裁判字號：最高法院102年台上字第755號民事判決
裁判日期：民國102年04月24日
裁判案由：請求遷讓房屋等
最高法院民事判決一○二年度台上字第七五五號上訴人逸邨大飯店有限公司法定代理人 李宏智 訴訟代理人 高亘瑩 律師被上訴人 李銘恭 訴訟代理人 許懷儷 律師
鄭渼蓁 律師 蘇宏杰 律師 駱建廷 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國一○一年四月二十五日台灣高等法院第二審判決（一○一年度上字第四七號），提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：上訴人自民國八十六年十月起，承租伊所有門牌台北市○○區○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋），約定每月月初給付租金新台幣（下同）七萬元（包含代伊繳納之綜合所得稅），未定租賃期限（下稱系爭租約）。詎上訴人自九十八年一月起未依約給付租金，伊於九十九年五月十九日通知上訴人於七日內清償尚欠之租金九十三萬四千四百四十五元，惟未獲置理，乃於同年月三十一日發函終止系爭租約，該函於同年六月一日送達上訴人，已發生終止租約之效力，上訴人自應將系爭房屋返還與伊；於未返還前，上訴人占用該屋為無權占用，伊亦得請求其按月給付相當於租金之不當得利。又上訴人就上開積欠之租金，已清償部分，尚欠一萬三千八百零四元未付等情。爰依民法第四百五十五條、第七百六十七條第一項前段、第一百七十九條規定及系爭租約之約定，求為命上訴人騰空返還系爭房屋，及自九十九年六月一日起至遷還系爭房屋之日止按月給付七萬元，暨給付一萬三千八百零四元，並加計法定遲延利息之判決。
上訴人則以：被上訴人與伊之法定代理人李宏智為兄弟，每月七萬元乃李宏智遵從母命給付與被上訴人之經濟補貼，會計作業上以租金為科目，實則兩造間就系爭房屋並無租賃關係存在。縱認有租賃關係存在，因系爭房屋老舊殘破又漏水，被上訴人未盡出租人之維護義務，自無收取租金之理。又伊委託律師於九十八年一月十二日致函被上訴人，自九十八年一月起租金調降為每月五萬元，嗣於同年二月二十七日、七月二十九日各匯款九萬元與被上訴人，被上訴人從未反對，可見其已同意，伊其後按每月租金五萬元如數匯寄與被上訴人，並無積欠租金情事。再者，被上訴人終止租約函件回執上之簽收人 吳美女 ，非伊公司之受僱人，該終止租約信函未合法送達與伊，不生終止之效力等語，資為抗辯。
原審以：依上訴人於八十八年四月十七日、九十二年五月七日、九十三年四月十五日、九十四年四月二十日、九十五年五月十二日、九十六年三月十九日致被上訴人函，其上明載已將系爭房屋每月租金七萬元扣除代繳綜合所得稅後之餘額匯入被上訴人帳戶，或檢送當年度房屋租賃所得扣繳憑單等語，可見被上訴人主張系爭房屋出租與上訴人，約定上訴人於每月月初繳納租金七萬元（包含代被上訴人繳納之綜合所得稅在內）等語屬實。又兩造未訂立字據，被上訴人主張就系爭房屋有不定期租賃關係，堪予採信。雖上訴人辯稱：伊係給付被上訴人之經濟補貼云云，惟未舉證以明，自無可採。另上訴人自九十八年一月起未依約給付租金，至九十九年五月止共積欠九十三萬四千四百四十五元，被上訴人因而於九十九年五月十九日催告上訴人於七日內清償，上訴人收受後並未給付，被上訴人乃於九十九年五月三十一日發函終止系爭租約，該函已於翌日送達上訴人之營業所台北市○○街○○○號，回執上並蓋有上訴人收發章，由訴外人吳美女簽收，可認已送達上訴人。則被上訴人於上訴人積欠租金二個月以上，定相當期限催告未獲給付後，終止系爭租約，依民法第四百四十條第
一、二項規定，自生合法終止之效力。至上訴人雖於九十八年一月十二日致函被上訴人，將每月租金降為五萬元，並於同年二月二十七日、七月二十九日各匯九萬元與被上訴人，惟兩造既未協定，被上訴人又無任何舉動或情事得以推知其默示同意，尚難僅憑被上訴人單純之沉默即謂其已同意調降租金。況被上訴人於九十九年五月十九日發函催告上訴人清償積欠租金時，仍以每月七萬元計算，可見其不同意調降租金。被上訴人於九十九年六月一日已合法終止系爭租約，上訴人仍占用系爭房屋，係無權占有，被上訴人自得請求上訴人遷讓返還系爭房屋，及給付相當於租金之不當得利。審酌上訴人承租系爭房屋供作飯店營業使用，應不受土地法第九十七條規定之限制，故被上訴人請求上訴人自九十九年六月一日起按月給付不當得利七萬元，洵屬正當。另上訴人原積欠租金九十三萬四千四百四十五元，於九十九年六月九日匯款五萬元，復於第一審程序中陸續匯款，依民法第三百二十三條規定先抵充遲延利息、再抵充本金後，迄今尚欠一萬三千八百零四元，為其所不爭執之事實，則被上訴人請求如數給付，亦屬有據。至上訴人以其曾支出系爭房屋之修繕費用，與本件債務主張抵銷云云，但自起訴至原審言詞辯論終結達一年四個月時間，並未證明已通知被上訴人修繕而不為，亦未證明其支出修繕費用，應無可採。綜上，被上訴人依民法第四百五十五條、第七百六十七條、第一百七十九條規定，請求遷讓返還系爭房屋，及自九十九年六月一日起按月給付七萬元計算之不當得利，暨依系爭租約之約定，請求給付租金一萬三千八百零四元及其利息，均屬有據，應予准許。並說明兩造其餘攻擊防禦方法無礙判決結果，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，並駁回其上訴。經核於法並無違誤。末查被上訴人於九十九年五月三十一日寄發終止系爭租約之函件，於同年六月一日送達於上訴人之營業所，經訴外人吳美女蓋具上訴人之收發章簽收，原審認是項送達合法，復說明上訴人於準備程序終結後聲請傳喚該名證人，為無必要，於法並無不合。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決違背法令，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國一○二年四月二十四日
最高法院民事第六庭
審判長法官陳重瑜
法官黃秀得法官李慧兒法官魏大喨法官林金吾本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○二年五月三日
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