裁判字號：臺灣高等法院111年上字第199號民事判決
裁判日期：民國111年09月27日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院民事判決111年度上字第199號上訴人 林永裕 被上訴人行政院農業委員會漁業署法定代理人 范美玲 訴訟代理人 劉炳烽 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於 中華民國 111年1月7日臺灣基隆地方法院110年度訴字第78號判決提起上訴，經本院於111年9月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人之法定代理人原為 張致盛 ，審理中變更為范美玲，為被上訴人提出行政院農業委員會函可稽(見本院卷第67頁)，其 陳明 承受訴訟核無不合，應予准許，先予敘明。
二、被上訴人主張：上訴人所有，未經保存登記，門牌號碼基隆市○○區○○街00○00號鐵皮屋(下稱系爭房屋)無權占用伊所管理，中華民國所有，坐落基隆市中正區正隆段4-14、4-18、4-21等3筆土地(下稱系爭土地)，如原判決附圖（下稱附圖）所示，依序為編號A、B、C部分，面積各為16平方公尺、1
2.39平方公尺、34平方公尺，自應拆除系爭房屋，返還伊占用之土地部分。又上訴人無權占用系爭土地，依社會通常觀念應獲有相當於租金之利益，致中華民國受有損害，自應返還伊新臺幣(下同)2萬1,317元本息，並自109年12月1日起至返還占用之系爭土地之日止，按年給付伊1萬2,790元之不當得利等情，爰依民法第767條、第179條規定，求為命上訴人如數給付之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。原審就該部分為上訴人不利判決，上訴人不服提起上訴，被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：伊前手 藍慶輝 於73年間興建系爭房屋， 嗣伊 於於96年間向藍慶輝買受系爭房屋，並於同年6月23日向基隆市税捐稽徵處信義分處申報系爭房屋所有權移轉，且於同年月27日缴納契税，已和平、公然、繼續占有系爭土地逾20年，業逾時效取得地上權所需期間，得以對抗被上訴人之請求。又被上訴人所屬人員 王美玲 曾向伊表示，只要提出里長證明，即可承租。嗣伊提出里長證明，尚支付21萬元，被上訴人仍不願讓伊承租，且對伊訴請拆屋還地，有失誠信。系爭土地周邊，亦有他人占用被上訴人之土地，然被上訴人僅對伊訴請拆屋還地，卻未見被上訴人向他占有人提起訴訟，對伊不公平，顯然有權利濫用及違反誠信原則情事等語，資為抗辯，上訴聲明：㈠原判決命上訴人拆除屋還地、返還利益，及該部分假執行之聲請，暨該訴訟費用之裁判廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、查，系爭土地為中華民國所有，且由被上訴人管理，上訴人就系爭房屋具事實上處分權，並占用系爭土地如附圖所示。
有土地登記謄本、照片、房屋稅籍證明書、門牌證明書、土地建築改良物所有權買賣移轉契約書、基隆市稅捐稽徵處信義分處96年契稅繳款書等件可資佐據（見原審卷第27、29、
31、33、35、37、75、157、159、165至167、171頁）。並經原審會同兩造至現場履勘，囑託基隆市地政事務所測量人員測量後，確認系爭房屋占用系爭土地，製有勘驗筆錄、照片、複丈成果圖可按（見原審卷第109至111、113至115、119頁）。為兩造所不爭執（見本院卷第121頁），堪認為真實。
五、被上訴人主張上訴人無權占有其所管理系爭土地，應拆除系爭房屋、返還所占用系爭土地部分，並應返還不當得利等節，為上訴人否認，並以前詞置辯，經查：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項定有明文。上訴人自陳：其於73年間蓋了一間木造房屋，77年間曾遭火災，有5、6年為被上訴人保持原狀，不得更動，至83年間被上訴人未再禁止興建，且附近的人又搶地建屋，其興建系爭房屋作漁寮之用，被上訴人至104、105年間又表示不得占地，並要求拆除等語（見本院卷第84頁）。核與被上訴人回覆本院其未曾核准出租上訴人等語一致（見本院卷第101頁）。足認上訴人無任何占有系爭土地權原，興建系爭房屋。又被上訴人於108年1月29日以漁秘字第1081353110號函通知上訴人，並在說明欄內載明：「本署（即被上訴人）規劃於本(108)年4月間申請旨揭正隆段4-14、4-18及4-21地號等土地（即系爭土地）變更非公用財產移交國有財產署接管，倘臺端（即上訴人）自有房屋於民國82年7月21日前已實際使用該等土地，且臺端有意承租，請填妥案附之承租申請書及切結書（略)，以及將核計至108年3月31日止之土地使用補償金新臺幣（下同）195,047元整（略）匯入中央銀行國庫局本署帳户（略)後，並檢具前揭申請書、民國82年7月21日前已實際使用該等土地證明書圖、切結書及匯款證明送本署，俾核轉國有財產署審辦，俟該署同意現況接管土地後，由該署續辦土地租予臺端事宜；倘不承租，則限期於108年3月31日前騰空返還土地，並將騰空後照片（請加註完成騰空日期)送本署，俾核算臺端實際應繳之土地使用補償金，…」等語。雖經上訴人寫具切結書，並檢附里長證明書，由被上訴人代轉予財政部國有財產署（下稱國產署）申請承租。惟國產署於108年10月25日以台財產署接字第10800314680號函回覆被上訴人謂：「本案土地（即系爭土地）無國有非公用不動產出租管理辦法（下稱出租管理辦法)第21條第1項規定不予出租情形，現況為林永裕占建八斗街63之17號鐵皮屋（即系爭房屋）使用， 林君檢 附基隆市中正區八斗里里長出具於82年7月21日前已實際使用時間證明文件，非屬出租管理辦法第22條第1項第1款規定申請租用建築基地之證明文件。另查基隆市83年航測地形圖資料顯示，本案土地於83年間並無地上建物，如擬依各機關經管國有公用被占用不動產處理原則第4點第2項第4款規定現狀移交本署接管，請檢附占用人申請書、相關證明文件(其他足資證明於82年7月21日前已實際使用時間證明文件)、缴清至申請變更為非公用財產前一月止之使用補償金證明文件及切結書等文件重新申辦，否則請騰空後辦理」等語，有該等函件、切結書、里長證明書在卷（見本院卷第105、107、109至110、111頁）。
可見被上訴人固未核准出租系爭土地，但曾擬將系爭土地變更非公用財產移交國產署接管，並向國產署代轉上訴人承租系爭土地之申請，惟嗣為國產署以上訴人不符承租條件函覆被上訴人重新申辦，否則應騰空辦理。復參照出租管理辦法第22條第1項第1款：承租人為租用建築基地，依該規定申請租用非公用不動產者，應檢附戶籍證明、房屋稅繳納證明、水電費收據、建物所有權狀影本、建物登記謄本、門牌證明書、政府機關於82年7月21日前攝製之圖資或其他政府機關、公營事業機構出具之證明文件之規定。國產署以上訴人無法提出於82年7月21日前占用系爭土地跡證，未同意系爭土地轉為非公用財產並出租予上訴人，並無違誤。被上訴人主張上訴人無權占有國有土地，應拆除系爭房屋、返還占用之土地，自無不合。
（二）上訴人雖以其繼續占用系爭土地達20年，應已時效取得占用部分之地上權云云為辯。惟按公有公用物或公有公共用物(前者為國家或公共團體以公有物供自己用，後者提供公眾共同使用，以下統稱為公物)，具有不融通性，不適用民法上取得時效之規定（最高法院72年度台上字第5040號判決意旨參照）。系爭土地為中華民國所有，被上訴人所管理，且非屬國有非公用之不動產如上述，應屬公物，自無地上權時效取得規定之適用。上訴人是項主張，尚有未洽。上訴人又辯以被上訴人所屬人員王美玲曾向伊表示，只要提出里長證明，即可承租。嗣伊提出里長證明，尚支付21萬元，被上訴人仍不願讓伊承租，且對伊訴請拆屋還地，有失誠信云云。惟按在私法領域內，當事人依其意思所形成之權利義務關係，基於契約自由原則，權利人雖得自由決定如何行使其基於契約所取得之權利，惟權利人就其已可行使之權利，在相當期間內一再不為行使，並因其行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，以為倘其履行權利人所告知之義務，權利人即不欲行使其權利。如斟酌權利之性質，法律行為之種類，當事人間之關係，社會經濟情況及其他一切因素，認為權利人在義務人履行其所告知之義務後忽又出而行使權利，足以令義務人陷入窘境，有違事件之公平及個案之正義時，始本於誠信原則發展而出之法律倫理（權利失效）原則，應認此際權利人所行使之權利有違誠信原則，而不能發生應有之效果（最高法院100年度台上字第1728號判決意旨參照）。本件被上訴人固曾將上訴人提供之「民國82年7月21日前已實際使用」之證明資料併同擬具之「國有公用土地變更為非公用財產申報清冊」等資料函送國產署。且曾收受上訴人所交付之金錢。惟僅規劃該等土地完成變更非公用移交國有財產署接管後，倘上訴人占用條件符合即可向該署承租，並未派員允諾上訴人可承租系爭土地。至上訴人所繳納金錢係屬「土地使用補償金」，依財政部函示，性質為上訴人所返還之「不當得利」，並非「租金」，亦經被上訴人以111年7月14日漁秘字第1111262707號函覆在卷（見本院卷第101頁）。復參以上訴人於108年2月12日所書立切結書記載「本人林永裕自有建物（基隆市○○區○○街00000號）於民國82年7月21日前已實際使用（占用）行政院農業委員會漁業署經管之基隆市○○區○○段0000○0000○0000地號等國有土地，經請該署協助將前揭土地變更為非公用財產移交貴署（即國產署）接管，俾利後續向貴署申租（購）；本人承諾如前揭土地移交貴署接管後無法承租(購)時，本人願無條件配合貴署之通知騰空返還占用土地，特立本切結書」等語（見本院卷第107頁）。足見上訴人託請被上訴人協助使系爭土地為國產署接管，並向國產署申租，但申租若未獲准，上訴人即同意無條件返還占用土地，被上訴人並無使上訴人有誤以為將放棄權利行使之事實。被上訴人嗣因上訴人無意履行承諾，提起本件之訴，自無違反誠信原則可言，上訴人此部分所辯，亦顯無據。上訴人雖就切結書之簽立，再辯稱：係遭王美玲威脅稱若不簽切結書會被告訴，系爭房屋會被拆，始被迫書立云云，然上訴人自承被上訴人事後給與其公文說可承租，其又付21萬元云云（見本院卷第120頁）。堪認上訴人一意達成承租申請目的，被上訴人只要上訴人簽立切結書，即願協助，亦合乎上訴人本意，被上訴人應無脅迫必要。該部辯詞，並不足採。上訴人再以系爭土地周邊，亦有他人占用被上訴人所管理土地，然被上訴人僅對其訴請拆屋還地，卻未見被上訴人向其他占有人提起訴訟，對其不公平云云置辯。然此為被上訴人權利行使之選擇，與公平原則無涉，且上訴人亦未舉證證明被上訴人有何不公平情事，所辯顯非合理。
（三）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念，並因而致所有權人受有相當於租金之損害，無權占有人應返還相當於租金之利益予所有權人（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；前條規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。所謂土地價額係指法定地價而言。土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價；但公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例施行細則第21條亦有明文。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%之最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。查系爭房屋無權占用系爭土地如上述，則上訴人受有占有、使用系爭土地之利益，致中華民國受有相當於租金之損害，被上訴人以其管理人地位請求上訴人給付相當於租金之不當得利，自屬有據。審酌上訴人就系爭房屋周圍生活機能及繁榮程度，陳稱：附近只有2、3間工廠，還有倉庫、漁寮等語（見本院卷第120頁），有關系爭土地之位置、利用狀況、交通情形、繁榮程度、使用經濟效益及公有土地不具融通性，申報地價應比一般市價為低等情，本院認應以申報地價5%計算為適當。又依現場勘驗照片及附圖，系爭房屋占用系爭土地之面積合計為62.39平方公尺（占用系爭4-14地號土地面積為16平方公尺、占用系爭4-18地號土地面積為12.39平方公尺、占用系爭4-21地號土地面積為34平方公尺）。又系爭土地107年1月及109年1月之申報地價均為每平方公尺4,100元，有上開土地登記簿謄本附卷可稽（見原審卷第135至139頁）。另上訴人曾於108年間繳納系爭土地使用補償金至同年3月31日，有被上訴人同年4月12日漁秘字第1081353321號函可憑（見原審卷第41頁）。準此，被上訴人請求上訴人給付自同年4月1日起至109年11月30日止，共計20個月之相當於租金之不當得利即2萬1,317元（4100×62.39×5%÷12×20=21317，小數點以下四捨五入），及自109年12月1日起至返還上開土地之日止相當於租金之不當得利，每年之金額為1萬2,790元（4100×62.39×5%=12790，小數點以下四捨五入），為有理由，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第179條規定，請求上訴人應拆除系爭房屋，返還占用之土地給付被上訴人2萬1,317元及自起訴狀繕本送達翌日即110年2月24日（送達證書見原審卷第81頁）起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自109年12月1日起至反還地地之日止，按年給付上訴人1萬2,2790元，為有理由，應予准許。原審就該部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國111年9月27日
民事第六庭
審判長法官周美雲
法官游悅晨法官古振暉正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國111年9月28日
書記官廖逸柔