臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事簡易判決
原 告 甲○○
原 告 乙○○
原 告 丙○○
原 告 庚○
樓
原 告 戊○○
樓
原 告 己○○
原 告 辛○○
兼上列八人共
同訴訟代理人
丁○○ 住嘉義市
被 告 壬○○ 住台南縣
號
居嘉義縣
132
訴訟代理人 癸○○ 住嘉義縣
上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，經本院於民國97年
11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落台南縣新營市○○段○○○○號及42-3地號二筆土地
上，如後附台南縣鹽水地政事務所民國96年9月18日土地複丈成
果圖斜線A、B部分所示，面積分別為46、106平方公尺之地上物
拆除，將上開土地即上開土地複丈成果圖斜線A、B部分所示面積
合計152平方公尺之土地返還原告。
訴訟費用新臺幣叁仟貳佰元由被告負擔。
本判決得假執行；被告如於標的物交付前以新臺幣叁拾萬元為原
告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
（一）1.系爭台南縣新營市○○段○○○○號土地為 陳有福 所有，
陳有福於民國（下同）95年12月31日死亡，該地號土地
由其繼承人甲○○、乙○○、丁○○、丙○○、 陳源 、
戊○○、己○○繼承，先予敘明。
2.⑴按「所有人對於無權占有或侵奪其物者，得請求返還
之。」此為民法第767條前段有明文規定。又「承租
人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租
人得終止契約。」民法第440條第1項定有明文。民法
第95條第1項前段之規定：「非對話而為意思表示者
，其意思表示，以通知到達相對人時，發生效力。」
⑵系爭台南縣新營市○○段596、42-3地號土地，為原
告所共有。前因訴外人 陳瑞龍 所經營「德修碾米工廠
」之台南縣新營市姑爺里7鄰挖仔8之1號房屋坐落於
系爭土地上，辛○○、陳有福（已歿）遂與訴外人陳
瑞龍口頭約定租用系爭土地。
⑶詎料訴外人陳瑞龍竟於82年度起積欠租金，經屢次口
頭催討積欠租金，均置之不理，原告陳有福遂於86年
12月12日向台南縣新營市調解委員謝申請調解，並於
事件概要願接受調解之條件㈡明確表示「倘對造人（
陳瑞龍）無意續租，仍應在七日內繳清積欠租金外，
並限於二個月內自動拆除地上物（德修碾米工廠及附
屬建物）全部排除，否則逾期該地上物（碾米工廠）
視同廢棄物將由聲請人代為僱工拆除排除所有地上物
，其有關僱工拆遷費用全部由對造人負責支付。」此
觀其真意已明白表示如為依限繳租金時，終止契約，
並限承租人自動履行拆除地上物之義務。此意思表示
經台南縣新營市調解委員會於86年12月24日及87年1
月5日通知二次調解，對造人陳瑞龍均未到場，此有
（86）民調字第332號調解不成立證明書可證，此解
除契約之意思表示已到達訴外人陳瑞龍而發生解除契
約之效力。
⑷本件於87年時已向鈞院提出拆屋還地事件之訴（87年
度營簡字第498號），經鈞院以形式判決駁回，理由
係原告之存證信函內容顯示並無終止兩造租賃契約之
意思表示。惟因當時訴訟原告不諳法律，並未提出證
物二之終止契約之意思表示已到達陳瑞龍之證據佐證
。基上本件業於87年1月5日即已發生終止租賃契約之
效力，訴外人陳瑞龍即至該日起無權占有系爭土地，
應自行拆除系爭土地之地上物，將系爭土地返還原告
。
3.「德修碾米工廠」之台南縣新營市姑爺里7鄰挖仔8之l
號房屋，係未保存登記之房屋，原告等因不諳法律之規
定，不知本件於87年1月5日即終止租賃契約，幾經折騰
，遂又提起96年度營簡字第53號拆除地上物返還土地事
件之訴。鈞院判決原告勝訴，並得假執行。惟僅因不知
訴外人陳瑞龍將台南縣新營市姑爺里7鄰挖仔8之1號房
屋輾轉移轉於訴外人陳癸○○，陳癸○○又於90年8月
14日贈與被告壬○○，該案拆屋還地之訴訟陳癸○○就
系爭建物，已無事實上之處分權，而遭上訴審廢棄該判
決。
4.請求他人拆除未經保存登記之建物者，並不以該房屋之
原始建造人即其原始所有人為限，亦得已就該未保存登
記建物有事實上處分權之人，作為其請求對象，故本案
以該建物有事實上處分權之人壬○○為被告，提起本件
拆除地上物返還土地之訴。
5.台南縣新營市姑爺里7鄰挖仔8之1號房屋，於87年1月5
日發生終止租賃契約之效力，致該日起即屬於無權占有
之狀態，儘管移轉事實上之處分權於他人，該繼受之人
亦屬無權占有，應拆除該地上物，將土地返還原告。
6.退而言之，如鈞院認為本案租賃契約尚未終止，原告主
張另依土地法第103條第5款之規定收回系爭土地，請被
告壬○○拆除地上物返還系爭土地：
⑴本件基地租賃係兩造約定經營「德修碾米工廠」，惟
如雙方當事人就租賃物之使用方法有所約定，而承租
人違反約定之使用方法，經出租人阻止而仍繼續為之
者，依照土地法第103條第5款規定，並參照民法第43
8條規定，出租人非不得終止租約，請求收回其土地
，此觀59年台上字第4423號判例要旨。今「德修碾米
工廠」早已荒廢多年，該屋亦已傾頹，早已違反當時
約定之使用方法，承租人違反租賃契約時，原告得將
系爭土地收回。
⑵被告無權占有系爭土地，其上建物傾頹，不堪使用，
卻拒返還原告，藉拆除地上物，向原告索取鉅額款項
才願拆除，可見訴外人陳癸○○、被告壬○○之居心
不良。已無堪用價值之地上物，拒絕拆除，對其毫無
利用價值，對原告而言，致使原告不能更新土地、發
揮土地之經濟價值，對社會而言，亦是損失，故請求
鈞院依原告訴之聲明判決被告拆除地上物返還土地於
原告。
7.請求鈞院調查被告目前是否系爭建物之事實上處分權之
人，有無再移轉於他人？
（二）爰聲明：判決如主文所示。
二、被告則以：
（一）1.原告雖係所有權人，然系爭土地出租予訴外人陳癸○○
，故原告之所有權受到租賃之限制，不得行使物上請求
權：
⑴本件系爭姑爺段596地號土地原告係出租予訴外人陳
癸○○，並交付占有由陳癸○○基於租約使用收益，
此為原告起訴狀所承認，並有鈞院87年度營簡字第49
8號判決可稽，請鈞院調取該判決究明之。
⑵被告為系爭建物之事實處分權人，取得系爭建物係因
訴外人陳癸○○贈與，且陳癸○○同意被告得使用系
爭土地。
⑶按稱租貨者，謂當事人約定，一方以物租予他方使用
、收益，他方支付租金之契約，為民法第421條所明
文。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，復
為民法第455條所規定。綜合民法第421條規定及民法
第455條反面解釋，則在租賃關係存續中，土地所有
權人應不得要求返還租賃物，亦即民法第767條之物
上請求權因租賃關係存在而受到限制。
⑷總而言之，被告所有之系爭建物占有原告之系爭土地
，係經由租賃權人陳癸○○之同意而來，在租賃關係
存在之情形下，原告不得行使物上請求權。
2.本件陳癸○○與原告間之租賃關係仍存續，被告係有權
占有：
⑴按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，
催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付
，出租人得終止契約。民法第440條第1項訂有明文。
⑵本件原告起訴主張訴外人陳癸○○未給付租金，其已
合法終止租約等云。惟按，本件原告並未遵守民法第
440條第1項之定相當期限催告之事實，既然原告未依
民法第440條第1項規定先期催告，則其終止租約並不
合法。
⑶原告另主張於陳有福於86年12月12日向台南縣新營市
調解委員會申請調解，經該會86年12月24日及87年1
月5日通知二次調解，對造人陳瑞龍均未到，其解除
契約之意思表示已到達訴外人陳瑞龍等云。按被告否
認原告之主張，且1.陳有福並無法代表全體租賃權人
為催告或解約之意思表示；2.調解委員會之通知是否
有送達陳瑞龍亦堪質疑；3.縱調解通知有送達亦僅表
示某年某月某日要進行調解之意思而已，絕無原告所
稱之意思表示已到達之情。
⑷再者，縱認原告有催告，惟按，催告應依其既有之權
利為之方屬合法，本件原告於前案係主張年租金為5,
000元，並基此計算積欠之租金額，與訴外人陳癸○
○主張年租金為2,000元相差甚鉅，原告不依債之本
旨年租金2,000元為催告，反主張年租金5,000元，則
縱其有催告，亦不合法，自不生催告之效力，自亦無
從終止本件租約。
⑸在原告與訴外人陳癸○○間之租約仍繼續有效之情形
下，而被告又係經陳癸○○之同意而擁有建物於系爭
土地上，被告顯係有權占有，原告之訴應無理由。
3.原告另主張依土地法第103條第5款規定收回土地，被告
不同意之：
⑴原告主張本件被告有違反租賃契約之情，茲被告否認
之。
⑵按系爭建物從一開始租賃契約存在即是如此，被告從
未變動之，縱然目前因景氣問題而暫時未營業，然原
告與原承租人並無約定租賃物之使用方法，而被告亦
未違約作任何其他法律所不允許之用途，本件並無土
地法第103條第5款之情，原告之主張顯無理由。
4.被告從未向原告索取鉅額之款項，原告肆意攻擊，委無
可採。
5.本件請調取鈞院87年度營簡字第498號、96年度營簡字
第53號卷究明之。
（二）聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。若受不利益
判決，被告願供擔保請准免為假執行。
三、經查，原告主張之上揭事實，業據其提出與其所述相符之台
南縣鹽水地政事務所土地複丈成果圖、地籍圖謄本、聲請調
解書、調解不成立證明書、本院87年度營簡字第498號宣示
判決筆錄等影本各一份及照片十一張為證，而被告則以上開
之詞置辯，惟查：
（一）原告主張訴外人即被告之外祖父陳瑞龍於54年7月29日向
破產管理人會計師 王根尊 標購台南縣新營市姑爺里七鄰挖
仔八之一號房屋，然因該建物坐落在原告所有台南縣新營
市○○段四二之三、五九六地號之土地上，是訴外人陳瑞
龍與原告口頭約定租用原告之前開所有工地，以經營「德
修碾米工廠」及住宅用地，租金每年五千元，嗣訴外人陳
瑞龍死亡，該房屋移轉為陳癸○○所有，嗣又移轉為被告
所有，被告依約按年繳交租金至八十三年十二月底，自八
十四年起即未繳交租金，經原告多次口頭催討均置之不理
，寄送存證信函通知被告終止租約，是被告係無權使用該
基地等情，除租金5000元外，其餘部份為被告所不爭執，
並經前案96年營簡字第53號依職權履勘現場，及囑託台南
縣鹽水地政事務所測量在案，有該所函復本院之複丈成果
圖附卷可稽，自堪信為真實。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人
得終止契約。民法第四百四十條第一項訂有明文。經查，
本件被告向原告承租系爭土地後，自84年1月起至95年即
未繳交租金等情，為兩造所不爭執，被告已經積欠11年之
租金，嗣至95年9月4日、95年9月21日原告分別以存證信
函催告被告清償租金時，被告所遲付之租金總額以達二年
以上，揆之上開說明，原告自有取得終止租約之權利，雖
被告抗辯稱：嗣於95年10月19日寄郵政匯票24000元，但
陳有福及辛○○拒收。又於96年2月5日在台灣台南地方法
院辦理提存云云，然95年9月4日原告以存證信函終止租約
，則兩造租賃契約已可認因終止而消滅，不因被告於終止
租約後繳交租金而恢復租約之效力，又縱認被告主張每年
租金為2000元屬實，然被告自84年1月起至95年1月未繳租
金，亦為被告所不爭執，則被告確有租金遲延之情事，原
告有取得終止租約之權利，是故原告主張本件租約已終止
，被告乃無占有之權源，堪可採信。又按民法第四百五十
五條：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」之
規定，原告請求被告返還系爭土地，自無不合，
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條前段定有明文。依此，以無權占有為原因，請
求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實
無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有
之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源
之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（
最高法院72年度台上字第1552號判決要旨）。查被告既對於
其所有系爭房屋占用原告所有如附圖所示斜線部分系爭土地
一節，並無爭執，則揆諸前揭規定及最高法院判決說明，原
告已就為被告建物所占用系爭土地所有人之事實，負其舉證
責任，則被告自應就其對該附圖所示斜線部分土地係有權占
有一節，予以舉證，則依上開證據資料調查之結果，自堪信
原告之主張為真實。此外，被告復無法就其取得占有係有正
當權源之事實，加以舉證以實其說，則依前開說明，原告主
張被告係無權占有系爭土地等情，核屬正當。
五、綜上所述，本件原告既為系爭土地之所有權人，而被告占用
原告所有上開土地，並無任何合法權源，自屬無權占有，從
而原告本於民法第767條規定，請求被告應將坐落台南縣新
營市○○段○○○○號及42-3地號二筆土地上，如後附台南縣
鹽水地政事務所民國96年9月18日土地複丈成果圖斜線A、B
部分所示，面積分別為46、106平方公尺之地上物拆除，將
上開土地即上開土地複丈成果圖斜線A、B部分所示面積合計
152平方公尺之土地返還原告，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。但本院依同法第392
條第2項、第3項規定，依職權宣告被告如於執行標的物拍定
、變賣前，為原告預供擔保，或將請求標的物提存得免為假
執行。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第385條第1項前段、第78條、第87條第1項、第389條第1
項第3款、第392條第2項、第3項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 11 月 25 日
臺灣臺南地方法院柳營簡易庭
法官夏明宇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 97 年 11 月 25 日
書記官黃玉真