士林簡易庭106年度士簡字第223號民事判決

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　106年度士簡字第223號
原　　　告
即反訴被告　 邵淑津
訴訟代理人　 林其雄
　　　　　　 陳彥榮
被　　　告　 孟繁岳
即反訴原告
訴訟代理人　 李玉女
複　代理人　 李志聖 律師
被　　　告　 合泰建 築經理股份有限公司
法定代理人　 林淑貞
訴訟代理人　 陳俊宏
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，於民國106年3月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告孟繁岳應返還原告所簽發之票面金額為新臺幣叁拾伍萬元，
票號為ＡＢ八八八七七五之一之本票予原告。
被告孟繁岳應給付原告新臺幣壹拾伍萬元，及自民國一百零六年
一月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟肆佰元應由被告孟繁岳負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告孟繁岳如以新臺幣伍拾萬
元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣貳仟壹佰元應由反訴原告負擔。
事實及理由要領
壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如
專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明
文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係
者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之
間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張
之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。本件原告係以被告
違反不動產買賣契約書之約定而解除契約，訴請被告返還簽
約款、本票及違約金，而被告則以原告不履行不動產買賣契
約提起反訴請求原告給付違約金及再次出售之價差損失，其
反訴之訴訟標的與本訴之標的相牽連，依上規定，自無不合
，其反訴即應准許。
貳、本訴部分兩造之聲明及陳述：
一、原告主張：
(一)原告前於民國105年7月28日經訴外人永慶房屋仲介股份有限
公司（下稱永慶公司）居間仲介與被告孟繁岳簽訂不動產買
賣契約書（下稱系爭契約），購買門牌號碼臺北市○○區○
○○路○段○○巷○○○號5樓房屋（包含應有土地持分及頂
樓增建部分，下稱系爭房屋），原告及被告孟繁岳亦於同日
與被告合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）簽署價
金履約保證申請書，原告於當日即給付簽約款新臺幣（下同
）15萬元予被告合泰公司（匯入被告合泰公司履約保證專戶
），並為擔保未來支付不足額簽約款而簽發票面金額為35萬
元，票號為AB000000-0之本票乙紙（下稱系爭本票），而交
予被告孟繁岳，被告孟繁岳並同意由永慶公司為之保管。
(二)然被告孟繁岳及永慶公司從未詳實說明系爭房屋已存有查封
限制登記，經協調後被告孟繁岳另於105年8月1日同意，
就系爭契約之不足額簽約款給付期程，更訂為待系爭房屋查
封登記經塗銷並出具證明通知原告後，原告始需給付簽約款
不足款部分，惟被告孟繁岳自始至終均未出具任何系爭房屋
查封登記經塗銷之證明文件予原告，已違反系爭契約第17條
第2項及增補契約第1條之規定。
(三)再者，被告孟繁岳及永慶公司自向原告推介系爭房屋至雙方
簽訂系爭契約均一再保證、表示系爭房屋頂樓增建部分符合
臺北市違章建築處理規則「既存違建」之要件，系爭房屋無
被報拆之紀錄，頂樓增建並無被主管機關認定需即刻拆除之
風險，被告孟繁岳及永慶公司並於不動產說明書（下稱系爭
說明書）中登載系爭房屋頂樓增建格局為「加蓋2房2廳1
衛」，企圖規避臺北市違章建築處理規則第25條第2項第1
款之規定，使原告誤信系爭房屋確實符合臺北市違章建築處
理規則中「既存違建」之要件，惟經原告查詢相關法令及詢
問主管機關後，始知系爭房屋之頂樓增建，因現況室內隔間
實際為3房2廳1衛格局，顯已合致臺北市違章建築處理規
則第25條第2項第1款危害公共安全之要件，若一經舉報將
遭主管機關列為優先執行查報拆除之標的，是以被告孟繁岳
及永慶公司之虛偽不實陳述及於不動產說明書中所為不實之
記載，顯已違反系爭契約第2條第2款之約定。
(四)原告基於前述被告孟繁岳重大違約之疑義，多次去函請求被
告孟繁岳依約出具查封登記塗銷證明文件並據實說明系爭房
屋頂樓增建部分與雙方締結系爭契約時所約定有重大出入之
情形，惟被告孟繁岳均置若罔聞，原告遂於105年9月19日
正式去函解除系爭契約，乃依契約之法律關係，提起本件訴
訟等語，並聲明求為判決：⑴被告孟繁岳應返還系爭本票；
⑵被告孟繁岳應給付違約金15萬元及自起訴狀繕本送達翌日
起算之法定遲延利息；⑶被告合泰公司應返還簽約款15萬元
予原告及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；⑷願
供擔保請准宣告假執行。
二、被告孟繁岳則以：
(一)本件於簽訂系爭契約前，被告孟繁岳已有告知系爭房屋存有
查封限制登記，且被告孟繁岳於105年8月初即清償與訴外
人中租迪和股份有限公司（下稱中租公司）間之債務，中租
公司已於105年8月11日向法院撤回強制執行，於同年月12
日出具清償證明書，並於105年8月23日塗銷查封登記，合
於增補契約要求於用印前即105年8月27日前完成塗銷限制
登記之約定，惟原告此後即不願依約履行。
(二)又系爭契約所附之不動產說明書之重要注意事項已載明：「
本案為頂樓建物，頂樓平台為所有住戶共有，現況有部份增
建面積為賣方單獨使用；頂樓平台是否能合法使用須依政府
法令、住戶規約或分管協議之規定辦理，不保證永久使用」
等內容，對頂樓增建部分已有說明，且原告多次親自至系爭
房屋查看，對現況應知之甚詳。
(三)再者，現金15萬元及票額35萬元之本票均屬定金，系爭本票
並非作為不足額款之履約擔保。
(四)原告既未依約付款，屬原告毀約，原告上開請求為無理由等
語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利判
決，願供擔保請許宣告免為假執行。
三、被告合泰公司則以：依兩造所簽定之價金履約保證申請書第
5條第1項規定，依判決結果為給付等語，資為抗辯，並聲明
求為判決駁回原告之訴。
四、本院得心證之理由
本件原告主張其於105年7月28日與被告訂立系爭契約購買系
爭房屋，交付定金15萬予被告合泰公司，並簽發系爭本票予
被告孟繁岳等事實，業據其提出不動產買賣契約書、不動產
說明書、本票等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真。惟
原告主張被告未依約出具系爭房屋之查封登記塗銷證明通知
原告，及系爭房屋頂樓增建部分不符合系爭契約約定，有違
反系爭契約之情事，原告得解除契約乙情，則為被告所否認
，並以前揭情詞置辯，茲審認如下：
(一)按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領
之給付物，應返還之。民法第259條第1款定有明文。復按
，系爭契約第第12條第3項後段約定：「如乙方毀約不賣或
給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本
契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款
項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付依原所收款項
計算之金額予甲方，以為違約損害賠償」。又按，原告與被
告二人簽立之價金履約保證申請書第5條約定：「若甲乙雙
方對於買賣契約之履行或對於合泰建經所為之認定等有爭議
且已聲請調解或提出訴訟或聲請交付仲裁，則合泰建經應暫
停款項之撥付，並俟雙方達成書面協議、確定判決或與確定
判決有同一效力之文書等結果（內容須載明給付之對象與金
額），作為合泰建經款項撥付及履保專戶結算之依據，甲乙
雙方均不得對合泰建經另行請求遲延利息及損害賠償等」。
(二)茲查，關於系爭房屋限制登記塗銷乙節，依本件買賣雙方所
簽立之增補契約第1條已然明定：「本件買賣標的簽約當時
已被中租迪和股份有限公司查封登記，乙方（即被告孟繁岳
）應於用印前負責塗銷限制登記，逾期能完成者，甲乙（即
原告）雙方同意不經催告即無條件解除買賣契約」等內容（
見補字卷第20頁），復參諸本件不動產買賣契約書第4條之
內容亦明定用印款之日期為105年8月27日（見補字卷第14
頁），而被告孟繁岳亦於105年8月23日完成上開限制登記
之塗銷，此有卷附之強制執行撤回聲請狀、清償證明書、系
爭房屋之地籍異動索引附卷可稽（見士簡字卷第26至32頁）
，則被告孟繁岳顯已依上開增補契約之約定限期完成系爭房
屋限制登記塗銷，此部分並無違約之情事甚明。
(三)至原告雖以系爭契約第17條約定賣方保證無限制登記之情事
為據而認違約，並另曰其未經被告孟繁岳出具限制登記塗銷
證明之通知云云，惟查，上開增補契約第1條約定係在系爭
契約之後，為雙方更新之合意，自應由優先適用於上開系爭
契約第17條之約定甚明，又依上開增補契約之約定，本未
約定被告孟繁岳有出具證明通知原告上開事項之義務，況衡
情被告孟繁岳既已如期完成限制登記之塗銷，應無刻意隱瞞
原告之必要。是原告此部分主張，難認有據。
(四)惟關於系爭房屋頂樓增建部分乙節，觀諸系爭契約第2條第
2項約定：「…若增建部分於交屋前曾被拆除或曾被主管機
關認定為違章建築或曾被通知拆除或有公告拆除，或曾經其
他區分所有權人或住戶主張權利時，不論乙方是否知悉，甲
方均得依民法相關規定向乙方請求減少價金或損害賠償或解
除契約等權利，…」，足見兩造已有就系爭房屋增建部分之
狀態有所約定，復據原告所提出之違建查報案件清冊（見士
簡卷第49頁），系爭房屋增建部分，曾有多次經認定為新違
建、拆後重建新違建等查報紀錄，且依臺北市違章建築處理
規則第25條第2項第5款規定，屋頂既存違建裝修隔出3個
以上之使用單元即屬危害公共安全之違建，依同條第1項規
定由都發局訂定計畫優先執行查報拆除，而對照系爭房屋頂
樓加蓋之格局規劃即為3房2廳1衛，此有系爭說明書所附
之平面圖在卷可參（見補字卷第47頁），而屬及時強制拆除
之違建，此亦有卷附之臺北市建築管理工程處違建查報案件
明細表可憑（見士簡卷第60頁），則系爭房屋頂樓加蓋部分
之狀態，顯不符上開系爭契約之約定，是原告據此解除系爭
契約，應屬有據。
(五)至被告孟繁岳雖認系爭契約所附不動產說明書之重要注意事
項已載明：「本案為頂樓建物，頂樓平台為所有住戶共有，
現況有部份增建面積為賣方單獨使用；頂樓平台是否能合法
使用須依政府法令、住戶規約或分管協議之規定辦理，不保
證永久使用」等內容（見補字卷第30頁），原告應不得依上
開情事據以解除契約云云，惟查，上開注意事項之約定，僅
係針對系爭房屋增建部分將來之法律使用狀態，而為免責約
定，此與系爭契約第2條第2項之約定，係針對系爭房屋增
建部分過去與現在之法律使用狀態而為規範，二者並非相同
，衡諸買賣房屋本係重在標的之現有狀態，此乃影響買賣價
金之重要因素，而將來法律使用狀態本具有不可測性，除非
特別約定免除或擔保，否則本應由購買者承擔風險，無待特
別約定，此亦何以過去與現在之法律使用狀態規範於系爭契
約本文，而就將來之法律使用狀態僅定於不動產說明書重要
注意事項之故，是被告孟繁岳執此而為抗辯，委難憑採。
(六)綜上，本件原告得主張解除系爭契約，而原告亦於105年9
月19日寄發存證信函表示解約之意，此有卷附之上開存證信
函可參（見補字卷第64頁），被告孟繁岳對此亦未爭執，應
可認定，則依前揭民法第259條規定，兩造即負有回復原狀
之義務，是原告請求被告孟繁岳返還系爭本票，應屬有據。
(七)關於原告請求被告孟繁岳給付違約金15萬元乙節，依前所述
，本件被告孟繁岳應可認有給付不能之違約情事，則依前引
之系爭契約第第12條第3項後段約定，原告自得請求約定之
「依原收款項計算之金額」之違約賠償損害，而本件姑不論
系爭本票究為定金或擔保之性質，單依履約擔保所交付之15
萬元，即至少可認有15萬元之交付，而履約擔保本係為減少
履約風險，由買賣雙方另與合泰公司簽立履約擔保契約，則
原告交由合泰公司之15萬元，本質上應屬定金性質，合於上
開「依原收款項計算之金額」之約定，是原告請求被告孟繁
岳給付違約金15萬元，應屬有據。
(八)至若被告合泰公司是否應返還15萬元之部分，本院既認原告
得以解除系爭契約，終局而言，自應返還該15萬元，惟因前
揭價金履約保證申請書第5條已有約定，合泰公司應自確定
判決後，以確定判決為據，始須返還，而本判決於宣判後是
否得以確定，尚屬未知，從而就本件訴訟而言，原告請求被
告合泰公司返還15萬元，暫欠依據，須至符合該約定之與確
定判決有同一效力之文書出現後，原告始得請求返還15萬元
。
(九)綜上所述，原告依上開法律關係，訴請⑴被告孟繁岳應返還
系爭本票；⑵被告孟繁岳應給付違約金15萬元及自起訴狀繕
本送達翌日即106年1月11日（見士簡卷第9頁）起算之法
定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無
理由，應予駁回，原告之訴經駁回部分，其假執行之聲請，
失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法，核與判
決結果不生影響，爰不一一論述。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用
簡易程序所為被告孟繁岳敗訴之判決，依同法第389條第1
項第3款之規定，應依職權宣告假執行，原告之聲請不另准
駁，並依被告孟繁岳聲請宣告如預供如主文所示之擔保，得
免為假執行，另依職權確定訴訟費用為5,400元（第一審裁
判費），應由被告孟繁岳負擔。
叁、反訴部分兩造之聲明及陳述：
一、反訴原告主張：反訴原告均有依約履行，惟反訴被告毀約，
就簽約款167萬元，僅給付50萬元（15萬元現金及35萬元本
票），依系爭契約第12條第2項約定：「甲方（即反訴被告
）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件，給付購屋款及繳
納稅費等，應賠償乙方（即反訴原告）自應付之日起，按已
給付買賣價款（如係簽約款遲延給付者，則按簽約款應付金
額計算）每日千分之1計算之違約金至甲方完全給付時為止
。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約
後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產
權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方」，
及同條第4項約定：「本條所規定之違約金，並不妨礙損害
賠償請求權之行使」，反訴被告於105年8月1日即應給付
被告簽約款167萬元，因反訴被告毀約，反訴原告已於105
年9月12日解除契約，故應給付以167萬元、按日千分之1
計算之違約金計7萬0,140元（計算式：167萬元×1/1000
×42日＝7萬0,140元）予反訴原告，及反訴原告因反訴被
告毀約，致嗣後再覓買主，因房市景氣反轉向下，僅能賣得
1,658萬元，受有差價12萬元（計算式：1,670萬－1,658
萬＝12萬）之損害，是反訴被告未依約履行，致反訴原告受
有所失利益之損害，乃依契約之法律關係，提起反訴等語，
並聲明求為判決被告應給付原告19萬0,140元及自反訴起訴
狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。
二、反訴被告則以：反訴原告已自承「…惟因房市景氣反轉向下
…」等語，可知反訴原告所稱受有價差12萬元之損害與系爭
契約關係之解除，實欠缺相當之因果關係，又如反訴原告得
向反訴被告主張違約金之給付，其計算方式亦有違誤，應以
反訴被告未付之152萬元計算，而非167萬元，且無從自
105年8月1日起算，反訴原告應證明其係於何時依約出具
塗銷查封登記予反訴被告知悉，否則僅得自105年8月24日
起算，且依系爭契約第13條第3項約定：「本契約條款及各
項約定條款之天數，甲乙雙同意皆以工作日計算」，則計至
反訴原告主張之系爭契約解除日即105年9月11日止，計有
14個工作日，故反訴原告僅得請求2萬1,280元（計算式：
152萬×1/1000×14＝2萬1,280）等語，資為抗辯，並聲
明求為判決駁回反訴原告之反訴，如受不利判決，願供擔保
請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由
本件反訴原告主張因反訴被告違約而解除系爭契約致其受有
損害之事實，為反訴被告所否認，並以前揭情詞置辯，惟查
，系爭契約因反訴原告違約，反訴被告得解除契約，已如上
述，反訴原告既有給付不能之情事，反訴被告自得拒絕給付
價金，難謂有給付遲延之違約情事，是反訴原告此部分主張
，即屬無據。從而，反訴原告依上開法律關係，訴請反訴被
告給付19萬0,140元及其遲延利息，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法，核與判
決結果不生影響，爰不一一論述。
五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為反
訴原告敗訴之判決，並依職權確定反訴訴訟費用為2,100元
（第一審裁判費），應由反訴原告負擔。
中華民國106年4月21日
士林簡易庭法官楊峻宇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國106年4月21日
書記官蘇彥宇