裁判字號：臺灣臺北地方法院101年訴字第2627號民事判決
裁判日期：民國102年02月27日
裁判案由：不動產移轉登記
臺灣臺北地方法院民事判決101年度訴字第2627號原告 林敏華 被告 楊凱文 兼上法定代理人 阮氏秋春 共同訴訟代理人 鄭仁壽 律師上列當事人間請求不動產移轉登記事件，本院於民國102年2月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由原告起訴主張：如附表一所示不動產（下稱系爭房地）原為訴
外人即伊胞弟 楊乙 世所有，伊於民國96年6月27日與 楊乙世 簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定由伊向楊乙世買受系爭房地，價金為新臺幣（下同）300萬元，嗣楊乙世於伊給付價金並辦理系爭房地所有權移轉登記前即過世，被告阮氏秋春、楊凱文分別為楊乙世之妻、子，均為楊乙世之繼承人，已繼承楊乙世對伊所負前開債務，爰依兩造間之買賣契約，請求被告辦理系爭房地之所有權移轉登記等語，並聲明為：被告應將系爭房地之所有權移轉登記予原告。
被告則抗辯：
㈠系爭買賣契約書中雖記載買賣標的物為系爭房地，然卻僅就
土地部分約定價金為300萬元，顯見買賣雙方對契約必要之點並未合致，買賣契約並未成立。又楊乙世於簽訂系爭買賣契約書時已罹患肝癌，且因無法再為有效治療而返家等候終其天年，而其亦因服用止痛藥劑經常出現意識不清之情，是其於簽訂系爭買賣契約書時應無辨識能力，該契約應屬無效。
㈡另系爭買賣契約約定之價金僅300萬元，與系爭房地實際價
值相差甚遠，與常情不符；且楊乙世生前欲避免阮氏秋春於其死後取得財產，而將其名下財產部分處分予他人，足證原告與楊乙世訂立系爭買賣契約，實無買賣系爭房地之意，該買賣契約顯係彼等通謀虛偽而為，應屬無效。退步言，縱認系爭契約有效成立，依遺產及贈與稅法第5條第6款規定，此契約視同贈與，爰依民法第408條第1項規定，以答辯狀繕本之送達向原告為撤銷贈與之意思表示，原告自不得請求彼等履約。
㈢再退步言，原告迄未依約給付價金，依民法第254、255條規
定，伊得解除契約，爰分別以答辯狀、辯論意旨狀繕本之送達向原告為催告、解約之意思表示，該契約既經解除，被告即無義務移轉系爭房地所有權予原告。縱認被告無權解約，亦得主張同時履行抗辯權，在原告付清價金及遲延利息前拒絕履約。又因系爭買賣契約書僅就土地部分約定價金，原告也僅得就土地部分請求辦理所有權移轉登記等語，並聲明：
原告之訴駁回。
兩造不爭執之事項：
㈠楊乙世於96年6月27日在本院所屬民間公證人重慶聯合事務
所與原告簽署系爭買賣契約書（見本院卷第75-85頁），另與訴外人 徐志明 律師及原告簽署信託契約書（見本院卷第86-93頁），約定由楊乙世將附表一所示不動產售予原告，另由楊乙世將附表二所列財產信託予徐志明律師；前開契約書之簽署並經 陳李聰 公證在案。
㈡楊乙世於96年6月30日因肝癌過世（見本院卷第121頁），繼
承人為其妻阮氏秋春及其子楊凱文（見本院卷第104、107頁戶籍謄本、第109頁遺產稅免稅證明書）。
㈢被告就系爭房地於96年11月間辦理繼承登記，現登記為楊凱文所有（見本院卷第97-115頁、北調字卷第27-31頁）。
得心證之理由：
㈠原告起訴主張系爭房地原為楊乙世所有，其與楊乙世於96年
6月27日就系爭房地簽訂系爭買賣契約書且經公證等情，有系爭買賣契約書、民間公證人公證書、系爭房地之土地、建物所有權狀在卷可稽（見本院101年度司北調字第318號卷第6-23頁），且核與證人陳李聰、徐志明證述之簽約、公證情節相符（見本院卷第72-74頁、第171-175頁)，堪信為真。
㈡被告雖辯稱：楊乙世與原告就買賣標的及價金意思表示未合
致，且楊乙世於締約時無辨識能力，該買賣契約並未成立或屬無效云云，經查：
⒈為楊乙世等人公證系爭買賣契約書及信託契約書之公證人
陳李聰到庭證稱：系爭買賣契約書及信託契約書是同一天至其事務所辦理公證，當天一起來辦理公證者為原告、徐志明律師及楊乙世；買賣契約書及信託契約書是他們帶來的，其當場有檢視該等契約書，並問簽約之當事人對於內容有無意見、是否同意，他們都表示對內容無意見且同意後，親自在其面前簽約。因楊乙世穿鐵衣且走路緩慢，其認為楊乙世有生病，為慎重起見，其徵得楊乙世之同意後將簽約過程拍照存證。當天其與楊乙世有簡單的交談，楊乙世可正常與其對話，意識也很清楚，只是感覺身體比較虛弱等語（見本院卷第72-73頁），再觀諸陳李聰提供之簽約照片（見本院卷第84-85頁），楊乙世於簽約時神情自若，與常人無異，並無精神渙散、意識不清之狀，堪信楊乙世於簽約當日縱罹患重病，亦無不能辨識其意思表示效果之情，其當場所為締約之意思表示自屬有效，被告辯稱系爭買賣應屬無效，即無足取。
⒉又系爭買賣契約書第1條已明載買賣標的物即為系爭房地，雖該契約書第2條針對總價之記載為：「土地總價款：
300萬元整」，未將房屋之價金列入，然針對楊乙世與原告締約之經過，為彼等製作系爭買賣契約書之證人徐志明到庭證稱：在公證之前，是原告先來找其商談信託事宜，原告提到因當時信託人楊乙世已經病重，他希望房地產不要被其外籍配偶處分，能保留給其子，故希望透過信託方式達到上開目的，其有與楊乙世通過電話，確認原告所說屬實，就依楊乙世之需求擬成信託契約之條文，並與楊乙世約時間，將其做好之信託契約書帶去公證人事務所公證簽約。而原告來找其談信託時，也提到楊乙世欠她很多錢，故楊乙世要拿房地來抵欠原告之債務，後來其與楊乙世通電話，也有問到以房地抵債之事，楊乙世說他確實是要以房地來抵償欠原告之債務。系爭買賣契約書內容為其替楊乙世與原告所擬，去公證信託契約書當天，楊乙世與原告應該也有針對系爭買賣契約書一併做公證。系爭買賣契約書是其以事務所之例稿去改的，可能改的時候有疏漏，故價金部分係記載為「土地300萬元」，但原告與楊乙世所講之買賣價金確實是房地總價300萬元。當時其有問為何房地總價僅300萬元這麼低，原告有提到是因為房地產本來就有一些占用的問題，且楊乙世之前已經欠原告很多錢，抵了之後，原告只要再給楊乙世300萬元即可等語（見本院卷第171-172頁），顯見楊乙世與原告針對系爭買賣契約除約明買賣標的為系爭房地外，亦已約定系爭房地之買賣總價為300萬元，系爭買賣契約書中關於「土地總價300萬元整」之記載，係系爭買賣契約書製作過程中之疏漏所致，可知原告與楊乙世針對系爭買賣契約之條件業已意思表示合致，該契約即告成立（參見民法第153條第1項規定）。
㈢被告復辯稱：系爭買賣契約係原告與楊乙世通謀虛偽而為，
應屬無效，縱該契約有效，依法亦視為贈與契約，其已依民法第408條第1項規定撤銷該贈與契約，即無履約義務云云，經查：
⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示
無效，固為民法第87條第1項前段所明定，惟第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例意旨參照）。
查被告主張系爭買賣契約為楊乙世與原告通謀虛偽而為，乃以價金與市價相去甚遠、楊乙世生前欲避免阮氏秋春於其死後取得財產，而處分其名下財產，實無出售系爭房地之意等節為其論據，然楊乙世係因積欠原告債務，欲以系爭房地抵債，抵償後原告尚須給付楊乙世房地價金300萬元等情，業據徐志明證述明確在卷，是原告與楊乙世間確有買賣系爭房地之真意甚明，被告空言指稱系爭買賣契約彼等通謀虛偽而為，並未舉出實證為據，所言自非可採。⒉再者，遺產及贈與稅法第5條第6款係規定：「二親等以內
親屬間財產之買賣，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限」，乃針對贈與稅之課徵所設規範，二親等間財產之買賣如因未能提出以支付價款之確實證明，而依前開規定需徵贈與稅，在當事人間之私法契約性質並不因此由買賣契約轉變為贈與契約，自不待言。而原告與楊乙世間針對系爭房地之交易真意確為成立買賣契約，如前述，自不因原告與楊乙世為姊弟，即使該契約性質變更為贈與契約，被告主張其已依法撤銷該贈與契約即無履約義務云云，所辯至為無稽，尤無足取。
㈣按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第1項、第254條定有明文。查系爭買賣契約書第2項第2款明訂系爭房地之買賣價金應於簽約後7日內1次給付，是針對系爭買賣價金之給付，係有確定期限之債務，而原告自承迄未付清前開價金（見本院卷㈠第174頁、卷㈡第2頁背面），是其就價金之給付債務顯已陷於給付遲延。楊乙世之繼承人即被告業以答辯狀繕本之送達催告原告給付價金未果，其另以辯論意旨狀繕本之送達向原告為解約之意思表示，其解約權之行使，於法並無不合，系爭買賣契約業據被告合法解除，則原告以該買賣契約為據，訴請被告移轉登記系爭房地之所有權，即非有理。
㈤綜上所述，系爭買賣契約業據楊乙世之繼承人即被告合法解
除，則原告依系爭買賣契約，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，為無理由，不應准許。
㈥本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國102年2月27日
民事第八庭法官陳婷玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年2月27日
書記官吳鸝稻附表一：
┌─┬──────────────────┬─┬───┬─────┐│編│土地坐落│地│面積│權利範圍││├────┬────┬───┬─┬──┤目├───┤││號│縣市○鄉鎮市區○段│小│地號││ 平方公 │││││││段│││尺││├─┼────┼────┼───┼─┼──┼─┼───┼─────┤│１│臺北市│萬華區│青年│一│789│建│68│1/2│└─┴────┴────┴───┴─┴──┴─┴───┴─────┘┌─┬──┬─────┬────┬─────┬─────────┬──┐│編│建號│基地坐落│建物門牌│建築式樣主│建物面積│權利││││││要建築材料│（平方公尺）│範圍││││││及房屋層數├────┬────┤││號│││││樓層面積│附屬建物││├─┼──┼─────┼────┼─────┼────┼────┼──┤│１│4788│臺北市萬華│臺北市萬│加強磚造2│第1層：││1/2│○○○區○○段一│華區 長泰 │層樓房│47.8、第││││││小段789地│街64號。││2層：││││││號。│││37.19、│││││││││騎樓：│││││││││6.82│││└─┴──┴─────┴────┴─────┴────┴────┴──┘┌─┬──────────────────┬─┬───┬─────┐│編│土地坐落│地│面積│權利範圍││├────┬────┬───┬─┬──┤目├───┤││號│縣市○鄉鎮市區○段│小│地號││平方公│││││││段│││尺││├─┼────┼────┼───┼─┼──┼─┼───┼─────┤│１│臺北市│萬華區│華中│三│272│建│71│1/4│├─┼────┼────┼───┼─┼──┼─┼───┼─────┤│２│臺北市│萬華區│華中│三│269│建│33│1/20│└─┴────┴────┴───┴─┴──┴─┴───┴─────┘┌─┬──┬─────┬────┬─────┬─────────┬──┐│編│建號│基地坐落│建物門牌│建築式樣主│建物面積│權利││││││要建築材料│（平方公尺）│範圍││││││及房屋層數├────┬────┤││號│││││樓層面積│附屬建物││├─┼──┼─────┼────┼─────┼────┼────┼──┤│１│1715│臺北市萬華│臺北市萬│加強磚造1│第1層：││1/2│○○○區○○段三│華區萬大│層樓房│61.63、││││││小段272、│路486巷││騎樓：││││││269地號。│33號。││8.10│││└─┴──┴─────┴────┴─────┴────┴────┴──┘附表二：
㈠房地：
┌─┬──────────────────┬─┬───┬─────┐│編│土地坐落│地│面積│權利範圍││├────┬────┬───┬────┤目├───┤││號│縣市○鄉鎮市區○段│地號││平方公│││││││││尺││├─┼────┼────┼───┼────┼─┼───┼─────┤│１│新北市│三峽區│礁溪│366-2│建│3,156│76/10000│└─┴────┴────┴───┴────┴─┴───┴─────┘┌─┬──┬─────┬────┬─────┬─────────┬──┬─────┐│編│建號│基地坐落│建物門牌│建築式樣主│建物面積│權利│備考││││││要建築材料│（平方公尺）│範圍│││││││及房屋層數├────┬────┤│││號│││││樓層面積│附屬建物│││├─┼──┼─────┼────┼─────┼────┼────┼──┼─────┤│１│3952│新北市三峽│新北市三│鋼筋混凝土│第7層：│陽台：│全部│含共有部分│○○○區○○段│峽區中正│造13層樓房│93.5│11.64、││3972建號││││366-2地號│路1段108│││花台：││││││。│巷19號7│││1.67│││││││樓。││││││└─┴──┴─────┴────┴─────┴────┴────┴──┴─────┘㈡300萬元。