裁判字號：臺灣高等法院93年上易字第764號民事判決
裁判日期：民國93年10月27日
裁判案由：調整租金
臺灣高等法院民事判決九十三年度上易字第七六四號
上訴人甲○○訴訟代理人 朱清雄 律師被上訴人財團法人台灣電信協會法定代理人 藍龍波 被上訴人財團法人台灣郵政協會法定代理人 黃水成 共同訴訟代理人 王永春 律師複代理人 胡志彬 律師右當事人間調整租金事件，上訴人對於中華民國九十三年四月三十日台灣士林地方法院九十二年度訴字第一二一三號第一審判決提起上訴，經本院於九十三年十月十三日言詞辯論終結，判決如左：
主文原判決所命調整租金超過申報地價年息百分之六部分廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠台北市○○區○○段一小段二八八地號土地（下稱系爭土地）為被上訴人共有，
上訴人向訴外人 唐文富 買受坐落系爭土地上之未辦保存登記建築物（下稱系爭房屋），而取得該建築物之事實上處分權，該建築物占用系爭土地之面積為一八六點四三平方公尺，並經原法院八十九年度訴字第一九二號判決認定上訴人使用系爭土地，與被上訴人成立不定期租賃關係確定。依民法第四百四十二條、第一百二十六條、土地法第一百零五條、第九十七條規定，被上訴人得請求調整租金。因系爭土地依山傍水，風景幽美，交通四通八達，且系爭房屋屬度假和休閒之好處所，並非上訴人所稱之危險土地。上訴人雖主張其家境清寒，惟只有里長證明，該證明非屬台北市政府社會局之證明，且前開證明與本件被上訴人請求調整租金無因果關係；至於稅金之支付乃存在之事實，並非被上訴人無的放矢。被上訴人爰請求調整租金為申報地價年息百分之十。（本院按：被上訴人於原審請求上訴人應給付被上訴人新台幣一百五十八萬五千三百九十七元，及調整租金超過申報地價年息百分之六點二五部分，經原法院駁回，未據被上訴人聲明不服，該部分業已確定）。
㈡答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：㈠上訴人占有系爭土地之面積應僅有一四九點七四平方公尺，被上訴人誤將二樓面
積（二六點六九平方公尺）重複計算；系爭土地地處偏僻，並無大眾交通工具可達，步行至泉源路之公車站牌，並非短短十分鐘可達，且系爭土地於八十五年間曾遭「賀伯」颱風侵襲，山坡上之泉源路五十五號前陽台崩落，壓倒系爭房屋牆壁，故系爭建物屬危險地段土地上之房屋。上訴人家境清寒，本身又曾因工作而受傷，目前只能暫代大樓管理員工作，賺取微薄薪資渡日，由上訴人之住屋，亦可看出上訴人家境之清苦，原審核以申報地價年息百分之六點二五之租金，實嫌太高。依土地稅法第二十條規定，係按基本稅率徵收地價稅，而地價稅之基本稅率依土地稅法第十六條第一項規定為千分之十，即百分之一。被上訴人前與上訴人之前手唐文富約定，租金為申報地價年息百分之二點五，可證被上訴人依百分之二點五取租，即屬有利。
㈡雖被上訴人主張系爭土地稅率為百分之四點二六，此乃被上訴人擁有大批土地，
超過累進地價總額二十倍以上之總地價，才被課以高額稅率，故其增加之稅率，不應由上訴人負擔。被上訴人之另筆土地，經原法院八十九年訴字第一二五七號判決租金按申報地價年息百分之四計算，被上訴人未上訴，足證對造收益並非以租金為必要，本件判決為百分之六點二五，實屬過高，超過上訴人所能負擔之程度。
㈢上訴聲明：
⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。
⒉右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：被上訴人主張系爭土地為其共有，上訴人向訴外人唐文富買受系爭房屋，而取得該建築物之事實上處分權，並經原法院八十九年度訴字第一九二號判決認定上訴人使用系爭土地與被上訴人成立不定期租賃關係等情，業經被上訴人提出土地登記謄本、原法院八十九年度訴字第一九二號判決附卷可稽，並為上訴人所不爭執，堪信被上訴人此部分主張為真實。
四、兩造爭執點之論述：本院僅就上訴人主張原判決所命調整租金為申報地地價年息百分之六點二五是否過高，審酌如次：
㈠按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但
其租賃定有期限者，不在此限」，民法第四百四十二條定有明文。又租金應否增加及增加若干，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。
㈡查，系爭土地位於半山腰，從新北投捷運站開車約五分鐘可達，步行至郵政訓
練所約二分鐘，步行至泉源路之公車站約十分鐘，系爭建物為磚造建築，前有小溪及樹木，屋後緊鄰山坡地，附近住宅密度不高，少有商業行為等情，業經原法院履勘屬實（原審卷第十九頁至第二十頁）。次查，依被上訴人所提之複丈成果圖所示（原法院士 林簡易庭 九十二年度士調字第一二二號卷第二十頁），系爭房屋一樓部分占用系爭土地面積為一四九點七四平方公尺，二樓部分面積二六點六九平方公尺係與一樓建物重疊部分，該重疊部分自不得重複計入被上訴人占用之面積中，故上訴人抗辯所占用土地面積僅一四九點七四平方公尺，非被上訴人所主張之一八六點四三平公尺，洵屬有理。
㈢再查，被上訴人財團法人台灣郵政協會、財團法人台灣電信協會九十二年度繳
納系爭土地之地價稅額分別為新臺幣（下同）十九萬九十二百二十一元、二十二萬七千六百二十八元，課稅面積共計五百八十二平方公尺等情，業據被上訴人提出課稅明細查詢為證（原審卷第二十八頁、第三十一頁），據此換算每平方公尺課稅額為七百三十三點四元「（000000+227628）/582=733.4」，而系爭土地八十九年至九十二年之申報地價為每平方公尺一萬七千二百元，有土地登記謄本存卷可參（原法院士林簡易庭九十二年度士調字第一二二號卷，第十一頁參照），故被上訴人所繳納之地價稅為申報地價年息百分之四點二六（
733.4/17200=0.0426）。本院斟酌系爭土地對外之交通狀況、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並參酌被上訴人應繳納之地價稅額，認被上訴人請求調整租金應按申報地價年息百分之六計算，較能兼顧兩造之利益。
㈣至於租金之數額，依民法第四百四十二條，應參酌租賃物之價值昇降訂之，被
上訴人之經濟能力如何，並非調整租金之考量因素。上訴人主張系爭土地稅率為百分之四點二六，此乃被上訴人擁有大批土地，超過累進地價總額二十倍以上之總地價，才被課以高額稅率，故其增加之稅率，不應由上訴人負擔云云。
惟，被上訴是否擁有大批土地，致系爭土地被課以較高之稅賦，乃國家賦稅政策問題，與上訴人應付之租金數額無關。被上訴人應繳納申報地價年息百分之四點二六之地價稅為事實，如依上訴人所提之原法院另件判決調整為申報地價年息百分之四，被上訴人出租土地非但未受有利益，尚須為使用土地之上訴人繳納稅金，並不合理。原法院另件判決，與系爭土地不同地號，純屬個案之認定，不得比附援引，上訴人前開所辯，洵無可取。至於上訴人個人之經濟能力能否負擔調整後之租金，為另一問題，如上訴人確實無力負擔，上訴人非不得主動終止與被上訴人間之不定期租賃關係，自不得執此主張被上訴人不得調整合理之租金。
四、綜上所述，被上訴人本於租賃關係，請求上訴人自九十二年八月二十六日起，依上訴人占有系爭土地之面積一四九點七四平方公尺，按申報地價年息百分之六計算租金之請求，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十三年十月二十七日
民事第三庭
審判長法官吳謙仁
法官連正義法官蘇瑞華正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十三年十月二十八日
書記官鐘秀娥