裁判字號：臺灣高等法院111年重上字第104號民事判決
裁判日期：民國111年09月27日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院民事判決111年度重上字第104號上訴人 呂明麗 訴訟代理人 紀亙彥 律師被上訴人 陳雅晴 訴訟代理人 邱英豪 律師複代理人 張世東 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國110年12月17日臺灣桃園地方法院109年度重訴字第472號判決提起上訴，經本院於111年9月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人所占用坐落桃園市○○區○○段000地號土地上如原判決附圖所示編號A之鐵皮屋（下分稱系爭土地、系爭鐵皮屋；合稱系爭不動產）。係訴外人岳陽建設股份有限公司（下稱岳陽公司）於民國105年12月10日向上訴人買受後，嗣再於109年7月16日出售與伊，並完成系爭土地所有權移轉登記及系爭鐵皮屋事實上處分權之轉讓。上訴人無權占用伊所有之系爭不動產，自應騰空並返還伊系爭鐵皮屋等情。爰先位依民法第767條第2項準用同條第1項前段、第179條規定，求為命上訴人騰空返還系爭鐵皮屋之判決。倘法院認系爭鐵皮屋為上訴人所有，則備位依民法第767條第1項前段規定，求為命上訴人拆除系爭鐵皮屋，返還伊占用之土地部分之判決。原審判命上訴人騰空返還被上訴人系爭鐵皮屋，上訴人不服提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊前為提高向銀行貸款額度，於106年6月6日與岳陽公司之負責人 賴巧寧 簽立協議書，將系爭土地及同段241地號土地借用岳陽公司之名義為登記，並由該公司持向訴外人台中商業銀行股份有限公司（下稱台中商銀）供擔保獲取貸款。岳陽公司僅係系爭土地之出名人，非實際所有權人，無權讓與系爭不動產。岳陽公司嗣未經伊同意逕出讓系爭不動產予被上訴人，被上訴人與岳陽公司間關於系爭不動產之買賣債權關係及移轉所有權行為均無效，被上訴人自不得對伊主張系爭不動產之所有權作用。縱認被上訴人因信賴登記為系爭土地所有權人，受到土地法登記絕對效力規定之保護，然因伊未曾讓與岳陽公司系爭鐵皮屋事實上處分權，被上訴人亦無從受讓系爭鐵皮屋之事實上處分權，伊依民法第425條之1規定就系爭鐵皮屋占用系爭土地部分，有租賃關係存在，被上訴人亦不得請求伊拆屋還地等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、查，系爭土地原為上訴人所有，系爭鐵皮屋則為上訴人興建之未保存登記建物，系爭土地於106年6月22日以買賣為原因移轉登記予岳陽公司所有，被上訴人於109年7月16日向岳陽公司購買系爭土地及其上之系爭鐵皮屋，系爭土地並於同年8月13日移轉登記至被上訴人名下等情，有被上訴人與岳陽公司間之不動產買賣契約、系爭土地登記公務用謄本及異動索引在卷可稽（見原審卷第13至20、45、53至89頁），並為兩造所不爭執（見原審卷354頁），堪信為真實。
四、被上訴人主張其為系爭土地所有權人及系爭鐵皮屋事實上處分權人，上訴人應遷空後返還其系爭不動產，否則應拆除系爭鐵皮屋後，返還其占用系爭土地部分等節，為上訴人否認，且以前詞為辯，經查：
（一）按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響，民法第759條之1定有明文。證人即岳陽公司實際負責人 陳秉澤 證稱：上訴人原向民間當鋪業者借款，因無法還錢，向其詢問可否以向銀行借款方式清償該債務，當時兩人商量用借名登記方式，由岳陽公司授與訴外人 鄭志祥 代理權，與上訴人簽立買賣契約，把不動產賣給岳陽公司，由岳陽公司向銀行貸款後替上訴人返還債務，後來有完成銀行借款，清償上訴人的債務等語（見原審卷第330頁）。證人鄭志祥亦證述：當時上訴人與陳秉澤商議時，其也在場，上訴人因貸款屆期，想要透過與岳陽公司合作方式如合建或買賣解決貸款問題，然岳陽公司為新設立的公司，恐資力不足，陳秉澤要求其協助簽立該買賣契約，系爭土地登記至岳陽公司名下，其於岳陽公司向銀行貸款，幫忙擔任保證人等語（見原審卷第274至275頁），且有協議書、土地登記謄本、不動產買賣契約書、授權書等件可資佐參（見原審卷第171、21、25至30、31頁）。可見上訴人與岳陽公司間本於借名契約為系爭土地移轉登記。嗣被上訴人於109年7月16日向岳陽公司購買系爭土地，系爭土地並於同年8月13日移轉登記至被上訴人名下如上述，依上開說明，被上訴人自應受所有權登記效力之保護，被上訴人主張上訴人無權占有其系爭土地，並無不合。上訴人雖以岳陽公司僅為登記名義人，不具系爭土地處分權，所為無權處分行為，其不承認其效力，被上訴人與岳陽公司間之買賣債權關係及移轉所有權物權行為均無效，被上訴人不得對其主張系爭土地所有權作用云云置辯。惟按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，屬有權處分（最高法院111年度台上字第146號判決意旨參照）。岳陽公司之系爭土地處分並非無權處分，無待上訴人之同意，即得合法有效處分與被上訴人，上訴人是項所辯，並不足採。
（二）按受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念。又按就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人（最高法院106年度台上字第187號、74年度台上字第1317號判決意旨參照）。惟倘讓與人已欠缺未辦保存登記建物之事實上處分權者，依「讓與人不得將大於自己之權利讓與他人」之法理，受讓人並不因兩人間有讓與之約定，而取得事實上處分權。本件被上訴人固主張其自岳陽公司受讓系爭鐵皮屋之事實上處分權云云。然查，系爭鐵皮屋為上訴人興建之未辦保存登記建物如上述，證人鄭志祥證陳：上訴人移轉登記在岳陽公司名下為三筆土地，三筆土地上都有地上物，有兩筆土地上面之鐵皮屋係停車場，另一筆是建物，呂明麗的兒子住在裡面等語（見原審卷第276頁）。可見上訴人辦理系爭土地所有權移轉登記前後，均有使用系爭鐵皮屋事實，並未將系爭鐵皮屋之占有、使用、收益交付與岳陽公司，被上訴人主張自岳陽公司受讓系爭鐵皮屋事實上處分權，已有疑義。雖被上訴人以系爭土地其上存有他人地上物情形下，銀行將不同意核貸，主張：岳陽公司既獲得貸款，系爭鐵皮屋事實上處分權當時應與系爭土地一併移轉與岳陽公司作為借款之用云云。但查，台中商銀就本院詢問倘該銀行業確認系爭土地存有系爭鐵皮屋而仍准許岳陽公司之貸款申請，就系爭鐵皮屋應如何處理之問題，函覆：「該公司（即岳陽公司）於本行申辨土地融資6,500萬元·申貸時檢附『岳楊建設桃園市大溪區仁善段興建計劃』，依該計劃桃園市○○區○○段000地號、241地號將興建集合式住宅，若動工興建，上述土地上之鐵皮屋勢必将拆除，但此客戶在債務清償時仍未動工興建」等語，有該銀行111年8月3日中業執字第1110026643號函可稽（見本院卷第115頁）。堪認岳陽公司係以未來將拆除鐵皮屋方式取得貸款同意，並無將系爭土地併同鐵皮屋供擔保標的之意思。益徵上訴人並無將系爭鐵皮屋事實上處分權立即轉讓與岳陽公司之必要。被上訴人僅以岳陽公司申貸時，系爭鐵皮屋存在於系爭土地上，即謂上訴人業移轉系爭鐵皮屋事實上處分權云云，要非可取。被上訴人又以上訴人既稱與岳陽公司共謀借名向台中商銀借款，則岳陽公司提出之土地開發計畫書必定經過上訴人同意，主張：上訴人應有將系爭不動產共同為擔保向台中商銀借款之意思云云。惟上訴人有否同意土地開發計畫，與其是否讓與系爭鐵皮屋事實上處分權無涉，被上訴人徒執上訴人可能同意岳陽公司土地開發計畫，即堅稱上訴人願讓與系爭鐵皮屋事實上處分權云云，顯為無據。被上訴人復再以上訴人與岳陽公司間買賣契約第一條第二款約定：「買賣範圍:本件買賣範圍及於買賣標的物上下包括土地地上下一切定著物、…」，岳陽公司與被上訴人間買賣契約第一條約定:
「本件買賣包括地上建築物(鐵皮屋等)」，應認系爭鐵皮屋事實上處分權已輾轉由被上訴人受讓取得云云，且提出該2份不動產買賣契約書之記載為據（見原審卷第13、25頁）。惟按尚未向地政機關辦理所有權登記之建物，固非不得為讓與之標的，讓與人負有交付其物於受讓人之義務，受讓人因受領交付而取得事實上處分權。因此，雖經當事人約定讓與該等建物之事實上處分權，但該約定要僅使債權人取得請求交付事實上處分權之權利，其取得事實上處分權，仍須債務人履行交付讓與該等建物為必要（最高法院102年度台上字第1472號判決意旨參照）。上訴人既在系爭土地所有權移轉登記前即繼續占有使用系爭鐵皮屋如上述，顯見未曾交付岳陽公司事實上處分權，岳陽公司亦無從將該事實上處分權再讓與被上訴人。被上訴人此部分主張，自屬未合。
（三）復按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，為民法第425條之1第1項所明定。又房屋所有權屬於出資興建之原始建築人（最高法院96年度台上字第2851號判決意旨參照）。本件系爭鐵皮屋係上訴人在其所有系爭土地上所興建之建物，上訴人嗣僅將系爭土地讓與岳陽公司，已如上述。依上開說明，自應推定在系爭鐵皮屋使用期限內，上訴人對於被上訴人具有租賃關係。被上訴人主張上訴人應拆除系爭鐵皮屋，返還占用土地部分云云，自屬不合。被上訴人固以上訴人與岳陽公司間借名登記契約為債權契約，上訴人僅得向岳陽公司主張系爭土地之所有權，效力不及於被上訴人，況系爭土地係由岳陽公司為有權處分，上訴人應非同條項所規定之所有權人，主張：上訴人不得享有系爭鐵皮屋對係爭土地之法定租賃權云云，並引用最高法院110年度台上字第2391號判決意旨為據。惟細繹該判決，係因借名人未曾登記取得土地所有權，逕指示出名人其後分別轉讓應有部分予其指定之人，為免第三人蒙受不測之負擔，而無同條項之適用。與本件上訴人曾同時為系爭不動產之所有權人不同，被上訴人之援引自屬不當。再者，同條項規定，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依該條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形（最高法院9
9年度台上字第1723號判決意旨參照），是同條並無刻意排除未辦保存登記建物必要。上訴人是項主張，亦為無據。
五、綜上所述，被上訴人先位依民法第767條第2項準用同條第1
項前段、第179條規定，請求上訴人應騰空返還被上訴人系爭鐵皮屋；備位依同法第767條第1項前段規定，請求上訴人拆除系爭鐵皮屋，返還被上訴人占用之土地部分，為無理由，不應准許。原審判命上訴人騰空返還被上訴人系爭鐵皮屋，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國111年9月27日
民事第六庭
審判長法官周美雲
法官游悅晨法官古振暉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年9月28日
書記官廖逸柔