裁判字號：臺灣臺南地方法院93年訴字第1284號民事判決
裁判日期：民國94年08月10日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺南地方法院民事判決93年度訴字第1284號原告丙○○○訴訟代理人 郁旭華 律師
王燕玲 律師複代理人 黃慕容 律師被告甲○○訴訟代理人乙○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國94年7月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落台南縣新市鄉○○段○○○○號土地上，建物門牌號碼台南縣新市鄉三舍村五一號、如附圖所示斜線部分面積二百二十平方公尺之建物拆除，並將上開土地交還原告。
被告應給付原告新台幣貳萬零陸拾元，及自民國九十四年五月七日起至交還前開土地之日止，按月給付原告新台幣肆佰元損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項分別於原告以新台幣貳萬貳仟元、柒仟元為被告供擔保後得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣或第一項土地交付前，分別以新台幣陸萬伍仟貳佰元、貳萬零陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決
(一)被告應將坐落台南縣新市鄉○○段○○○○號土地上，如附圖所示斜線部分面積220平方公尺之地上物(下簡稱系爭建物)拆除，將上開土地交還原告。
(二)被告應給付原告新台幣（下同）312,593元。
(三)被告應自民國94年5月7日起至交還前開土地之日止，按月給付原告9,533元之損害金。
(四)本判決第1、2項原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
(一)坐落台南縣新市鄉○○段244、245之5地號土地（台南縣新市鄉○○段245之5地號土地已於93年12月合併入台南縣新市鄉○○段○○○○號，下簡稱系爭土地），原為訴外人 王大豐 及被告之訴訟理人乙○○所共有，其上建物即門牌號碼台南縣新市鄉○○段○○號房屋則係被告甲○○於76年間興建。則原告取得系爭土地之所有權時，系爭建物與土地並非同屬一人所有，應無疑議。雖被告提出本院91年度訴字第165號判決，主張伊為有權占有系爭土地，惟查該判決係以房屋及坐落之土地原均屬同一人所有，依最高法院48年度台上字第1457號判例意旨，認土地及房屋同屬一人所有，僅將土地出賣時，除有特別情事外，應推斷土地買受人默許房屋所有權人繼續使用土地，而駁回土地所有權人拆屋還地之請求，與本件系爭建物與土地非同屬一人所有之情，顯有不同，本件應無最高法院48年度台上字第1457號判例之適用。
(二)被告主張系爭建物於76年興建，當時系爭建物之基地為伊父親所有，興建當時有取得伊父親之同意等情，原告否認之;退萬步言，縱認被告興建系爭建物時，曾得當時土地所有權人之同意，惟依前揭最高法院之見解，認使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，除當事人另有特約外，使用人無移轉其權利於第三人之可言。且使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提並論，使用借貸亦未如租賃有民法第425條規定，土地所有權移轉於他人後，除已得該他人即現在之所有人同意繼續使用外，土地使用人縱經原所有權人無償提供使用或允許借用，亦不能以之拘束現在之所有人，而對現在之所有人主張有使用該土地之權利。亦即同意他人使用土地者，其同意之效力僅存在於契約當事人之間，而不及於契約當事人以外之人。原告雖因拍定買受系爭土地，而繼受取得該地之所有權，然並未因此當然繼受前手之使用借貸關係，原告亦從未同意被告繼續使用系爭土地，被告據此主張伊係有權占有，顯無理由。
(三)本院90年度執字第9405號執行事件投標時，拍賣公告僅註明「拍賣之編號一建物，其中有增建部分，係未保存登記，拍定後，就該增建部分，是否得辦理第一次所有權登記，由拍定人逕向地政機關洽辦。查封時，據債務人代理人陳稱:系爭二建物均係債務人自住;編號三、四土地係屋後空地，應買人請自行查證，拍定後按債務人占有現況點交。」，並未註明系爭土地上有非執行債務人之第三人即被告建物，原告顯無從知悉系爭建物為被告所有，亦從未表示拍定土地後不訴請占有者拆屋還地。原告因執行債務人不願自動交出房地而向法院聲請強制點交，於點交期日到場後，為早日討回房屋，無奈之餘才勉為同意補償債務人王大豐160,000元，此實係法拍屋之陋習，至於系爭建物亦是當時才知悉，是否為執行標的尚有疑異，故債務人乙○○將財物搬到系爭建物，原告並無阻止及同意與否之權利，自不得謂原告同意系爭建物繼續使用系爭土地。
(四)按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。原告於91年1月17日以4,500,000元買受系爭土地時，系爭重測前第244地號土地尚為特定農業區農牧用地，每平方公尺公告現值為2,700元，現與台南縣新市鄉○○段245之5、245之6地號土地合併後，已變更為甲種建築用地，每平方公尺公告現值為6,500元，系爭建物占用土地面積高達220平方公尺，以公告現值計算即有1,430,000元之價值，遑論市場交易價格，且該地鄰近南科，市價日益高升。反之，系爭建物建造於76年間，迄今已逾20年，屬於老舊房屋，且屋頂僅以鐵皮搭建，依被告所呈台南縣稅捐稽徵處新化分處房屋稅籍證明書所載，系爭建物現值僅65,200元，系爭建物之價值顯然遠低於土地之價值，兩相權衡，原告請求被告返還無權占有之系爭土地，並無權利濫用之情事。
(五)又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。復依土地法施行法第25條規定，土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額，依法定地價，建築物價額依該管市、縣地政機關估之價額。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。查系爭土地交通便利，且鄰近南科，市價日益高升，原告自行委託駿陞不動產鑑定有限公司鑑定該地現有價值，及被告占用土地之租金價值，每月租金至少估計有8,800元，參酌上開資料，原告主張以公告現值年息百分之8計算賠償金，應屬有據。而合併前系爭244、245之5地號土地之公告土地現值分別為每平方公尺2,200元、6,500元，是被告自91年2月5日起至93年12月5日止，合計應給付原告264,928元損害金【計算方式:(159.204×6,500×8%÷12)＋(60.896×2,200×8%÷12)＝264,928】;合併後系爭244地號土地之公告現值為每平方公尺6,500元，被告自93年12月6日起，每月應給付原告9,533元損害金【計算方式:220×6,500元×8%÷12＝9,533】，則自93年12月6日起至94年5月6日止，應給付47,665元損害金【計算方式:9533×5＝47,655】;自94年5月7日起，至交還前開土地之日止，按月給付9,533元之損害金。
三、證據：提出土地登記謄本、地價謄本、不動產估價報告書、最高法院92年度台上字第957號、92年度台上字第967號民事判決等件為證，並聲請勘驗現場。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決：
(一)駁回原告之訴及假執行之聲請。
(二)如為不利於被告之判決，願供擔保免為假執行之宣告。
二、陳述：
(一)系爭建物雖然未經保存登記，但被告自76年興建後，即使用迄今，該建物實仍具有經濟價值。且系爭建物為獨立之建物，並非本院90年度執字第9405號強制執行事件之拍賣標的，乙○○、王大豐2人於83年6月間，以台南縣新市鄉三舍244、245之5、244之6地號土地及建號146、147號房屋設定抵押權予台南區中小企業銀行股份有限公司之前，系爭建物即已興建完成，依民法第862條規定，自非為前述抵押權效力所及。
(二)原告於拍賣取得乙○○、王大豐所有坐落台南縣新市鄉○○段244、245之5、244之6地號土地及門牌號碼為台南縣新市鄉三舍村51之1、51之2號房屋後，同意購買王大豐所增建之鐵厝並給付搬遷費共計160,000元。至於乙○○部分，則因原告表示已沒錢給付搬遷費，因此同意會同書記官及轄區警察派人將乙○○之物品搬遷至系爭建物，供乙○○暫時居住，待原告有錢後再談搬遷事宜，當時兩造間並未約定應繳納租金。
(三)按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議定之，協議不諧時，得聲請法院定之，民法第876條第1項定有明有，原告購買系爭土地時，即明知有系爭建物存在，且系爭建物又非抵押權效力所及，則兩造間應有上開法條之適用，被告並非無權占有系爭土地，原告請求被告拆屋還地，實屬無理。
三、證據：提出93年房屋稅繳款書、台南縣稅捐稽徵處新化分處房屋稅籍證明書、本院囑託塗銷查封登記書、民事執行處通知、91年度訴字第165號民事判決及戶籍謄本等件為證。
丙、本院依職權調取本院90年度執字第9405號民事執行卷宗，並依原告聲請至系爭土地現場履勘。
理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。原告起訴時原請求(一)被告應將座落台南縣新市鄉○○段244、244之5地號土地上、面積合計為220.1平方公尺建物拆除，將上開土地交還予原告。（二)被告應自91年2月5日起至返還上開土地之日止，按月給付原告9,740元損害金。嗣於本院勘驗現場，並囑託台南縣新化地政事務所測量繪製土地複丈成果圖後，乃更正其訴之聲明為(一)被告應將坐落台南縣新市鄉○○段○○○○號土地上，如附圖所示斜線部分面積220平方公尺之地上物拆除，將上開土地交還原告。(二)被告應給付原告312,593元，並自94年5月7日起至交還交還前開土地之日止，按月給付原告9,533元之損害金。核原告就前述聲明(一)所為變更，係就請求被告應拆除之標的範圍予以特定，此於拆屋還地案件，因未經地政人員測量，未能確定拆除之標的，乃多於測量後始就確定之拆除標的加以補充，故其訴訟標的並未變更，僅就拆除之標的為事實上補充，核屬民事訴訟法第256條規定，非屬訴之變更或追加；至原告就前述聲明(二)所為變更，乃係就相當於不當得利之損害金額予以減縮，核屬減縮應受判決事項之聲明，核與前揭規定相符，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭坐落台南縣新市鄉○○段○○○○號土地係伊於91年2月5日拍賣取得，詎被告竟無權占用系爭土地上如附圖斜線部分土地建築房屋，爰本於物上請求權及不當得利之法律關係，請求被告應拆除前揭地上建物，將土地返還原告，並請求被告返還相當於租金之不當得利等語。被告則以：系爭建物係被告於76年間所興建，為被告所有，非為訴外人王大豐、乙○○設定予台南區中小企業銀行股份有限公司之抵押權效力所及，亦非本院90年度執字第9405號強制執行事件之拍賣標的物，依據民法第876第1項規定，土地及其土地上之建築物同屬一人所有，而以土地或建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，被告自非無權占用系爭土地;且原告在法院辦理點交時，曾向被告訴訟代理人乙○○表示沒有錢給付搬遷費，因此同意乙○○無償使用系爭建物，則原告事後自不得再向被告請求租金云云，資為抗辯。
二、查原告主張系爭土地為伊於91年2月5日拍定取得，上開土地上有被告所有如附圖所示斜線部分面積220平方公尺之建物(即門牌號碼台南縣新市鄉三舍村51號房屋)之事實，業據提出土地登記謄本為證，並經本院至現場勘驗及囑託台南縣新化地政事務所測量屬實，製有勘驗筆錄及繪有土地複丈成果圖附卷可稽，復經本院調取90年度執字第9405號拍賣抵押物執行卷宗查閱無誤，且為被告所不爭執，堪信為真。又系爭土地，原始地號為台南縣新市鄉○○段244、245之5號，原係被告之父親 王石卿 所有，台南縣新市鄉○○段○○○○號土地於81年1月23日由訴外人乙○○、王大豐繼承取得，應有部分分別為300分之169、300分之131、台南縣新市鄉○○段245之5地號土地於81年1月23日由乙○○繼承取得，嗣上開土地遭本院公開拍賣，由原告於91年2月5日拍定取得系爭土地之所有權等情，亦有土地登記謄本附於前開執行卷宗可稽，另系爭建物則是被告於76年間建造而原始取得所有權等情，亦經被告提出房屋稅籍證明書為證，且均為兩造所不爭執，應屬實在。至原告主張被告所有之系爭建物無權占用系爭土地等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者，即為：系爭建物有無占有系爭土地之合法權源？原告提起本件拆屋還地訴訟有無權利濫用問題？經查：
(一)按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。故最高法院48年度台上字第1457號判例意旨即闡釋，於土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分開出賣之情形，其間雖無地上權設定，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。為杜爭議並期明確，89年5月5日施行之民法第425條之1乃參照上開見解明文規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。又使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，除當事人另有特約外，使用人無移轉其權利於第三人之可言。且使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提並論，使用借貸亦未如租賃有民法第425條、425條之1規定。故土地所有權移轉於他人後，除已得該他人即現在之所有人同意繼續使用外，土地使用人縱經原所有人無償提供使用或允許借用，亦不能以之拘束現在之所有人，而對現在之所有人主張有使用該土地之權利。
(二)查系爭土地，合併前之地號為台南縣新市鄉○○段244、245之5號，原係被告之父親王石卿所有，於81年1月23日分別由王大豐、乙○○繼承取得，嗣原告於91年2月5日拍定取得系爭土地所有權；另系爭建物則為被告於76年間建造，並原始取得所有權等情，均為兩造所不爭執，業如前述。從而，系爭土地之所有權人原為王大豐、乙○○，房屋所有權人則為被告，並無土地及房屋同屬一人所有，而僅將土地所有權讓與他人之情形，縱其後系爭土地於91年2月5日經強制執行拍賣程序，由原告拍定取得該等土地之所有權，致該等土地及房屋所有權非同屬一人所有，揆諸前揭說明，自無適用民法第425條之1規定及最高法院48年度台上字第1457號判例之餘地，自難認受讓系爭土地之原告與系爭建物之所有權人即被告間，在房屋得使用期限內，有租賃關係存在之情事。再者，本院91年度訴字第165號判決，係就土地與房屋原同屬一人所有，而僅將土地所有權移轉予他人，因而認為應有最高法院48年度台上字第1457號判例意旨之適用，與本件土地所有權原屬於訴外人王大豐、乙○○，土地上之房屋屬於被告所有，二者成立使用借貸關係之情形不同，被告援引上開判決為辯，自無足取。又系爭房地既無原同屬一人之情形，則被告抗辯，本件應有民法第876條第1項，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定等規定之適用云云，亦非可採。
(三)被告復辯稱原告於本院點交時，曾表示要給付被告訴訟代理人乙○○搬遷費，在此之前則同意由乙○○無償使用系爭建物云云，然依舉證責任分配之原則，應由主張積極事實之被告負舉證證明之責，惟被告並未能舉證以實其說，自難認其辯解為可採。退步言之，縱認原告確曾於法院點交時，同意乙○○無償使用系爭土地，然使用借貸為債權契約，僅得對抗契約當事人，被告既非契約之當事人，自不得執原告與第三人乙○○間之使用借貸契約，主張有權占用系爭土地，是被告此部分抗辯，亦難憑採。
(四)次按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。查系爭土地之使用分區為特定農業區，使用地類別為甲種建築用地，每平方公尺之公告現值為6,500元，遭系爭建物占用之面積為220平方公尺，則遭占用之土地價值合計為1,430,000元，而系爭房屋為磚造平房，屋頂僅以鐵皮覆蓋，屋齡已有18年之久，現為被告訴訟代理人乙○○居住使用，之前則係處於閒置狀態，現值為65,200元，業經本院履勘現場查明，並有勘驗筆錄、現場照片、土地登記謄本及被告自行提出之房屋稅籍證明書在卷可按。則原告因此權利之行使，所能取得之利益為1,430,000元，而被告本身並未實際占有使用系爭建物，而係無償提供乙○○居住使用，又系爭建物之價值僅為65,200元，經濟價值非高，經權衡原告因權利行使所能取得之利益，及被告因其權利行使所受之損失，原告訴請拆屋還地尚難認係權利濫用。
(五)綜上，被告抗辯其占用系爭土地有正當權源云云，不足為採，原告本於民法第767條物上請求權法律關係，請求被告將系爭建物拆除，將上開土地返還原告，應屬正當。
三、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同，民法第179條定有明文。查本件被告無權占有原告之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。則原告請求被告給付相當租金之不當得利，洵屬有據。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，而土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，為土地法施行法第25條所明定，又土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價；土地法第115條復規定同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，是建築基地（即土地）之租金，亦按土地申報地價年息百分之10為限。本件計算相當於租金之不當得利自應以該系爭土地之申報地價為計算之標準。查系爭土地合併前，台南縣新市鄉○○段244、245之5地號土地於89年7月之申報地價分別為232元、712元；於93年1月之申報地價分別為256元、760元，於93年12月6日合併後，申報地價為435.9元等情，有臺南縣新化地政事務所函文1件在卷可稽。又查系爭土地位置偏僻，非商業區，與商家距離較遠，四周多為平房住宅，業經本院履勘現場查明，並有現場照片在卷足憑，本院認為原告請求被告就系爭土地所受相當於租金之利益，應以系爭土地申報地價之年息百分之5計算為適當，原告主張應按系爭土地公告現值之年息百分之8計算損害金，尚難准許。從而，原告請求被告給付自91年2月5日起至93年12月5日止，相當於不當得利之損害金18,054元【計算方式:
{(159.204平方公尺×712申報地價×年息5%÷12月)＋(60.896平方公尺×232申報地價×年息5%÷12月)}×34月＝18,060，元以下四捨五入】;自93年12月6日起至94年5月6日止，應給付損害金2,000元【計算方式:(220平方公尺×435.9申報地價×年息5%÷12月)×5月＝2,000，元以下四捨五入】;自94年5月7日起，至交還前開土地之日止，按月給付相當於不當得利之損害金400元【計算方式:(220平方公尺×4
35.9申報地價×年息5%÷12月)＝400，元以下四捨五入】，核屬正當，應予准許。
四、綜上所述，原告請求被告拆屋還地，並給付原告20,060元，及自民國94年5月7日起至交還前開土地之日止，按月給付原告400元之損害金，即屬正當，應予准許，逾此部分之請求，核非有據，應予駁回。
五、本判決主文第2項所命給付之金額未逾500,000元，應依職權宣告假執行，另被告 陳明 願供擔保聲請宣告免為假執行，經核合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額准許之；本判決主文第1項，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核亦無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，應予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，無一一審究之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項、第3項，判決如主文。
中華民國94年8月10日
民事第四庭審判長法官吳森豐
法官高如宜法官孫淑玉上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國94年8月10日
書記官凌昇裕