臺灣臺中地方法院民事判決
113年度豐簡字第230號
原告 吳夙芳
被告 葉陳玉 麵
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年5月8日言詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣122,887元及自民國113年2月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用新臺幣1,352元由被告負擔，並加計自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，餘由原告負擔。
原告其餘之訴駁回。
本判決第1項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一；擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第262條第1項分別定有明文。本件原告起訴聲明為：㈠被告應將臺中市○○區○○路000巷00號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告、回復原狀及遷出戶籍；並應自民國112年10月13日起至返還系爭房屋日止，扣除新臺幣（下同）16,200元後，按月給付原告18,000元及依年息5%計付之利息與1個月之違約金18,000元，㈡願供擔保請准宣告假執行（本院卷頁17）；嗣於本院審理中撤回起訴狀所載關於被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告、回復原狀及遷出戶籍等請求（本院卷頁86），並變更第1項聲明為：被告應給付原告130,887元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（本院卷頁85-87）；核原告上開關於被告應騰空遷讓返回系爭房屋、遷出戶籍等部分，應屬訴之一部撤回，且被告未於言詞辯論期日到庭辯論，是原告上開請求已生撤回之效力，本院毋庸就該部分予以審理；其餘變更第1項聲明部分係在同一房屋租約之基礎事實並擴張應受判決事項之聲明，依前開規定，自屬適法，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰由原告聲請一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠緣訴外人 葉榮順 （即被告之子）前於111年6月13日向原告承租系爭房屋，租期為111年6月13日至112年6月12日。嗣於112年1月初，被告透過仲介向原告表示要提早續租，並改由被告與原告簽訂租賃契約。故原告於112年1月23日與被告就系爭房屋簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），由原告將系爭房屋出租被告使用，租期自112年6月13日起至113年6月12日止，每月租金18,000元，於當月13日前繳納，至於水、電、瓦斯、網路等費用，均由承租人自行負擔。
㈡詎被告僅支付3期租金後，即未依約支付租金，經原告多次催告後，被告始於112年11月29日、同年12月8日、同年12月20日共計支付16,200元予原告，然該款項仍無法補足112年10月份之租金；嗣被告又藉故拖延繳納租金，原告先以簡訊催告，再以存證信函通知並終止系爭租約。又被告雖已搬離系爭房屋，然迄今尚積欠原告自112年10月13日起至113年4月13日止共計109,800元之租金及水電費3,087元，且被告遲至113年4月15日始開始準備搬家，未依約返還系爭房屋，依系爭租約第14條約定，被告應給付原告相當月租金額計算之違約金18,000元等語。
㈢為此，爰依租賃契約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應給付原告130,887元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
㈠按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認；當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1項之規定，民事訴訟法第280條第1項、第3項分別定有明文。查原告主張之上開事實，業據其提出系爭租約書、文字簡訊、存證信函、掛號回執、積欠房租紀錄彙整表等件為佐（本院卷頁21-49），而被告受本院相當時期合法之通知，於言詞辯論期日既未到場，復未提出任何書狀爭執，依前揭規定已視同自認，且經本院調查後，可信原告上開主張為真正。
㈡查系爭租約約定租賃期間係112年6月13日至113年6月12日，
而原告到庭陳稱被告業已遷離系爭房屋之情（本院卷頁86）；及原告主張其於112年10月23日透過簡訊通知被告未繳房租之事，並於同年月24日以存證信函告知被告自112年9月13日起迄今未繳2期租金之事，及於113年1月6日、8日簡訊及同日存證信函通知被告終止系爭租約及被告應搬離系爭房屋等，有前述系爭租約、文字簡訊、存證信函、掛號回執等可稽，自堪信為真。又本院審查原告到庭陳稱依兩造約定被告每月應繳納租金數額為18,000元，有上開系爭租約可查，及被告自112年10月至113年4月份遷離系爭房屋止，除112年10月繳納16,200元租金外，尚積欠109,800元租金（計算式：18,000×7-16,200=109,800），亦經其到庭陳明在卷及其提出前開積欠房租紀錄彙整表可佐，並被告欠繳電費共3,087元之情，亦據提出相關水電費繳費通知為佐（本院卷頁85、89-101），自為可採，則原告上開欠繳租金或相當租金之損害及電費之請求，為有理由，應予准許。
㈢復按系爭租約第14條第1、3項約定「租賃關係消滅時……承租人未依第一項規定返還賃住宅時……並得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額計算之違約金至返還為止。」；本件承前㈡所述，原告業以被告積欠2期以上租金而於113年1月6日、8日間終止系爭租約後，直至000年0月間被告始遷讓系爭房屋予原告，則原告依上開系爭租約約定請求被告給付租賃關係消滅後未遷讓系爭房屋期間之違約金，係屬有據。
⒈而按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」民法第250條第1項、第2項定有明文；上開系爭租約約定違約金之內容，係被告未依約在租約屆滿時返還房屋時所應支付之違約金，別無原告另得請求被告賠償之約定，依上開民法第250條第2項規定，應視為因不於適當時期履行債務所生損害賠償總額。
⒉復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，此於違約金之作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，均有適用（最高法院50年台抗字第55號判決意旨參照）。而違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。本院斟酌前㈡所述，被告於系爭租約終止後使用系爭房屋所生損害即相當租金收入每月為18,000元，是原告之損失應為未能收取之租金，及衡之被告其後有繳納112年9月及10月部分租金之情，故認原告主張向被告請求違約金18,000元仍屬過高，應酌減至10,000元為適當，係屬有據，逾此範圍則為無理由。
四、準此，依系爭租約之租賃法律關係，原告請求被告應給付原告122,887元(計算式：109,800+3,087+10,000=122,887元)，及自起訴狀繕本送達翌日即113年2月6日（本院卷頁63）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍則無法准許，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。原告雖陳明請准宣告假執行，不過係促使本院發動職權為假執行之宣告，本院就原告此部分聲請無庸為准駁之諭知；至原告敗訴部分，假執行之聲請已失依據，應另駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。
中 華 民 國 113 年 5 月 31 日
臺灣臺中地方法院豐原簡易庭法官楊嵎琇
以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 31 日
書記官蔡伸蔚