裁判字號：臺灣新北地方法院93年訴字第120號民事判決
裁判日期：民國93年07月16日
裁判案由：返還定金
臺灣板橋地方法院民事判決九十三年度訴字第一二０號
原告丁○○被告己○○
戊○○共同訴訟代理人 郭承昌 律師右當事人間請求返還定金事件，於中華民國九十三年七月二日言詞辯論終結，本院判決如左：
主文被告己○○應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國九十三年一月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告戊○○應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國九十三年一月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾陸萬柒仟元為被告己○○供擔保後，得假執行。但被告己○○如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾陸萬柒仟元為被告戊○○供擔保後，得假執行。但被告戊○○如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣伍拾萬元為原告預供擔保，或將請求標的物提存，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國九十二年十一月十九日與被告己○○、戊○○（由被告己○○代理）簽定協議書，兩造合意就被告等共有（持分各二分之一）之臺北縣三重市○○○段菜寮小段第四四五之一、四四五之四六地號土地為買賣，議定買賣總價為新臺幣（下同）壹仟玖佰肆拾貳萬元，由原告先給付被告各伍拾萬元，計壹佰萬元之定金，並協議於原告與毗鄰土地所有權人簽定合建契約後，七日內轉換為正式買賣契約，再給付被告貳佰萬元。詎被告等竟於九十二年十一月二十五日即將上開土地另行出售於訴外人 鄭金益 ，並於同年十二月五日完成所有權移轉登記，致無法履行兩造間之買賣契約。爰依民法第二百四十九條第三款之規定，請求被告等加倍返還，惟因被告等已各返還原告伍拾萬元，爰請求判決如主文所示等語。並聲明：㈠被告己○○、戊○○各應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭協議書第三條第一、二項之規定，足見系爭協議書係屬預約。嗣經被告等詢問毗鄰土地所有權人即庚○○、吳及李三人， 始悉渠 等業與第三人就其所有土地之合建事宜達成協議在案，換言之，原告已不可能與渠等簽訂合建契約，系爭協議之預約即無「轉換為正式買賣契約」之虞，因此，兩造系爭買賣契約不成立，且被告等亦依系爭協議書第三條第四項「解除本協議並無息退返壹佰萬元」之規定，各返還原告伍拾萬元；因合建契約不成則系爭協議不能有效成立，或條件不成就而協議不生效；原告與毗鄰土地所有權人簽訂土地合建契約書之約定，可解釋兩造之意思表示為停止條件，如條件成就「七日內轉換為正式買賣契約」，如條件不成就則買賣契約不生效；依「若甲方未能與毗鄰土地所有權人簽訂合建事宜，甲方通知乙方解除本協議並無息退返壹佰萬元」之約定，另可解釋兩造之意思表示為解除條件，如條件成就解除本協議並無息退返壹佰萬元，如條件不成就則買賣契約生效；原告所給付之一百萬元與契約之履行無關，僅為將來斡旋合建事宜完成時轉為買賣總價金之一部，而今斡旋合建事宜既然不成，買賣契約已無意義，即應回復原狀，將該款返還，原告所給付之一百萬元，如屬定金，因毗鄰土地所有權人業已表示不與原告合建，此乃屬不可歸責被告等事由；在原告與毗鄰土地所有權人簽訂合建契約書「前」，被告尚無須履行過戶登記之義務，是被告亦無違約問題，且原告與毗鄰土地所有權人既已無成立合建契約之虞，則系爭契約不生效力，縱被告已將系爭土地所有權移轉登記與第三人，被告亦無違約情事等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告（甲方）於九十二年十一月十九日與被告（乙方）己○○、戊○○（由被告
己○○代理）簽訂協議書，兩造合意就被告等共有（持分各二分之一）之臺北縣三重市○○○段菜寮小段第四四五之一、四四五之四六地號土地為買賣，議定買賣總價為壹仟玖佰肆拾貳萬元，於簽訂本協議書時，甲方支付乙方壹佰萬元（由原告各給付被告己○○、戊○○伍拾萬元，計壹佰萬元）。
㈡依上開協議書第三條第二項之規定，俟甲方與毗鄰土地所有權人簽定合建契約書后，七日內轉換為正式買賣契約，再付乙方貳佰萬元。
㈢依上開協議書第三條第四項之規定，若甲方未能與毗鄰土地所有權人簽訂合建事宜。甲方通知乙方解除本協議並無息退返壹佰萬元。
㈣被告己○○、戊○○於九十二年十一月二十五日即將上開土地另行出售於訴外人鄭金益，並於同年十二月五日完成所有權移轉登記。
㈤被告己○○、戊○○於九十二年十二月十七日將壹佰萬元返還原告，由訴外人甲○代收。
四、得心證之理由：㈠本件原告主張原告（甲方）於九十二年十一月十九日與被告（乙方）己○○、戊
○○（由被告己○○代理）簽訂協議書，兩造合意就被告等共有（持分各二分之一）之臺北縣三重市○○○段菜寮小段第四四五之一、四四五之四六地號土地為買賣，議定買賣總價為壹仟玖佰肆拾貳萬元，於簽訂本協議書時，甲方支付乙方壹佰萬元（由原告各給付被告己○○、戊○○伍拾萬元，計壹佰萬元）。依上開協議書第三條第二項之規定，俟甲方與毗鄰土地所有權人簽定合建契約書后，七日內轉換為正式買賣契約，再付乙方貳佰萬元之事實，有原告所提出之協議書一份、記名受款人為被告己○○、戊○○之支票各一張附卷可稽，且為被告所不爭執，應信為真。足見兩造間之上開協議書係屬預約之性質，且由原告於簽訂該協議書時各給付被告己○○、戊○○伍拾萬元，計壹佰萬元，其目的乃在確保其契約（協議書）之履行，具有定金之性質。
㈡按被上訴人於簽立系爭買賣預約時所交付之定金，係以擔保本約（買賣契約）之
成立為目的之所謂「立約定金」。若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，固有民法第二百四十九條規定之適用；本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定，最高法院九十三年度臺上字第四四一號民事判決要旨可資參照。本件被告己○○、戊○○在未經原告同意之情況下，擅自於九十二年十一月二十五日即將上開臺北縣三重市○○○段菜寮小段第四四五之一、四四五之四六地號土地另行出售於訴外人鄭金益，並於同年十二月五日將該土地移轉登記為鄭金益所有之事實，有原告所提出之系爭土地之土地登記謄本二紙及異動資料三紙附卷可稽，且為被告所不爭執，應信為真。足見兩造間之上開協議書已因被告己○○、戊○○將系爭土地轉賣訴外人鄭金益，並於同年十二月五日將該土地移轉登記為鄭金益所有，而無法履行。又依上開協議書第三條第四項之規定，若甲方（原告）未能與毗鄰土地所有權人簽訂合建事宜。甲方（原告）通知乙方（被告）解除本協議並無息退返壹佰萬元等語，既載明係由原告通知被告解除本協議，顯見本件若原告未能與毗鄰土地所有權人簽訂合建事宜，被告仍不得依上開協議書通知原告解除契約（上開協議）至明。是本件被告既係在未經原告同意之情況下，擅自將系爭土地轉賣訴外人鄭金益，並辦理所有權移轉登記為鄭金益所有，致上開協議無法履行，且被告復未能於將系爭土地轉賣並辦理所有權移轉登記予訴外人鄭金益之前合法解除契約（上開協議），則被告就上開協議之不能履行，顯有可歸責之事由。
㈢依上開協議書第三條第四項之規定「若甲方（原告）未能與毗鄰土地所有權人簽
訂合建事宜。甲方（原告）通知乙方（被告）解除本協議並無息退返壹佰萬元」，因上開協議書並未限定原告與毗鄰土地所有權人簽訂合建事宜之期間，而毗鄰土地所有權人乙○○、庚○○與訴外人丙○○所簽訂之「合作興建協議書」第四條約定「建方於九十二年十一月三十日前完成購買臺北縣三重市○○○○○段菜寮小段第四四五之一地號之土地，否則本協議書自動失效」，是就兩造間之上開協議書第三條第四項之規定而言，原告尚不因毗鄰土地所有權人乙○○、庚○○與訴外人丙○○間之「合作興建協議書」，而確定地未能與毗鄰土地所有權人簽訂合建事宜至明。蓋上開「合作興建協議書」有可能於九十二年十一月三十日後自動失效，原告仍有可能與毗鄰土地所有權人簽訂合建事宜。由此可見，被告己○○、戊○○於九十二年十一月二十五日將系爭土地另行出售於訴外人鄭金益，並於同年十二月五日將該土地移轉登記為鄭金益所有之時，尚無「原告與毗鄰土地所有權人已無成立合建契約之虞」之情形。
㈣次按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還
其所受之定金，民法第二百四十九條第三款定有明文。本件兩造間之上開協議書係屬預約之性質，且由原告於簽訂該協議書時各給付被告己○○、戊○○伍拾萬元，計壹佰萬元，其目的乃在確保其契約（協議書）之履行，具有定金之性質；被告係在未經原告同意之情況下，擅自將系爭土地轉賣訴外人鄭金益，並辦理所有權移轉登記為鄭金益所有，致上開協議無法履行，且被告復未能於將系爭土地轉賣並辦理所有權移轉登記予訴外人鄭金益之前合法解除契約（上開協議），則被告就上開協議之不能履行，顯有可歸責之事由，被告應加倍返還其所受之定金。本件被告己○○、戊○○於九十二年十二月十七日將壹佰萬元返還原告，由訴外人甲○代收等情，有被告所提出之簽收支票及其記載附卷可稽，且為原告所不爭執，應信為真。是原告另請求被告己○○、戊○○各應給付原告伍拾萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即屬有據，應予准許。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認其對於判決結果均無影響，爰不一一論述，附予敍明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十三年七月十六日
臺灣板橋地方法院民事第一庭
法官楊千儀右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本）。
中華民國九十三年七月十六日
法院書記官陳春銘