等件為證，被告固不否認系爭建物為其所有，
惟就應否拆除如附圖所示系爭建物並返還土地予原告，則以
前揭情詞置辯。是本件兩造爭執所在厥為：(1)系爭建物是
否占用原告所有系爭329、330、496-3地號土地？(2)原告
得否請求被告拆除系爭建物並返還土地？經查：
㈠系爭建物占用系爭329、330、496-3地號土地：系爭建物上
廣告物占有系爭496-3地號土地如附圖所示編號f-c-d-e-f
連接線部分面積共1.75平方公尺;系爭建物二樓陽台占有系
爭329地號土地如附圖所示編號m-C-k-l-m連接線部分面積共
0.82平方公尺、占有系爭330地號土地如附圖所示編號n-B-C
-m-n連接線部分面積共0.40平方公尺及占有系爭496-3地號
土地如附圖所示編號c-A-B-n-d-c連接線部分面積共1.39平
方公尺;系爭建物三樓陽台占有系爭329地號土地如附圖所
示編號m-C-q-r-m連接線部分面積共0.85平方公尺、占有系
爭330地號土地如附圖所示編號n-B-C-m-n連接線部分面積共
0.40平方公尺及占有系爭496-3地號土地如附圖所示編號c-A
-B-n-d-c連接線部分面積共1.39平方公尺;系爭建物四樓陽
台占有系爭329地號土地如附圖所示編號m-C-u-v-m連接線部
分面積共0.86平方公尺、占有系爭330地號土地如附圖所示
編號n-B-C-m-n連接線部分面積共0.40平方公尺及占有系爭
496-3地號土地如附圖所示編號c-A-B-n-d-c連接線部分面積
共1.39平方公尺;系爭建物雨遮占有系爭329地號土地如附
圖所示編號w-l-k-D-al--bl--cl--dl--w連接線部分面積共
6.32平方公尺等情，業經本院囑託國土測繪中心測量，並經
該中心以100年5月2日測籍字第1000003886號函檢送土地鑑
定書認定明確在案。被告雖辯稱原地政機關於93年間測量結
果，就本案部分，被告並無越界情形，嗣原告又就本案界址
進行測量，地政機關則為認定有越界情事，約0.87坪，有原
告提出之測量圖在卷可考，而內政部鑑定結果亦認被告在本
案部分，陽台、雨遮亦有越界，但其越界情形，亦與上述地
政機關之測量不同，即地政機關測量鑑定結果，反覆不一云
云。然查，本院審酌國土測繪中心係以精密電子測距經緯儀
、自動繪圖儀為測量工具，且該中心經本院囑託而於99年進
行測量，其使用之測量方法應較地政事務所於93年間使用之
測量方法更進步，復以該中心前於99年12月21日經本院囑託
鑑測由原告實地指界系爭329、330、496-3地號土地與同段
496-4、331、333地號位置，其中A、B、C、D點與本次鑑測
結果A-B-C-k-q-u-D-al即為同一位置，亦有該中心100年1月
5日測籍字第0990012997號函檢送土地鑑定書在卷可稽，足
認國土測繪中心所為本件如附圖所示之測量結果應為可採。
是原告主張系爭建物有占用如附圖所示系爭系爭329、330、
496-3地號土地之事實，應堪認定。
㈡原告得請求被告拆除系爭建物占用如附圖所示系爭系爭329
、330、496-3地號土地之部分：按所有人對於無權占有或侵
奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請
求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。被告固
以縱事後測量機關測量結果有誤，造成越界，依民法第796
條、796條之1、796條之2之規定之意旨，原告也不得請求移
去或變更其房屋，另鑑定圖所示之廣告物非被告所有，被告
無權拆除云云置辯。然查：⑴按民法第796條係規定土地所
有人建築房屋逾越地界時，鄰地所有人知其越界而不即提出
異議者，不得請求移去或變更其建築物，惟如鄰地所有人係
於房屋建成後始知悉越界情事，則無該條之適用。又主張鄰
地所有人知其越界而不即提出異議著，應就此項事實負舉證
之責任。而本件被告就系爭建物係何時建築、當時鄰地所有
人陳進益是否於建築時即知悉逾越地界等情，均未舉證以實
其說，即被告既不能證明原告之前手即陳進益於系爭建物建
築時知有越界情事，而不即提出異議，其辯稱依上開民法第
796條規定，原告不得請求拆除系爭建物占用如附圖所示系
爭系爭329、330、496-3地號土地部分，自非可採。況所謂
民法第796條規定之鄰地所有人之忍受義務，係為土地所有
人所建房屋之整體有一部分逾越地界，若予拆除，勢將損及
全部建築物之經濟價值而設，倘土地所有人所建房屋整體之
外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，原無礙於所建
房屋之整體，即無該法條規定之適用。查本件系爭建物占用
系爭329、330、496-3地號土地之部分分別係廣告物、二樓
陽台、三樓陽台、四樓陽台及雨遮，依上開說明，原告請求
拆除，並無礙於所建房屋之整體，顯無該法條規定之適用。
被告前揭抗辯，尚無足採。⑵至被告雖辯稱系爭建物上之廣
告物非其所設置，其無權拆除云云，然不論設置於被告所有
系爭建物上之廣告物所有人與被告間是否有設置廣告物之協
議或其他關係，原告均無忍受其所有系爭496-3地號土地遭
上開廣告物無權占有之義務，被告自不能以其與第三人間之
設置協議之債權關係或其他關係，來對抗具物權對世效力之
原告。是被告就系爭建物上之廣告物既係屬無權占有原告所
有系爭496-3地號土地，則原告本於土地所有人之身分，向
無權占有系爭496-3地號土地之被告為排除侵害之請求，自
屬有據。
四、從而，原告本於民法第767條規定，請求被告拆除如附圖所
示系爭建物占用系爭329、330、496-3地號土地部分，並將
該部分土地返還予原告，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決
，爰依職權宣告假執行；但被告 陳明 如受不利之判決，願供
擔保，請准宣告免為假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保
金額併予准許。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第389條
第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國100年8月10日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法官呂安樂
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官蕭欣怡
中華民國100年8月10日