臺灣臺北地方法院民事判決 102年度北訴字第37號
原 告
即反訴被告 國泰南京商業大樓管理委員會
法定代理人 楊火鉗
訴訟代理人 辜國棟
訴訟代理人 何方婷 律師
被 告
即反訴原告 力康國際開發股份有限公司
法定代理人 黃玉郎
上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國104年3月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣伍拾壹萬陸仟柒佰捌拾伍元，其中新臺幣
壹拾貳萬肆仟陸佰陸拾元自民國一百零二年二月二十七日起至清
償日止按年息百分之五計算之利息，其中新臺幣捌萬零柒佰肆拾
叁元自民國一百零二年九月十一日起至清償日止按年息百分之五
計算之利息，其中新臺幣壹拾伍萬肆仟貳佰肆拾柒元自民國一百
零三年二月二十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，
其中新臺幣肆萬伍仟柒佰陸拾捌元自民國一百零三年五月三十一
日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，其餘新臺幣壹拾壹
萬壹仟叁佰陸拾柒元自民國一百零四年三月二十五日起至清償日
止按年息百分五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾柒萬叁仟元為被告供擔保後，
得假執行；但被告如以新臺幣伍拾壹萬陸仟柒佰捌拾伍元元為原
告供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
民事訴訟法第435條第1項規定：「因訴之變更、追加或提起反
訴，致其訴之全部或一部，不屬第427條第1項及第2項之範圍
者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通
常訴訟程序，並由原法官繼續審理。」本件原告於民國102年
1月22日聲請支付命令時請求被告給付管理費及電費分攤費用
新臺幣（下同）12萬4,660元及利息，被告對支付命令聲明異
議後，視為起訴，屬民事訴訟法第427條第1項標的金額在50萬
元及第2項第8款其他定期給付涉訟之訴訟適用簡易程序，但被
告於102年9月2日起訴反訴請求反訴被告給付162萬3,824元（
反訴起訴狀見本院卷1第178頁），本院於102年11月19日言詞
辯論時宣示本件改行通常程序（筆錄見本院卷1第255頁）。
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基
礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，
民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款定有明文。本件原告於
民國102年1月22日聲請支付命令時請求被告給付自民國101年6
月起至同年12月之管理費及電費分攤費用12萬4,660元及利息
；嗣於102年5月21日及102年9月10日擴張為請求被告給付20萬
5,403元及利息（見本院卷1第28至31頁、第248頁）；嗣於103
年2月25日擴張為請求被告給付35萬9,650元（見本院卷1第279
頁）；嗣於103年5月30日擴張為請求被告給付40萬5,418元及
利息（見本院卷2第7頁）；嗣於103年11月11日擴張為請求被
告給付48萬2,402元及利息（見本院卷2第151至152頁）；嗣於
103年12月23日擴張為請求被告給付51萬6,785元及利息（見本
院卷2第198至192頁）。被告即反訴原告於102年9月2日提起反
訴時主張反訴被告應返還外牆整修工程款28萬8,094元、 冰水
主機修繕款1,176元、公共電費24萬6,253元、管理費18萬
3,680元並給付平台租金114萬8,000元，與原告請求之24萬
3,379元抵銷後，請求反訴被告給付162萬3,824元（反訴起訴
狀見本院卷1第178至184頁）；嗣於103年4月22日主張反訴被
告應返還外牆整修工程款30萬4,034元、冰水主機修繕款1,209
元、公共電費26萬0,923元、管理費17萬2,788元並給付平台租
金119萬元，與原告請求之35萬9,650元抵銷後，反訴聲請減縮
為請求反訴被告給付156萬9,304元（陳述狀見本院卷1第318至
321頁）；嗣於103年9月30日主張反訴被告應返還外牆整修工
程款27萬5,499元、公共電費22萬1,934元、管理費15萬1,444
元並給付平台租金123萬9,000元，與原告請求之40萬6,694元
抵銷後，反訴聲明減縮為請求反訴被告給付148萬1,182元（陳
述狀見本院卷2第133至134頁）；嗣於104年3月2日主張反訴被
告應返還外牆整修工程款27萬5,499元、公共電費22萬1,934元
、管理費15萬1,444元並給付平台租金127萬4,000元，計192萬
2,876元，與反訴原告應付之47萬6,539元抵銷後，反訴聲明減
縮為請求反訴被告給付144萬6,337元（整理狀見本院卷2第269
至277頁）；嗣於104年3月24日主張反訴被告應返還外牆整修
工程款46萬6,541元、公共電費22萬1,934元、管理費15萬
1,444元並給付平台租金125萬3,000元，計209萬2,918元，與
反訴原告應付之43萬7,406元抵銷後，反訴聲明擴張為請求反
訴被告給付165萬5,513元（陳述狀5見本院卷2第300至307頁）
。以上本訴及反訴之變更追加，請求之基礎事實同一、屬擴張
或減縮應受判決事項之聲明，參諸前揭規定，均應予准許。
貳、實體方面
本訴部分
㈠原告主張：被告為原告所管理國泰南京商業大樓（下稱系爭
大樓）之區分所有權人，其所有台北市○○○路○段○○號之1
建物包括專有部分（即台北市○○區○○段○○段0000○號
）及共有部分（即同小段1652號建號，權利範圍1萬分之271
）。被告積欠管理費、電費、冰水主機修繕等費用。管理費
係以各住戶之專有部分及共有部分面積以每坪140元計算，
與系爭大樓之總面積無涉。所謂權益比例，關於共有部分之
修繕費用及電費，依系爭規約第13條第3項及第36條第1項第
4款約定，係由各住戶按照區分所有權共有之應有部分比例
分攤，符合公寓大廈管理條例第10條第2項規定。依建物登
記謄本記載面積，被告所有1樓店面分攤大樓電費之權益比
為2.71%〔計算式：(1樓專有部分面積179.44㎡+1樓共有部
分面積36.33㎡)/(專有部分總面積6633.38㎡+共有部分總面
積1340.54㎡)=215.77㎡/7973.92㎡=2.71%〕。原告沿用大
樓原建商買賣契約之總坪數，扣除應被告要求，減免1樓之
騎樓面積計算被告之權益比為2.2006%〔計算式：(1樓專有
部分面積41坪+1樓共有部分面積11坪)/(專有部分總面積+共
有部分總面積)=52坪/2363坪=2.2006%〕。依一般公寓大廈
對於停車位收費標準，係依「車位」計算，與大廈住戶係依
「坪數」為管理費收費標準不同，原告向停車空間建築物所
有權人按停車位數目收取固定之清潔費已行之有年，且每次
調漲戶住戶專有部分及停車位清潔費，皆經區分所有權人會
議決議，系爭大樓停車位空間（即台北市○○區○○段0○
段000○號建物），不屬系爭大樓共有部分（即同小段1652
號建號建物）之主建物，無從納入電費及修繕費用之計算分
攤比例，系爭大樓之清潔人員負責清潔系爭大樓共有部分於
地下層面積（即1652建號地下層部分），符合系爭大樓規約
第37條第3項約定，又地下室停車位其停放車輛時，以其車
輛自身照明即可，無使用電力設施，本無須分攤電費，不應
納入權益比計算。被告所有建物專有部分及共有部分面積共
計65.2694坪，被告於89年遷入後即爭執「騎樓部分非其個
人使用，不應向其收取騎樓部分之管理費」，原告認無稽但
為免糾紛而給予被告管理費優惠，將其管理費之計算，扣除
騎樓部分面積13.1375坪，以52坪計之（計算式：65.2694坪
-13.1375坪=52.1319坪），基於公平起見，1樓住戶（共2
戶）之騎樓部分面積各13.1375坪均未納入管理費計算，於
權益比計算時，既然分子扣除騎樓面積，分母（即住戶專有
面積總和）亦應扣除騎樓面積，以使分攤比例能達100%的比
例，並符合公平原則。原告為免糾紛，於管理費計算時扣除
騎樓面積，然實際上有關電費部分權益比係誤為扣除，況此
項扣除未經系爭大樓區分所有權人會議，自無從再就「騎樓
分配公設」而為扣除，且被告使用1樓公用廁所、地下室垃
圾車等公共設備，實際上亦有利用「電梯」、「樓梯」、「
騎樓」、「管理室中央走道」等公共設施。小公電費的計算
方式應依各樓電表實際人使用度數乘以流動電費單價後由各
樓住戶依權益比例共同分攤。未料，被告自101年6月起因大
樓外牆整修，未能依其意願於外牆加裝水龍等事，拒不繳納
管理費迄今。1樓住戶外牆鋪設花崗岩大理石，而2樓以上僅
鋪設磁磚，二者費用大相逕庭，然其餘住戶並未以此為由拒
絕負擔被告外牆之花崗岩石費用。被告應給付自101年6月至
103年11月之管理費21萬8,400元、101年5月至103年10月之
公共電費29萬1,799元、冰水主機費用6,586元，合計51萬
6,785元等語。並聲明：㈠被告應給付原告51萬6,785元，其
中12萬4,660元自支付命令送達翌日起至清償日止按年息5%
計算之利息，其中8萬0,743元自102年9月11日起至清償日止
按年息5%計算之利息，其中15萬4,247元自103年2月26日起
至清償日止按年息5%計算之利息，其中4萬5,768元自103年5
月31日起至清償日止按年息5%計算之利息，其餘11萬1,367
元自民事補充辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止按年息
5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
㈡被告則以：騎樓部分分配之公設計算管理費，違反公平原則
及民法第148條規定，類推民法第56條第2項而無效。使用主
建物面積部分，原告無權占有，原告應給付相當於租金損失
之損害金，並與被告應給付之管理費等費用相互抵銷。大樓
修繕更新工程款，管委會溢收款部分，與被告給付之管理費
等費用相互抵銷。小公電費部分應全棟大樓住戶平均分攤，
管委會溢收款部分，與被告應給付之管理費等費用相互抵銷
。主建物面積應扣除騎樓、騎樓分配公設、管理室中央通道
灌入1樓店面之公設後，為44.74坪，原告應以此面積計算管
理費，被告負擔各項費用之權益比應為1.7968%。系爭大樓
冰水機修繕工程款29萬9,250元，應依反訴原告權益比率1.7
968%計算，即應負擔5,377元，而非原告主張之6,586元等語
，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
反訴部分
㈠反訴原告主張：反訴被告就系爭大樓之公設電費及修繕工程
款等，於分擔權益比例計算有誤，致反訴被告長期超收公共
電費、管理費等，並違法占用反訴原告於台北市○○區○○
段○○段0000○號平台，依民法第179條及第184條第1項請
求反訴被告返還利益及損害賠償，反訴原告就反訴被告於本
訴之請求於本訴同時主張抵銷，就本訴主張抵銷之請求尚有
餘額部分，有提起反訴之利益。系爭大樓1樓91-2號（系爭
大樓後棟）及2樓至11樓所分配之公設佔層次面積僅佔公設
總面積約20.20%，主要原因係登記即1652建號之1樓管理室
前騎樓公設（約9.47坪，反訴原證13照片編號4）全部分配
至1樓店面即門牌91-1號及91-3號住戶，此種算法係為提高1
樓店面總面積，以利建商墊高售價，反訴被告以層次面積加
上公設分配登記面積統計住戶房屋面積，作為管理費、基本
電費、小公電費、大公電費及一般修繕費的計價基礎，明顯
違反公平原則及民法第148條規定，類推民法第56條第2項而
無效。因此，就區分所有權人分擔權益比之計算方式，就反
訴原告之分配公設即1652建號共有之應有部分，應與計算反
訴原告所有之1163建號坪數採取同一標準，即扣除1樓管理
室騎樓（中央通道）31.3㎡之1/2部分（反訴原證13照片編
號4）。系爭大樓停車空間依台北市○○區○○段○○段000
○號建物登記謄本所載為專有專用部分，不屬於公設之一部
，但以使用者、所有者付費原則，應將地下層停車空間層次
面積併入整棟大樓總層次面積分擔管理費及各項費用。被告
所有權層次面積136.01平方公尺、騎樓面積43.43平方公尺
、公設面積36.33平方公尺，合計215.77平方尺，應扣除騎
樓面積43.43平方公尺、騎樓分配公設8.79平方公尺、管理
室中央通道灌入1樓店面之公設15.64平方公尺後，為147.90
平方公尺，合44.74坪（反訴原告附表2見本院卷1第342頁）
，系爭大樓管理費每坪140元，反訴原告之坪數應分擔之坪
數為44.74坪，每月管理費應為6,263.6元，反訴被告向反訴
原告溢收自89年1月起至101年5月止之管理費，應予返還。
系爭大樓地下1樓至11樓公共設施面積1,340.54平方公尺，1
至11樓區分所有權人總面積6,633.78平方公尺，地下室停車
位總面積256.87平方公尺，總計8,231.19平方公尺，合2,48
9.93坪（附表16見本院卷2第145頁），反訴原告應負擔各項
費用之權益比為1.7968%（計算式：147.90÷8231.19=0.017
968），反訴被告向反訴原告溢收公共電費、大樓外牆更新
修繕工程款。系爭大樓於98年11月20日召開區分所有權人會
議，會議中決議大樓外牆整修工程1樓部分窗戶未更新免負
擔此項工程款。反訴被告應依民法第179條規，將大樓修繕
（拉皮）費用向反訴原告溢收之46萬6,541元（包含外牆更
新19萬1,042元、窗戶未更換部分27萬5,499元）全數歸還反
訴原告。依台北市建成地政事務所建築改良物勘測成果表所
示，反訴原證13照片中之1號平台為反訴原告所有，該平台
長期未經區分所有權人之同意而作為公共照明設備、反訴被
告大樓招牌、門鈴、門牌等設施使用，反訴原告所有之系爭
平台因遭反訴被告不當占用而無法使用收益，卻因該平台所
有權屬反訴原告權狀範圍內，造成反訴原告於系爭大樓計算
管理費及各項分攤費用時，承擔該平台面積列入計算權益比
計算子數，該平台面積1.3432平方公尺，反訴原告依查訪鄰
近商家騎樓平台出租租金均價每月7,000元，依民法第179條
、第184條第1項規定，請求反訴被告給付不當得利或損害賠
償。以上，反訴被告應返還外牆整修工程款46萬6,541元、
89年1月至101年4月公共電費22萬1,934元、89年1月至101年
5月管理費15萬1,444元，並給付89年1月至103年11月平台租
金125萬3,000元，計209萬2,918元，與反訴原告應付之43萬
7,406元（包含101年6月至103年11月管理費18萬7,908元、
101年5月至103年10月公共電費24萬4,121元、冰水主機修繕
工程費5,377元）抵銷後，反訴被告尚應給付反訴原告165萬
5,513元（陳述狀5見本院卷2第300至307頁）等語。並聲明
：反訴被告應給付反訴原告165萬5,513元。
㈡反訴被告則以：反訴被告向反訴原告收取管理費、電費、外
牆整修工程款，係依公寓大廈管理條例第10條及系爭大樓管
理規約第13及36條約定，具有法律上之原因，故無不當得利
。反訴原告所有建物專有部分及共有部分面積65.2694坪，
因其主張扣除騎樓部分後為52坪，故反訴被告按此面積收取
管理費，並無溢收。反訴原告所有建物，依建物登記謄本，
其共有之應有部分比例為271/10000，故其分攤電費計算之
權益比例即為2.71%，然因原告對被告已依2.2006%計算其權
益比例，是以反訴被告據此權益比例計算電費，向被告收取
其應分攤之電費，並無溢收。本件反訴原告主張反訴被告應
返還溢收管理費、電費等，均屬不及1年之定期給付債權，
適用民法第126條短期時效，自被告提起反訴之日起追溯5年
部分均已罹於時效。依系爭大樓1層之使用執照平面圖，反
訴原告店面設有3個平台，其1平台因大樓原始設計遭樑柱（
平面圖標示「柱心」）阻隔而與其主建區分，與反訴被告無
涉，97年7月發生6樓外牆水泥磚掉落之意外，為防範意外，
98年5月27日區分所有權人會議決議同意大樓外牆更新工程
，反訴原告亦同意系爭外牆更新工程，反訴被告依使用執照
原始設計更新外牆，連同平台及平台旁之主要樑柱鋪設大理
石，復於騎樓及大門之天花板之樓板內更換照明設備，此屬
公寓大廈管理條例第7條之共有部分之維修管理，未妨礙反
訴原告專有部分之使用收益，並非無權占有，自無不當得利
，且反訴原告主張自89年2月起相當於租金之不當得利，自
其提起反訴之日起追溯5年部分，均已罹於時效，逾此請求
即屬無據等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
兩造不爭執事項：（筆錄見本院卷2第第131頁）
㈠被告為原告所管理「國泰南京商業大樓」之區分所有權人，
其所有之建物包括：專有部分即臺北市○○區○○段0○段
0000○號建物（建物門牌：臺北市○○區○○○路○段○○○○
號）及共有部分即臺北市○○區○○段0○段0000○號建物
（建物門牌：臺北市○○區○○○路○段○○號（權利範圍：1
萬分271）。
㈡被告所有之1163建號建物，其總面積為179.44平方公尺（含
一層層次面積136.01平方公尺、騎樓43.43平方公尺），
1652號建物面積為36.33平方公尺（1,340.52平方公尺×271
/10,000，小數點第三位四捨五入）。
㈢系爭大樓外牆整修工程，各期工程款為第一期262萬8,750元
、第二期282萬6,750元、第三期424萬0,125元、第四期565
萬3,500元、第五期565萬3,500元、第六期424萬0,125元、
第七期282萬6,750元，總計2,826萬7,500元。被告繳納的部
分分別為第一期62萬0,605元，第二期6萬2,205元、第三期
9萬3,308元、第四期12萬4,410元、第五期12萬4,410元、第
六期跟第七期以市政府的補助款支付，被告並未繳納。
㈣系爭大樓冰水主機修繕工程款為29萬9,250元，被告目前尚
未繳納任何款項。
㈤系爭大樓管理費是以每坪140元計算。
㈥被告自101年6月起未繳納管理費，自101年5月起未繳納電費
。
㈦系爭大樓基本電費的計算方式係由全體住戶按權益比共同負
擔，專用電費係依各住戶電錶實際使用度數乘以流動電費單
價計收，大公電費係由流動電費扣除專用電費及小公電費後
，由全體住戶依權益比計算。
兩造爭執事項：（筆錄見本院卷2第132頁）
㈠系爭大樓總面積為何？
㈡關於公用電費、一般修繕費（冰水主機修繕費）及外牆整修
工程，被告權益比之計算：
⒈分母部分應否加計地下層停車空間即臺北市○○區○○段
0○段000○號建物面積256.87平方公尺？
⒉分母部分應否扣除騎樓面積86.86平方公尺（各43.43平方
公尺即13坪）？
⒊分子部分應否扣除騎樓面積43.43平方公尺、1樓管理室前
中央通道15.65平方公尺、騎樓分配公設面積8.79平方公
尺？
㈢小公電費的計算方式為何？
㈣關於管理費面積之計算，被告應給付管理費之計算面積應否
扣除騎樓面積43.43平方公尺、騎樓分配公設8.79平方公尺
、1樓管理室前中央通道15.65平方公尺？
㈤被告應負擔系爭大樓外牆整修工程工程款，應否扣除外牆窗
戶崁縫52萬7,750元、外牆窗框矽利康防水33萬7,760元、鋁
窗更新工程970萬2,800元？
㈥原告有無溢收管理費、電費、外牆整修工程款、冰水主機修
繕費？如有溢收，其金額為何？被告之請求權是否罹於時效
？
㈦原告就反訴原證14號照片所示騎樓平台有無不當得利之情形
？被告可否請求給付相當於租金之不當得利？其金額為何？
被告之請求權是否罹於時效？
得心證之理由：
㈠原告請求被告給付51萬6,785元（含管理費21萬8,400元、公
共電費29萬1,799元、冰水主機費用6,586元），為有理由；
被告抵銷之抗辯，為無理由。
⒈公寓大廈管理條例第10條第1項規定：「專有部分、約定
專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約
定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」第2項規定
：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管
理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由
區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費
係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區
分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規
約另有規定者，從其規定。」是故按共有之應有部分比例
分擔管理費，為公寓大廈共用部分管理費之法定分擔方式
，僅得以區分所有權人會議或規約規定予以排除。
⒉系爭大樓101年8月29日區分所有權人會議通過修訂之管理
規約第13條本大樓住戶之義務第3項約定：「本大樓專有
部分、約定專有部分之修繕、管理、維護由所有權人或約
定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分及約
定共用部分之修繕、管理、維護由管理負責人或管理委員
會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共
有之應有部分比例分擔之；但係因可歸責於區分所有權人
之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」第36條管理經
費之繳納第1項約定：「為充裕本大樓共用部份在管理上
必要之經費，區分所有權人及住戶應遵照本規約所訂向管
理委員會繳交下列款項：一、管理基金。二、管理費。..
.四、其他依實際發生金額由各住戶按其區分所有權共有
之應有部分比例分攤之公共電費、水費等。...」第2項約
定：「各項費用之收繳、支付方式，由管理委員會另訂管
理辦法實施。」第3項約定：「管理費之繳交額度以足敷
本規約第37條第3項之開支為原則，由各住戶按其區分所
有權共有之應有部分比例分攤之。」（見本院卷1第168頁
、第173頁反面）可知系爭大樓之區分所有權人會議通過
之規約約定「由各住戶按其區分所有權共有之應有部分比
例分攤」修繕、管理、維護費用，與公寓大廈管理條例第
10條第2項之法定分攤方式相同。
⒊被告所有之台北市○○區○○段○○段0000○號建物專有
部分面積為179.44平方公尺（含1層層次面積136.01平方
公尺及騎樓43.43平方公尺）合54.28坪，共有部分1652建
號面積1340.54平方公尺之應有部分271/1000為36.33平方
公尺合10.99坪（建物登記謄本見本院卷1第190頁），被
告之專有及共有部分面積為215.77平方公尺合65.27坪，
依兩造所不爭執之系爭大樓管理費以每坪140元計算（見
兩造不爭執事項㈤，筆錄見本院卷2第131頁反面），被
告應繳納之每月管理費為9137.8元（計算式：140元×65.
27坪=9137.8元）。原告主張基於善意扣除騎樓面積後被
告每月應繳管理費7,280元，請求被告給付101年6月起至
103年11月止之管理費21萬8,400元，為有理由。
⒋系爭大樓專有部分及共有部分面積合計為7,974.32平方公
尺（建物登記謄本見本院卷1第188至229頁，合2412.23坪
），被告之權益比為2.71%（計算式：215.77㎡÷7,974.3
2㎡=0.027058）。此與被告所有之1163建號建物登記謄本
上載「共有部分：長春段二小段00000-000建號1,340.54
平方公尺權利範圍10000分之271」（見本院卷1第190頁
）相符，亦與1652建號建物登記謄本所載主建物1163建號
部分權利範圍10000分之271（見本院卷2第211至212頁）
相符。原告主張沿用大樓原建商買賣契約之總坪數，扣除
應被告要求減免1樓之騎樓面積43.43平方公尺（合13.14
坪），所得被告之權益比2.2006%〔計算式：(1樓專有部
分面積41坪+1樓共有部分面積11坪)／(專有部分總面積+
共有部分總面積)=52坪／2363坪=2.2006%〕，原告所主張
之被告權益比2.2006%較建物登記謄本記載之被告權益比
2.71%為少，則就計算被告應分擔之公共電費及冰水主機
費用而言，原告請求被告給付依權益比2.2006%計算之費
用，即自101年5月起至103年10月止之公共電費29萬1,799
元，及冰水主機費用6,586元，並未超過公寓大廈管理條
例規定及系爭大樓規約約定被告所應負擔之金額。至原告
依各樓電表實際人使用度數乘以流動電費單價後由各樓住
戶依權益比例共同分攤計算小公電，符合一般習慣。
⒌被告抗辯：原告溢收管理費、小公電費、大公電費、大樓
修繕費用，被告得請求返還不當得利，又被告平台遭原告
不當占用而無法使用收益，對原告有相當於租金之損害賠
償或不當得利返還請求權，主張抵銷云云，如下㈡㈢所述
，被告對原告並無債權存在，其抵銷之抗辯，為無理由。
㈡反訴原告主張反訴被告溢收管理費、公共電費、大樓修繕費
用，請求返還不當得利，為無理由。
⒈反訴原告主張：反訴被告以層次面積加上公設分配記面積
統計住戶房屋面積作為管理費、公共電費、修繕費用的計
算基礎，違反公平原則及民法第148條規定，類推民法第
56條第2項而無效，應扣除騎樓面積43.43平方公尺、騎樓
分配公設8.79平方公尺、管理室中央通道灌入1樓店面之
公設15.64平方公尺算計算，反訴原告之坪數應分擔之坪
數為44.74坪，每月管理費應為6,263.6元，反訴原告應負
擔各項費用之權益比為1.7968%，請求反訴被告返還溢收
之管理費15萬1,444元、公共電費22萬1,934元、大樓外牆
更新修繕費用19萬1,042元云云，為反訴被告所否認。經
查，系爭大樓區分所有權人會議通過之管理規約第13條第
3項、第36條約定由各住戶按其區分所有權共有之應有部
分比例分攤修繕、管理、維護費用，與公寓廈管理條例第
10條第2項之法定分攤方式相同，反訴原告所有之台北市
○○區○○段○○段○○○○○號建物專有部分面積為179.44
平方公尺，共有部分1652建號面積1340.54平方公尺之應
有部分271/1000為36.33平方公尺（建物登記謄本見本院
卷1第190頁），反訴原告之專有及共有部分面積為215.77
平方公尺，系爭大樓管理費每坪140元，被告應繳納之每
月管理費為9137.8元，原訴被告得請求反訴原被告每月負
擔管理費7,280元；又系爭大樓專有部分及共有部分面積
合計為7,974.32平方公尺（建物登記謄本見本院卷1第188
至229頁），反訴原告之權益比為2.71%，已如上㈠所述，
反訴原告沿用大樓原建商買賣契約之總坪數扣除應被告要
求減免1樓之騎樓面積43.43平方公尺所得被告之權益比
2.2006%計算反訴原告應負擔之管理費、公共電費、大樓
外牆更新修繕費用，並未超過依公寓大廈管理條例規定及
規約約定反訴原告應負擔之比例，應認反訴被告並未溢收
管理費、公共電費、大樓外牆更新修繕費用。反訴原告主
張反訴被告之計算方式違反公平原則無效，請求反訴被告
返還溢收之管理費、公共電費、大樓外牆更新修繕費用云
云，為無理由。
⒉反訴原告主張：系爭大樓於98年11月20日區分所有權人會
議，經主席 許正福 宣布1樓住戶窗戶未更新，1樓及地下室
停車空間免負擔大樓外牆窗戶崁縫等工程之費用，在場均
無異議通過，反訴被告應返還27萬5,499元云云，為反訴
被告所否認，並辯以：若如反訴原告之區分，反訴原告之
1樓外牆皆鋪設高價位之花崗岩，而系爭2樓以上住戶之外
牆僅鋪設山形磁磚，則反訴原告豈非須額外計算花崗岩之
費用等語。經查，系爭大樓98年11月20日區分所有權人會
議紀錄，並無反訴原告所稱1樓免負擔大樓外牆窗戶崁縫
等工程費用之記載（會議紀錄見本院卷1第66至70頁）。
該次會議主席許正福到場證稱：會議當中如果有什麼議案
，應該提出經過所有區分所有權人表決，不可能伊個人決
定需不需要負擔，伊個人沒有權限，如果伊有答覆「當然
不用」就會有紀錄，而且伊不能這樣講，這是要經過所有
區分所有權人表決的事情，伊沒有說過1樓當不用付錢等
語（筆錄見本院卷2第266頁），又該次會議紀錄 楊同清 到
場證稱：文字提案列在議題裡面，口述沒有列在議題裡面
，不列入議題的話，就不會有表決等語（筆錄見本院卷第
267頁反面）。此外，反訴原告未再舉證證明，其此部分
主張，並不足採。
⒊反訴原告另主張：以使用者、所有者付費原則，應將地下
層停車空間層次面積256.87平方公尺併入整棟大樓總層次
面積納入權益比計算之分母部分云云。反訴被告則辯以：
地下室停車空間以1車位每月繳納600元之清潔管理費，權
益比計算之分母無庸併計地下層停車空間等語。經查，系
爭大樓規約第3條第2項約定：「本規約對象為本大樓範圍
之基地、地上層建築物及附屬設施」（見本院卷1第166頁
），是地下層停車位並非系爭大樓規約規範之標的。系爭
大樓地下層停車位係台北市○○區○○段○○段000○號
，該建號並無共有部分之記載（見本院卷2第207至210頁
），與反訴原告所有1163建號建物有共有部分1652建號（
見本院本院卷1第190頁）不同，地下層停車位建物之分別
共有人不因持有473號建物而持有「共有之應有部分」，
反訴原告無從依規約定36條第4項「按區分所有權共有之
應有比例」向地下層停車位之分別共有人收取費用。一般
公寓大廈對於停車位收費標準，係依車位計算，與大廈住
戶係依面積計算不同，系爭大樓地下層停車位依車位數目
繳納清潔管理費之作法，並無不合。另系爭大樓共有部分
有位於地下層部分（即1652建號其中地下層部分，謄本見
本院卷1第188頁），反訴被告仍需管理維護共有共用部分
，併予敘明。473地下建號層停車位既非規約第3條第2項
規範之標的，則毋庸將之納入權益比計算之分母部分，反
訴原告此部分主張，並不足採。
㈢反訴原告主張平台遭反訴被告不當占用而無法使用收益，請
求反訴被告賠償相當於租金之損害或返還不當得利，為無理
由。
⒈反訴原告主張：系爭平台長期未經區分所有權人之同意而
作為公共照明設備、反訴被告大樓招牌、門鈴、門牌等設
施使用，因遭反訴被告不當占用，致反訴原告無法使用收
益，該平台面積1.3432平方公尺，反訴原告依查訪鄰近商
家騎樓平台出租租金均價每月7,000元，依民法第179條、
第184條第1項規定，請求反訴被告給付自89年1月起至103
年11月止不當得利或相當租金損害之損害云云。反訴被告
則辯以：平台上方天花板夾層裝設照明設備，屬大樓原始
設計即有之設備，反訴被告依使用執照原始設計更新外牆
，連同平台及平台旁之主要樑柱鋪設大理石，復於騎樓及
大門之天花板之樓板內更換照明設備，此屬公寓大廈管理
條例第7條之共有部分之維修管理，未妨礙反訴原告專有
部分之使用收益，並非無權占有，自無不當得利等語。
⒉公寓大廈管理條例第15條第1項規定：「住戶應依使用執
照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅
自變更。」兩造提出之照片，固顯示反訴原告所有門牌91
之1號房屋最靠大樓大門之平台上方之天花板內有照明設
備（照片見本院卷第1第348頁、本院卷2第214頁），惟反
訴原告所有系爭1樓店面設有3個平台，其1平台因大樓原
始設計遭樑柱（平面圖標示「柱心」）阻隔而與其主建區
分，有使用執照平面圖在卷可稽（見本院卷2第205頁）。
又系爭大樓98年5月27日區分所有權人會議決議同意大樓
外牆更新工程（會議紀錄見本院卷1第61至65頁），反訴
被告依使用執照原始設計更新外牆，連同平台及平台旁之
主要樑柱鋪設大理石，復於騎樓及大門之天花板之樓地板
內更換照明設備，應屬公寓大廈管理條例第7條第3款及第
5款之共用部分之維修管理，未妨礙反訴原告專有部分之
使用收益，並非無權占有。反訴原告所有門牌91之1號房
屋最靠大樓大門之平台上方照明設備之上方固有「國泰南
京商業大樓」之「國」字左側，惟其位於1層天花板及2層
地板之樓地板外側，亦屬共用部分。此外，原告未再舉證
證明反訴被告有何無權占用致反訴原告無法使用收益之情
事，則原告請求被告賠償相當於租金之損害或返還不當得
利云云，為無理由。
綜上所述，原告請求被告給付51萬6,785元，其中12萬4,660元
自支付命令送達翌日即102年2月27日起至清償日止按年息5%計
算之利息，其中8萬0,743元自102年9月11日起至清償日止按年
息5%計算之利息，其中15萬4,247元自103年2月26日起至清償
日止按年息5%計算之利息，其中4萬5,768元自103年5月31日起
至清償日止按年息5%計算之利息，其餘11萬1,367元自民事補
充辯論意旨狀繕本送達翌日即104年3月24日辯論期日翌日起至
清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。反訴原
告請求反訴被告給付165萬5,513元，為無理由，應予駁回。
原告 陳明 願供擔保請宣告假執行，爰酌定相當之擔保金額併宣
告之，並依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。
本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌
後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，
依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如
主文。
中華民國104年3月31日
臺北簡易庭法官周美雲
以上判決正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段
○○○巷○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）；如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年3月31日
書記官曾東竣