裁判字號：臺灣新竹地方法院94年訴字第171號民事判決
裁判日期：民國95年01月27日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣新竹地方法院民事判決94年度訴字第171號原告丙○○
樓甲○○丁○○前列三人共同訴訟代理人戊○○被告乙○○○訴訟代理人 陳由銓 律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國95年1月10日辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新竹市○○段○○○○○號如附圖A、B、C、D部分所示，面積共一八０點六九平方公尺土地之地上建物拆除，並將土地返還原告。
被告應自民國九十三年十二月十六日起至返還前項土地之日止，按月給付原告丙○○新台幣壹仟肆佰肆拾貳元、給付原告甲○○新台幣貳仟壹佰陸拾肆元，給付原告丁○○新台幣貳仟壹佰陸拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰壹拾柒萬元或同額之建華商業銀行可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣參佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）查坐落新竹市○○段○○○○○號土地為原告所共有（丙○○1/4，甲○○3/8，丁○○3/8），詎被告未經原告同意，竟擅自佔用上開1031地號土地，而在其上擁有新竹市○○段414建號建物即門牌號新竹市○○路○段○○○號房屋（前棟）。經原告於93年12月7日以台北古亭郵局第2039號存證信函催告被告，於文到7日內返還上揭土地，該函於93年12月8日送達被告。惟被告迄今仍拒絕將系爭土地返還原告。被告並無使用系爭土地之合法權限，自屬無權占有，爰依民法第767條規定及不當得利之法律關係，請求被告將系爭建物拆除，並將系爭土地返還予原告，及自93年12月16日起至返還土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利損害金。
（二）對被告抗辯之陳述：
１、系爭新竹市市○○段○○○○○號土地，重測前為二十張犁段二十張犁小段第185之7地號，當時僅登記為陳 彭美霞 單獨所有，嗣於83年11月21日以繼承為原因，由原告三人及訴外人即被告之夫 陳正峰 完成公同共有登記。而系爭414建號房屋則於77年1月25日完成所有權第一次登記予陳正峰，嗣後陳正峰將系爭414建號之房屋出售予 張嫦娥 ，於84年7月11日完成登記。而張嫦娥取得系爭房屋所有權後，旋於86年11月5日以贈與為原因完成登記予被告所有。
２、被告固援引最高法院48年台上字第1457號判例及民法第425條之1第1項規定為其有權占有系爭土地之依據，惟前揭判例係指土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分別同時或先後出賣時，始推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用基地，惟本件系爭土地及房屋自始即非同屬陳正峰所有，是該判例與本件情節並不相同，被告於本事件援引此判例應不適用。又民法第425條之1第1項適用之前提，限於土地及其地上房屋自始同屬一人所有。而系爭1031地號土地及414建號房屋自始並非陳正峰一人所有，是上揭法條規定與本件情節不符，被告援引該法條亦非可採。
３、又訴外人 陳彭美霞 縱曾出具系爭土地使用權證明書予陳正峰興建系爭414建號之房屋，然該約束力亦僅侷限於陳彭美霞與陳正峰之間，並未及於原告與被告之間，是被告對原告而言並無合法占用之權源，則原告依據物上請求權之法律關係訴請被告拆屋還地，自屬有據。退一步言，縱認兩造間成立使用借貸關係，惟查原告目前自己亦需用系爭土地，是原告自得依民法第472條第1款及第2款，終止兩造借貸關係，而此終止借貸之意思表示原告早已發函通知被告。
４、按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。故於土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分開出賣之情形，其間雖無地上權設定，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此種房屋所有人與土地所有人間之使用土地法律關係之性質，當屬租賃，為杜爭議並期明確，89年5月5日施行之民法第425條之1乃參照上開見解，予以明文規定。而上開見解於民法第425條之1立法之前早已存在（參照最高法院48年台上字第1457號判例），立法者僅係為杜爭議並期明確，故予以明文規定，此見解並非於88年立法當時所為之創新見解，是被告謂原告所援引之判例及判決皆已過時或與法令規定牴觸云云，顯有誤解。
５、被告於本件訴訟繫屬後，雖將系爭房屋移轉於陳正峰，惟依民事訴訟法第254條第1項前段規定，於本件訴訟並無影響。且使用借貸與租賃不同，在借用土地建築房屋之情形，不能認為使用借貸關係，隨房屋之轉讓而繼續存在，已如前述，當陳正峰將系張房屋出售予張嫦娥時，陳正峰與陳彭美霞間之使用借貸關係既告終止確定，而原告又未曾同意張嫦娥或被告使用系爭土地，即便被告於本件訴訟繫屬後，再將系爭房屋移轉給陳正峰，此舉於本件訴訟並無影響，且陳正峰與陳彭美霞間已終止之使用借貸關係，亦不會因此而復活，是被告謂此移轉行為已符合當初陳彭美霞出具系爭土地使用權同意書之原意與目的云云，實過荒謬。反觀，陳正峰、張嫦娥及被告間，就系爭房屋不斷以贈與或買賣為由移轉所有權，最後所有權又回歸陳正峰之「小動作」，姑且不論此等行為或有使地政機關登載不實之嫌，由此足可看出，渠等不斷移轉所有權，根本係意圖使本事件更為複雜，蓄意要繼續占用系爭土地。
（三）為此聲明：
１、被告應將新竹市○○段414建號建物【即門牌號新竹市○○路○段○○○號（前棟）】拆除，並將坐落新竹市○○段○○○○○號如附圖A、B、C、D部分，面積共180.69平方公尺之土地返還原告。
２、被告應自民國93年12月16日起至返還前項土地之日止，按月給付原告丙○○2,061元，給付原告甲○○3,091元，給付原告丁○○3,091元之損害金。
３、訴訟費用由被告負擔。
４、請准原告提供現金或同面額之建華商業銀行可轉讓定期存單為擔保宣告假執行。
二、被告則以：
（一）按系爭坐落新竹市○○段第1031地號土地，面積699.40平方公土地，重測前為二十張犁段二十張犁小段第185之7地號，原為被告之夫陳正峰及原告之先母陳彭美霞所有。陳彭美霞在世時，於75年間出具系爭土地使用權同意書予被告之夫陳正峰，並將系爭土地供被告之夫陳正峰建蓋門牌新竹市○○路○段○○○號，建號新竹市○○段第414建號地下1層、地上3層房屋。被告之夫陳正峰因此乃得以向新竹市政府建設局申領到建造執照及使用執照。迨房屋建成後，被告全家大小即居住於系爭房屋，以迄於今。
（二）系爭土地於陳彭美霞逝世後，即由兩造之先父 陳秀義 一人繼承。陳秀義逝世後，乃由被告之夫陳正峰及原告三人平均繼承，各取得4分之1之共有權。經計每人分得174.85平方公尺，合52.9坪。嗣因兩造之先父陳秀義生前向彰化銀行新竹分行借款未還，而由訴外人 杜季庭 （即原告甲○○之夫）代為償還，因而取得彰化銀行新竹分行是項借款債權之讓與。旋訴外人杜季庭即根據是項債權，查封拍賣被告之夫陳正峰原有系爭土地4分之1之應有部分。而由原告丁○○、甲○○各自買得八分之一，以致被告之夫陳正峰變成徒有系爭房屋，而無系爭土地產權。
（三）查系爭房屋，被告之夫陳正峰於76年10月14日即已建造完竣。迨至84年7月11日始將系爭房屋出賣予被告之胞姐張嫦娥。旋張嫦娥於86年11月5日再將系爭房屋贈與被告 張嫦美 ，而被告張嫦美於94年5月6日再將系爭房屋所有權登記歸還被告之夫陳正峰，有呈案之建物謄本為憑。是系爭房屋所有權雖歷經被告之夫陳正峰登記予被告之胞姊張嫦娥，再由被告之胞姊張嫦娥登記予被告。最後由被告再登記予陳正峰等過程，但被告全家始終皆居住於系爭房屋內，未曾一日搬離，亦有戶籍謄本可稽。查陳彭美霞在世時，就系爭土地出具土地使用權同意書予其子即被告之夫陳正峰建蓋房屋之際，即有將系爭土地給予陳正峰永久使用，且於其百年後，分歸被告之夫陳正峰所有之意。否則當不致讓陳正峰建蓋永久性之鋼筋水泥造三層樓房。因此，本件系爭土地之使用借貸，與一般物之使用借貸，不能同日而語。而應屬永久性之借貸。至少亦應以房屋之得使用年限為使用借貸之年限，方符合當事人間原借貸約定之本意。茲系爭土地前所有人既基於使用借貸關係，將系爭土地提供予被告建蓋房屋於其上，倘若僅因事後土地所有人易主，即可訴請拆屋還地。如此，不但影響法律秩序之安定，而且更將浪費社會資源，殊非所宜。再者，土地貸與人出借土地予人建築使用後，如事後反悔，祇要將土地所有權移轉登記予第三人，即可藉第三人以達到其反悔違約之目的。如是，對借用人亦不甚公平。職是之故，本件系爭土地之使用借貸應視為具有「地上權」之物權性質。蓋房屋不比其他動產，無法離開土地而單獨存在。因此，被告房屋就系爭土地使用借貸之法律關係，自不得因事後系爭土地所有權人之變動而生變異。此觀諸最高法院48年台上1457號判例所示「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」自明。何況兩造係兄弟姐妹，過去被告之夫陳正峰如何得以在系爭土地上建蓋房屋，皆知之甚詳。今原告訴請被告拆屋還地，洵有違民法誠信原則。
（四）民法第425條之1第1項亦規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」。查被告之夫陳正峰自83年11月11日起至92年10月9日止，就系爭土地具有4分之1之持分，合
174.85平方公尺，而系爭房屋所佔用系爭土地之面積，僅
155.21平方公尺。顯然在陳正峰所有系爭土地持分面積之內。次查系爭房屋自76年10月14日建造完成起至84年7月10日止均為陳正峰所有。從而自83年11月11日起至84年7月10日止之期間，系爭土地與系爭房屋已結合一起，同屬陳正峰一人所有。是此後陳正峰縱將系爭房屋出賣予張嫦娥，而張嫦娥於86年再贈與被告。依民法第425條之1第1項規定及歷來最高法院判例所示，系爭房屋就系爭土地業已發生法定租賃關係。因此，本件設若系爭房屋就系爭土地之使用借貸法律關係不能成立時，則依系爭房屋與系爭土地二者間所存在之上述法定租賃法律關係，被告就系爭土地亦非無權占有，原告仍不得請求拆除被告所有之系爭房屋。
（五）按法院之判例或判決，僅具補充法令之作用而已。查88年4月21日政府既已修正公布民法第425條之1，則本件訟爭似即應依循上開法條之規定，以資解決，方符法制。至於原告準備書狀內所舉之判決或判例，均在上開法條修正公布之前，應皆已過時或與法令規定牴觸而不得再行引用。且系爭房屋以往為陳正峰所建蓋，且為其所有。又陳正峰就系爭土地，以往一段相當長之期間復曾擁有共有權過。雖系爭房屋及系爭土地先後讓與相異之人，但依前揭民法第425條之1第1項之規定，系爭房屋與系爭土地各受讓人間，推定在房屋得使用期限內有租賃關係，從而原告自不得請求拆屋還地。況系爭房屋於94年5月6日已自被告乙○○○名下移轉登記返還原所有人陳正峰，則陳正峰就系爭土地之使用，更符合當初兩造之母陳彭美霞出具系爭土地使用權同意書之原意與目的。原告訴請被告拆屋還地，當更為無理由。
（六）退一萬步言，假設原告之請求為有理由，惟以系爭土地非位於市中心之鬧區。平日多為縱貫公路車輛通過而已，其價值不高。原告依申報地價百分之10計算損害金，洵欠公允，且屬無據。
（七）為此聲明：
１、請求駁回原告之訴及假執行之聲請。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如為不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭坐落新竹市○○段○○○○○號土地（重測前為二十張犁段二十張犁小段第185之7地號，下稱系爭土地）原為陳彭美霞（即原告及被告之夫陳正峰等人之母）所有，於75年間無償借予訴外人陳正峰興建新竹市○○段第414建號地下1層、地上3層房屋（門牌號碼新竹市○○路○段○○○號，下稱系爭建物），並於77年1月25日完成建物所有權登記。嗣系爭土地於83年11月21日以繼承為原因由原告三人及陳正峰登記為公同共有，迄92年12月31日由原告丙○○取得1/4持分，原告甲○○取得3/8持分，原告丁○○取得3/8持分。
（二）系爭建物於84年7月11日由陳正峰以買賣為原因移轉登記予張嫦娥，嗣於86年11月5日以贈與為原因移轉登記予被告乙○○○所有，94年5月6日再以贈與為原因移轉登記予陳正峰所有。
四、本院之判斷：
（一）按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響，民事訴訟法第254條第1項前段定有明文。
所謂訴訟無影響，係指原告或被告不因為訴訟標的之法律關係移轉於第三人，而影響關於為訴訟標的之法律關係之要件而言（最高法院44年台上字第1039號判例參照）。查系爭建物於原告起訴後，被告於訴訟繫屬中之94年5月6日將之贈與並辦理所有權移轉登記於訴外人陳正峰，有系爭建物登記謄本在卷可證，揆諸前揭規定，於本件訴訟無影響，核先敘明。
（二）原告主張系爭土地為渠所有，被告乙○○○居住使用之系爭建物占用系爭土地如附圖所示A、B、C、D部分，面積共
180.69平方公尺之事實，業據其提出土地登記簿謄本為證，並為被告所不爭執，復經本院履勘現場及囑託新竹市地政事務所測量屬實，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可稽，自堪信為真實。
（三）被告雖以訴外人即系爭土地原所有人陳彭美霞曾出具系爭土地使用權同意書予陳正峰興建系爭房屋而成立使用借貸關係，應以房屋之使用年限為使用借貸之期限，且陳正峰自83年11月11日起至92年10月9日止，就系爭土地具有4分之1之持分，依民法第425條之1第1項規定，系爭房屋就系爭土地業已發生法定租賃關係，被告就系爭土地亦非無權占有，原告不得請求拆屋還地，並以前開情詞置辯，惟查：
１、按使用借貸，非如租賃之有民法88年4月21日修正、89年5月5日施行前第425條：「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人使用，被上訴人要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利（最高法院59年台上字第2490號判例意旨參照）。查系爭土地原為陳彭美霞所有，於75年間無償借予訴外人陳正峰使用興建系爭建物乙節，為兩造所不爭，則陳彭美霞與陳正峰就系爭土地確有成立使用借貸契約，固堪認定。惟系爭土地業於92年12月31日移轉為原告三人分別共有（丙○○取得1/4持分，甲○○取得3/8持分，丁○○取得3/8持分），依前開修正前民法之規定及最高法院判例意旨，除得原告同意繼續使用系爭土地外，陳正峰不得以前與陳彭美霞間之使用借貸契約對抗系爭土地現在之所有權人，今原告既不同意被告繼續使用系爭土地，則被告自不得以陳正峰前與陳彭美霞間之使用借貸契約對抗系爭土地現在之所有權人即原告，是被告上開所辯，尚非可採。
２、被告固援引最高法院48年台上字第1457號判例及民法第425條之1第1項規定為其有權占有系爭土地之依據，惟前揭判例及法條規定，係指土地及房屋所有權同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣之情形，其房屋承買人始有受特別保護之必要，核與本件房屋原所有權人即陳正峰並無系爭土地所有權，而係單純經系爭土地所有權人同意興建房屋之情形不同，自不得比附援引。又系爭土地係於83年11月21日以繼承為原因登記為原告三人及陳正峰公同共有，嗣陳正峰於84年7月11日將系爭建物出買予張嫦娥，有土地及建物登記謄本及新竹市地政事務所土地異動索引資料附卷可稽，而公同共有土地上建有公同共有人中一人之房屋尚與前揭判例需以土地及房屋所有權同歸一人所有之情形有別，是被告引上開判例及法條為利己之抗辯，自非有理。
３、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段、中段定有明文。查系爭建物原所有權人陳正峰就系爭土地原無任何權利，而係徵得其原所有權人陳彭美霞之同意讓其無償使用者，核與最高法院48年台上字第1457號判例及民法第425條之1第1項規定情形均不相同，亦未以公示性為要件創設使用借貸契約成為具有「地上權」之物權性質之可能。此外，被告亦無法提出其他積極證據足資證明其占有系爭土地之合法權源，自屬無權占有，從而，原告請求被告拆除系爭土地如附圖A、B、C、D所示建物，並將系爭土地返還原告，旨在排除其所有權之妨害並回復其物，係正當權利之行使，自與誠信原則無違，被告以此抗辯，亦非可取。
（四）末按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報結算額年息百分之十為限，此觀土地法第97條、第105條之規定自明，而上開規定所稱申報年息百分之十為限，乃租金之最高限額，尚須斟酌基地及建築物之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地及建築物之經濟價值及所受利益等因素，以為決定。經查：系爭土地自93年1月起之申報地價為每平方公尺5,474.4元，系爭建物占用系爭土地面積共計180.69平方公尺，為兩造不爭執之事實，系爭土地地目為建，坐落新竹市○○路與經國路交岔口附近，前臨省道中華路，附近商店林立，市況尚稱繁榮等情，業據本院履勘現場屬實，並有勘驗筆錄及原告所提現場照片附卷可稽，本院斟酌系爭地之坐落位置、工商業繁榮程度、經濟價值，及被告利用系爭土地所受利益等一切情狀，認原告請求按系爭土地申報地價年息百分之十計算相當於租金之不當得利，核屬過高，應以系爭土地申報地價年息百分之七計算較為公允，故被告占有系爭土地所受相當於租金之利益應為每月5,770元【計算式：5,474.4元×180.69×7％÷12＝5,770元（元以下四捨五入）】，惟原告丙○○、甲○○、丁○○就系爭土地之應有部分各為1/4、3/8、3/8，故渠所受損害應分別為每月1,442元、2,164元、2,164元。
（五）綜上所述，被告之前手陳正峰與陳彭美霞間之使用借貸契約不得用以對抗系爭土地現在之所有權人即原告，則被告所有系爭建物占有系爭土地已無合法權源，而為無權占有。從而，原告請求被告將系爭土地上如附圖所示A、B、C、D部分，面積共180.69平方公尺之建物拆除，並將土地返還原告，及自93年12月16日起至返還前項土地之日止，按月給付原告丙○○1,442元，給付原告甲○○2,164元，給付原告丁○○2,164元損害金之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分則屬無據，應予駁回。
五、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌核與判決結果無影響者，無庸一一贅敘，附此敘明。
六、本判決第一項，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不符，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條但書、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國95年1月27日
民事第二庭法官楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年1月27日
書記官許麗汝