臺灣高雄地方法院簡易民事判決 99年度雄簡字第2488號
原 告 蔡麗珠
被 告 謝明星
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100年1月12日言
詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應將門牌號碼為高雄市○鎮區○○路○○○巷○○號房屋全
部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣肆萬 陸仟伍佰 元。
被告應自民國一００年一月一日起至遷讓之日止，按月給付原告
新臺幣柒仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣肆萬陸仟伍佰
為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民
事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一
造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款分別定有明文。查本件原告起訴時，主張被告未依約繳
納房租，並請求被告遷讓房屋、給付房租共新臺幣（下同）
85,500元及自民國99月9月1日起至遷讓交還房屋日止，按
約給付7,500元。嗣於訴訟進行中，因原告未計算被告先前
欠繳之部分房租且被告亦未繳納99年11、12月之房租，故變
更其之聲明為請求被告遷讓房屋、給付房租共144,500元及
自民國100月1月1日起至遷讓交還房屋日止，按月給付
7,500元。核其性質，兩者係基於同一之基礎事實，按諸上
揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：被告前於90年10月8日向原告承租門牌號碼高雄
市○鎮區○○路○○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋），雙方約
定租期自90年10月16日起至95年10月15日，每月租金7,500
元，於每月首日前繳納，並簽訂租賃契約且經公證。嗣因被
告未按月交付租金，原告遂於97年10月31日向本院起訴請求
遷讓房屋及給付租金，兩造並於訴訟程序中達成調解（97年
度雄簡調字第971號），調解內容略為：原告願將系爭房屋
自97年12月1日起續租25個月予被告使用，被告願於每月10
日給付租金7,500元。詎被告未依上開調解內容按月給付租
金，自97年12月起迄99年12月止之25個月期間尚積欠房租共
144,500元，另兩造就系爭房屋之租賃關係業已於99年12月
底終止，故被告自此即喪失占用系爭房屋之使用權，惟被告
迄本件言詞辯論終結之日止仍無權占用系爭房屋等語，爰依
爰依法請求被告遷讓返還系爭房屋、給付積欠之租金及租賃
契約終止後被告仍繼續占用系爭房屋所致之損害，並聲明：
（一）被告應將系爭房屋遷讓返還原告；（二）被告應給付
原告144,500元；（三）被告應自100年1月1日起至遷讓
之日止，按月給付原告7,500元。
二、被告則以：伊願於100年1月12日前自行搬走等語。又被告
未於最後言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀做任何聲明
或陳述。
三、原告主張上列之事實，業據提出爭房屋稅籍資料、建物登記
第二類謄本、房租繳交明細表、本院97年度雄簡調字第971
號調解筆錄影本等件為證，並經本院依職權調閱本院97年度
雄簡調字第971號遷讓房屋等事件卷核閱無訛，且被告於第
一次言詞辯論期日到場後，對於原告所主張之上開事實並不
爭執，自應視同自認，民事訴訟法第280條第1項規定參照
，故原告主張之事實，堪信為真。然依原告於99年12月8日
言詞辯論期日所稱其提出之房租繳交明細表（卷第9頁）左
邊欄位是被告已繳納之房租及欠租之總額，右邊欄位則是被
告尚未繳納房租之月份，經本院製作如附表所示，可知被告
自97年12月起至99年10月止已繳納房租共計141,000元，故
被告尚積欠原告之房租應為46,500元，而非原告所主張之
144,500元，故原告逾此部分之主張，並無理由，應予駁回
。另兩造間就系爭房屋之遷讓與租賃曾經本院以97年度雄簡
調字第971號成立調解，調解內容略為：原告願將系爭房屋
自97年12月1日起續租25個月予被告使用，被告於每月10日
給付租金7,500元，已如前述，然此一調解內容應屬對待給
付，尚不得逕以之為執行名義，故原告就該給付租金之部分
於本件再行起訴，尚於法無違，併此敘明。
四、按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人
於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者
，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定
，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延
給付逾二個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後
，應返還租賃物。無法律上之原因而受利益，致他人受損害
者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者
，亦同。民法第439條前段、第440條第1項、第2項、第
455條前段及第179條分別定有明文。而無權占有他人之土
地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。最高
法院61年台上字第1695號亦著有判例可資參照。查，本件被
告既自99年4月起即未給付同年4、5、9等月份之租金，
並經原告催告後，迄99年12月8日第一次言詞辯論終結日仍
未給付，則被告就原先租金遲延給付已逾2個月，且亦達2
個月之租額，故本件原告以起訴狀繕本送達被告之翌日即99
年10月29日對被告為終止契約之表示，自屬有據，系爭租約
自即為終止。是揆諸前開法律規定，原告請求被告給付系爭
租約終止前所積欠租金共46,500元，同時請求被告返還租賃
物之系爭房屋，並預為請求租約終止後即自100年1月1日
起迄交還系爭房屋為止，因無權占有所生相當於租金7,500
元之不當得利，亦屬正當。
五、綜上，原告依租金給付、租賃物返還及不當得利返還請求之
法律關係，請求原告給付積欠租金46,500元並返還系爭房屋
，及自100年1月1日起至騰空返還上開房屋之日止，按月
給付7,500元予原告，均為有理由，應予准許。逾此部分之
請求，則無理由，應予駁回。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告
假執行。並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保，
得免為假執行之宣告。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國100年1月25日
高雄簡易庭法官朱世璋
上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併
繳納上訴審裁判費。
中華民國100年1月25日
書記官林芊蕙
附表
┌─────┬───────┬──────┬───────┐
│繳租月份│被告繳納之房租│繳租月份│被告繳納之房租│
││（新臺幣）││（新臺幣）│
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│97年12月│95,00元│99年1月│5,000元│
├─────┼───────┼──────┼───────┤
│98年1月│95,00元│99年2月│9,000元│
├─────┼───────┼──────┼───────┤
│98年2月│95,00元│99年3月│7,000元│
├─────┼───────┼──────┼───────┤
│98年3月│95,00元│99年4月│未繳│
├─────┼───────┼──────┼───────┤
│98年4月│未繳│99年5月│未繳│
├─────┼───────┼──────┼───────┤
│98年5月│未繳│99年6月│10,000元│
├─────┼───────┼──────┼───────┤
│98年6月│5,000元│99年7月│6,500元│
├─────┼───────┼──────┼───────┤
│98年7月│9,000元│99年8月│6,500元│
├─────┼───────┼──────┼───────┤
│98年8月│9,000元│99年9月│未繳│
├─────┼───────┼──────┼───────┤
│98年9月│9,000元│99年10月│8,000元│
├─────┼───────┼──────┼───────┤
│98年10月│5,000元│99年11月│未繳│
├─────┼───────┼──────┼───────┤
│98年11月│9,000元│99年12月│未繳│
├─────┼───────┼──────┼───────┤
│98年12月│5,000元│││
├─────┴───────┴──────┴───────┤
│合計被告已繳房租為141,000元。│
│系爭房屋自97年12月起至99年12月止共25個月，每月房租7,500│
│元，故原告得收取之房租共計187,500元，故被告所積欠之房租│
│應為46,500元。│
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