最高法院94年度台上字第2135號民事判決

裁判字號：最高法院94年台上字第2135號民事判決

裁判日期：民國94年11月24日

裁判案由：租佃爭議

最高法院民事判決九十四年度台上字第二一三五號
上訴人乙○○訴訟代理人 林春祥 律師被上訴人丙○○
癸○○
辛○○
庚○○
壬○○
路3
丁○○
新興共同訴訟代理人 吳雄仁 律師被上訴人戊○○
65子○○○
巷1
甲○○
新興
己○○
65上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十三年六月八日臺灣高等法院臺中分院更審判決（九十三年度上更㈠字第七號），提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件上訴人主張：坐落台中縣大里市○○段三二一、三二一之二、三二一之三、三二一之五、三二一之一二地號等五筆土地（下稱系爭土地），均為伊所有，於民國三十八年間，依耕地三七五減租條例出租與被上訴人之父 楊墩發 ，楊墩發於七十八年二月二十三日死亡，其對系爭土地之租賃權由被上訴人等人合法共同繼承而成為承租人，惟被上訴人將其等所承租系爭土地中如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ｂ部分、面積○‧○○六九公頃，搭建石棉瓦房屋，經營上珍好吃部餐廳，擅自變更耕地用途，作非耕作之用，即屬不自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項規定，兩造間之系爭耕地租約為無效，且租約一部無效，全部均屬無效，伊得收回系爭耕地。又系爭耕地租約既屬無效，不因嗣後向被上訴人繼續收取使用耕地之對價默示同意被上訴人使用耕地上之建築物，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力，是兩造間並未更新租賃契約。又系爭土地自始即為耕作目的而使用之耕地，不因系爭耕地之地目嗣後變更為都市計劃住宅用地或道路用地而影響耕地三七五租約之效力，故仍有耕地三七五減租條例之適用，是被上訴人在系爭土地上建築房屋經營餐廳，即屬不自任耕作，且被上訴人非因不可抗力繼續一年不為耕作，出租人即伊得依同條例第十七條第一項第四款之規定，終止系爭耕地租約，伊於八十八年三月二十日向台中縣大里市耕地租佃委員會聲請調解，已表明被上訴人不自任耕作及非因不可抗力繼續一年不為耕作，請求拆除地上物及交還土地之意旨為終止耕地租約之意思表示，玆再以本件第一審起訴狀繕本之送達，作為終止系爭耕地租約之意思表示，系爭租約既屬無效，復經終止，伊自得請求被上訴人將系爭土地上之上開房屋、地上物拆除，將土地返還伊等情，爰依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項，第十七條第一項第四款之規定，求為命被上訴人將坐落台中縣大里市○○段三二一之五地號土地內如原審判決附圖所示Ｂ部分面積○‧○○六九公頃房屋拆除，將Ｄ部分面積○‧○六二二公頃及同段三二一地號、面積○‧二三一七公頃，同段三二一之二地號、面積○‧一五○五公頃，同段三二一之三地號、面積○‧○三○一公頃，同段三二一之一二地號、面積○‧○○一五公頃之地上物除去，將土地交還上訴人之判決。
被上訴人則以：系爭三二一之五地號土地中如附圖所示Ｂ部分，雖係搭建房屋，但建屋之前有經上訴人同意，屬租地建屋，上訴人不得請求拆屋還地。又系爭土地地目已於六十二年十一月三十日變更為大里都市計劃、草湖地區都市計○住○區○道路用地，既已變更性質，且上訴人迄今仍繼續向伊收取租金，可見兩造間之原耕地租賃已變更為基地租賃，伊仍有使用權，上訴人無權請求收回系爭土地。伊之先父楊墩發向上訴人租用系爭耕地迄今已滿六十年，六十九年間，在系爭三二一之五地號土地上如附圖所示Ｂ部分建屋，其後被上訴人丙○○利用該房屋經營小吃店，上訴人並陸續向之收取租金，被上訴人已信賴該部分土地係作基地租賃或借用，其他部分則作為耕地使用，上訴人突然提起本訴，請求交還耕地，致令伊陷於窘境，有違誠信原則，且屬權利之濫用。又伊在附圖編號Ｂ所示土地所建房屋面積僅佔全部租用耕地總面積之百分之一‧四，按諸「比例原則」，應認為伊並無違反耕地三七五減租租約，上訴人不得主張耕地租約無效而請求收回土地等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：上訴人主張，系爭五筆土地為伊所有，於三十八年間，依耕地三七五減租條例規定出租予被上訴人之父楊墩發，楊墩發於七十八年二月二十三日死亡後，其租賃權由被上訴人共同繼承而成為承租人，為被上訴人所不爭，並有上訴人提出之土地登記簿謄本、臺灣省臺中縣私有耕地租書等影本各一份為證，復經原審法院調取台灣台中地方法院（下稱台中地院）八十四年度訴字第一四七號乙○○與癸○○等間租佃爭議事件等歷審卷宗查證屬實，此部分，應信上訴人之主張為真實。又，被上訴人之繼承人楊墩發在系爭三二一之五地號土地上如附圖所示Ｂ部分，搭建石棉瓦房屋，業據第一審囑託台中縣大里地政事務所測量屬實，有該所八十九年十月十三日八九里地測字第一二七四六號函送之複丈成果圖附卷足憑，亦為兩造不爭執，即被上訴人所自承於六十九年間在上述三二一之五地號土地上建屋經營小吃店之事實，亦應認為實在。是上訴人主張，被上訴人未經伊等之同意，在系爭土地上興建系爭房屋居住等語，亦堪信為真實。惟按「耕地三七五減租條例所定之耕地租佃，其租賃物以土地法第一百零六條所定之農地為限，如承租非農地供耕作之用，既與同條例所定之耕地租佃有間，其出租人與承租人間之關係，即應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例規定之適用」（最高法院八十七年四月二十八日八十七年第三次民事庭會議決議參照）。系爭五筆土地業於六十二年十一月三十日變更都市用地，為大里都市計劃、草湖地區都市計○住○區○道路用地，有台中縣大里市公所都市計劃使用分區或公共設施用地證明書及臺中縣大里市公所函各一份為證，則系爭土地之地目雖仍均為「田」，然系爭土地於六十二年十一月三日變更都市計劃起，顯已不具有土地法第一百零六條所規定之「耕地」之性質，自無耕地三七五減租條例之適用。又上訴人查覺楊墩發不自任耕作，楊墩發與丙○○旋於七十六年三月十五日出具自願書交上訴人收受，自願書載：「本人在地主坐落於台中縣○里鄉○○段三二一之五號土地上建築鐵架樓房一棟，面積約二十五坪，以後業主若有出售或作為其他用途，使用該土地時，本人願無條件拆樓房，並交還土地，保證不再擴建使用，如有故違，自願放棄一切權利，任由地主自行拆除，絕無異議，恐口無憑，立此為證。」，為兩造所不爭執，復經原審法院調取台中地院八十四年度訴字第一四七號卷查證無訛，上訴人亦自認其後且繼續向被上訴人收取款項等情，雖主張其所收取之款項係屬損害金而非租金，於系爭土地爭訟後復以存證信函通知被上訴人，告知伊所收取之款項為損害金非租金等語，並提出存證信函影本為證，然該款項既係使用上訴人之土地所支付之對價，核屬租金，其未舉證證明何以所收取之款項為損害金，況倘如上訴人稱係屬損害金，則何以七十六年三月間起陸續對被上訴人所交付之租金，均無異議，竟遲至系爭土地發生爭訟時即九十年七月九日始發函對被上訴人改稱為損害金？足見上訴人事後改稱其收取之系爭土地租金為損害金乃規避之詞，為不可採。為此，上訴人於七十六年三月十六日既已同意楊墩發及其繼承人使用系爭土地建屋，並收取其對價之租金，是被上訴人辯稱，上訴人與楊墩發自斯時起，就系爭土地應已成立一新租賃契約等語，應可採信。綜上所述，本件兩造新成立租賃關係時，系爭土地已非屬耕地三七五減租條例所規定之耕地，自無從成立該條例所規定之耕地租約，是上訴人依據耕地三七五減租條例第十六條、第十七條規定，主張系爭土地租約無效及租約已終止之事由，請求被上訴人將坐落台中縣大里市○○段三二一之五地號土地內如附圖所示Ｂ部分面積○‧○○六九公頃房屋拆除，將Ｄ部分面積○‧○六二二公頃及同段三二一地號、面積○‧二三一七公頃，同段三二一之二地號、面積○‧一五○五公頃，同段三二一之三地號、面積○‧○三○一公頃，同段三二一之一二地號、面積○‧○○一五公頃之地上物除去，將土地交還上訴人，即屬無據，不應准許。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法洵無違誤。上訴論旨指摘原判決為不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十四年十一月二十四日
最高法院民事第八庭
審判長法官朱建男
法官顏南全法官許澍林法官袁靜文法官鄭傑夫本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十四年十二月七日
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