臺灣花蓮地方法院民事簡易判決
111年度花簡字第365號
原告 張靖芬
訴訟代理人 湯文章 律師
複代理人 劉昆鑫 律師
被告 張育甄
受告知人 江明 如
上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國112年9月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落門牌號碼為花蓮縣○○鄉○○路0號建物1樓如附圖一編號Ａ-1所示之停車位(面積為8平方公尺)返還予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之82，餘由原告負擔。
本判決第1項得假執行。但如被告以新臺幣43萬5,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人；就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第65條第1項、第58條第1項分別定有明文。查被告主張民國109年10月16日向受訴訟告知人 江明如 購買坐落花蓮縣○○市○○段0000○號建物(門牌號碼為花蓮縣○○鄉○○路0號3樓之4，下稱被告房屋)及如附圖一複丈成果圖「編號Ａ」停車位(即本院卷第59頁照片所示編號⒔之平面停車位，下稱「現有13號平面車位」)，然原告主張該停車位為其所有，而請求返還，對於江明如自有法律上之利害關係，本院依被告之聲請，對江明如為訴訟告知。江明如受合法通知後，曾到院為相關陳述，惟未聲明參加訴訟，併予敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠兩造均為花蓮縣○○鄉○○路0號「○○的家」公寓大廈(下稱系爭大樓)之區分所有權人，原告房屋之門牌號碼為6樓之4(即花蓮縣○○市○○段0000○號)，被告房屋之門牌號碼為3樓之4(即花蓮縣○○市○○段0000○號)。緣系爭大樓於起造人申請建築執照時，即以如附圖二之圖示為該大樓1樓停車位、電梯等設施之配置方式，計有2個平面停車位(編號①、⑭號)及12個機械停車位(編號②至⑪號)，嗣起造人並據此辦理建物第一次登記，其中「登記14號平面車位」(即附圖一「編號Ｃ」部分)登記為原告房屋之附屬停車位，而被告房屋則無停車位配置，此情業因建物登記而具公示效力，縱被告嗣後自他人處受讓而取得被告房屋，亦同受此登記效力所及。
㈡惟原告房屋之「登記14號平面車位」空間及旁邊1.5公尺寬之防火間隔空間，竟遭建商劃設成「現有13號平面車位」(即附圖一「編號Ａ」部分)、「現有14號平面車位」(即附圖一「編號Ｂ」部分)2個停車位，使原告長期陷於錯誤而使用「現有14號平面車位」迄今，而不知原告房屋之「登記14號平面車位」長期為「現有13號平面車位」無權占有，嗣經原告調閱附圖二比對後，始發現上情，經原告申請調解請求被告返還，被告仍拒絕返還而調解不成立。
㈢縱建商未經全體共有人同意，私自在防火間隔空間另增劃一個車位，然此違規劃設之停車位並不因此構成分管契約，且違反建築法第11條第3項規定，依民法第71條因違反強制或禁止規定而無效。倘若認被告所提出之宗驊建設有限公司(業已廢止公司登記，下稱宗驊公司)出具停車位使用證明為真，惟原告所受讓者為編號13號停車位，依如附圖二所示之停車位配置圖，被告所得使用亦為編號⑬之機械停車位，不因「現有13號平面車位」之錯誤劃設而影響原告之「登記14號平面車位」使用權利。
㈣為此，爰依民法所有物返還請求權法律關係提起本件訴訟。並聲明：⒈被告應將原告房屋如附圖一「編號Ｃ」所示之附屬停車位(長600公分、寬250公分)返還予原告。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠宗驊公司於83年10月系爭大樓完工時劃設1樓停車位，在申領使用執照後，在附圖二編號⑫、⑬號機械式車位旁之平面空間增設1個停車位。故使用執照所定之停車位數雖僅14個，但現場卻實際劃分為15個停車位。建商於完工時，以抽籤及個別約定等方式將停車位分配給特定共有人，並約定被告房屋之第一手屋主得使用「現有13號平面車位」(然實際位置是附圖二編號⑭)，足證各共有人間就停車位之使用權及範圍有默示分管契約之存在。
㈡原告自83年11月向宗驊公司購買原告房屋，為該屋第一手屋主，在取得建物所有權前，經建設公司人員說明或現場勘查，應已知悉一樓停車空間實際劃設有15個停車位及其位置、尺寸。又原告以抽籤方式分配到停車位位置，可據以推論原告知悉或可得知悉停車位劃分有分管約定，自應受分管約定效力之拘束。
㈢大樓住戶在110年3月22日區分所有權人汽車停車位協調大會(下稱車位協調會)前，均按建商分配的停車位位置使用，車位協調會決議改按權狀記載車位暫編之流水號作為停車位位置，以變更分管契約時，出席人數僅為應出席區分所有權人15戶中之12戶(包括原告)，顯然並未經原告以外全體共有人同意，應屬無效。
㈣被告於109年11月向前手江明如購買被告房屋時，取得建商開立之停車位使用權證明書，並與前手代理人即江明如之夫王○興進行建物現況點交時，經現場說明告知，如附圖二編號⑫機械式車位旁的平面車位即為建商與被告房屋原始承購戶約定的編號13停車空間，當時車位地上漆有已退色的紅色數字「13」，表示此停車位自該原始住戶占有使用迄今，已使用達20多年之久，大樓其他住戶均未表示異議或質疑其使用權，可認已有默示分管契約存在，故被告在取得建物所有權後，可繼受該分管契約，對其他住戶主張該分管契約之效力，而取得停車位約定使用權利。車位協調會之開會通知單，亦將被告列為擁有汽車停車位之所有區分所有權人而通知出席會議，依分管契約，已明確約定被告使用停車位之合法權源。
㈤原告提供的建物謄本雖記載權利範圍含停車位編號T14，但此編號係地籍資料電子處理建檔作業暫編之流水號，非實際所屬停車位編號，各主建物實際所屬停車位編號乃由大樓原始住戶抽籤配置決定。且原告提供的建築改良物登記簿(變更登記紀要手寫的門牌樓號有誤，其正確性有所疑義)亦未記載停車位編號，再查大樓住戶名冊及停車格配置圖，皆無法證明原告房屋所屬的停車位位置，乃被告使用之「現有13號平面車位」。
㈥退步言之，縱認如附圖二編號⑭之「登記14號平面車位」為原告房屋之附屬停車位，而為被告「現有13號平面車位」占用。惟原告知悉其車位被占有，卻長期沈默不為行動，也從無異議，更有甚者，原告房屋之承租人有停車需求時，原告亦僅告知承租人停放在「現有14號平面車位」，而非請求被告房屋之住戶返還車位，其行為顯已致被告房屋歷任住戶正當信賴原告已不欲行使權利，現原告始提起本件訴訟，有違反誠信原則。
㈦原告因買賣契約取得停車位既僅有一個，亦確有長期使用一個停車位，其停車位使用權並未受損，且原告未舉證買賣契約及點交單，均無從證明建商交付原告之停車位為竣工圖上編號⑭位置，亦未能舉證建商約定停車位尺寸之事實，即主張被告須返還寬度250公分之停車位，顯無理由，更遑論被告自109年11月起占用之停車位寬度僅為194公分。退步言之，倘原告請求被告返還「登記14號平面車位」有理由，亦應將其使用之「現有14號平面車位」交予被告，雙方停車位置交換，方能保障雙方之停車位使用權利，利益互不侵犯受損。
㈧原告主張現況車位與竣工圖不符且違反建築法規，乃屬原告與建商之債權債務關係及建設公司設計施工違反建築規範之問題，其權益受損並非被告之行為所致，不得向被告請求返還其主張車位尺寸。建商於防火間隔空間上增設「現有14號平面車位」，雖有違建築技術規則建築設計施工編之規定，仍無礙共有人間約定分管契約之有效成立及效力。而原告於買受交屋時，應已現場確認停車位位置與尺寸，自難於事後主張停車位尺寸不足之瑕疵，而原告卻未曾向建商主張此等瑕疵，恐已有向建商要求減少價金之實，且自建商受領停車位後，迄今均未主張停車位與竣工圖不符，已違反民法第356條規定而罹於時效，現提起本件訴訟，實無理由。
㈨並為答辯聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、受告知人之陳述：伊委託永慶買賣時，在委託銷售契約書上面有寫明，本件停車位無產權，僅依建商或起造人約定，或由前手交付使用權，但若有住戶最新分管契約，應以最新契約辦理。伊也不是第一手跟建商買的，跟前手買賣之合約上面載明停車位編號13號。伊沒有看過竣工圖，伊買的時候當時地面上有畫編號13號平面停車位，所以就一直使用這個停車位。伊在買的時候，就有兩個停車位，雖然看起來停不進去，但事實上停得進去，原則上那時候伊都2台車併停，一直到賣出的時候等語。
四、本院之判斷：
㈠按公寓大廈之專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；約定專用部分，公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，公寓大廈管理條例(下稱公寓條例)第3條第3、4、5款定有明文。又公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，約定專用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力，公寓條例第56條第1、2項、第23條第2項第1款定有明文。次按本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第六十條規約範本視為規約。但得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制，公寓條例第55條第1、2項亦有規定。查系爭大樓於83年11月5日完成第一次登記時，公寓條例雖仍未施行(施行日為84年6月28日)，惟系爭大樓就「約定專用部分」之要件及權利歸屬，仍有上揭公寓條例規定之適用，僅得不受同法第7條各款有關不得為約定專用部分之限制，合先敘明。
㈡附圖二為起造人申請建造執照之圖說，且起造人未曾就此部分為變更設計，又系爭大樓之規約亦未對此有其他約定，是依此停車位之配置圖所為之停車位分配，自對系爭大樓全體住戶生規約效力。
經查，附圖二為起造人申請系爭大樓建造執照之圖說，並為起造人據以辦理建物第一次登記，其中附圖二編號⑭之停車位，並登記為原告房屋之使用車位等情，有花蓮地政事務所111年10月21日花地所登字第1110010890號函復之系爭大樓第一次登記公務用謄本、地籍異動索引、建築改良物登記簿附卷可證(見卷第115-126頁)。又依花蓮縣政府函復之系爭大樓成立管理委員之申請報備之資料中，系爭大樓亦附具如附圖二之1樓停車位之配置圖(見卷第165頁)，且其管理委員會組織辦法及住戶規約中，亦未對1樓停車位之配置有其他約定(見卷第155頁)，揆諸上揭㈠之說明，依此停車位之配置圖所為之停車位分配，自對系爭大樓全體住戶生規約效力。
㈢原告為如附圖二編號⑭「登記14號平面車位」之權利人，如附圖一「編號Ｃ」之停車位為原告房屋之約定專用部分。
經查，原告為原告房屋之所有權人，其共有部分為同段2433建號376.98平方公尺，權利範圍：10000分之605(含停車位編號T14號)，並於其他登記事項欄載明：「…各主建物實際所屬停車位編號，依使用執照竣工圖之停車位編號為準。」等語，有花蓮市○○段0000○號建物登記第二類謄本、建築改良物所有權狀可證(見卷第17-20頁)，再參酌如附圖二所示停車位之配置圖，可知原告房屋所屬之停車位為該配置圖編號⑭之停車位。從而，花蓮地政事務所依現場測量結果及該配置圖編號⑭停車位所標示之尺寸、位置，所劃設如附圖一「編號Ｃ」部分之停車位，即為原告房屋之約定專用部分無疑。
㈣被告未舉證「現有13號平面車位」、「現有14號平面車位」之劃設已成為系爭大樓之規約內容。
⒈被告雖以「登記14號平面車位」空間及旁邊1.5公尺寬之防火間隔空間，遭建商劃設成「現有13號平面車位」、「現有14號平面車位」(見本院卷第59頁照片所示)，而「現有13號平面車位」係其自江明如購得被告房屋時，由江明如一併轉讓該停車位之使用權，而該停車位係自建商宗驊公司分配予被告房屋之停車位使用權，是其自有使用「現有13號平面車位」之權利云云。
⒉惟查，經審視被告所提出之宗驊公司出具停車位使用證明，其上雖蓋有宗驊公司大章，惟並未其代表人之小章或代理人之印章，亦無日期之記載，復未有相關圖說標記該證明所稱編號⒔之停車位所在；參以如附圖二編號⑬之機械停車位設置，經本院履勘結果，亦與系爭大樓1樓編號⒔號之機械停車位位置相符(見卷第234之1頁勘驗筆錄第7點)。綜上，系爭大樓1樓既有2個編號⒔號之停車位(1個為平面式、1個為機械式)，則被告得否據此而主張宗驊公司已將「現有13號平面車位」使用權讓予作為被告房屋之停車位，尚非無疑。況依上揭㈠之說明，「現有13號平面車位」劃設，既與起造人於申請建造執照附具之圖說不符，且系爭大樓規約亦未有將「現有13號平面車位」約定為被告房屋專用部分之記載，是縱上揭宗驊公司出具停車位使用證明屬實，亦僅在宗驊公司與被告房屋前後手之間生債權效力，而無從使之成為系爭大樓約定專用部分。從而，原告自不受限制。
⒊至被告主張系爭大樓交屋時宗驊公司係以抽籤方式分配現有的15停車位，故有分管協議存在云云。惟被告並未提出何證據以實其說，況此情亦有悖於一般交易常情(蓋有無停車位？及購得平面停車位或機械停車位？其價差甚大，豈能以抽籤決定之？)，且與公寓條例約定專用部分之規定不合，自難逕採。
⒋至被告主張建商於「登記14號平面車位」空間及旁邊1.5公尺寬之防火間隔空間增設1停車位後，原告於交屋時應已現場確認停車位位置與尺寸，且自建商受領「現有14號平面車位」後，未曾主張停車位與竣工圖不符，然原告知悉其車位被占有，卻長期沈默不為行動，其行為顯已致被告房屋歷任住戶正當信賴原告已不欲行使權利，現始提起本件訴訟，有違反誠信原則云云。惟查：
⑴原告係依起造人於申請建造執照附具之圖說而取得如附圖一「編號Ｃ」部分之停車位之約定專用權，已如前述，此與其於交屋時有無現場確認停車位位置與尺寸，顯係二事。從而，自難以被告於本件爭執前未曾主張其所受領「現有14號平面車位」與竣工圖不符，而仍依現況使用「現有14號平面車位」，遂認原告不得主張如附圖一「編號Ｃ」部分停車位之約定專用權。
⑵又被告以原告知悉其車位被占有，卻長期沈默不為行動等情，所為之「權利失效」抗辯。按權利人在相當期間內不行使其權利，依特別情事，足以引起義務人之正當信賴，認為權利人已不欲行使其權利，或不欲義務人履行其義務，或以此信賴為其行為之基礎，按一般社會通念，應對義務人加以保護，即認權利人所行使之權利，不發生應有之效果，乃源於誠信原則之「權利失效原則」。法院為判斷時，應綜合權利性質、法律行為種類、當事人間關係、社會經濟狀況、當時時空背景及其他相關情事，以為認定之依據(最高法院111年度台上字第2178號民事判決意旨參照)。本院審酌原告現使用之「現有14號平面車位」，與其建物登記謄本「含停車位編號T14號」(T指停車位)之記載相符，堪認其可能因宗驊公司之故陷於錯誤而不自知，始有未為權利主張之情形。是其既不知權利受損，即難認其已不欲行使其權利，自難認原告本件主張權利有何違反誠信原則，而有「權利失效原則」之適用。
㈤原告請求被告返還如附圖一「編號Ａ-1」占用部分(面積為8平方公尺)，為有理由。
⒈原告為原告房屋之所有權人，而如附圖一「編號Ｃ」之停車位為原告房屋約定專用部分，已如前述。是原告自得依民法第767條第1項前段及約定專用關係，請求占用如附圖一「編號Ｃ」停車位之人返還該停車位。
⒉查被告占用之「現有13號平面車位」之位置如附圖一「編號Ａ」所示，其占用原告之「登記14號平面車位」情形如附圖一「編號Ａ-1」所示(占用面積為8平方公尺)，原告自得請求其返還。至被告現占用如附圖一「編號Ａ」減去「編號Ａ-1」部分約1.8平方公尺部分(計算式：【4.93公尺1.99公尺】(為Ａ之面積)－8平方公尺(為Ａ-1之面積)＝1.8平方公尺，小數點2位數以下四捨五入)，因非原告或被告約定專用部分，原告或被告自無排他使用之權，是被告雖有占用之事實，惟其占用者為系爭大樓全體區分所有權人共有部分，原告自無權之自己名義排除此部分侵害並請求返還予自己，是原告此部分請求無理由。
⒊至被告主張倘原告本件請求有理由，原告亦應將其使用之「現有14號平面車位」與被告互換云云。惟查，如附圖一「編號Ｂ」之「現有14號平面車位」，係占用系爭大樓之防火間隔空間及部分「登記14號平面車位」空間。準此，該車位非屬「登記14號平面車位」之占用範圍，並非兩造房屋之約定專用部分，而屬系爭大樓之共有部分，兩造均無處分權限，是被告此部分主張亦屬無據，併予敘明。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段及約定專用關係，請求被告返還如附圖一「編號Ａ-1」部分，為有理由，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，宣告被告預供擔保，得免為假執行。至原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟本院既已職權宣告假執行，原告此部分聲請，核僅為促請本院職權發動，自無庸另為准駁之諭知。另原告敗訴部分，其假執行之聲請因駁回而失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 112 年 10月 30 日
花蓮簡易庭 法官李立青
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 30 日
書記官林政良