裁判字號：臺灣嘉義地方法院107年訴字第431號民事判決
裁判日期：民國108年04月15日
裁判案由：分割共有物
臺灣嘉義地方法院民事判決107年度訴字第431號原告 張躍議 訴訟代理人 嚴庚辰 律師
江立偉 律師被告 張安村 兼訴訟代理人 張美鳳 被告 張美鶴 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國108年4月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落嘉義市○○段○○○○○○號土地（面積80平方公尺）、同段70之3地號土地（面積35平方公尺）應合併後分割如附圖乙案所示，代號A部分面積67平方公尺分歸被告張安村、張美鳳、張美鶴取得，並按原權利範圍比例保持共有；代號B部分面積48平方公尺分歸原告取得。
被告張安村、張美鳳、張美鶴應分別提出新台幣35,750元、7,150元、7,150元補償原告。
訴訟費用由兩造依附表所示比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落嘉義市○○段○○○○○○號、面積80平方公尺，同段70之3地號、面積35平方公尺土地（下簡稱「本件土地」或「本件2筆土地」），均為兩造所分別共有，各共有人之權利範圍則均如附表權利範圍欄所示。兩造並無不分割之約定，亦無因物之使用目的而不能分割之情事。惟兩造無法達成分割協議，且本件2筆土地共有人相同，本件土地上建物主要位於南側，有現況圖可參，故原告請求分割如附圖甲案所示，可以保留大部分建物，對被告等較為有利。再者，原告對於本件土地之權利範圍較少，僅12分之5，如採用被告等主張之乙案，則原告受分配之土地將過於狹長，且只有單側出入口，不利原告進出使用或在該土地建屋，嚴重損害其經濟價值，且建物大多位於原告分得的部分，將造成兩造日後諸多糾紛。被告雖一再抗辯佛堂設於建物北側部分，無論是否屬實，該建物為違章建築，是否應保留，本無審酌之必要。若被告不同意依甲案分割，則原告另主張將本件土地直接變價，將價金分配給各共有人。原告請求依民法第823條、第824條等規定，裁判合併分割如附圖甲案所示，並同意如按甲案分割被告無庸給予任何補償；或將本件土地變價分割等語。並聲明：請求分割如附圖甲案所示或將本件土地變價分割。
二、被告張安村、張美鳳、張美鶴方面：本件土地原為被告之父（即原告之祖父） 張定開 所有，其生前即表示本件土地為祖產，不可分割或落入第三人之手。原告之持分繼承自父親而來，應受此拘束。又原告主張之分割方法，顯不合宜。如認必須分割，被告3人願意保持共有，取得全部土地，原告之持分則以公告地價加四成補償給原告（約新台幣（下同）300萬元），無奈原告要求高額補償500萬元致無法達成協議。本件土地上坐落建物為被告張美鳳所建，建物北側為供桌所在位置，南側建物多為空置空間，被告主張應按附圖乙案分割，較為合宜，也符合多數共有人意願。
三、得心證之理由：
㈠、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第1、2、3、4、5項定有明文。再按，分割共有物，除應斟酌各共有人之意願、利害關係及共有物之性質外，尚應斟酌分得部分所得利用之價值、經濟效用等原則。且裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明及上開事項等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束。
㈡、原告主張本件土地為兩造分別共有，各共有人之權利範圍均如附表權利範圍欄所示，兩造並無不分割之約定，亦無因物之使用目的而不能分割之情事，惟兩造無法達成分割協議，且前開兩筆土地共有人相同之事實，業據提出土地登記謄本為證。被告抗辯本件土地原為被告之父(即原告之祖父)張定開所有，其生前即表示本件土地為祖產，不可分割云云。然被告未能提出兩造間有何不分割之協議，且原告否認有不能分割之情形。又所謂先父遺命，無論是否屬實，並無拘束原告提起分割共有物訴訟之效力；何況本件土地現已登記為「分別共有」而非「公同共有」形式，本件土地即便是張定開之遺產，亦已完成遺產分割。原告本於民法第823條第1項提起本案分割訴訟，於法有據。本件2筆土地為住宅區用地，有嘉義市政府都市計劃土地使用分區證明書（見卷內第205頁）可參。本件2筆土地相比鄰、共有人相同且使用分區相同，原告請求就本件2筆土地為合併裁判分割，亦屬有據。
㈢、再就合併分割方法，審酌如下：
１、原告雖主張，如不採甲案分割，請求變價分割云云；然變價分割之前提為「原物分配顯有困難時」始得變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項第2款定有明文。
本件2筆土地位於都市計劃住宅區內，合併後面積共115平方公尺，原告按其權利範圍12分之5，可分得48平方公尺土地；被告三人保持共有，按權利範圍合計12分之7，可分得67平方公尺土地。兩造分割後取得面積雖均不大，但本件土地依法並無不得細分之限制。何況原告主張按甲案分割取得A部分土地，可見原告並非認為受分配面積太小，而不願實際分配土地，只是希望分得本件土地北側部分。在兩造均有意願實際分得土地，法令又無細分限制之前提下，貿然採用變價分割，有違兩造對土地之固有情感，也與上開規定不符，原告變價分割之主張，並不可採。
２、被告3人雖曾提出分得全部土地並按土地公告地價加四成補償原告之方案（見本院卷第73頁），經計算被告願提出之補償金為3,689,583元（依登記謄本所載公告現值為55,000元/㎡，換算原告權利範圍價值為：（80+35）*55000*5/12*1.4＝0000000元）；然被告於本院107年9月26日言詞辯論時又改稱僅願意以300萬元以內（見本院卷第163頁）補償原告，前後兩次開價差距超過60萬元。再者，本件土地經囑託歐亞不動產估價師聯合事務所（下稱歐亞估價事務所）鑑定，如全部土地分歸被告取得，被告應提出之補償金額為何？該所以108年2月27日歐估嘉字第1080208號函附鑑定報告，鑑定報告第48頁載明：被告等應提出的補償金額合計為5,131,875元等情。但被告並不能接受此鑑定結果，更表明不願意以此金額補償原告。被告雖希望取得全部土地，卻不願意提出相當之補償予原告；被告僅願以低於鑑定結果數百萬之金額補償原告，在兩造無法取得共識之前提下，如補償金過低將對原告不公；依鑑定結果500餘萬元補償被告又不同意，則強令被告多分土地即毫無意義。
３、原告主張採甲案分割；被告則主張採乙案分割，可見兩造均希望分得本件土地北側部分。本件土地位於嘉義市東區，東側臨45米維新路之機車道，北側緊鄰第三人所有同段70之27地號畸零地，上開畸零地面積窄小，再往北就是安和街巷道等情，有本院107年6月4日勘驗筆錄、地籍圖謄本、現場照片在卷可查。本件土地建物坐落如現況圖所示，業經嘉義市地政事務所測量明確。兩造均希望分得土地北側之原因，無非認為北側部分可稱得上兩面臨路。實則上開第三人所有70之27號土地為住宅區用地，並非計畫道路，且經鑑定單位現場勘查，目前放置多盆盆栽，非供道路使用等情，有歐亞估價事務所108年3月22日歐估嘉字第1080305號函、嘉義市政府都市計劃土地使用分區證明書及現場照片2張（見卷內第259至263頁）可參。原告主張如依甲案分割可保留較多建物云云，被告則希望依乙案分割；可見被告並不在意是否能夠保留南側建物或更多建物。又無論採甲案或乙案分割，原告分得土地上都有共有人張美鳳之建物坐落。日後他共有人負有拆除地上物並交付土地之義務，強制執行法第131條第1項定有明文。原告主張如採乙案分割將拆除大面積地上物造成將來紛爭云云之抗辯，顯不可採，因為無論採甲案或乙案，一樣要面臨拆除地上物之狀況。本院審酌兩造對於本件土地原為被告之父(即原告之祖父)張定開所有，兩造均因繼承而取得土地應有部分乙節不爭執。可見被告為土地傳承上的第二代、原告為第三代，被告對土地之情感較原告更為深厚。且被告3人加總之權利範圍為12分之7，依乙案分割讓被告取得乙案A部分土地符合較多數共有人之意願。再者，依乙案分割後，鑑定結論為被告3人分得土地臨路寬度較為適宜，故與原告分得部分間有差價，被告張安村、張美鳳、張美鶴三人分別應補償原告35,750元、7,150元、7,150元，被告也均表示如依乙案分割願意提出補償。依上開說明，本院審酌本件土地多數共有人之利益、土地目前使用狀態、兩造之意願、地形現況、分割後之經濟效用、兩造與土地之關係等情狀，本院因認分割如乙案所示較為可採，爰判決如主文第1項。
４、雖兩造均主張希望分得北側土地，故將甲、乙案分割結果送鑑定確認是否北側土地價值較高？分得之人有需要提出補償？然本院囑託歐亞估價師事務所鑑定結果，卻認為無論採甲案或乙案分割，均是被告3人分得土地價值較高，因為原告分得土地臨路面寬較窄，故土地單價較被告3人分得部分少百分之2，有鑑定報告在卷可查。本件土地並無北側部分是兩面臨路故價值較高之情況存在，已如前述。被告3人分得土地價值較高，乃因被告3人權利範圍較大所致，然被告表明如依乙案分割願依鑑定結果給予補償。可見依乙案分割尚有令原告可獲得補償之優勢，也更符合多數共有人意願。故被告張安村、張美鳳、張美鶴3人，應依鑑定結果分別補償原告35,750元、7,150元、7,150元。
四、末按土地登記簿所載面積與地籍原圖面積不同時，因面積須以圖面為依據，始能計算，自應以地籍原圖為準（最高法院77年度臺上字第1674號判決意旨參照）。本件山下段70之3地號土地登記面積37平方公尺，經嘉義市地政事務所核算地籍圖計算面積為35平方公尺，誤差值超過法定值，需辦理面積更正，有附圖之記載可參。揆諸附圖記載，可知本件土地面積與土地登記簿所載不符，係純由登記錯誤或技術引起之原測量錯誤以外之原因所致。本件2筆土地有土地登記簿所載面積與地籍原圖面積不同之情形，兩造均可自行向嘉義市地政事務所聲請一併為更正及分割登記，併予敘明。
五、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。
本件兩造係因是否分割本件土地無法達成協議而涉訟，但各自所為之行為均為維護自身權益，亦為伸張或防衛權利所必要，揆諸前揭說明，本件就分割本件土地所生之訴訟費用應由各共有人各按原應有部分比例即如附表所示之比例負擔，始符公允。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項。
中華民國108年4月15日
民事第一庭法官洪嘉蘭以上正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年4月15日
書記官王博昭附表：嘉義市○○段○○○○○○○○○○○號土地共有人及權利範圍┌──┬───┬───────┬─────────┐│編號│共有人│權利範圍│訴訟費用分擔比例│├──┼───┼───────┼─────────┤│1│張躍議│5/12│同左│├──┼───┼───────┼─────────┤│2│張安村│5/12│同左│├──┼───┼───────┼─────────┤│3│張美鳳│1/12│同左│├──┼───┼───────┼─────────┤│4│張美鶴│1/12│同左│└──┴───┴───────┴─────────┘