裁判字號：臺灣新竹地方法院101年訴字第201號民事判決
裁判日期：民國102年10月15日
裁判案由：給付管理費
臺灣新竹地方法院民事判決101年度訴字第201號原告民富公寓大廈管理委員會法定代理人 陳鳳美 訴訟代理人 孫寅 律師複代理人 楊一帆 律師
周珊如 律師被告 張鈴鈴 訴訟代理人 盛枝芬 律師上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國102年9月24日辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬捌仟柒佰元，及自民國一百年十二月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣陸萬貳仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款、第7款、第2項分別定有明文。查本件原告起訴時，對被告之訴之聲明原為：「（一）被告應給付原告新臺幣（下同）292,
950元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）願供擔保請准宣告假執行。」；嗣後迭經變更，最終將上開請求金額更正為188,700元。核其所為係屬單純擴張或減縮應受判決事項之聲明，且其請求之基礎事實同一，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結；又被告對前開訴之變更行為，均無異議而為本案之言詞辯論，揆諸前開規定核無不合，應予准許。
乙、實體事項
壹、原告主張：
一、被告所有坐落新竹市○○段○○○○○號建物（門牌號碼為新竹市○○路○○○○○號1樓，下稱系爭建物）為原告管理之民富公寓大廈（下稱系爭社區）區分所有建物，依據住戶規約第2條第1項規定，被告負有按住宅坪數每坪63元計付公共管理費予原告之義務，亦即被告每期應交付原告1,275元【計算式：63元×20.23坪≒1,575元，元以下四捨五入，下同】，詎其自民國（下同）88年3月1日起至100年6月30日止均未繳交，共積欠148期之管理費188,700元，屢經催討均未獲置理，爰依法提起本訴請求被告給付等語。並聲明：（一）被告應給付原告188,700元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：
（一）被告抗辯系爭社區之100年及101年區分所有權人會議決議，均自始無效，原告當事人不適格云云。惟查：
1.原告因其前任管理委員任期屆滿未再改選，而視同解任，則系爭社區已無管理委員會，嗣經1/5之區分所有權人連署推舉住戶陳鳳美為召集人，並請求召開區分所有權人會議，符合公寓大廈管理條例第25條第3項之規定，爾後訴外人陳鳳美再經區分所有權人會議選任為管理管員，自屬合法有據。退步言之，縱認該次會議之召集程序不合法，然其法效亦僅係得撤銷，而本件已超過30日之撤銷期間，自不得就此再為爭執。
2.又原告為彌平爭議，特經系爭社區區分所有權人於102年
5月22日進行連署，推由訴外人陳鳳美擔任召集人，並於同年月26日將連署結果予以公告，再於102年6月2日通知各區分所有權人將於102年6月16日召開區分所有權人會議，且擬於該次會議重新選任管理委員之意旨。其後，原告所管理之社區即於出席人數達法定人數之情形下，於
102年6月16日當日選任陳鳳美擔任委員，並於翌日召開管理委員會會議推舉陳鳳美為主任委員。此外，原告為求慎重，復又於102年8月4日臨時區分所有權人會議重新選任陳鳳美為管理委員，則訴外人陳鳳美顯屬當事人適格。
3.至關於被告抗辯原告未經合法召集及選任，主體自始不存在，本件起訴仍不合法云云，惟查，87年系爭社區臨時區分所有權人大會之召開，係由當時之管理委員會主任委員 王建生 所召集，合於公寓大廈管理條例第25條第3項前段規定，並於會中選任管理委員、成立管委會，嗣向主管機關報備，則依公寓大廈管理條例第38條第1項，原告自具當事人能力。
（二）被告抗辯其非原告管理之系爭社區區分所有權人，故無繳交管理費之義務云云，惟原告否認之。經查：
1.依據公寓大廈管理條例第3條第1款及第53條之規定，可知不僅公寓大廈之區分所有建築物有該條例之適用，且以各式住宅組成之社區亦得適用之。而觀之被告與建商即訴外人三詠建設股份有限公司（下稱三詠公司）簽訂之房屋買賣契約書，雙方已於合約第9條就社區公共設施之使用乙項約定明確，足認本社區確為「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，自應適用公寓大廈管理條例之相關規定，是被告以其建物並非區分所有建物為由，辯稱應無公寓大廈管理條例之適用云云，應無可採。
2.又系爭建物坐落大樓所領取之使用執照，固與系爭社區另座大樓所領用之使用執照不同，惟不同建物本即有各自之使用執照，尚不足因此斷定系爭建物非屬原告之社區住戶。況查，系爭建物大樓與原告管理之社區，除有共同整體之建築地、對外通道外，且信箱亦設置於同一處，並有使用相同之警衛室、安全防護、垃圾清運、照明等事實，復無獨立之出入口；佐以被告於向訴外人三詠公司買受系爭建物時，亦於買賣合約第9條第1項，就公設使用及費用部分作有約定，足見兩者確屬共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區，亦即被告為系爭社區之住戶甚明。
3.被告雖另辯稱系爭建物所坐落之基地因屬袋地，訴外人三詠公司為解決通行問題，遂同意被告於計劃道路開通前，可無償通行原告管理之系爭社區通道，不得因此逕謂被告即屬原告住戶云云，惟觀諸被告與訴外人三詠公司簽訂之房屋買賣契約書第11條第2項：「C棟1樓產權為甲方所有，於六米計劃道路未通前借與乙方使用，爾後收回，乙方不得有任何條件異議。」約定，其中甲方應係指買方即被告，乙方則係指賣方三詠公司，亦即約定被告等住戶應出借C棟一樓部分供其他住戶即三詠公司通行使用，詎被告竟為與文義相反之解釋，顯無法證明三詠公司有承諾無償提供通道予被告使用之事實。
4.至新竹市政府雖於102年8月23日以府工使字第0000000000號函覆被告：「四、經查旨揭兩張使用執照，分別各自領有獨立之建造執照，係屬兩宗建築基地，且有6公尺計劃道路分隔，故本案無適用公寓大廈管理條例第53條之規定。」云云，惟此乃肇因被告於申請書上為「…係分別坐落於兩宗不同基地，並由6公尺計畫道路分隔，（83）年工使字第574號建築物僅有一處出入口連道6公尺計畫道路…；（83）年工使字第688號建築物則有二處出入口，分別連通西大路及6公尺計畫道路…」，此一錯誤之事實陳述（即計畫道路若開通之情狀），始致新竹市政府亦為錯誤之判斷，自難採認。事實上，兩造所屬大樓間之計畫道路既尚未開通，自無被告所指有各自獨立聯外道路出入口之事實，則本件應仍有公寓大廈管理條例第53條規定之適用。
5.此外，原告曾於88年間對被告提起給付管理費事件，經本院以88年度竹小字第214號民事判決（下稱前案訴訟）判決原告勝訴確定，並審認被告為原告所管理之社區住戶，是被告即不得於本件訴訟中再為相反之主張。至新竹市政府101年7月19日府工使字第0000000000號函，僅係在說明兩造是否有各自獨立出入口，為判斷本案有無「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」之重要爭點而已，非屬新訴訟資料；參以兩造所居住之社區，並未發生任何重大改變（例如新闢道路），則依爭點效理論，原告自不得在無任何新事實發生之情形下，恣意推翻前案訴訟所為之判斷。
（三）被告另辯稱原告於87年12月15日所為、以每坪63元計收管理費之決議內容，應無拘束區分所有人之效力云云，然原告否認之，蓋因該次決議乃係依據第一屆管委會主委王建生所召集、於87年12月2日召開之系爭社區臨時區分所有權人大會之決議授權，而於原告統算支出結果、公告、供區分所有權人圈選後，經原告統計回函應以範例2作為管理費之計費標準，此經證人 王淑如 證述纂詳，並無任何程序上問題，自屬合法。
（四）被告末辯稱本件管理費應適用5年短期時效，逾此範圍之請求，均因罹於時效而消滅云云，原告予以否認。蓋公寓大廈管理委員會依公寓大廈管理條例第35條第1項規定，雖有當事人能力，惟不具法人資格，是而管理費並非管理委員會之獨立財產，係屬於全體區分所有權人所共有，其乃按全體區分所有權人自治決議所訂定之規約而收取費用，本質上應屬各住戶自身應支出之費用，僅為集合管理之便而共同收取並由管理委員會統籌運用，並非住戶對於管理委員會之定期給付，與利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付性質迥然不相同，自無民法第126條5年短期時效之適用，此經臺灣高等法院98年度上易字第1104號判決、臺中地方法院94年度簡上字第309號判決所肯認。
貳、被告則以：
一、原告當事人不適格：
（一）原告提起本訴係以陳鳳美為其法定代理人，惟按公寓大廈管理條例施行細則第7條第1項規定，於由區分所有權人互推一人為召集人之情形時，應有區分所有權人二人以上書面推選，並經公告十日後始生效。然而，觀之原告提出之100年1月14日會議通知書，非但未經公告10日，則其推選陳鳳美為召集人之行為已屬無效；且依其內容，可知該次會議實際上係由區分所有權人所連署召集，而非由經推選之陳鳳美為召集人，故系爭社區於100年1月22日及
1月27日召開之區分所有權人會議即未經合法召集。另查，原告所提出之100年1月22、27日區分所有權人會議開會通知內容，並未提及將於該次會議選任管理委員會之事，詎其竟突以臨時動議之方式，而於100年1月27日會議中選任訴外人陳鳳美為管理委員，顯違反公寓大廈管理條例第30條第2項規定，是其選任亦不合法，自始不生效力。更何況，原告復未按依公寓大廈管理條例第32條之規定，於決議成立後10日內，將決議送達各區分所有權人並公告之，尚不認為生效。
（二）次查，訴外人陳鳳美雖另於101年度獲選任為系爭社區管理委員會之主任委員，惟陳鳳美不具100年度之合法主任委員身分事實，已如前述，則其亦非101年度區分所有權人會議之合法召集人。況且，縱認100年度之選任程序合法，然其至101年1月26日即因任期屆滿而解任，須再經區分所有權人二人以上推選、公告十天以上、於開會通知上載明選任管理委員事項，方能於101年3月11、25日合法召集區分所有權人會議，並於會議中選任管理委員，詎原告竟未踐行上開程序，即於101年3月25日選任陳鳳美為其主任委員，嗣後亦未將決議內容送達予各區分所有權人，足認101年3月25日第二次會議所選任之管理委員，亦不合法。
（三）至系爭社區雖於102年6月16日另以召開臨時區分所有權人會議之方式，重新選任陳鳳美為管理委員，以補正原告法定代理之欠缺，然因原告本身即非經由合法召集、選舉所產生之管理主體，是其起訴仍不合法。更何況，原告提出之連署名冊係「召開區分所有權人會議連署書」，並非推舉召集人之連署名單，足認陳鳳美仍非102年6月16日區分所有權人會議之合法召集人；此外，本次區分所有權人會議同時併有與會者為未經委任之非區分所有權人、戶號重複、所附錄影光碟非當日會議過程等問題，致出席人數未達2/3開會門檻，故本次會議亦屬無效。是以，訴外人陳鳳美被選為管理委員之區分所有權人會議，既未經合法召集、選任，是原告逕以陳鳳美為其法定代理人名義提起本訴，顯屬當事人不適格。
（四）又依原告97年10月5日會議紀錄內容：「上一任的管理委員會自94年9月27日選出，任期一年…，之後召開兩次區分所有權人會議，皆因人數不足，未選出新的管理委員會。直到95年12月14日才順利召開第三次區分所有權人會議…。其後由守衛邱先生私下請託 吳根王 先生擔任主委及莊子賢先生擔任財務委員，其餘委員從缺，也因為一直找不齊其他的住戶充任委員，所以一直無法到區公所，辦理合法的登記以及銀行印鑑更名交接給新的委員。在今年4月有鑑於社區一直處於無人管理的情形下，才由一群熱心的住戶，再一次出來組織完成新的管理委員會，來為社區服務。」等語，可知系爭社區自94年9月27日選出該年度管理委員後，不曾順利開過區分所有權人會議，豈有於94年11月20日修訂現行住戶規約之可能？且不論係97年9月17日之區分所有權人會議，抑或係97年10月5日重新召開之議會，均未由合法召集人依法召集，違反公寓大廈管理條例第25條第3項規定，則該次會議所作成之決議內容自始無效。
（五）甚且，系爭社區於87年8月18日所召開之第一次住戶大會，亦係由不具社區區分所有權人身份之訴外人 何美燕 為召集人，顯違反公寓大廈管理條例施行細則第8條規定；另該次會議並無通過規約之相關議案，然原告卻以影印複製會議出席人員名冊之方式，於報備資料中檢附所謂「民富公寓大廈區分所有權人同意住戶規約名冊」，則該份規約顯非經由區分所有權人會議通過，且該次會議決議內容亦不生效力。
（六）此外，原告於97年10月24日申請變更報備書所附之社區規約，其修訂日期載為88年4月9日，然卻查無88年所召開之區分所有權人會議紀錄；且規約抬頭記載「福將建築物管理維護有限公司」，顯係福將公司所提供之規約草本，而非經系爭社區區分所有權人會議通過之規約內容，亦屬無效之規約。
（七）從而，系爭社區無論係成立管委會、召開區分所有權人會議、抑或係決議等項，均不合法，亦不生效力，是其管理費之請求及計算，即失其依據。
二、被告並非系爭社區之區分所有權人：
（一）被告所有之系爭建物係坐落於新竹市○○段○○○○○○號土地上，且屬地上五層共十戶之小型公寓，與其他區分所有權人共有共用新竹市○○段○○○○○號（被告對共有部分之權利範圍為十分之一），並經新竹市政府工務局核發(83)工使字第574號使用執照。而原告管理之系爭社區大樓則係坐落於同段712等地號土地上，為地上七至八層、約有
七、八十戶住戶之社區，區分所有權人間除專有部分外，共有同段4181、4182、4183建號，並經新竹市政府工務局核發(83)工使字第688號使用執照。由此可知，被告所有之系爭建物與原告管理之系爭社區建築，無論在建物構造、使用及坐落基地上，均各自獨立，無共有共用部分，且被告之區分所有建物共用部分係在系爭建物大樓之頂樓、樓梯間、管道等，與原告管理之社區不具共用之物權關係，伊亦未使用系爭社區之地下停車位、信箱，顯與公寓大廈管理條例第3條之「公寓大廈」、「區分所有」定義不符。
（二）又被告所有之系爭建物大樓，雖須經由原告管理之系爭社區通道通行至聯外道路，惟此乃因系爭建物坐落之基地係屬袋地，四周通路受阻所致，尚不得因此即謂被告為原告管理之住戶。經查，原告管理之社區建物與被告所有之系爭建物大樓，係由同一建商即訴外人三詠公司於同期間先後興建，惟為不同之區分所有建物，而被告於購置之初，原係經由基地前方之民富段712-9地號、東側同段712-13、711-3、726、764、764-1、768-4等地號土地（該巷道本為計劃道路）對外通行，以通達南側之西大路，嗣因訴外人三詠公司未能與鄰近地主達成買賣協議，致該712-13地號土地於85、86年間遭圍設欄杆，被告遂無法再經由東側巷道對外通行。另系爭建物大樓西側所鄰接同段703-1、705-1地號土地（為一向西通路），亦因該社區以門牆圍設而無法通行；至北側毗鄰之同段712-11、712-12及710-12等地號土地（本為計劃道路），則因新竹市政府尚未開通，現由三詠公司或原告架設鐵皮車棚供原告住戶停放機車使用。又三詠公司為解決系爭建物大樓之通行問題，曾向原告及其餘住戶允諾，伊等於計劃道路開通前可無償通行原告管理之系爭社區通道，詎原告竟不明究理，遽將被告列入其所管理之社區區分所有權人，顯屬無理。
（三）原告雖於向主管機關成立報備時，將被告申報為其住戶，然查，觀諸原告於申報時所檢附之區分所有權人名冊，其中關於區分所有權比例部分均載為1/72，然被告之區分所有權比例為1/10，顯見原告之報備資料不實，伊自不因原告此一片面行為而受其管理規範。
（四）另公寓大廈管理條例第53條，係就「多數各自獨立使用之建築物」準用公寓大廈管理條例所為之規定，然本件兩造之建物乃屬各自獨立之區分所有建物，與獨立使用之建築物尚有不同。更何況，84年6月9日公告施行之公寓大廈管理條例，全文僅有52條條文，是原告主張依據公寓大廈管理條例第53條及其施行細則第12條規定，兩造之區分所有建物有「共同設施之使用與管理具有整體不可分別之地區」云云，尚屬無稽。
（五）兩造間之另案訴訟判決，雖判命被告應支付原告85年1月至88年2月期間之管理費云云，惟上開判決將區分所有建物共用部分誤為僅為共同利用部分，而忽略共用部分性質上是對「共有之物權關係」，此參判決理由係記載「是在公寓大廈中，主要區分為區分所有權人之專有部分及共用部分，而共用部分是供各區分所有權人共同利用之部分，其重在使用人間之利用、管理，是在不同棟建物中，其供所有住戶共同管理之標的，而有關於公寓大廈管理條例的規定，主要亦係在於處理此共用部分，是於此種情形，亦有大廈條例之適用」等語即明，是另案訴訟基於錯誤之法律概念而為重大誤謬判決，當無拘束本件訴訟之效力，且其既判力至多僅限於85年1月至88年2月範圍之管理費。
（六）綜上，被告既非原告管理之系爭社區區分所有權人，則原告依據該社區之住戶規約要求被告給付公共管理費用，自乏依據，應予駁回。
三、退而言之，縱認被告為原告所管理之系爭社區住戶，而有按期繳交管理費之義務，惟原告係依據管理委員會會議所為之決議內容計收管理費，然管理費計收標準應由區分所有權人會議決定，始為正確（最高法院92年度台簡上字第3號判決參照），故該份決議內容應無拘束力。又不及一年之定期給付債權，其請求權時效為5年，此為民法第126條所明定，是原告之主張逾此5年範圍（即95年11月28日以前）之管理費，均因時效消滅而不得再為請求。
四、綜上，原告提起本件訴訟實無理由，為此聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。（三）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執事項：
一、被告所有之系爭建物大樓坐落於新竹市○○段○○○○○○號土地上，領有新竹市政府工務局核發之(83)工使字574號使用執照；原告管理之系爭社區其餘大樓則係坐落於同段712、712-2、712-3、712-4、712-5、712-6、713-6、715、716-6、718-2等地號土地上，經新竹市政府工務局核發
(83)工使字第688號使用執照。
二、兩造同意以20.23坪計算系爭建物所應繳納之管理費。
肆、本件爭點事項整理如下：
一、訴外人陳鳳美是否具備合法之法定代理權？
二、被告所屬建物與原告社區是否屬於共同設施之使用與管理，具有整體不可分性之集居地區？此部分是否為另案判決爭點效所及？
三、原告請求被告給付管理費是否有理由？
伍、法院之判斷：
一、訴外人陳鳳美是否具備合法之法定代理權？
（一）按區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次；經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者，應召開臨時會議；區分所有權人會議除第28條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次；又區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出，公寓大廈管理條例第25條第1項、第2項第2款、第3項、第30條分別定有明文。次按，本條例第25條第3項所定由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效，公寓大廈管理條例施行細則第7條第1項亦有明文。
（二）查原告主張訴外人陳鳳美係於系爭社區100年1月22、27日區分所有權人會議，經選任為管理委員，嗣經管理委員互推為主任委員，是其有代理原告提起本訴之資格等情，惟為被告所否認，並以系爭社區所召開之上開會議均不合法，訴外人陳鳳美並無代理原告起訴之資格云云置辯。經查：
1.觀之原告提出之系爭社區100年1月14日臨時區分所有權人會議通知（見卷三第194頁）所示，其主旨及說明二、三欄位分別記載：「本社區因前任管理委員會未能按時改選，屢經催告仍置之不理，為保住戶權益，訂於民國100年1月22日下午7時許，集會所，召開臨時區分所有權人會議，選任新管理委員會成員。」、「二、現經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上連署（詳附件），以本通知召集此次臨時區分所有權人會議。三、因前任主任委員視同解任已如前述，經上開區分所有權人連署同意，由742號4樓陳鳳美為本次會議召集人。」等語，已清楚載明原告因其前任管理委員任期屆至未改選，視為解任，遂依系爭社區區分所有權人之書面請求及推選，將以訴外人陳鳳美為召集人，而於100年1月22日召開臨時區分所有權人會議，並將於該次會議中選任管理委員等事項，並據其檢附其上載有「請求召開區分所有權人會議，以選任新任管理委員」及「推舉訴外人陳鳳美為召集人」意旨之區分所有權人會議召開連署書暨連署名冊等件（見卷三第192-193頁）為憑，非但合於公寓大廈管理條例第30條第1項但書關於召開臨時區分所有權人會議通知公告之期限規定外，且無被告所述未於開會通知上提及選任管理委員事項，即以臨時動議方式進行之情事。
2.嗣後，該次會議雖因出席人數未達法定標準而流會，然旋經召集人陳鳳美就同一議案重新召集會議，並於100年1月27日召開之第二次臨時區分所有權人會議中選任訴外人陳鳳美為管理委員，後再經互推為主任委員，此觀系爭社區臨時區分所有權人（第二次）會議通知（見卷三第195頁），其主旨欄位係記載：「召開臨時區分所有權人（第二次）會議，選任新管理委員會成員。」等字樣，且100年1月27日區分所有權人會議記錄及簽到簿（見卷三第19
5、135-136頁），均記載召集人為「陳鳳美」等項足明，亦無被告所稱該次會議並非由召集人陳鳳美所召集此一違法情事。
3.至關於被告辯稱系爭社區於100年1月14日公告召集人選任結果後，即於當月22日召開區分所有權人會議，其公告期間未滿10日，且原告亦未於100年1月27日達成決議後之10日內，將決議內容送達全體區分所有權人並公告，違反公寓大廈管理條例施行細則第7條第1項及公寓大廈管理條例第32條第3項規定云云，然姑不論訴外人陳鳳美於召開100年1月27日第二次臨時區分所有權人會議時，與
100年1月14日公告之日相距已達10日以上，似未違反上開公告期限之規定，且縱認被告此部分抗辯屬實，惟按區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例雖無明文規定，然按其性質，應準用民法第56條第1項規定，由區分所有權人於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。故在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在（臺灣高等法院臺南分院96年度上字第116號判決意旨參照）。準此，被告既未於上開決議作成後之3個月內請求法院撤銷其決議，則該決仍屬合法有效，被告自不得執此復為爭執。
4.綜上，訴外人陳鳳美既係經2人以上之區分所有權人書面推選，而為系爭社區之召集人，自有召集全體區分所有權人進行會議之權限；爾後，訴外人陳鳳美並於其所召開之
100年1月27日區分所有權人會議中，獲選任為系爭社區管理委員會之主任委員，則訴外人陳鳳美於任期內之100年12月2日，代理原告提起本件給付管理費訴訟，於法自屬有據。
（三）本件被告雖另辯稱訴外人陳鳳美因非經100年區分所有權人會議合法選任之主任委員，故無召集101年區分所有權人會議之權限，且其亦未按依公寓大廈管理條例第25條第
3項規定，經合法推選為召集人，是其於101年3月11、25日逕行召開區分所有權人會議，其召集程序即不合法，該次決議內容亦屬無效，訴外人陳鳳美仍非合法之代理人云云，惟姑不論被告前揭關於101年區分所有權人會議召集程序不合法之抗辯是否屬實，縱認為真，亦僅涉及民事訴訟法第170條、第173條前段，訴訟程序是否因當事人之法定代理人代理權消滅，而應停止訴訟之問題，蓋訴外人陳鳳美於原告100年12月2日提起本訴時，既具法定代理人之資格，則本件訴訟即已合法起訴，自不應其法定代理人嗣後是否喪失代理權而影響其效力，是被告此部分所辯亦屬無據，不應採信。
二、被告所屬建物與原告社區是否屬於共同設施之使用與管理，具有整體不可分性之集居地區？此部分是否為另案判決爭點效所及？
（一）按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文。另依公寓大廈管理條例第62條授權所定之公寓大廈管理條例施行細則第12條規定，公寓大廈管理條例第53條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：㈠依建築法第11條規定之一宗建築基地。㈡依非都市土地使用管制規則及92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。㈢其他經直轄市、縣(市)主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。是依前揭條例、施行細則之規定，除公寓大廈管理條例第3條第1款所規定之「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」外，於上開情形所組成之集居地區，如符合共同設施使用與管理具有整體不可分性之要件時，亦得準用公寓大廈管理條例有關管理及組織之規定。經查：
1.本件被告所有建物所屬之大樓，與系爭社區之其餘建物，雖分別坐落於不同之基地，且各自取得使用執照，有系爭建物之建物登記謄本、使用執照等件（見司竹調字卷第13頁、卷一第63、64頁）附卷可參，並為兩造所不爭執，惟經本院會同兩造前往現場履勘結果，發現原告所管理之社區係坐落於新竹市○○路北側，建物為一「7」字型建築，社區住戶均係透過大樓間之一樓通道對外通行至南側西大路，社區警衛室即設置於靠近西大路出口處。而被告所有之系爭建物大樓，則係坐落於系爭社區北側，中間並以一寬六米、與西大路平行之柏油空地與系爭社區其餘建物相隔，然因該柏油空地之東側有架設鐵欄杆圍籬，並與鄰地高度落差約1公尺；北側設有機車停車棚，棚外有欄杆，欄杆外種有花草；西側則以鐵皮圍籬與外側花草及約1公尺道路阻隔，均無法通行，故系爭建物大樓之住戶亦係經由南側社區大樓間之一樓通道對外聯絡，即與系爭社區住戶使用相同出入口。又兩造建物中間之柏油空地西側，有一通往社區地下停車場之出入口，入口處設有一反光鏡及監視錄影機；系爭建物前方亦設有相同設備，面對系爭社區大樓間之一樓通道拍攝，由系爭社區警衛室監控上開
2只監視錄影機畫面。系爭建物及位於柏油空地北側之機車停車棚前方，各裝設一盞路燈；兩造大樓之住戶信箱，均統一設置於社區警衛室對面，且警衛室旁放有垃圾子母車等情，有勘驗筆錄及社區照片等件（見卷三第89-90頁、卷一第159-166頁、卷二第365頁）附卷足憑。由此足悉，系爭建物大樓除無獨立之對外出入口外，並有與系爭社區共同使用警衛室、通道、照明設施、信箱、機車停車棚、地下停車場、監視錄影機、垃圾清運等公共設施之事實。
2.次查，被告於向建商購買系爭建物之初，訴外人三詠公司係將兩造之建物大樓歸為相同建案，而於區分棟別後一併出售，此觀被告與三詠公司簽訂之房屋預定買賣契約書，其中第1條第1項係記載：「房屋標示：座落新竹市○○段712、712-2、712-3、712-4、712-5、712-6、713-6、715、716-6、718-2及712-7、712-15地號土地上所興建之本大樓第I棟壹樓房屋壹戶…。」等語，即將系爭社區所有建物之坐落地號一併記載於契約內，並將系爭建物所在大樓編號為「I」棟等節即明，有該份契約（見司竹調字卷第61-62頁）附卷可證，且渠等亦於契約第
9條第1項、第11條第2項，針對系爭社區建物下方之地下停車場所有權歸屬、使用方式，以及系爭社區大樓間之一樓通道使用權等項作有約定，益認系爭建物大樓與系爭社區之其餘建物，應屬同一社區範圍。此外，原告於87年
9月28日向主管機關申請成立報備時，即將系爭建物大樓全數納入其區分所有標的；且與被告居住於同棟大樓之其餘住戶，亦有參與第一次區分所有權人會議，嗣並按依住戶規約之規定繳納管理費，此經本院向新竹市北區區公所函索資料（見卷一第60-99頁）查核明確，並有原告提出之繳費收據（見卷二第163-364頁）附卷為證，亦足佐認系爭建物與原告社區，應屬共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區。
3.另查，新竹市政府曾就系爭建物與原告管理之社區建物，兩者間是否具有共同設施之使用與管理，具有整體不可分性之地區情形乙節，函覆本院略以：「三、本案如各自擁有獨立出入口，則應無公寓大廈管理條例第53條所稱『共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區』之情事…。」等語，有新竹市政府101年7月19日府工使字第
0000000000號函（見卷一第181頁）在卷可按，而系爭建物大樓住戶，因其前方之六米計劃道路尚未施設及通行，柏油空地之東、西及北側，分別遭鐵欄杆、鐵皮圍籬圍阻而無法對外通行，目前僅得藉由○○○區○○○○道對外聯絡，即須經由系爭社區大門進出，無獨立出入口之事實，業經本院詳述如前，且為被告所不爭執，則依新竹市政府之上開函釋內容，亦可認本件應屬公寓大廈管理條例第53條所稱之集居地區，就社區之「管理」與「組織」，自應準用公寓大廈管理條例之規定。
4.是以，系爭建物大樓與社區其餘建物之基地地號、建築構造，雖各自獨立，然有共同使○○○區○○○○○道、路燈、信箱、機車停車棚、地下停車場、監視錄影機、垃圾子母車等公共設施，足認系爭建物大樓與系爭社區在使用上及管理上具有相互關連之整體不可分性，即屬公寓大廈管理條例第53條所稱之集居地區，甚為明灼。
（二）次按，法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力(拘束力)，即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許。故前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷時，即有爭點效之適用(最高法院96年度台上字第2569號、97年度台上字第2688號判決參照)。經查：
1.原告前曾以被告積欠85年1月至88年2月期間之公共管理費為由，向本院聲請對被告核發支付命令，嗣經本院以88年度竹小字第214號給付管理費事件審理後，於該案之判決理由中判斷：「被告所屬之該棟建物住戶，因其前方所在之六米計劃道路尚未施設及通行，無法直接對外聯絡，其等目前均須通行使用位於前開A至H棟間之中間通路以對外連接新竹市○○路，並需經過該位於A至H棟前方之守衛室後，由該社區大門以進出，且其仍使用擺設於社區大門入口旁之垃圾子母車以堆放垃圾，並由原告目前所雇用之管理人員協助其大門進出人員之管制、垃圾處理，以及訪視人員之安排及信件之收受，而原告所雇用之人員亦有定期清理該I、J棟建物之樓梯間及六米計劃道路等處，並維修該I、J棟建物所屬之水箱、抽水馬達及電話線路等情…，是就被告所有建物與原告所屬之A至H棟建物之關係而言，就前開所述共同之社區大門、警衛室及中央通道等共用部分之管理使用上，仍具有整體不可分性…，是被告仍應與其他A至H棟建物之區分所有權人，成立同一公寓大廈之關係，而成為原告公寓大廈住戶之一員，自對原告負有繳交管理費及公共基金之義務。」等語，並判命被告應給付管理費50,275元予原告確定在案，有本院88年度竹小字第214號民事判決暨確定證明書（見卷一第203-210頁）在卷可稽，並經本院依職權調閱上開卷宗核閱詳實。準此，兩造就被告所有之系爭建物，是否為原告管理之社區住戶乙節，既於前案訴訟為充分之攻擊防禦，並經前案確定判決認定被告此部分抗辯無理由，揆之上開規定，被告自不得於本件訴訟中再為與上開確定判決相反之主張，本院亦不得作相異之判斷。
2.就此，被告雖持學者 謝在全 所著之「建築物區分所有權要篇（上）」見解，辯稱前案判決忽略共用部分之性質係對「共有之物權關係」之管理使用及負擔，而將區分所有建物共用部分誤為僅為共同利用部分，是此基於錯誤法律概念所為之重大誤謬判決，當無拘束本案之效力云云，惟查，觀之學者謝在全所為之上開著作，其中關於「共用部分」之意義段落，係記載：「共用部分係指區分所有建築物之專有部分以外之部分及經約定供共同使用之專有部分而言…。民法就此項部分稱為共同部分，民法修正草案則以共有部分稱之，乃因重在其物權關係之本質，而公寓大廈管理條例則使用『共用部分』一語，著重在此項共同部分係供各區分所有人共同使用之故。」等語（見卷三第12頁），是前案判決理由認「…所謂公寓大廈…，惟並不侷限於一棟建物之情形，是在公寓大廈中，主要區分為區分所有權人之專有部分及共用部分，而共用部分是供各區分所有權人共同利用之部分，其重在使用人間之利用、管理，是在不同棟建物中，其供所有住戶共同使用之部分，不論其所有之形態為何，均為區分所有權人共同管理之標的，而有關於公寓大廈管理的規定，主要亦係在於處理此共用部分，是於此種情形，亦有大廈條例之適用。」等情，即無違誤。此外，被告並未提出其他足以推翻原判斷之新訴訟資料，則原告主張本件有爭點效之適用乙節，堪予採認。
三、原告請求被告給付管理費是否有理由？
（一）按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之
5，公寓大廈管理條例第21條、民法第229條第1項、第
2項、第233條第1項前段、第203條亦分別定有明文。查本件被告為原告管理之系爭社區成員之事實，業經本院析述如前，則被告自負有按時繳納管理費之義務，詎其竟遲延繳納逾2期之管理費，經原告以100年8月1日新竹武昌街郵局第1302號存證信函定期催告後仍拒不給付，而被告對於其仍積欠148期管理費未付乙節亦不爭執，揆諸前揭規定，原告自得提起本件訴訟請求被告給付之。
（二）至關於本件管理費之計費方式部分，被告雖抗辯依據公寓大廈管理條例第18條規定，管理費之計收標準應由區分所有權人會議決議行之，原告並無決定之權限，故原告88年
1月21日會議所為之「以每坪63元計算管理費」決議內容，應無拘束全體區分所有權人之效力云云，惟查：
1.觀諸系爭社區住戶於87年12月2日召開之臨時區分所有權人大會會議記錄（見卷一第196-201頁），其中臨時動議第二項載明：「管理費計費方式、採【每坪/元】計算方式乙案。決議：請管委員統算總支總出、將新費率予以公告十五天，再行運作【所有權人如有寶貴的意見、請填寫住戶意見表】本管委會將竭誠為您服務。」等語。爾後，原告即於87年12月15日管理委員會會議中提出範例1、2之收費方式，以供區分所有權人圈選；嗣並於88年1月21日召開之管理委員會會議中，就修訂管理費提案部分作成「以範例【二】電梯全責並且以每坪63元｛實坪｝車位
300元整計算。全體無異議通過。實施日：88年2月1日起以新費率計算」之決議內容，亦有上開會議記錄等件（見卷一第195、202頁）附卷可查。
2.參以系爭社區住戶即證人王淑如曾於本院審理時到庭證稱：「（問：請求提示原告12，有無參加本次區分所有權人會議？法官提示原證12）我記得我有參與，當時有要說車位劃分及管理費的問題。（問：那次會議誰是召集人？）第一任主委王建生。（問：那次會議有無針對管理費收取方式做出決議？）當初住戶開會時有說一坪63元，要住戶同意，因為委員會裡面有人是會計師，後來住戶同意由委員會去計算每坪多少錢去收取。之後委員會說一坪63元，並有發通知書給住戶問我們同意或不同意，後來有公告說住戶都同意一坪63元。（問：有無印象當時會議有無律師事務所的人參加？）有一位楊律師及里長。（問：上開二人有無針對會議合法性表示意見？）律師事務所的人有說參與人數有超過三分之二。（問：原證12之會議記錄上，有授權管理委員會把管理費計算方式算出來給大家看，最後公告通過了，請問有無不同方案給住戶選擇？）我印象中有兩個方案差別在以室內坪數或總坪數計算，後來決議是以室內坪數計算。」等語（見本院101年12月4日言詞辯論筆錄），足認原告係受系爭社區區分所有權人會議決議之授權，在以【每坪/元】之管理費收取原則下，於經統算總支出費用、提出方案、統計意見後，再將新費率予以公告15日，始於88年1月21日召開會議確立應以每坪63元計算管理費之計算方案，則此決議過程應屬合法有效，被告前揭抗辯不足採認。
（三）被告雖另辯稱本件應適用5年短期時效，逾此期間之管理費，均因時效消滅而不得請求云云，惟按，公寓大廈管理業務之執行，須有經費來推動管理業務，於發生維護管理情事產生，需管理費及重大修繕支出費用時，各區分所有權人應分擔該費用。管理委員會依公寓大廈管理條例第35條第1項規定雖有當事人能力，但是不具有法人資格，因而大廈管理費非屬管理委員會之獨立財產，其所有權屬於全體區分所有權人所共有，其乃按全體區分所有權人自治決議所訂定之大廈管理規約議定之數額而收取之費用，其本質上應屬各住戶自身應支出之費用，僅為集合管理之便而共同收取並由管理委員會統籌運用，並非住戶對於管理委員會之定期給付，與利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付性質迥不相同，自無民法第126條五年短期時效之適用。從而，原告自得請求被告支付其於88年3月1日至100年6月30日期間所積欠之148期管理費。
（四）此外，兩造均同意以20.23坪計算系爭建物所應繳納之管理費，據此計算，被告每月應繳納予原告之管理費即為1,
275元【計算式：63元×20.23坪≒1,275元】，是原告向被告請求88年3月1日至100年6月30日期間所積欠之管理費188,700元【計算式：1,275元×148期＝188,700元】，即屬有據，應予准許。
四、從而，原告依據公寓大廈管理條例規定，請求被告給付管理費188,700元，及起訴狀繕本送達翌日（即100年12月17日）起至清償之日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第
389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行；被告 陳明 願供擔保請為宣告免為假執行，經核與規定相符，爰酌定相當之擔保金額予以宣告。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，均與判決結果無影響，爰不一一予以論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國102年10月15日
民事庭法官張百見以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年10月15日
書記官黃詩傑