裁判字號：臺灣高等法院104年上字第598號民事判決
裁判日期：民國104年10月07日
裁判案由：給付管理費等
臺灣高等法院民事判決104年度上字第598號上訴人力康國際開發股份有限公司法定代理人 黃玉郎 訴訟代理人 王志哲 律師被上訴人國泰南京商業大樓管理委員會法定代理人 楊火鉗 訴訟代理人 何方婷 律師複代理人 吳志南 上列當事人間請求給付管理費等事件，上訴人對於中華民國104年3月31日臺灣臺北地方法院102年度北訴字第37號第一審判決提起一部上訴，本院於104年9月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人為被上訴人所管理國泰南京商業大樓（下稱系爭大樓）之區分所有權人，其所有門牌號碼台北市○○○路0段00號之1建物(下稱系爭建物)，包括專有部分即台北市○○區○○段○○段0000○號(下稱1163號建物)及共有部分即同小段1652號建號，權利範圍1萬分之271(下稱共有部分1652號建物)。系爭大樓之管理費係按各住戶之專有部分及共有部分面積以每坪新臺幣(下同)140元計算，上訴人所有建物之專有及共有部分面積合計65.2694坪，上訴人原應依此面積計算管理費，但上訴人自民國89年遷入系爭建物後即爭執「騎樓部分」不應收取管理費，被上訴人為免糾紛，同意給予上訴人優惠，關於其管理費之計算，扣除騎樓部分面積13.1375坪，僅以52坪計算之，上訴人每月應繳管理費為7,280元，上訴人原均按前開標準繳管理費，惟其自101年6月起未再繳納，至103年11月止，共積欠管理費21萬8,400元。另依規約第36條規定，各住戶應分擔相關電費，依建物登記謄本記載面積，上訴人所有1樓店面分攤大樓電費之權益比原為2.71%，被上訴人同意扣除1樓騎樓面積計算，上訴人之權益比為2.2006%。依此計算，上訴人自101年5月至103年10月止，應分擔之電費為29萬1,799元、冰水主機費6,586元，連同上開未繳管理費，共計積欠51萬6,785元。又被上訴人並未溢收管理費、公共電費。系爭大樓屋齡已逾30餘年，97年6月間並發生水泥磚脫落事件，98年5月27日召開98年度區分所有權人會議決議通過之外牆更新整建方案包括系爭大樓門口右側平台(下稱系爭平台)部分，上訴人亦表示同意，難認被上訴人有無權占有系爭平台之情事，其反訴請求為無理由等語。爰請求：上訴人應給付被上訴人51萬6,785元，其中12萬4,660元自支付命令送達翌日起、8萬0,743元自102年9月11日起、15萬4,247元自103年2月26日起、4萬5,768元自103年5月31日起及其餘11萬1,367元自民事補充辯論意旨狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。並駁回上訴人之反訴。
二、上訴人則以：上訴人係1樓住戶，其中騎樓及騎樓所分配公設面積部分，均非上訴人專有部分，不應列入管理費計算，始符公平原則及民法第148條規定，上訴人主建物面積扣除騎樓部分為136.01平方公尺，專有部分應分配共有部分面積為27.54平方公尺，合計為163.55平方公尺，約49.47坪，以每坪140元計算，每月應繳管理費為6,925.8元。依上開面積計算，上訴人應負擔之權益比為1.987%，則上訴人自101年5月至103年10月止應分擔之電費為26萬3,458元、冰水主機費5,974元。上開三項費用合計47萬7,206元，被上訴人每月溢收管理費354元，自89年1月起至101年4月止，合計溢收5萬2,746元。被上訴人自89年1月起至103年10月止，溢收電費13萬1,579元。系爭平台係登記為上訴人所有，被上訴人竟於系爭平台及平台旁之主要樑柱鋪設大理石，又在平台上方天花板內設置照明設備，由被上訴人控制開關，其未經上訴人同意而管理使用系爭平台，自屬無權占有，應給付上訴人相當於租金損失之不當得利，自97年9月起至103年9月止，以每月7,000元計算，被上訴人應給付上訴人51萬1,000元，連同上訴人上開溢付費用，上訴人得請求被上訴人給付72萬8,248元，經與上訴人應付費用47萬7,206元抵銷後，上訴人尚得請求被上訴人給付25萬1,042元。爰反訴請求被上訴人如數給付等語。
三、原審判決被上訴人本訴全部勝訴，並駁回上訴人之反訴。上訴人不服，提起上訴(上訴人於原審反訴請求被上訴人給付165萬5,513元，僅就敗訴之25萬1,042元部分提起上訴，其餘部分不在本院審理範圍)，聲明：㈠本訴部分：⒈原判決關於命上訴人給付部分廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請駁回。㈡反訴部分：⒈原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人25萬1,042元。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實：
(一)上訴人為被上訴人所管理系爭大樓之區分所有權人，其所有建物包括1163號建物及共有部分1652號建物。
(二)1163建號建物登記總面積為179.44平方公尺(含一層層次面積136.01平方公尺、騎樓43.43平方公尺)，上訴人就共有部分1652號建物之登記面積為36.33平方公尺(1,340.52平方公尺x271/10,000=36.33，小數點第3位以下四捨五入)。
(三)上訴人原主張被上訴人溢收系爭大樓外牆整修工程費9萬9,485元部分，於上訴後捨棄此部分主張。
(四)系爭大樓冰水主機修繕工程款為29萬9,250元，上訴人迄未繳納此部分應分擔之款項。
(五)系爭大樓管理費以每坪140元計算。
(六)上訴人自101年6月起未繳納管理費，自101年5月起未繳納應分擔之公共電費。
(七)上訴人原抗辯管理室中央通道分配一樓公設部分應於計算管理費及權益比時扣除部分，於上訴後捨棄此部分主張。
(八)系爭大樓基本電費的計算方式係由全體住戶按權益比共同負擔，專用電費係依各住戶電錶實際使用度數乘以流動電費單價計收，大公電費係由流動電費扣除專用電費及小公電費後，由全體住戶依權益比計算。
五、兩造間之爭點如下：
(一)被上訴人主張於計算上訴人應繳納管理費之面積，應將專有及共有部分合計，且不應扣除騎樓分配公設面積，是否有理？被上訴人主張上訴人積欠自101年6月起至103年11月止之管理費21萬8,400元，是否有據？
(二)被上訴人主張上訴人關於電費及修繕費用之分擔，應按其共有之應有部分比例，扣除騎樓部分面積換算之比例後計算，是否有理由？被上訴人主張上訴人積欠101年5月起至103年10月止之公共電費29萬1,799元、冰水主機費6,586元，是否有理由？
(三)上訴人主張：⒈被上訴人溢收自89年1月起至101年5月止之管理費5萬2,746元、自89年1月起至101年4月止之公共電費13萬1,579元，是否有理由？⒉被上訴人未經上訴人同意，無權占用系爭平台視為「共用部分」供作大樓公共通道門廳之一部分，應返還相當於租金之不當得利51萬1,000元，是否有理由？⒊上開三項費用與其前開應付之管理費、公共電費及冰水主機費抵銷後，被上訴人應給付上訴人25萬1,042元，是否有理由？
六、茲就兩造間爭點，說明本院之判斷如下：
(一)被上訴人主張於計算上訴人應繳納管理費之面積，應將專有及共有部分合計，且不應扣除騎樓分配公設面積，是否有理？被上訴人主張上訴人積欠自101年6月起至103年11月止之管理費21萬8,400元，是否有據？⒈按公寓大廈管理條例第10條第1項規定：「專有部分、約定
專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，是區分所有權人按共有之應有部分比例分擔管理費，為公寓大廈共用部分管理費之法定分擔方式，僅得以區分所有權人會議或規約規定予以排除。
⒉系爭大樓於101年8月29日經區分所有權人會議通過修訂之管
理規約第13條第3項約定：「本大樓專有部分、約定專有部分之修繕、管理、維護由所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分及約定共用部分之修繕、管理、維護由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；但係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔」，第36條第1項約定：「為充裕本大樓共用部份在管理上必要之經費，區分所有權人及住戶應遵照本規約所訂向管理委員會繳交下列款項：一、管理基金。二、管理費。……四、其他依實際發生金額由各住戶按其區分所有權共有之應有部分比例分攤之公共電費、水費等」。第2項約定：「各項費用之收繳、支付方式，由管理委員會另訂管理辦法實施」。第3項約定：「管理費之繳交額度以足敷本規約第37條第3項之開支為原則，由各住戶按其區分所有權共有之應有部分比例分攤之」(見原審卷㈠第168頁、第173頁背面)，可知依系爭大樓之區分所有權人會議所通過之管理規約，係約定由各住戶按其區分所有權共有之應有部分比例分攤修繕、管理、維護費用，核與公寓大廈管理條例第10條第2項之法定分攤方式相同，難認有何違反公平原則或誠信原則。
⒊查上訴人所有1163號建物之專有部分面積為179.44平方公尺
，合54.28坪，共有部分1652號建物部分面積36.33平方公尺，合10.99坪，為兩造所不爭執，業如前述；上訴人之專有及共有部分面積合計為215.77平方公尺，即65.27坪，依前開兩造不爭執之系爭大樓管理費以每坪140元計算，上訴人每月應繳納之管理費原為9137.8元(計算式：140元×65.27=9137.8元)。被上訴人主張其基於善意而同意扣除騎樓面積後僅按52坪計算管理費，以此計算結果，上訴人每月應繳管理費7,280元，尚在前開被上訴人得請求之範圍內，故被上訴人請求上訴人給付自101年6月起至103年11月止之管理費21萬8,400元，於法自屬有據。雖上訴人抗辯騎樓本非專有部分，故關於管理費之計算，除應扣除騎樓面積外，尚應扣除騎樓分配共用部分8.79平方公尺，以49.47坪計算，應繳管理費為6925.8元云云。惟1163號建物之專有部分面積179.44平方公尺，包含騎樓面積43.43平方公尺在內，有臺北市建物登記第二類謄本在卷可參(見原審卷㈠第349頁)。另依民法第765條及公寓大廈管理條例第4條第1項規定，區分所有權人對於其專有部分使用、收益或處分之權利，應受法令限制，同條例第15條第1項規定，亦屬法令或法律另有規定，而依被上訴人提出之系爭大樓一層使用執照平面圖所示，該處確設有騎樓，是上訴人自應受該使用執照用途之限制，尚難因其受上開使用限制，須將騎樓供公眾通行，即認該騎樓非屬其專有部分。另系爭大樓管理規約約定，管理費由各住戶按其區分所有權共有之應有部分比例分攤修繕、管理、維護費用，核與公寓大廈管理條例第10條第2項之法定分攤方式相同，並未將騎樓部分排除，則被上訴人計算上訴人應繳管理費，未將騎樓所分配共用部分面積扣除，符合上開管理規約之約定，亦無違反公寓大廈管理條例規定及公平、誠信原則，上訴人此部分抗辯，並無可採。
(二)被上訴人主張上訴人關於電費及修繕費用之分擔，應按其共有之應有部分比例，扣除騎樓部分面積換算之比例後計算，是否有理由？被上訴人主張上訴人積欠101年5月起至103年10月止之公共電費29萬1,799元、冰水主機費6,586元，是否有理由？⒈依系爭大樓管理規約第13條第3項及第36條約定，系爭大樓
共用部分及約定共用部分之修繕、管理，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，區分所有權人及住戶應遵照規約所訂向管理委員會繳交應由各住戶按其區分所有權共有之應有部分比例分攤之公共電費、水費等，業如前述。是系爭大樓住戶應分攤之「修繕費用」及「公共電費」，依上開約定，應按共有之應有部分比例分擔。
⒉查系爭大樓專有部分及共有部分面積合計為7,974.32平方公
尺(合2412.23坪)，有建物登記謄本附卷可憑(見原審卷㈠第188-229頁)；上訴人所有1163建號建物登記總面積為179.44平方公尺，共用部分1652號建物登記面積為36.33平方公尺，合計215.77平方公尺，已如前述，基此計算，上訴人之權益比(即分攤比例)為2.71%（計算式：215.77㎡÷7,974.32㎡=0.0271，小數點以下第5位四捨五入），核與上訴人所有1163建號建物登記謄本記載「共有部分：長春段二小段00000-000建號1,340.54平方公尺權利範圍10000分之271」相符(見原審卷㈠第190頁)，依前開說明，上訴人自應依以比例分攤修繕費用及公共電費。被上訴人主張扣除應上訴人要求而減免之1樓騎樓面積後，僅按2.2006%比例計算分攤額，尚在前開依規約應分攤之2.71%比例範圍內，自無不合。⒊上訴人抗辯：依系爭管理規約第4條第10項約定，住戶包括
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者，是系爭大樓地下層停車空間即臺北市○○區○○段○○段000○號建物(下稱473建號建物)之區分所有權人亦為系爭大樓之住戶，自有分擔修繕費用及公共電費之義務，故在計算系爭大樓專有及共有部分總面積時，自應將此部分之面積256.87平方公尺併入計算權益比，以此計算，上訴人應分擔之權益比為1,987%云云。惟查上訴人之專有及共有部分面積合計為215.77平方公尺，應按此計算權益比，業如前述，上訴人抗辯應以163.55平方公尺計算，核與規約約定不合，並無可採。又系爭大樓規約第3條第2項約定：「本規約對象為本大樓範圍之基地、地上層建築物及附屬設施」(見原審卷㈠第166頁)，足見系爭大樓之地下層473建號建物，並非系爭大樓管理規約所規範之對象。況該473建號建物並無任何分配共有部分之記載(見原審卷㈠第231-232頁)，無從依系爭管理規約定36條第4項所定「按區分所有權共有之應有比例」收取費用。而被上訴人就該建物停車位係依車位數目收取清潔管理費，為上訴人所不爭執(見原審卷㈡第115頁），並有系爭大樓管理費用分攤明細表及車位清潔費用收繳單據在卷可稽(見原審卷㈠第94頁、第100頁、第106頁、第112頁、第118頁、第124頁、第130頁、第136頁、第142頁、第148頁、第154頁、第160頁、原審卷㈡第36頁），上訴人抗辯應將473建號建物面積列入計算權益比，並無可採。
⒋上訴人對於自101年5月起至103年10月止，若依權益比2.200
6%計算其應分擔之公共費用為29萬1,799元，應分擔之冰水主機費用6,586元，並不爭執，而上訴人應分擔公共電費及冰水主機費之權益比，應為2.2006%，業如前述，則被上訴人請求上訴人給付上開費用，自屬有理由。
(三)上訴人主張：⒈被上訴人溢收自89年1月起至101年5月止之管理費5萬2,746元、自89年1月起至101年4月止之公共電費13萬1,579元，是否有理由？⒉被上訴人未經上訴人同意，無權占用系爭平台視為「共用部分」供作大樓公共通道門廳之一部分，應返還相當於租金之不當得利51萬1,000元，是否有理由？⒊上開三項費用與其前開應付之管理費、公共電費及冰水主機費抵銷後，被上訴人應給付上訴人25萬1,042元，是否有理由？⒈上訴人每月應繳管理費7,280元，應分擔公共電費權益比為
2.2006%，已如前述，則被上訴人依此向上訴人收取管理費、公共電費，並無溢收情事。
⒉上訴人另主張被上訴人未經上訴人同意，將上訴人所有系爭
平台及平台旁主要樑柱鋪設大理石，並在平台上方天花板內設置照明設備，由被上訴人控制開關，屬無權占有等語。惟查：公寓大廈管理條例第15條第1項規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」，依被上訴人所提系爭大樓一樓使用執照平面圖(見原審卷㈡第205頁)所示，上訴人所有1樓店面共設有3個平台，其中2個平台設於其店面前方，另一平台即系爭平台因大樓原始設計遭樑柱(即平面圖標示「柱心」)阻隔而與其主建物區分，核與現況照片所示相同(見原審卷㈡第213-214頁)，依上開說明，系爭平台應依使用執照核准用途使用。而依兩造提出之系爭平台照片固顯示，系爭平台及平台旁之主要樑柱鋪設大理石，平台上方天花板內設有照明設備(見原審卷㈡第214頁)，惟此係因系爭大樓於98年間發生外牆磁磚脫落，危及住戶及行人安全情事，乃於98年5月27日召開區分所有權人會議，討論大樓外牆更新整建議案，決議以約3,900萬元之價格，進行大樓外牆更新工程，上訴人當時亦指派代表出席，且同意前開更新方案等情，有該會議紀錄在卷可憑(見原審卷㈠第61-65頁)，是被上訴人依該決議進行外牆更新工程，而於系爭平台及平台旁之主要樑柱鋪設大理石，及於騎樓及大門之天花板內更換照明設備，並未妨礙上訴人使用系爭平台。至於被上訴人為標示系爭大樓名稱而懸掛「國泰南京商業大樓」字樣於系爭大樓外牆牆面，亦未妨礙上訴人使用系爭平台，難認被上訴人有何無權占有系爭平台之行為。被上訴人既未無權占有系爭平台，則上訴人主張其得請求被上訴人返還相當於租金之不當得利51萬1,000元，並與前開應給付之管理費、公共電費及冰水主機費抵銷，抵銷後尚得請求被上訴人給付25萬1,042元云云，自無理由。
七、綜上所述，被上訴人主張上訴人積欠自101年6月起至103年11月止之管理費21萬8,400元、自101年5月起至103年10月止之公共電費29萬1,799元及冰水主機費6,586元，共計51萬6,785元，為有理由；上訴人主張被上訴人溢收管理費5萬2,746元、公共電費13萬1,579元，及其得請求被上訴人返還相當於租金之不當得利51萬1,000元，均屬無據。故而，被上訴人本訴請求上訴人給付51萬6,785元，及其中12萬4,660元部分自支付命令送達翌日即102年2月27日起(見原審102年度司促字第1933號卷第17頁)，其中8萬0,743元自追加請求書狀之翌日即102年9月11日起(見原審卷㈠第248頁)，其中15萬4,247元自擴張請求書狀繕本送達翌日即103年2月26日起(見原審卷㈠第279頁)；其中4萬5,768元自擴張請求書狀繕本送達翌日即103年5月31日起(見原審卷㈡第3頁、第7頁)，其餘11萬1,367元自擴張請求之民事補充辯論意旨狀繕本送達翌日即104年3月25日起(見原審卷㈡第298頁)，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由；上訴人反訴請求被上訴人給付25萬1,042元部分，為無理由。原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國104年10月7日
民事第十四庭
審判長法官彭昭芬
法官鄭佾瑩法官李國增正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國104年10月7日
書記官應瑞霞