裁判字號：臺灣彰化地方法院92年訴字第128號民事判決
裁判日期：民國93年05月14日
裁判案由：分割共有物
臺灣彰化地方法院民事判決九十二年度訴字第一二八號
原告丙○○訴訟代理人 李淵源 律師被告甲○○
丁○○訴訟代理人 賴銘耀 律師被告乙○○住右當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國九十三年四月三十日言詞辯論終結，判決如左：
主文兩造所共有坐落彰化縣○○鄉○○段肆之壹地號、地目田、面積壹壹陸肆平方公尺土地，其分割方法如附圖一所示編號１部分、面積叁捌捌平方公尺，分歸原告與被告乙○○取得，並按應有部分各二分之一之比例維持共有；編號２部分、面積肆壹陸平方公尺，分歸被告丁○○取得；編號３部分、面積叁陸零平方公尺，分歸被告甲○○取得。
被告丁○○應分別補償原告新臺幣陸萬肆仟壹佰貳拾元，被告甲○○新臺幣貳拾玖萬肆仟陸佰肆拾伍元，被告乙○○新臺幣陸萬肆仟壹佰貳拾元。
訴訟費用由兩造按附表所示比例分擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：㈠坐落彰化縣○○鄉○○段四之一地號、地目田、面積一一六四平方公尺土地（下
稱系爭土地）為兩造所共有，兩造之應有部分如附表所示。而系爭土地並無因物之使用目的不能分割或訂有不分割期限，且兩造無法協議分割，爰依民法第八百二十三條第一項、第八百二十四條第二項之規定，請求准予裁判分割。
㈡原告願意與被告乙○○維持共有。
㈢同意依附圖一所示方法分割，並依華聲企業發展鑑定顧問有限公司（下稱華聲公司）鑑價報告結果為互為補償。
三、證據：提出土地登記謄本影本一件、地籍圖謄本影本一紙為證，並聲請勘驗現場，以及鑑定依附圖一所示方法分割時，兩造應互為補償之金額。
乙、被告甲○○、乙○○部分：未於言詞辯論期日到場，據其於準備程序期日所為聲明及陳述：
一、聲明：同意分割。
二、陳述：㈠被告甲○○部分：
⒈同意依附圖一所示方法分割。
⒉華聲公司鑑價報告結果，被告甲○○所受補償金額太少。
㈡被告乙○○部分：
⒈同意依附圖一所示方法分割。
⒉願意與原告維持共有。
丙、被告丁○○部分：
一、聲明：同意分割。
二、陳述：㈠同意依附圖一所示方法分割。
㈡不同意華聲公司鑑定報告結果：
⒈鑑定報告認為系爭土地面臨彰南路地價每坪約新臺幣（下同）四萬八千元，即每
平方公尺一萬四千五百二十元；裡地地價每坪約三萬八千元。系爭土地編定為山坡地保育區農牧用地、地目田，坐落於芬園鄉都市計畫區外，為非都市土地，依法應為管制建築用地，價值遠低於非都市土地之建築用地，惟鑑定報告將系爭土地以非都市土地之建築用地計算，其臨路地價竟高於九十二年度土地公告現值每平方公尺四千元之三倍有餘，顯已高估。
⒉鑑定報告推估系爭土地地價時，僅以鄰近彰南路建地之地價為參考標準，未同時參考鄰近同為山坡地保育區內土地之價格，參考基準有誤。
⒊地價調查估計規則第四條第一項規定：「地價調查應以買賣實例為主，無買賣實
例者，得調查收益實例。」。縱使系爭土地鄰近之山坡地保育區土地無買賣實例可供參考，亦應調查其收益實例，惟該鑑定報告捨此不為，推估難免失真。
三、證據：提出分管位置圖一紙、土地登記簿謄本影本一件、土地買賣契約書影本一件為證。
丁、本院依聲請勘驗現場，並會同彰化縣彰化地政事務所人員為現場測量，作成複丈成果圖如附圖二，以及囑託華聲公司鑑定依附圖所示方法分割時，兩造應互為補償之金額。
理由
一、本件被告甲○○、乙○○均受合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：坐落彰化縣○○鄉○○段四之一地號、地目田、面積一一六四平方公尺土地為兩造所共有，兩造之應有部分如附表所示。而系爭土地並無因物之使用目的不能分割或訂有不分割期限，且兩造不能協議分割等情，並提出土地登記謄本為證，經核相符，復為被告所不爭執，應認原告主張為真實。
三、按每宗耕地分割後每人所有面積未達零點二五公頃者，不得分割。但本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，均得分割為單獨所有，農業發展條例第十六條第四款定有明文。經查，依卷附土地登記謄本所示，系爭土地使用分區經編定為山坡地保育區，使用地類別為農牧用地，地目為田，依農業發展條例第三條第十一款之規定，係屬耕地，且其面積僅一一六四平方公尺，分割後，兩造各自應有部分面積並未達○．二五公頃，惟其等均係於八十九年一月二十八日農業發展條例第十六條第四款修正施行前，即取得系爭土地應有部分，依農業發展條例第十六條第四款之規定，自不受分割後最小面積之限制。本件系爭土地既未訂有不分割期限，亦無因使用目的或依法令不能分割之情形，且兩造不能協議分割，則原告依民法第八百二十三條第一項、第八百二十四條第二項，農業發展條例第十六條第四款之規定，請求分割系爭土地，即屬有據，應予准許。
四、按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起分割共有物之訴，應由法院斟酌共有物之性質、共有人之意願、全體共有人之利益、經濟效用等因素，秉持公平原則，而為適當之分配。經查：㈠系爭土地上分別有訴外人 蔡秋金 所有如附圖二所示編號Ｃ部分三層鋼筋磚造樓房，被告丁○○所有編號Ｄ部分三層鋼筋磚造樓房、編號Ｅ部分一層鋼筋磚造平房，被告甲○○所有編號Ｇ部分磚造鐵皮屋、編號Ｉ部分鐵皮屋等情，經本院現場勘驗明確，並會同彰化縣彰化地政事務所人員為現場測量，作成複丈成果圖如附圖二可稽，且兩造均同意保留上開建物，是系爭土地分割方法應以不拆除上開建物為原則；㈡兩造均同意依附圖一所示方法分割系爭土地，原告、被告乙○○同意維持共有；㈢系爭土地僅東側面臨彰南路，可供兩造對外通行，其餘三側則為訴外人所有之土地，再參酌現有建物之位置，是系爭土地分割線應採東西走向，使分割後各筆土地均得面臨彰南路。㈣本院審酌系爭土地使用現狀、共有人之意願、對外通行需求、全體共有人之利益等一切情狀，認為以附圖一所示方法分割，應屬適當。
五、又依前揭方法分割結果，兩造所各自取得之土地與其應有部分比例面積相較，互有增減，且分割後各筆土地形狀、所在位置、交通情形等均有所差異，經濟價值顯有不同，為使兩造分得之土地價值均等，依民法第八百二十四條第三項之規定，應有以金錢補償之必要。兩造互為補償之標準，業經本院囑託華聲公司就附圖一所示分割方法為鑑定，經核閱其鑑定報告內容已就系爭土地之法令分析、自然及社會因素、土地特性、市場價格等均有詳細之分析與說明，堪認該報告書之鑑價結果尚屬合理、公允，應可作為補償之依據。至於被告甲○○辯稱：所受補償金額太少等語；被告丁○○辯稱：系爭土地為山坡地保育區農牧用地，其價值遠低於非都市土地之建築用地，鑑定報告所為計算標準與參考依據有誤等語。經查，系爭土地之使用分區編定為山坡地保育區、使用地類別為農牧用地，固如前述，惟系爭土地所面臨之彰南路即十四號省道，為彰化與○○○區○○○○道路之一，且系爭土地上除有訴外人蔡秋金、被告丁○○、被告甲○○之建物上，其餘部分亦為空地，並未作為農牧使用，可見系爭土地使用現況與建築用地無異，其經濟價值自應遠高於一般農業用地，是華聲公司鑑定報告以準建地價格作為評定系爭土地之標準，並非無據。再者，依鑑定報告所載，華聲公司查訪面臨彰南路之鄰近建地買賣價格，每坪單價分別為八萬四千元、八萬七千元、九萬六千元，而鑑定報告評估系爭土地單價分別為面臨彰南路部分每坪四萬八千元、裡地部分每坪三萬八千元，其單價僅及鄰近建地買賣價格之半數，足見鑑定報告已將系爭土地使用分區編定為山坡地保育區、使用地類別為農牧用地之因素，列入地價評估之參考，是以被告甲○○、丁○○上開所辯，即無可採。因此，本院參酌華聲公司鑑定報告之結果，認為系爭土地分割後，被告丁○○應分別補償原告六萬四千一百二十元，被告甲○○二十九萬四千六百四十五元，被告乙○○六萬四千一百二十元。
六、按分割共有物之分割方法，係屬法院依職權所定，兩造所提出之分割方法，係供法院於決定分割方法之參考，是本件原告之請求雖有理由，但如由被告負擔全部訴訟費用則顯失公平，爰依民事訴訟法第八十條之一規定，命勝訴之原告負擔一部分訴訟費用。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十條之一、第八十五條第一項但書，判決如主文。
中華民國九十三年五月十四日
臺灣彰化地方法院民事第二庭~B審判長法官何志通~B法官周莉菁~B法官鄭舜元右為正本係照原本作成如對本判決上訴應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年五月十九日~B法院書記官卓俊杰~F0~T32附表：
┌──┬───────┬────────────────┐│編號│共有人姓名│應有部分（訴訟費用負擔比例）│├──┼───────┼────────────────┤│１│甲○○│三分之一│├──┼───────┼────────────────┤│２│丁○○│三分之一│├──┼───────┼────────────────┤│３│乙○○│六分之一│├──┼───────┼────────────────┤│４│丙○○│六分之一│└──┴───────┴────────────────┘