臺灣橋頭地方法院108年度簡上字第4號民事判決

裁判字號：臺灣橋頭地方法院108年簡上字第4號民事判決

裁判日期：民國108年05月29日

裁判案由：給付服務費

臺灣橋頭地方法院民事判決108年度簡上字第4號上訴人即附帶被上訴人允瀚不動產經紀有限公司法定代理人 董國良 被上訴人即附帶上訴人 金中凱 上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於中華民國107年12月18日本院橋頭簡易庭107年度橋簡字第528號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於108年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
原判決關於命附帶上訴人給付部分及假執行之宣告，暨命附帶上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，附帶被上訴人在第一審之訴駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔。第一審訴訟費用關於命附帶上訴人負擔部分，及第二審訴訟費用關於附帶上訴部分，均由附帶被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人即附帶被上訴人允瀚不動產經紀有限公司（下稱允瀚公司）主張：被上訴人即附帶上訴人金中凱（下稱金中凱）於民國106年10月24日與伊簽訂一般委託銷售契約書（下稱系爭委銷契約），委託伊銷售坐落高雄市○○區○○段○○○○○號建物（即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號14樓房屋，含車位）及其坐落基地（下合稱系爭不動產），兩造約定委託期限自106年10月24日起至107年3月1日止，委託銷售價格新臺幣（下同）660萬元，服務報酬為成交價格之4％。伊於委託期間內曾仲介訴外人 唐冬菊 予金中凱，唐冬菊表示願以620萬元購買系爭不動產，並與伊簽立不動產買賣意願書（下稱系爭意願書），伊曾向金中凱告知唐冬菊出價
620萬元，並以LINE通訊軟體將系爭意願書傳送予金中凱，當時金中凱堅決不考慮。金中凱嗣於106年12月20日向伊表示系爭不動產不賣了等語，終止兩造間之系爭委銷契約。其後，金中凱即於106年12月30日自行與伊所介紹之客戶唐冬菊成交，將系爭不動產以相同之買賣價金620萬元出賣予唐冬菊，堪認伊為金中凱居間仲介系爭不動產之買賣義務已完成，伊得依民法第565條、第568條第1項規定，請求金中凱給付服務報酬264,000元。又唐冬菊既為伊曾經仲介之客戶，依系爭委銷契約第8條第3項第4款規定（下稱系爭約款），金中凱於委託期間屆滿後2個月內，與伊曾介紹之客戶成交時，視為伊已完成居間仲介之義務，金中凱應給付伊按委託銷售價格660萬元之4％計算之報酬，金中凱提前向伊終止系爭委銷契約，並將系爭不動產出賣予唐冬菊，解釋上仍屬系爭約款所規範「於委託期間屆滿後2個月內」之情形，伊自得依系爭約款請求金中凱應給付服務報酬264,000元。又系爭約款所約定金額之性質為服務報酬，非屬違約金，自不得適用民法第252條規定予以酌減等語，求為判決：金中凱應給付允瀚公司264,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被上訴人即附帶上訴人金中凱則以：允瀚公司雖於系爭委銷契約約定之委託期間內仲介唐冬菊，惟伊與唐冬菊間並未經由允瀚公司居間而成立買賣契約，伊已於106年12月20日通知允瀚公司終止系爭委銷契約。又兩造間簽訂之系爭委銷契約係一般委託銷售契約，並非專任委託銷售契約，伊本得同時委託多家仲介公司銷售系爭不動產，伊因欲購買透天厝房屋，需藉由出售系爭不動產籌措資金，故將出售系爭不動產及另行購買透天厝等事項，均委由訴外人志裕富不動產有限公司（即永慶房屋北高雄家樂福加盟店，下稱永慶加盟店）處理，並與其簽訂專任委託銷售契約書，由永慶加盟店為伊居間銷售系爭不動產及買受透天厝，唐冬菊係經由永慶加盟店之介紹及協助磋商，方與伊成立不動產買賣契約，伊因此給付永慶加盟店服務報酬3萬元，伊並無私下自行與唐冬菊成立買賣契約之情事等語資為抗辯。並聲明：㈠允瀚公司於原審之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件經原審判決允瀚公司一部勝訴，一部敗訴，即命金中凱應給付允瀚公司124,000元，及自107年7月31日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，而駁回允瀚公司其餘之訴，並就允瀚公司勝訴部分，依職權宣告假執行。兩造均不服原審判決，允瀚公司提起上訴，金中凱則提起附帶上訴，允瀚公司上訴聲明：㈠原判決不利於允瀚公司之部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，金中凱應再給付允瀚公司140,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。金中凱則答辯聲明：上訴駁回。金中凱附帶上訴聲明：
㈠原判決不利於金中凱部分廢棄。㈡上開廢棄部分，允瀚公司於第一審之訴駁回。允瀚公司則答辯聲明：附帶上訴駁回。
四、本院於108年3月19日準備程序期日協同兩造彙整不爭執事項如下（本院卷第49至51頁）：
㈠兩造於106年10月24日簽訂系爭委銷契約，金中凱委託允
瀚銷售系爭不動產，委託期間自106年10月24日至107年
3月1日止，委託銷售價格660萬元，服務報酬為成交價格之4％（內含營業稅），有系爭委銷契約附卷可憑（原審卷第7至9頁）。
㈡系爭委銷契約第8條第3項第1款、第4款約定：「委託
之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（即允瀚公司）已完成居間仲介之義務，除第一款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方（即金中凱）仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方（即允瀚公司）①委託期間內，因可歸責於甲方（即金中凱）之事由而片面終止委託契約關係者。……④委託期間屆滿後貳個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時」（原審卷第8至9頁）。
㈢允瀚公司於系爭委銷契約約定之委託期間內曾仲介唐冬菊
予金中凱，唐冬菊願以620萬元購買系爭不動產，並於10
6年11月22日與允瀚公司簽立系爭意願書，斡旋有效期間自106年11月22日起至同年12月15日止，有系爭意願書在卷可稽（原審卷第10頁）。唐冬菊簽署系爭意願書之前，允瀚公司曾於106年11月間帶唐冬菊至系爭不動產看屋，唐冬菊看屋時有見到金中凱。允瀚公司於斡旋期間內曾協助金中凱及唐冬菊磋商買賣價格。 嗣金中凱 與唐冬菊就買賣價金未能達成一致，故未成立買賣契約。
㈣金中凱於106年12月20日以LINE通訊軟體之對話向允瀚公
司表示：「我家這棟大樓不賣了。所以不用再帶客戶來找我了」等語（原審卷第11頁），向允瀚公司終止系爭委銷契約。
㈤金中凱另與永慶加盟店簽訂專任委託銷售契約書，委託
期間自106年12月20日起107年1月20日止，委託銷售價格698萬元，服務報酬為成交價格之4％（內含營業稅），有專任委託銷售契約書附卷可憑（原審卷第37至38頁反面）。金中凱因於106年12月30日將系爭不動產出售唐冬菊，而實際支付予永慶加盟店之服務費為3萬元。
㈥金中凱於106年12月30日將系爭不動產以買賣總價620萬
元出賣予唐冬菊，並於107年1月26日將系爭不動產所有權移轉登記予唐冬菊，有建物電傳資訊登記資料、不動產買賣契約書、價金履約保證申請書及價金履約保證書在卷可參（原審卷第12頁、第29至34頁）。
五、得心證之理由：㈠查兩造於106年10月24日簽訂系爭委銷契約，由金中凱委
託允瀚公司銷售系爭不動產，約定委託期間自106年10月24日至107年3月1日止，委託銷售價格660萬元，服務報酬為成交價格之4％（內含營業稅）。允瀚公司曾於10
6年11月間帶唐冬菊看屋，唐冬菊看屋時有見到金中凱。唐冬菊曾出價620萬元，允瀚公司曾協助金中凱及唐冬菊磋商買賣價格，嗣金中凱與唐冬菊就買賣價金未能達成一致，故未成立買賣契約。金中凱於106年12月20日向允瀚公司終止系爭委銷契約。嗣金中凱於106年12月30日將系爭不動產以買賣總價620萬元出賣予唐冬菊，並於107年
1月26日將系爭不動產所有權移轉登記予唐冬菊等情，有系爭委銷契約、系爭意願書、LINE通訊軟體對話截圖、建物電傳資訊登記資料、不動產買賣契約書、價金履約保證申請書及價金履約保證書等件附卷可憑（原審卷第7至12頁、第29至34頁），復為兩造所不爭執，洵堪認定。
㈡允瀚公司主張其與金中凱簽訂系爭委銷契約，其即仲介唐
冬菊予金中凱，唐冬菊已出價620萬元，惟金中凱卻不願意成交，嗣於106年12月20日通知其終止系爭委銷契約，並私自於同年月30日以相同買賣價金620萬元將系爭不動產出賣予唐冬菊，自行與唐冬菊成交，金中凱應依民法第
565條、第568條第1項及系爭約款之約定給付264,000元服務報酬等語，為金中凱所否認。故本件爭點厥為：㈠允瀚公司得否依民法第565條、第568條第1項規定請求服務報酬264,000元？㈡允瀚公司得否依系爭約款請求金中凱給付264,000元？㈢允瀚公司得否依民法第565條、第568條第1項規定請求
服務報酬264,000元？⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機
會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。另按居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介：他方給付報酬之契約而言（民法第五百六十五條）。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者㈠居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。㈡居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。㈢所支出之費用非經約定，不得請求償還（民法第五百六十八條），從而居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用（最高法院79年度台上字第579號判決要旨參照）。
⒉復按行政院消費者保護委員會所制訂不動產委託銷售契
約書簽約注意事項第3條載明：「目前國內仲介業所使用之委託銷售契約書有兩種，即專任委託銷售契約書及一般委託銷售契約書，如屬專任委託銷售契約書則有『在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為』之規定，反之，則屬一般委託銷售契約書…」（本院卷第41頁反面）。可見居間（仲介）分為「一般委託」與「專任委託」二種，前者僅授與居間人普通報告或媒介權限，委託人保留親自或委請他人買賣之權限，居間人必須較委託人或其他受託人更早完成居間事務，始可請求報酬。專任委託居間人則獲得獨占性授權，於委託期間內，僅居間人有權進行相關仲介事務，若是委託人另與他人訂立居間契約，或是自行出售標的物，即違反專任委託本旨，應負擔債務不履行責任。
⒊查系爭委銷契約之性質為一般委託銷售契約，並非專任
委託銷售契約，為兩造所不爭執。依上揭民法第568條第1項規定及最高法院判決意旨可知，在委託期間內，居間人為不動產居間及介紹客戶所進行之活動支出，均為其營運成本，且除可歸責於委託人之事由而提前終止外，應由居間人自行負擔，居間人所支出之勞力、時間、費用本係其營運過程中之一環，且該等付出為居間人所得預見，其願意付出勞力、時間、費用之原因，在於當委託人與買方經由居間人之斡旋、議價後成交，則應給付居間人相當之服務報酬，惟若委託人與買方並未成交，即無給付服務報酬之義務，居間人就已付出之服務應屬其營業成本，並無報酬請求權，是居間人對委託人之報酬請求權，以不動產之買賣契約因其報告或媒介而成立者為限。經查，允瀚公司雖曾帶唐冬菊看屋及協助金中凱及唐冬菊磋商買賣價格，惟兩造於系爭委銷契約中約定之委託銷售價格為660萬元（含4％服務費），斯時唐冬菊出價僅620萬元，金中凱於106年12月9日下午4時47分於LINE通訊軟體中回覆允瀚公司表示：如果實收現金可以拿到630萬元就賣了等語，允瀚公司於同日下午4時49分立即回覆：有困難度，不好意思等語，有允瀚公司提出之兩造間LINE通訊軟體對話截圖可憑（原審卷第11頁），顯見允瀚公司僅單純將唐冬菊之出價轉達金中凱，並未將金中凱之出價再行轉達唐冬菊，居中再為其雙方斡旋議價，故而金中凱與唐冬菊當時就買賣價金未能達成一致，並未成立買賣契約，即令事後經由永慶加盟店促成金中凱及唐冬菊以相同之買賣價格
620萬元達成買賣契約之合意，應認居間工作係由永慶加盟店所完成，允瀚公司並未完成其居間之工作，與民法第568條第1項規定「居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限」之要件有間。是以，允瀚公司依民法第565條、第568條第1項規定請求金中凱給付服務報酬264,000元，自無理由。
㈣允瀚公司得否依系爭約款請求金中凱給付264,000元？
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥
契約。但契約文字業已表示當事人真意，無須別事採求者，則不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。
⒉允瀚公司援引系爭約款請求金中凱給付264,000元，觀
諸系爭約款約定：「委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方（即允瀚公司）已完成居間仲介之義務，除第一款給付委託價額百分之二之服務報酬外，甲方（即金中凱）仍應支付委託銷售價百分之四服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方（即允瀚公司）：④委託期間屆滿後貳個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時」等語（原審卷第8至9頁），有系爭委銷契約附卷可稽（原審卷第8至9頁），依其文義解釋，係以系爭委銷契約之「委託期間屆滿」後
2個月內，金中凱「逕」與允瀚公司曾經介紹之客戶或特定親屬成交之情況，始符合系爭約款之約定，至為明確。又依兩造不爭執事項㈥所載，金中凱與唐冬菊買賣成交之日期係106年12月30日，乃於允瀚公司與金中凱原約定之委託期間內（即自106年10月24日至107年3月1日止），且金中凱與唐冬菊係經由永慶加盟店之居間而簽立買賣契約，並非金中凱逕與唐冬菊簽約等事實，業據金中凱提出其與永慶加盟店間簽訂之專任委託銷售契約書、不動產買賣契約書及服務費統一發票為證（原審卷第29至34頁、第37至38頁反面、本院卷第28-1頁），並經證人 張玉佩 即永慶加盟店員工於原審到庭結證甚詳（原審卷第50頁反面至51頁），堪認屬實。是金中凱與唐冬菊成立買賣契約之情況，顯然不合於系爭約款之約定，允瀚公司執此對金中凱請求給付服務報酬264,
000元，即屬無據。⒊允瀚公司雖主張系爭約款所定「委託期間屆滿後2個月
內」等文字，應擴張解釋為包括「金中凱提前終止契約後2個月內」之情形等語，然系爭約款之文義已明定為「委託期間屆滿後2個月內」，自僅限於因委託期間之經過而屆滿之情形，不及於因一方終止契約後之2個月內之情況。況參酌與系爭約款列於同條項之第1款約定之文義為「『委託期間內』，因可歸責於甲方（即金中凱）之事由而『片面終止』委託契約關係者」，明顯可知系爭約款所規範者乃「委託期間屆滿後2個月內」，而上開第1款所規範者係「委託期間內提前終止契約」之情形，足認系爭委銷契約第8條第1項第1款、第4款針對金中凱分別於委託期間「內」、委託期間「屆滿後」為何等行為，方得視為允瀚公司已完成居間仲介之義務已為不同之規範，則系爭約款自應按其文義解為「委託期間屆滿後」方有適用，不得反捨其契約文字而為擴張解釋，是在金中凱提前終止系爭委銷契約後，不論係其自行或經由永慶加盟店與唐冬菊成立買賣契約之情形，即無適用系爭約款之餘地，否則形同係對一般委託銷售契約中之委託人同時得自行或委託第三人銷售不動產之權利加以限制，而使系爭委銷契約之性質與專任委託銷售契約無異。從而，允瀚公司主張其得依系爭約款之約定請求金中凱給付按委託銷售價格660萬元之4％計算之服務報酬264,000元等語，亦屬無據。⒋另允瀚公司帶唐冬菊看屋時，金中凱亦在場一節，此固
為兩造所不爭執，然允瀚公司並未將唐冬菊之聯絡資料提供予金中凱，證人 宋楚蔚 即允瀚公司之員工於原審雖證稱：其與唐冬菊接洽時，不小心說漏嘴，說在場之人就是屋主等語（原審卷第52頁），惟依此證詞，亦無從認定金中凱與唐冬菊間有何自行就系爭不動產成立買賣契約之事實，且系爭委銷契約並非專屬授權之委任契約，金中凱在委託期間本得自行出售或另行授權永慶加盟店居間仲介，永慶加盟店亦得居間仲介金中凱與唐冬菊間之買賣，與系爭約款之約定無違。
六、綜上所述，允瀚公司依民法第565條、568條第1項規定及系爭約款約定請求金中凱給付服務報酬264,000元，均無理由，應予駁回。原審判命金中凱應給付允瀚公司124,000元及自107年7月31日起至清償日，按週年利率5％計算之利息，尚有未洽，金中凱提起附帶上訴指摘原審判決此部分不當，求予廢棄改判，其附帶上訴為有理由，應由本院廢棄改判如主文第三項所示。至原審判決駁回允瀚公司其餘請求部分，於法並無不合，允瀚公司就此部分提起上訴，其上訴為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不逐一論敘。
八、據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第78條，判決如主文。
中華民國108年5月29日
民事第一庭審判長法官朱玲瑤
法官郭文通法官許慧如以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國108年5月29日
書記官黃鈺玲