裁判字號：臺灣士林地方法院97年簡上字第119號民事判決
裁判日期：民國98年04月21日
裁判案由：給付報酬
臺灣士林地方法院民事判決97年度簡上字第119號上訴人甲○○（原名 石曉蕾 ）被上訴人樟樹房屋仲介有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 林明賢 律師
陳孟秀 律師 蔡文彬 律師複代理人丙○○上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國97年5月28日本院內湖簡易庭97年度湖簡字第261號第一審判決提起上訴，本院於97年4月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣伍萬元及自民國九十七年一月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之部分及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用由上訴人負擔五十分之十九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於96年6月16日與伊簽訂地產委託銷售契約書（下稱系爭契約書），委託伊銷售坐落臺北縣汐止市○○○路272之1號6樓房屋及該房屋所坐落基地（下合稱系爭房地），約定委託銷售期間自96年6月16日起至96年9月16日止。受託期間，被上訴人之法定代理人乙○○覓得一客戶即訴外人丁○○有意購買系爭房地，旋於96年7月1日與上訴人聯絡看屋，受託契約幾近達成。惟上訴人為脫免佣金之給付，故意拖延系爭房地買賣契約之簽訂，至96年9月17日即受託契約約滿之翌日，將系爭房地出賣與丁○○。查上訴人之舉止，依系爭契約書第11第1項違約處罰之約定，應視為伊已完成仲介義務，同時應給付伊委託銷售標的價格2%之服務報酬。又系爭房地之委託銷售價格為新臺幣（下同）680萬，是上訴人理應給付伊136,000元之服務報酬。為此，依系爭契約書第11條之法律關係提起本訴等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人136,000元，及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、上訴人則以：被上訴人除帶領3人去看系爭房地外，並無其他勞務支出。而系爭房地得以出售於丁○○，係得系爭房地所在地之超商老闆介紹，買賣方得以成交。被上訴人既未完成受託任務，或提供客戶名單予上訴人，自不得向上訴人請求委託銷售標的價格2%之服務報酬，且被上訴人亦未依系爭契約書第12條之約定，於系爭房地張貼銷售廣告、差人散發房屋廣告單、寄發廣告單、在各媒體刊登廣告、不斷的對可能購屋方客戶採取積極接洽等方式作為，則被上訴人所請求之金額亦屬過高等語置辯。並聲明：駁回上訴人之訴。
三、本件原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，並依職權為假執行宣告，上訴人全部聲明不服，求為廢棄原判決，並駁回被上訴人在第一審之訴；被上訴人則求為駁回上訴。
四、本件經本院整理並協議簡化爭執點如下：
甲、不爭執事項：㈠上訴人將其所有之系爭房地，委託被上訴人銷售，並於96年6月16日簽訂系爭契約書。
㈡系爭契約書所約定委託仲介銷售期間自96年6月16日起至同年9月16日止。
㈢系爭契約書第2條，雙方約定「委託人願出售之房地價格為680萬元」。
㈣系爭契約書（即96年度重簡調字第740號原證一）第11條，雙方約定違約處罰條款。
㈤系爭契約書第5條第2項（即96年度重簡調字第740號原
證一），雙方約定服務報酬為銷售價格2%，即136,000元。
㈥被上訴人法定代理人乙○○96年7月間曾帶丁○○至現場看系爭房地。
㈦丁○○於兩造仲介合約期間內交付定金5萬元予上訴人，
上訴人於96年9月17日前以650萬元價格將系爭房地出售，並於96年9月27日辦理移轉登記予丁○○。
㈧本件起訴狀繕本於97年1月22日送達予上訴人。
乙、兩造之爭點：被上訴人依系爭契約書第11條之規定，請求上訴人給付違約之罰款136,000元有無理由？
五、本院得心證之理由：
（一）按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。民法第248條定有明文。查，丁○○於兩造仲介合約期間內交付定金5萬元予上訴人一事，為兩造所不爭執，詳如上揭不爭執事項㈦所載，則揆諸上揭法條規定，自應推定丁○○與上訴人就系爭房地之買賣合約成立。嗣上訴人復於96年9月17日前以650萬元價格將系爭房地出售，並於96年9月27日辦理移轉登記予丁○○一事，亦為兩造所不爭執，詳如上揭不爭執事項㈦所載，足堪認上訴人確於系爭契約期間，將系爭房地出售予丁○○。
（二）次按委託期間內，委託人自行將系爭房地出售者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付委託銷售價格2%服務報酬，並應全額一次付予受託人。系爭契約書第11條第1項第1款定有明文。查，上訴人確於系爭契約期間，將系爭房地出售予丁○○一事，業如上述，則上訴人主張被上訴人上揭自行出售系爭房地予丁○○之行為，該當系爭契約書第11條第1項第1款之要件，自屬有據。又上訴人雖辯稱被上訴人既未完成受託任務，自不得向上訴人請求服務報酬云云。然查，因系爭契約第11條第1項第1款之約定，係以上訴人於委託期間內，自行將系爭房地出售為要件，即「擬制」視為被上訴人已完成仲介義務，並得請求相當於服務報酬之違約處罰，非謂被上訴人確已實際完成仲介義務。是上訴人上揭辯詞，顯有誤會，自不足採。
（三）再按民法第252條規定：約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。最高法院79年臺上字第1612號判例參照。又民法第252條之規定乃賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，固非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任（最高法院93年度臺上字第909號判決參照）。然若由當事人所提出之證據資料觀察或由當事人所提出之攻擊防禦方法，足認當事人對於他造所主張之違約金金額是否適當，有所爭執者，法院即非不得依職權核減違約金，要無待當事人明確標示其所為之事實、法律上陳述事項即屬違約金過高之抗辯為必要。查，上訴人提起上訴意旨係主張：被上訴人除帶領3人去看系爭房地外，並無其他勞務支出。且被上訴人未於系爭房地張貼銷售廣告、差人散發房屋廣告單、寄發廣告單、在各媒體刊登廣告、不斷的對可能購屋方客戶採取積極接洽等方式作為，則被上訴人所請求之金額亦屬過高等語。由此以察，上訴人對違約金是否過高一節，自有所爭執。揆諸上揭說明，本院自得斟酌卷內訴訟資料，就違約金是否過高一節，予以認定，自屬有據。又本院審酌上訴人若未自行將系爭房地出售，被上訴人固可能得請求2%服務報酬，惟尚須負擔廣告、人力等支出及金錢花費，以協助促進系爭房地之銷售事宜，並進而促成買賣雙方簽訂買賣契約書、辦理不動產移轉登記及點交等事宜，然亦可能於委託仲介銷售期間屆至時，因無人願買，而未能請求報酬，現因上訴人自行將系爭房地出售，上訴人即可減省上開花費與未能出售之風險，且上訴人於委託仲介銷售期間，所耗費之人力、花費等成本有限，則因上訴人違約所受之損害亦不致過鉅等一切情狀，認為系爭契約書約定之違約金為銷售價格2%，尚屬過高，應酌減至5萬元之範圍內，較為公允、合理，逾此部分之請求，核屬無據，應不足採。
六、從而，被上訴人基於系爭契約書第11條之法律關係，請求上訴人給付5萬元，及自97年1月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，依法即屬有據，其逾此範圍外的請求則為無據而應予駁回，原審就超過上開應准許部分而為上訴人敗訴之判決並為假執行之宣告自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當求為廢棄改判，為有理由，至於上開應准許部分，原審令上訴人給付並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞指摘原判決不當而求為廢棄，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院上揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
八、結論：本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436之1第3項、第449條第1項、第450條、第389條第1項第3款、第79條，判決如主文。
中華民國98年4月21日
民事第二庭審判長法官俞慧君
法官古振暉法官陳梅欽以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中華民國98年4月23日
書記官徐瑩書