裁判字號：臺灣高雄地方法院102年訴字第160號民事判決
裁判日期：民國102年06月11日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高雄地方法院民事判決102年度訴字第160號原告 楊春美
楊和美 楊正隆 共同訴訟代理人 范仲良 律師被告雲端管理顧問有限公司法定代理人 李易翰 被告紅景天養生御品股份有限公司法定代理人 翁煇傑 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告雲端管理顧問有限公司、被告紅景天養生御品股份有限公司應將坐落高雄市○○區○○段○○段○○○○○地號土地上之同段一八三三三建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路○號）之一層、二層、地下層遷讓返還予原告。
被告雲端公司應給付原告新臺幣叁拾萬玖仟叁佰叁拾貳元，及自民國一０二年三月五日起至返還房屋之日止，按日給付原告新臺幣叁仟叁佰叁拾元。
訴訟費用由被告共同負擔。
本判決於原告以新臺幣叁拾玖萬柒仟叁佰肆拾叁元供擔保後得假執行。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：被告雲端管理顧問有限公司（下稱雲端公司）與原告於民國99年8月20日訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），承租原告所有坐落高雄市○○區○○段○○段000○
0地號土地上之同段18333建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路○號）之1層、2層、地下層（下稱系爭房屋），租賃期限自99年8月5日起至104年9月30日止，租金每月新臺幣（下同）100,000元。嗣被告雲端公司將系爭房屋交由被告紅景天養生御品股份有限公司（下稱紅景天公司）占有使用，並由紅景天公司簽發支票支付租金，詎原告屆期提示支票，均遭退票，被告雲端公司積欠101年8月、9月之租金，原告於101年9月25日以存證信函催告被告雲端公司於7日內支付租金，被告雲端公司仍未支付，截至101年11月止，共計積欠4個月租金，以押租金200,000元抵償2個月租金後，仍積欠達2個月之租金，爰以起訴狀繕本之送達，作為終止系爭租約之意思表示。系爭租約終止後，被告雲端公司應將系爭房屋遷讓返還予原告，並清償積欠之2個月租金200,000元；被告紅景天公司亦無繼續占有系爭房屋之法律上權源，屬無權占有，應將系爭房屋遷讓返還予原告。被告雲端公司於系爭租約終止後，迄今未將系爭房屋遷讓返還予原告，應依系爭契約第13條之約定，按日給付違約金3,330元予原告。又被告雲端公司依系爭租約本應負擔承租期間所用之水電費，詎被告雲端公司積欠臺灣電力公司（下稱台電公司）電費92,002元、臺灣自來水公司（下稱自來水公司）水費17,330元，原告代為繳納支出109,332元，被告雲端公司無法律上原因受有利益，應返還不當得利，為此依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條之規定及系爭租約，提起本訴，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告雲端公司應給付原告309,332元，及自
102年3月5日起至返還系爭房屋之日止，按日給付原告3,330元。㈢願供擔保，聲請宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、本件爭點：㈠系爭租約是否經原告合法終止？原告請求被告遷讓返還系爭
房屋，有無理由？㈡原告請求被告雲端公司給付租金、違約金，有無理由？金額
為若干？㈢原告請求被告雲端公司返還代墊之電費92,002元、水費17,3
30元，有無理由？
五、得心證理由：㈠系爭租約是否經原告合法終止？原告請求被告遷讓返還系爭
房屋，有無理由？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。
⒉原告主張其與被告雲端公司訂有系爭租約，約定被告雲端
公司向原告承租系爭房屋，租賃期限自99年8月5日起至
104年9月30日止，租金每月100,000元等情，並提出公證書、房屋租賃契約書為憑（本院卷第9至13頁），堪信為真。又原告主張被告雲端公司積欠101年8月、9月之租金，原告於101年9月25日以存證信函催告被告雲端公司於7日內支付租金，被告雲端公司仍未支付，截至101年11月止，共計積欠4個月租金，以押租金200,000元抵償2個月租金後，仍積欠達2個月之租金200,000元，原告以起訴狀繕本之送達，作為終止系爭租約之意思表示等情，亦有原告提出之支票、退票理由單、存證信函可證（本院卷第41至44、88、89頁）。被告雲端公司遲付租金，原告已定相當期限催告，被告雲端公司未於期限內支付，其積欠租金總額達2個月之租額，原告以起訴狀繕本之送達為終止系爭租約之意思表示，洵屬有據。起訴狀繕本於
101年12月13日送達於被告雲端公司，有送達證書在卷可稽（本院卷第29頁）。是以，系爭租約業於101年12月13日經合法終止，應可認定。
⒊按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於
無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第455條前段、第767條第1項分別定有明文。被告雲端公司於租賃期間將系爭房屋交予被告紅景天公司占有使用，被告紅景天公司現占有系爭房屋，有原告提出之台電公司電費收據、自來水公司各項費款收據為證（本院卷第21至23頁），系爭租約業於101年12月13日經原告合法終止，已如前述，依上述規定，租賃關係終止後，承租人即雲端公司應將系爭房屋返還原告，被告紅景天公司經合法通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀就其占有系爭房屋之法律上權源有何主張，應為無權占有無訛，原告請求被告紅景天公司返還系爭房屋，亦屬有理。
㈡原告請求被告雲端公司給付租金、違約金，有無理由？金額
為若干？⒈被告雲端公司積欠101年8月起至11月止之租金，共計40
0,000元，以押租金200,000元抵償後，尚積欠原告200,
000元，已如前述，原告請求被告雲端公司給付租金200,
000元，自屬有據。⒉按系爭租約第13條約定：租期屆滿或中途終止租約時，乙
方（即被告雲端公司）應即搬遷，將租賃物予以清空交還甲方（即原告），不得有任何要求，如有遲延，每逾限1日，應給付甲方6,700元之違約金，有系爭租約附卷可參。次按無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條前段亦有明定。又按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，有最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。
末按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。
末按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，亦為民法第250條第2項所明定，系爭租約第13條約定之違約金，並未特別約定為懲罰性違約金，自應視為因不履行而生損害之賠償總額。被告雲端公司於系爭租約終止後，未將系爭房屋返還原告，依系爭租約第13條之約定，被告雲端公司應給付原告之違約金，即為被告雲端公司無法律上原因繼續占有系爭房屋受有相當於租金之利益，致原告所受之損害。本院審酌系爭房屋課稅現值1,082,700元、基地申報地價5,844,720元，合計申報總額6,927,420元，雖有房屋稅稅單、土地登記第二類謄本可憑（本院卷第16、69、70頁），惟原告與被告雲端公司約定租金為每月100,000元，系爭房屋坐落於高雄車站正對面，位於中山路與建國三路交叉口，為三角窗黃金店面，附近商業活動頻繁，亦有電子地圖附卷可憑（本院卷第71頁），且被告雲端公司承租系爭房屋乃作為營業使用，是認原告請求被告雲端公司按日給付違約金3,330元，尚稱適當，應予准許。
㈢原告請求被告雲端公司返還代墊之電費92,002元、水費17,3
30元，有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。
⒉原告主張被告雲端公司依系爭租約本應負擔承租期間所用
之水電費，詎被告雲端公司積欠台電公司電費92,002元、自來水公司水費17,330元，原告代為繳納支出109,332元等情，業據原告提出系爭租約、台電公司電費收據、自來水公司各項費款收據為證（本院卷第13、21至23頁），堪信為真，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告雲端公司返還。
六、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條之規定及系爭租約，請求㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告雲端公司應給付原告309,332元（200,000＋109,332＝309,332），及自102年3月5日起至返還系爭房屋之日止，按日給付原告3,330元，為有理由，應予准許。
七、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，經核無不合，原酌定相當擔保金額宣告之。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項、第78條、第85條第1項本文、第390條第2項判決如主文。
中華民國102年6月11日
民事第二庭法官陳宛榆以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年6月11日
書記官莊正彬