裁判字號：臺灣士林地方法院108年訴字第1696號民事判決
裁判日期：民國110年01月07日
裁判案由：損害賠償等
臺灣士林地方法院民事判決108年度訴字第1696號原告 林鵬仕 訴訟代理人 陳佳鴻 律師複代理人 江孟洵 律師被告 吳春 訴訟代理人 陳欣綠 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國109年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾壹萬壹仟貳佰元，及自民國一百零八年十一月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾壹萬壹仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或縮減應受判決事項者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時，訴之聲明原為請求被告給付原告新臺幣（下同）300萬元及其遲延利息。嗣於民國
109年10月5日之言詞辯論程序當庭變更上開聲明為如後所示，核屬減縮應受判決事項之聲明，與前述規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：原告於108年6月17日以1,280萬元向被告購買其所有坐落臺北市○○區○○段○○段0000地號土地（權利範圍214/13000）及其上同段21566建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○○號5樓之房屋（下稱系爭房屋），嗣於108年7月31日交屋後，原告因委託廠商移除系爭房屋內原固定裝潢時方赫然發現系爭房屋原固定裝潢後有混凝土剝落且鋼筋暴露、嚴重鏽蝕、斷裂之瑕疵，無法供正常居住使用而欠缺房屋通常之效用，上開瑕疵並足以貶損系爭房屋之交易價值，被告就此自應依民法第354條第1項規定及買賣契約第9條第5項約定負瑕疵擔保責任，被告明知有上開瑕疵存在，於出售系爭房屋時卻未主動告知，為此，爰依民法第359條規定請求按上開瑕疵所需之修繕費用491,
200元，以及系爭房屋因上開瑕疵所減少交易價格之損害72萬元，減少買賣價金共計1,211,200元，併依民法第179條不當得利之規定請求被告返還溢領價金之利益，或依民法第
360條、民法第227條第1項、第231條第1項規定，請求被告賠償上開損害共1,211,200元，併請就上開請求權擇一為有利於原告之判決等語。並聲明：（一）被告應給付原告1,211,200元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告係因年事已高，不方便居住於系爭房屋，且見原告誠意，方以較隔壁鄰居成交價格1,390萬元低110萬元之1,280萬元將系爭房屋出售予原告，嗣被告於108年10月8日經原告告知裝潢期間發現系爭房屋有鋼筋暴露、鏽蝕斷裂之瑕疵，遂立即委請技術公司至現場評估，評估費用為120,000元並有5年保固，但不為原告接受，雙方溝通期間，原告數度認為系爭房屋不夠穩固安全，被告表示願意以原價買回系爭房屋，原告亦不接受。又系爭房屋雖有鋼筋不連續之情形，但並非原告所指鋼筋斷裂，而係鋼筋搭接方法，至窗邊鋼筋暴露、混凝土剝落部分，應是原告於交屋後裝修過程施工不當所致。再者，被告入住系爭房屋20多年，從未有任何大整修，故不知悉原固定裝潢後方之牆壁情形，並無原告所稱違反民法第360條故意不告知瑕疵之情事，且被告亦願意在合理之範圍內負擔修繕費用，若原告認為有安全疑慮，被告亦願意以原價買回系爭房屋等語置辯。並答辯聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）經查，原告主張其於108年6月17日以1,280萬元向被告購買系爭房屋及所坐落土地等情，為被告所不爭執（見本院卷第113頁），並有不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷第30至44頁），足認屬實，合先敘明。
（二）按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」民法第35
4條第1項前段、第359條前段分別定有明文，次按所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具備之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。又民法第365條第1項另規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」而民法第365條所規定之期間係屬無時效性質之法定期間，買受人之減少價金請求權已否因該期間之經過而消滅，法院無待當事人之主張或抗辯，亦應依職權予以調查審認，以為判斷之依據（最高法院87年度台上字第2872號民事裁判參照）。經查：
1.系爭房屋之牆壁、天花板等現況確有混凝土剝落及鋼筋暴露、鏽蝕等情形存在，此業經本院依兩造合意囑託臺北市建築師公會指派建築師到場鑑定確認無誤，有該公會所出具109年7月31日（109）（十七）鑑字第2111號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）附卷可查，並有原告所提現場照片存卷可考（見本院卷第46至52頁），復為被告所不爭執（見本院卷第114頁），足認為真實。而上開混凝土剝落及鋼筋暴露、鏽蝕之原因原因，經以混凝土鑽心試驗結果判斷，係由於混凝土氯離子含量過高及混凝土強度低於設計規定，且其混凝土中性化深度大於天花板及牆面保護層厚度所致等情，此有系爭鑑定報告書可資查考。準此，系爭房屋既有牆壁、天花板之混凝土剝落及鋼筋暴露、鏽蝕等情形，其原因復為氯離子含量過高及混凝土強度偏低等情，依通常交易觀念，上開混凝土氯離子含量偏高之情形既足以導致系爭房屋之混凝土剝落及鋼筋暴露、鏽蝕，且系爭鑑定報告書就此亦認上開情狀「應做適當的修復以維護合理的功能」（見系爭鑑定報告書第9頁），足見上開情事顯已對房屋建築結構及安全性造成影響而足以減少系爭房屋供安全居住使用之通常效用；再者，依一般社會觀念，購屋者購買房屋時，無不期望所購買之房屋堅固耐用而能提供基本程度之安全，因此，交易標的是否為海砂屋，係購屋者決定購買與否及交易價格之重要考量事項，倘建築物混凝土氯離子含量超過標準值，甚至出現水泥塊龜裂剝落、鋼筋外露鏽蝕等情形，該建築物於交易市場之價格勢必因此受有相當之貶損而低於無此情狀之建築物，從而系爭房屋上開混凝土氯離子含量偏高導致混凝土剝落及鋼筋暴露、鏽蝕之情形足以貶損系爭房屋之交易價值乙節，亦堪認定，此觀兩造間所締結不動產買賣契約書第
9條第5項將「海砂屋」列為出賣人即被告應負擔保責任之瑕疵，以及第13條第2款將「氯離子含量檢測」結果約定為買受人得解除買賣契約之事由等情益徵明確（見本院卷第36、38頁）。據上，系爭房屋上開混凝土氯離子含量偏高導致牆壁、天花板之混凝土剝落及鋼筋暴露、鏽蝕等情狀係屬足以減少其通常效用及價值之瑕疵乙節，應堪認定。
2.次查，原告係於108年10月8日告知被告系爭房屋有混凝土剝落及鋼筋暴露、鏽蝕等瑕疵，此為被告所自承（見本院卷第70頁），且原告於本院審理期間之109年2月7日即已本於民法第359條第1項規定請求減少本件買賣價金（見本院卷第200頁），顯未逾民法第365條第1項所定
6個月之除斥期間，是原告所為減少買賣價金之請求，核屬適法。
3.再按買受人依民法第359條規定，請求因物有瑕疵而減少其價金者，旨在平衡買賣雙方之利益與損失，是該減少之價金數額，應依同品質物品之市場價值與瑕疵物之買賣價金，並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準（最高法院86年度台上字第1615號民事裁判參照）。另買受人因買賣標的存有瑕疵而請求減少價金者，其本質為不完全給付損害賠償之一種，此觀同法第360條規定自明（最高法院89年度台上字第30號民事裁判參照）。由是而論，減少價金之數額，應將因瑕疵存在所致之變動狀況考慮在內，即除應審酌物因瑕疵存在所生物理性價值貶損（即修復費用）外，尚應視有無因瑕疵存在而生交易性價值貶損，以為適當衡量（臺灣高等法院106年重上字第493號民事判決參照），準此，原告請求按系爭房屋因上開瑕疵所生物理性價值貶損（即修復費用）以及交易性價值貶損之總額作為減少本件買賣價金之數額，當屬有理。再查，系爭房屋因上開瑕疵所生物理性價值貶損即修復所需費用為491,200元、所生交易性價值貶損為72萬元等情，此亦有系爭鑑定報告書存卷可參，揆諸前揭說明，原告主張減少買賣價金共計1,211,200元【計算式：491,200元＋72萬元＝1,211,200元】，自亦有據。
（三）末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號民事判例要旨參照）。
據上，兩造間就系爭房屋之買賣價金既經原告本於民法第
359條規定行使價金減少請求權，自已於1,211,200元之範圍內發生縮減買賣價金之效果，是系爭房屋之出賣人即被告受領此部分價金之法律上原因即已失其存在，從而原告本於民法第179條不當得利之規定請求其返還所受領之上開利益，自屬有理。
四、綜上所述，原告本於民法第359條請求減少買賣價金1,211,
200元，併依民法第179條不當得利之規定請求被告返還所受領之上開價金，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即108年11月30日起至清償日止按法定利率計算之遲延利息，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、兩造分別陳明願供擔保，請准為假執行及免為假執行之宣告，核與法律規定均相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國110年1月7日
民事第五庭法官趙彥強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國110年1月7日
書記官呂子彥