裁判字號：臺灣臺北地方法院103年訴字第1343號民事判決
裁判日期：民國103年08月14日
裁判案由：確認租賃關係不存在
臺灣臺北地方法院民事判決103年度訴字第1343號原告大華建設股份有限公司法定代理人 林文亮 訴訟代理人 葛苗華 律師複代理人 張仁龍 律師被告雍國建設開發股份有限公司法定代理人 李治 訴訟代理人 莊乾城 律師上列當事人間確認租賃關係不存在事件，本院於民國103年7月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認兩造間就坐落臺北市○○區○○段○○段0000000000000地號土地之租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1237號判例意旨參照）。查原告主張其於民國100年11月1日與被告簽訂土地租賃契約（下稱系爭租約），將其所有之臺北市○○區○○段○○段0000000000000地號等3筆土地（下稱系爭土地）出租予被告，系爭租約租期屆滿後並未重新簽訂租約，且原告亦已終止系爭租約，為被告發函否認上情，並繼續支付租金，則兩造間對系爭租約之法律關係即有不明之處，且原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，原告得以本件確認判決將之除去，依前揭說明，應認原告有即受確認判決之法律上利益，故原告提起本訴自有確認利益，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於100年10月6日與被告及訴外人 黃誠 訂定共同合作開
發協議書（下稱系爭協議書），依系爭協議書第9條第5款之約定，原告將合作範圍內所有之系爭土地出租予被告，兩造即於100年11月1日簽訂系爭租約，每月租金新臺幣（下同）50,000元，租期自100年11月1日起至101年10月31日止。原告於系爭租約租期屆滿後，即多次要求被告應與原告重新簽訂租約，惟被告均置之不理，故原告於102年11月28日以台北榮星郵局第1704號存證信函發函予被告終止系爭租約及系爭協議書，惟被告於102年12月4日來函表示系爭租賃關係已成立不定期租約云云，原告為避免爭議，乃依民法第450條第2項、第3項規定，於103年2月14日以台北榮星郵局第130號存證信函再次發函通知被告「如前次存證信函不生終止雙方土地租賃契約之效力時，則於本函送達後1個月的當月末日，終止該土地租賃契約」等語，該函於103年2月17日送達被告，系爭租約應於103年3月31日屆期，原告爰以本件起訴狀之繕本送達被告代為意思表示，依法終止兩造間之系爭租約。復因被告於103年2月19日再度來函表示系爭租賃關係已成立不定期租約，有土地法第103條規定之適用云云，然系爭租約上並未訂明租賃土地係供興建房屋使用，自不得認定兩造成立租約時有以系爭土地供被告充作興建房屋基地用途之合意，且系爭土地原本即有建物存在，並非被告所興建，益證與土地法第103條「租用建築房屋之基地」之要件不符。退萬步言，本件縱有土地法第103條規定之適用，惟系爭租約是因系爭協議書而來，系爭租約之契約目的為「共同合作開發」，而被告並未依約履行其系爭協議書之義務，原告業已依系爭協議書第9條第4款約定終止系爭協議書，則系爭租約即失所附麗，該租賃關係之目的自亦無法達成，原告自得依土地法第103條第5款所定事由終止系爭租約。此外，原告花費10億多元購買系爭土地，每月尚須支付銀行貸款將近100萬元，若非兩造有合作關係，原告豈有可能以每月租金50,000元租予被告？然被告不僅未依約完成都更流程，更將系爭土地轉租於他人，每月坐收500,000元至700,000元不等之租金收入，其主張不定期租賃之權利，欲永久便宜占用系爭土地，其權利之行使，實悖於於誠信。
㈡並聲明：確認原告與被告就坐落臺北市○○區○○段○○段
0000000000000地號等3筆土地之租賃關係不存在。
二、被告則以：㈠系爭租約租賃期間自100年11月1日起至101年10月31日止
，然租期屆滿後原告仍繼續收取自101年11月至102年6月
30日止之半年租金，依民法第451條規定視為以不定期限繼續租賃契約。原告於繼續收取租金後，方發函表示應另訂新租約云云，然雙方已成立不定期租賃契約，應不受原告主張之影響，且被告並提存至103年6月30日之租金，故雙方租賃關係繼續存在，並未消滅。
㈡系爭土地上有房屋，原告與被告因而共同合作開發，欲辦理
土地都市更新開發，於系爭土地上建築房屋，依系爭協議書及原證六律師函內容，系爭土地屬雙方合作開發辦理都更建築房屋使用之土地，因而由被告向原告承租，目的為其上已建築房屋使用，而原告在取得系爭土地前，其上即因有違章戶而存在之租約，故在系爭協議書第9條第5款約定，在原告取得系爭土地時，被告應與原告訂立租約，租金每月50,000元，因此，系爭租約係因地上違章戶而來，如何謂非為租用建築房屋之基地？且依系爭協議書第5條及第8條第1項約定可知，原告雖為實施建造者及起造人，但地上建物之營建費用成本及登記費用等即出資者為原告、被告及黃誠共同依比例負擔，地上建物亦由契約所訂甲乙雙方依協議比例分配取得，租用土地亦為供自己興建房屋使用，當屬土地法第
103條規定之租用建築房屋之土地，有該條規定之適用。㈢被告並無違反系爭租約，乃係原告無意履約，未為設計規劃
，被告當無法進行系爭協議書第2條第2項都更作業之進行或實施，原告稱被告有系爭協議書第9條第4款規定自協議書起18個月內未履行系爭協議書第2條義務而任意終止租約云云，為無理由。且原告在簽訂系爭協議書後才與 郭旭 原建築師事務所簽立設計監造委任契約書，已延誤半年之久，何以簽訂系爭協議書起18個月內被告未履行而解除系爭協議書。又原告之前已就同一事實對被告提起確認租賃關係不存在之訴，由鈞院103年度訴字第283號審理，待被告提出答辯書狀及被證1、2後，原告即撤回起訴，嗣於103年2月14日在發函主張隨時終止不定期租賃契約云云，被告方發函依法不能任意終止，詎原告於103年3月31日在提起本件確認租賃關係不存在訴訟，益證原告任意找理由終止租約。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於100年10月6日與被告及黃誠簽訂系爭協議書，依系
爭協議書第9條第5項約定，原告將合作範圍內所有之系爭土地出租予被告，兩造即於100年11月1日簽訂系爭租約，每月租金50,000元，租期自100年11月1日起至101年10月31日止，此有系爭協議書、系爭土地謄本、系爭租約附卷可稽（見本院卷第8頁至第17頁）。
㈡原告分別於102年10月2日、同年月17日寄發台北榮星郵局
第1546號、第1580號存證信函予被告請求其應與原告重新簽訂租約（見本院卷第18頁至第24頁）。
㈢原告於102年11月28日寄發台北榮星郵局第1704號存證信函
予被告主張終止系爭租約及系爭協議書，被告於102年12月
4日寄發律師函予原告表示兩造間就系爭土地已成立不定期租約（見本院卷第25頁至第27頁）。
㈣原告於103年2月14日寄發台北榮星郵局第130號存證信函
予被告主張「於本函送達後1個月的當月末日，終止該土地租賃契約」，被告於103年2月19日再度寄發律師函主張表示系爭租賃關係已成立不定期租約（見本院卷第28頁至第31頁）。
㈤原告收取自101年11月至102年6月30日止之租金，被告並
提存至103年6月30日之租金，此有簽收單及臺灣士林地方法院102年度存字第1001號、第1631號提存書附卷可稽（見本院卷第40頁至第44頁）。
㈥原告曾就系爭土地對被告提起確認租賃關係不存在之訴訟，
經本院103年度訴字第283號審理，嗣原告撤回起訴，此有民事起訴狀、本院103年度訴字第283號通知原告撤回起訴函及書狀附卷可稽（見本院卷第45頁至第47頁）。
四、得心證之理由：原告主張系爭租約租期屆滿後，並未重新簽訂租約，兩造亦未成立不定期租約，且原告以存證信函通知被告終止租賃契約等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者為：
㈠本件系爭租約是否有土地法第103條之適用？㈡兩造間就系爭土地是否成立不定期租賃關係？㈢原告依民法第450條第2項規定終止系爭土地之租賃關係，
有無理由？茲分別論述如下：
㈠本件系爭租約無土地法第103條之適用：
⑴按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不
得收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」土地法第103條定有明文。
次按，土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回；租用基地建築房屋契約，係以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的（最高法院87年度台上字第2475號、85年度台上字第790號判決意旨參照）。亦即土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的（最高法院95年度台上字第388號判決意旨參照）。
⑵查原告於100年10月6日，與被告及訴外人黃誠簽訂定系
爭協議書，明定共同合作開發臺北市○○區○○段一小段154-1、154-2、154-3、154-6、155-2、155-3、155-4、156、157、157-1、157-2、158、158-1、158-2、159、121-4、122-8、122-9地號等18筆土地都市更新開發案。系爭協議書第1條「合作開發範圍」第1項約定：「臺北市○○區○○段一小段154-2、154-3、154-6、155-3、155-4、156、157、157-2、158、158-2、159地號等11筆土地；共731平方公尺，約221.1275坪」；同協議書第9條「其他約定」第5款則約定：
「乙方（即被告及訴外人黃誠）應於甲方（即原告）取得合作範圍內之158、158-2、159土也號土地所有權時，同時與甲方簽訂土地租賃契約，租金每月50,000元，租期以年租處理，其他詳細租約內容由雙方另訂之」。嗣原告於100年9月20日，與訴外人 游芬美 等人就系爭土地以買賣總價款636,496,623元簽立土地買賣契約書，並於100年11月1日，與被告就系爭土地簽訂系爭租約等情，有系爭協議書、土地買賣契約書、系爭租約等在卷可稽（見本院卷第8頁、第9頁反面、第17頁及反面、第68頁至第71頁），復為兩造所不爭執，可信為真實。
⑶依系爭協議書第1條第1項約定，系爭土地乃兩造共同合
作開發範圍，已如前述。兩造共同開發之合作方式，依系爭協議書第2條第1項前段約定，係由原告指定建築師及營造工程公司，負責主導規劃設計、工程發包施工及營建管理，而被告依系爭協議書第6條第2款、第5款約定，負責整合地上占用戶及掌握地上占用戶之都市更新合作意願等（見本院卷第8頁及反面、第9頁），另系爭協議書第9條第2款亦約定被告應負責整合於本案都市更新計劃範圍內，拆除地上占用戶、清空地上物及開通計劃道路（見本院卷第9頁反面）。準此，堪認兩造與訴外人 黃誠間 就前開18筆土地（含系爭土地在內），渠等所採共同合作開發方式，係將土地上占用戶之地上物拆除清空，由原告指定建築師及營造工程公司負責規劃設定、工程發包施工及營建管理，應可確定。
⑷再者，參諸證人即建築師 蔡嘉生 於本院審理時證稱：「因
一建案有於101年4月20日與原告公司簽署建設設計合約，簽合約前，約100年11月底左右就開始針對該案做設計的規劃，我是該案的專案建築師，通常專案建築師只有一位，本案的建築師只有我一人，我們從100年11月開始做規劃設計與向原告簡報，約到101年4月20日才正式簽約」、「100年11月底至101年4月20日每次設計規劃及簡報會議都是我負責主講」、「被告沒有每次都參加，印象中被告只有參加過2次」、「原本的案子是規劃商場辦公室」等語（見本院卷第79頁反面、第80頁及反面），及10
1年4月20日原告與訴外人郭旭原建築師事務所簽立之「工程規劃設計監造委任契約書」內容載：「茲甲方（即原告）就座落臺北市○○區○○段一小段154-2、154-3、154-6、155-3、155-4、156、157、157-2、158、158-2、159等11筆地號土地，約731平方公尺，擬興建鋼骨鋼筋混凝土（SRC）構造，地下4層，地上18層之辦公大樓。謹委託乙方（即訴外人郭旭原建築師事務所）辦理建築設計、請照及重點監造等事宜……」（見本院卷第74頁至第76頁）等情，亦可證原告於100年9月20日，與訴外人游芬美等人就系爭土地以買賣總價款636,496,623元簽立土地買賣契約書，及於100年11月1日，與被告就系爭土地簽訂系爭租約之目的，均在於共同合作開發含系爭土地在內之前開土地，亦即將土地上占用戶之地上物拆除清空，委託建築師及營造工程公司規劃設定、工程發包施工及營建管理。
⑸又依系爭協議書第8條「分屋原則」約定：「地上建物之
分配，雙方同意依全部地上物之權值，按本協議之分配方式及比例計算，由雙方分取之；並由甲方（即原告）優先自一樓往上分取至甲方權值分配完畢為止；乙方（即被告及訴外人黃誠）由頂樓往下按其權值分配至完畢為止。本開發案之規劃設計應以甲方為主導，以最大容積的使用價值利益為原則下，扣除法令規定之公共空間後，若能合理規劃出地下一樓獨立使用面積時，該地下一樓建物（不含車位）由乙方優先於其權值內分取；但若整體考量後未能規劃地下一樓合理使用面積時，乙方亦無異議。車位之分配，由雙方按本協議之權利分配比例分取之，選配方式由雙方另定分屋協議定之。分取後不足一戶及不足一個車位時之找補方式及其他相關分屋細節，由雙方以誠信公平原則，於本協議第5條第2項分屋契約內，另定之」（見本院卷第9頁）內容觀之，本件兩造之前揭分屋約定顯非在分配系爭土地上之違建戶地上建物，且規劃設定案乃由原告主導，並非如被告辯稱之租用系爭土地係為供被告自己興建房屋使用等云云，至為灼然。
⑹綜上，本件被告既非承受系爭土地上違建戶地上建物後，
始租用系爭土地，亦非在承租系爭土地後由被告自建房屋為目的，而係基於兩造系爭協議書共同合作開發之約定始另簽立系爭租約，自與土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設之情形有間，故被告辯稱：被告與原告訂立系爭租約，係因地上違章戶而來，供自己興建房屋使用云云（見本院卷第94頁至第96頁），殊非有據，應不可採。原告主張本件系爭租約無土地法第103條規定之適用，為有理由，足以採信。至原告主張依土地法第103條第5款所訂事由終止系爭租約等語（見本院卷第102頁），因系爭租約無土地法第103條規定適用，已詳如前述，本院即不再予審究，附此敘明。
㈡兩造間就系爭土地成立不定期租賃關係：
⑴按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出
租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又民法第451條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般交易觀念出租人於可能表示意思時而不表示者而言（最高法院42年台上字第122號判例意旨參照）。
⑵查系爭租約第2條約定系爭土地之租賃期間，自100年11
月1日起至101年10月31日止，共計1年（見本院卷第17頁），亦即系爭土地租賃期限屆滿日為101年10月31日。
惟原告卻遲至102年10月2日、同年月17日，始分別以台北榮星郵局第1546、1580號存證信函通知被告重新簽訂系爭土地租賃契約等情，此有前開郵局存證信函2紙在卷可佐（見本院卷第18頁至第24頁），而兩造之辦公處所均在臺北市區，揆諸一般交易觀念，原告顯非不能就被告於租賃期限屆滿後，仍為租賃物之使用，即時表示反對之意思，乃竟遲至近1年始提出重訂系爭土地租約之表示，甚且於系爭租約屆期後，仍繼續收取系爭不動產之每月租金50,000元，亦有簽收單1紙存卷可按（見本院卷第42頁），原告對此復不爭執（見本院卷第50頁反面），是依前開規定，兩造就系爭土地已成立不定期租賃關係，洵可認定。㈢原告依民法第450條第2項規定終止系爭土地之租賃關係，為有理由：
⑴按未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第450條
第2項前段定有明文。次按，承租之土地非為租用建築房屋之基地，且租約未訂有租期，屬未定期限之租賃，依民法第450條第2項前段規定，出租人得隨時終止租約（最高法院44年台上字第133號判例意旨參照）。
⑵本件兩造間就系爭土地成立不定期租賃關係，已如前述，
租約既未訂有租期，而為未定期限之租賃，原告自得依民法第450條第2項前段規定，隨時終止契約。又原告於10
3年2月14日，以台北榮星郵局第130號存證信函通知被告「於本函送達後1個月的當月末日，終止該土地租賃契約」等語（見本院卷第28頁、第29頁），且前開存證信函已於103年2月17日郵寄達被告收執，有郵件收件回執1紙在卷足憑（見本院卷第30頁）；另原告復於本件起訴時，具狀表示以起訴狀繕本送達被告代為意思表示，依法終止兩造間之土地租賃契約等語（見本院卷第4頁反面），而起訴狀繕本業於103年4月15日送達被告，亦有送達證書1紙存卷可參（見本院卷第36頁），參諸民法第263條、第258條第1項、第95條第1項前段規定，原告主張其已依同法第450條第2項規定，終止系爭土地之租賃關係等語，即屬有據，為有理由。
五、綜上所述，原告請求確認兩造間就系爭房屋之租賃關係不存在，核屬有據，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料，核與判決之結果不生影響，爰不另一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國103年8月14日
民事第七庭法官詹慶堂以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年8月14日
書記官李云馨