裁判字號：臺灣高等法院臺南分院94年上易字第168號民事判決
裁判日期：民國95年02月24日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院臺南分院民事判決94年度上易字第168號上訴人己○○○訴訟代理人戊○○被上訴人甲○○訴訟代理人乙○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國94年8月10日臺灣臺南地方法院第一審判決（93年度訴字第1284號）提起上訴，本院於95年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及其假執行聲請之裁判廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新臺幣貳萬零伍拾陸元，及自民國九十四年五月七日起至九十四年十一月二日止，按月再給付上訴人新台幣叁佰玖拾玖元損害金。
其餘上訴駁回第二審訴訟費用，由上訴人負擔五分之四，餘由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨該部分假執行之聲請，及訴訟費用之裁判均廢棄。
㈡被上訴人應再給付上訴人新台幣292,533元，及自
民國94年5月7日起至94年11月2日（即交還系爭土地之日）止，按月再給付上訴人新台幣9,133元。
㈢第一項廢棄部分及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決記載相同者予以引用外，補稱略以：㈠按「土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城
市地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重『防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城市居住問題』及同法第3編第3章『房屋及基地租用』第94條至第96條均就『城市住宅用房屋』設其規範暨該條項蘊含摒除『城市營業用房屋』在外之『隱藏性法律漏洞』有以『目的性限縮解釋』補充必要自明。且該條項所稱之『城市地方』，亦只指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第3條及土地稅法第8條之規定益為灼然。查原審既認定系爭土地經編定為特定農業區之農牧用地，非城市地方土地，其與土地法第97條第1項所稱之『城市地方』顯有不符，自難比附援引該條項而為適用。」最高法院93年度台上字第1718號判決著有明文。查本件系爭土地是否為依法發布都市計畫內之土地，而得適用土地法第97條第1項房屋租金限制之規定，仍有疑義，是否得逕依土地法規定認每月相當於租金之損害僅為新台幣（下同）400元，請求鈞院再行調查。
㈡復按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟
酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準（本院按：此部分判例原文為：並非必達申報總地價年息百分之十最高額），最高法院68年台上字第3071號判例著有明文。查系爭土地交通便利，且鄰近南科，市價日益高升，上訴人於原審亦提出委託駿陞不動產鑑定有限公司（即系爭土地拍賣時之鑑定公司）鑑定該地現有價值，及被上訴人占用土地之租金價值，每月租金至少估計有8,800元，應足作為酌定本件損害金額之參考，原審未予酌參，逕依申報現值計算損害金，顯有未當。且參酌被上訴人之民國（下同）94年5月25日及94年10月28日書狀，均有提到93年4月乙○○才把機器工廠設施拆掉，被上訴人不只單純居住使用，也有營業的嫌疑，不應以申報地價計算。
㈢被上訴人確屬無權占有上訴人之土地已為兩造不爭執，兩造之爭點乃在：
⒈事實上爭點：該土地是否單純作為居住使用，如確定有營
業應用，土地補償金即不受城市地方申報地價百分之十限制（94年度最高法院第2次民事會議決議、鈞院94年度上易字第107號判決亦持相同見解，駁回原審法院93年度訴字第1132號之上訴可資參照）⒉法律上之爭點：依93年台上字第1718號判決，最高法院認
為土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城市地方供住宅用之房屋，始有適用，本案系爭土地為特定農業區之甲種建築用地及農牧用地，完全符合該判決最高法院法官認定的標準，故原審法官除未查明是否有營業使用外，以土地法第97條第1項規定判定土地賠償金也有法律上的疑義。
三、證據：除援用原審所提出者外，補提最高法院94年度第2次民事會議的決議、本院94年度上易字第107號判決、原審法院93年度訴字第1132號判決、最高法院93年度台上字第1718號判決、附近房屋出租租約影本三份、被上訴人自動搬遷切結書影本一份、土地登記謄本為證，並聲請傳訊證人丁○○。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決記載相同者予以引用外，補稱略以：㈠91年7月24日訴外人 王大豐 遷出其被拍定之房屋，同年9月18
日法院點交訴外人乙○○被拍定房屋前夕，上訴人前來請求乙○○及 買淑琴 交屋，乙○○及買淑琴向上訴人要求金錢以請人搬家，上訴人即表明會請人幫忙搬遷乙○○物品至系爭房屋，並沒有提及要租金。而上訴人於92年元月間搬至三舍村51號之2居住，亦表示等以後有錢再價購系爭房屋，有證人丙○○等可證。況被上訴人之系爭房屋在三舍村51號之3，位於上訴人住屋前面，被上訴人每天經過上訴人家門前4至5趟，上訴人亦從未提及租金問題，則被上訴人基於等待上訴人前來價購房屋之意思，使用系爭房屋，則何來借貸、租賃及租金之情事？㈡系爭房屋前為植絨工廠，設備超過百萬元，92年7月11日原
審法院囑託翰唐工程顧問有限公司鑑價，系爭房屋約值823,429元，上訴人即有意優先承購，有上訴人於93年5月10日向原審法院所具之聲請狀可稽，93年5月乙○○將植絨工廠設施拆掉後，上訴人即至被上訴人家中，與被上訴人之配偶 同瑞連 談價購系爭房屋一事，表明因購買其他房子及土地之緣故，比較沒錢，願以5萬元購買系爭房屋，再給乙○○3萬元補償裝修費，被上訴人之配偶同瑞連以系爭房屋是加強磚造，地板全鋪地磚，花費上百萬，且鑑價為823,429元，上訴人對於價購系爭房屋一事談不攏，反而來告被上訴人。
㈢乙○○約在94年農曆8月遷離系爭房屋，系爭房屋被上訴人
已於94年11月3日自行拆除完畢。系爭房屋緣於乙○○向上訴人要求搬遷費未果，而由上訴人讓乙○○居住，亦有94年10月28日書狀內之證人可證，且被上訴人亦無從該建物獲得利益，只等待上訴人有錢來價購房屋，拆屋已損及上訴人經濟至巨，且房屋要租與他人，必需設備齊全，該地位於偏僻農村，又鄰鐵道旁，拍賣後，僅留乙○○夫婦居住。今房屋已拆，上訴人要求租金，根本不合常理。
三、證據：援用原審所提出者之證據外，補提臺灣臺南地方法院民事執行處函影本、建物鑑定書影本、上訴人民事聲請狀影本、郵政匯票及郵局存證信函影本等為證，並聲請傳訊證人丙○○。
丙、本院依職權調閱臺灣臺南地方法院90年度執字第9405號執行卷、92年度執字第14315號及94年度執字第32666號執行卷，並依上訴人及被上訴人之聲請分別訊問證人丁○○及丙○○。
理由
壹、程序部分：本件被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、上訴人起訴主張：系爭坐落台南縣新市鄉○○段○○○○號土地係伊於91年2月5日拍賣取得，詎被上訴人竟無權占用系爭土地上如原判決附圖斜線部分220平方公尺建築房屋，爰本於物上請求權及不當得利之法律關係，請求被上訴人應拆除前揭地上建物（系爭房屋），將土地返還上訴人，並請求被上訴人返還自91年2月5日起至94年5月6日止共312,593元及自94年5月7日起至交還上開土地之日止按月給付上訴人9,533元之相當於租金之不當得利並陳明願供擔保請准宣告假執行。【原判決判命被上訴人應將坐落台南縣新市鄉○○段○○○號土地上之建物（門牌號碼台南縣新市鄉三舍村51號）拆除，並將上開土地交還上訴人；被上訴人應給付上訴人20,060元及自94年5月7日起至交還上開土地之日止按月給付上訴人400元之相當於租金之不當得利，並准予假執行，上訴人其餘之訴駁回。上訴人就其相當於租金之不當得利敗訴部分提起上訴，被上訴人雖就其敗訴部分均提起附帶上訴，惟業已於準備程序中撤回。則原審判決命被上訴人應將坐落台南縣新市鄉○○段○○○號土地上之建物拆除，並將上開土地交還上訴人部分，即告確定；判命應返還不當得利部分，對上訴人則未確定。是本件之審理範圍，僅限於如上訴聲明所示之不當得利部分，合先敘明。】
二、被上訴人則以：上訴人於拍定取得系爭土地後，先價購訴外人王大豐未設定抵押之工廠及設施計16萬元，而系爭房屋，上訴人則以購買土地及房屋已花費450萬元以及代書費16萬元，故等以後有錢再價購該系爭房屋，則被上訴人基於等待上訴人前來價購房屋之意思，使用系爭房屋，何來借貸、租賃及租金之情事？訴外人乙○○約在94年農曆8月遷離系爭房屋，系爭房屋被上訴人已於94年11月3日自行拆除完畢。
系爭房屋緣於乙○○向上訴人要求搬遷費未果，而由上訴人讓乙○○居住，亦有94年10月28日書狀內之證人可證，且被上訴人亦不能從系爭房屋獲得利益，只等待上訴人有錢來價購房屋，拆屋已損及被上訴人經濟至巨，且房屋要租與他人，必需設備齊全，該地位置偏僻，又鄰鐵道旁，拍賣後，僅留乙○○夫婦居住。今系爭房屋已拆，上訴人要求租金，根本不合常理等語資為抗辯。
三、本件上訴人主張其於91年2月5日由法院拍定取得坐落台南縣新市鄉○○段○○○○號土地（原地號為同段244、245之5號二筆，嗣於93年12月6日合併為244號一筆），上開土地如原判決附圖斜線部分所示面積220平方公尺為被上訴人占有，其上有被上訴人所有之系爭房屋(門牌號碼台南縣新市鄉三舍村51號)，此有上訴人提出之土地登記謄本為證，並經原審法院至現場勘驗及囑託台南縣新化地政事務所測量屬實，製有勘驗筆錄及繪有土地複丈成果圖附於原審卷可稽，亦經本院調取90年度執字第9405號拍賣抵押物執行卷宗查閱無誤，且為被上訴人所不爭執。另系爭房屋是被上訴人於76年間建造而原始取得所有權等情，亦經被上訴人於原審法院提出房屋稅籍證明書為證，且均為兩造所不爭執，應屬實在。而上訴人主張被上訴人所有之系爭房屋無權占用系爭土地220平方公尺等情，業經原審判決予以確認，並經原審法院判決被上訴人應拆屋還地確定及判命返還上訴人相當於租金之不當得利20,060元及自94年5月7日起至交還上開土地之日止按月給付上訴人400元，上訴人其餘不當得利之訴駁回。茲上訴人就不當得利部分提起上訴，主張原審酌定不當得利之金額過低，乃為本件之主要爭點。
四、經查：㈠上訴人起訴主張依土地法第97條第1項請求返還相當於租金
之不當得利之損害金並主張以公告現值年息百分之八計算損害金即自91年2月5日起至94年5月6日止應給付312,593元；自94年5月7日起至交還土地之日（94年11月2日）止，按月給付9,533元。嗣於本院仍主張依土地法有關規定請求，惟另主張系爭土地非城市地方土地且系爭房屋也有營業用的嫌疑應不受申報地價百分之十之限制云云。
㈡按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同，民法第179條定有明文。查本件被上訴人所有之系爭房屋無權占有上訴人之系爭土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。則上訴人依土地法第97條第1項及其有關規定請求被上訴人給付相當租金之不當得利，洵屬有據。
㈢惟按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文，而土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，亦為土地法施行法第25條所明定。又土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。土地法第115條復規定同法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，是城市地方建築基地（即土地）之租金，應按土地申報地價年息百分之10為限計算。本件計算相當於租金之不當得利自應以該系爭土地之「申報地價」年息百分之十上限為計算之標準。從而上訴人既主張以土地法有關規定為請求權基礎，則其請求以「公告現值」年息百分之八計算相當於租金之不當得利，於法尚有未合。其次，上訴人於原審及本院均以系爭土地合併前（91年2月5日起至93年12月5日止）及合併後（93年12月6日起至94年5月6日止）為計算一次給付金額部分之標準而為請求，如下所述，合併前之申報地價雖略有微小之調整，惟原審既一以93年1月以前之申報地價為計算合併前不當得利之標準，對此以申報地價為前提之計算標準，上訴人於本院亦未再爭執，被上訴人亦不為爭執並撤回附帶上訴，是就此合併前之不當得利部分，應認為兩造已默示同意，以93年1月以前之申報地價為計算標準。
㈣查系爭土地位置偏僻，非商業區，與商家距離較遠，四周多
為平房住宅，系爭房屋現為被上訴人之弟乙○○一家人居住使用，房屋前方僅有一寬約四公尺半之村道，可連接至省道，業經原審法院履勘現場查明，並有勘驗筆錄及附圖暨現場照片在卷足憑。次查系爭土地合併前，台南縣新市鄉○○段
244、245之5地號土地於89年7月之申報地價分別為232元、712元；於93年1月之申報地價分別為256元、760元，於93年12月6日合併後，申報地價為435.9元等情，固有臺南縣新化地政事務所函文1件在原審卷可稽，惟系爭土地合併前244號土地之公告土地現值為每平方公尺2,200元，245之5號土地之公告土地現值為6,500元，合併後244號土地之公告現值為6,500元等情，亦有上訴人提出之土地登記謄本附卷為證。
本院斟酌上開系爭土地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用系爭土地之經濟價值及所受利益等項，以及系爭土地申報地價與公告現值之差距等情狀，認為上訴人請求被上訴人返還就系爭土地所受相當於租金之利益，應以系爭土地申報地價之年息「百分之十」之最高上限計算為適當。從而，上訴人請求被上訴人給付自91年2月5日起至93年12月5日止，相當於不當得利之損害金36,120元【計算方式:{(712元申報地價×159,204平方公尺×年息10%÷12月)＋(232元申報地價×60,896平方公尺×年息10%÷12月)}×34月＝36,120元，元以下四捨五入】;自93年12月6日起至94年5月6日止，應給付相當於不當得利之損害金3,996元【計算方式:(435.9元申報地價×220平方公尺×年息10%÷12月)×5月＝3,996元，元以下四捨五入】;自94年5月7日起至94年11月2日止，按月給付相當於不當得利之損害金799元【計算方式:(435.9元申報地價×220平方公尺×年息10%÷12月)＝799元，元以下四捨五入】，核屬正當，應予准許。
㈤上訴人雖另主張系爭土地非城市地方土地且系爭房屋也有營
業用的嫌疑，應不受申報地價百分之十之限制云云。但查①上訴人於原審提出駿陞不動產鑑定有限公司之鑑估報告書主張系爭土地係城市地方土地，該報告書於勘估標的「法定使用管制」項下，亦註明系爭土地係都市用地，所提出之土地登記謄本，亦登記為甲種建築用地，是系爭土地應係城市地方之土地，堪予認定。上訴人空言否定，要無可採。②上訴人於94年5月25日（原審）及94年10月28日（本院）之書狀固有提到93年4月（似為5月之誤）其弟弟乙○○才把機器工場設施拆掉，惟參酌被上訴人於94年5月25日同一書狀又特別強調該機器設備約值一百萬元，拆除後僅當廢鐵賣得三萬元之慘狀，以及乙○○經營事業失敗後，其所有棲身之土地及房屋均被法院拍賣而由上訴人拍得之落魄情形，以及被上訴人又於94年11月5日（本院）提出之答辯狀，明確表明乙○○所有系爭土地及其房屋被拍賣後，系爭房屋僅留乙○○夫婦居住，且此陳述與原審法院現場勘驗結果相符，是上訴人懷疑系爭土地供當營業之用，亦不可採。此外，上訴人亦未能再進一步舉證以實其說，其所為主張，尚難信為真實。㈥被上訴人雖辯稱系爭房屋因乙○○向上訴人要求搬遷費未果
，而由上訴人讓乙○○無償居住云云。但查上訴人已一再否認此事，且被上訴人所舉證人丙○○亦僅能證明上訴人確有派人幫忙把乙○○的東西搬到甲○○的家（即系爭房屋）而已。反之，證人丁○○即強制執行日受雇上訴人前往執行標的物搬家之人，則證稱有告訴乙○○太太要給人家租金等語，是被上訴人無償居住之抗辯，也不能成立。
五、綜上所述，上訴人本於不當得利之法律關係，請求被上訴人給付40,116元（36,120+3,996＝40,116），及自94年5月7日起至94年11月2日止按月給付上訴人799元之相當於不當得利之損害金，即屬正當，應予准許。逾此所為請求，為無理由。原審法院係以年息百分之五為計算標準，就上開應准許部分中之20,056元及自民國94年5月7日起至94年11月2日止，按月給付上訴人新台幣399元，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽。上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄並改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審法院為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由；又原審雖為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，惟其訴訟費用則依民事訴訟法第79條中段之規定命由被上訴人一造負擔，是上訴人於本院請求廢棄原審駁回原告其餘之訴部分之訴訟費用負擔，亦無理由，應一併駁回上訴人其餘上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其證據資料，因已與本案為判決之基礎，不生影響，毋庸贅述，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國95年2月24日
民事第一庭審判長法官林金村
法官黃三哲法官林輝雄上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國95年3月2日
書記官黃惠美
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