裁判字號：臺灣臺中地方法院88年訴字第1978號民事判決
裁判日期：民國89年08月18日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決八十八年度訴字第一九七八號
原告 廖學 思訴訟代理人 何孟育 律師複代理人 施佳惠 律師被告乙○○○訴訟代理人甲○○右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落台中市○○區○○段○○○○○號土地如附圖Ａ部分所示面積一四五平方公尺之地上物拆除，將土地交還原告及共有人全體。
被告應給付原告及共有人全體新台幣壹拾陸萬壹仟伍佰元及自民國八十八年七月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣陸拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前以新台幣壹佰陸拾捌萬貳仟壹佰陸拾捌元為原告預供擔保後，得免予假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一、二項所示，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
（一）緣坐落台中市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告及訴外人 廖阿樣 等一百一十九人所共有，被告本向全體共有人承租系爭土地如附圖所示之Ａ部分土地，被告本應依約給付租金，詎被告自民國七十九年起即未給付租金，屢經催繳，均置之不理，因被告未依約繳納租金，故共有人即於八十七年三月十一日發函終止與被告之租約，並再以本訴狀繕本送達之日為終止租約之意思表示。
（二）系爭租約既經終止，被告占有系爭土地，顯無理由，為此，依據民法第四百五十五條及第七百六十七條之規定，請求返還系爭土地。
（三）再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條定有明文。本件被告占用土地之面積，業已超過原租賃之範圍，被告對該超出租賃範圍之土地使用不僅無租賃權，亦無其他任何法律權利，即被告對該部分土地之使用，顯係無權占用，就此依民法第七百六十七條之規定請求返還所有物。
（四）另承租人有給付租金之義務（參照民法第四百二十一條後段規定），本件被告於本件系爭租約終止前仍有給付租金之義務，然被告自七十九年起即未依約給付租金予系爭土地之全體共有人，至本件租約終止前即八十六年尚欠租金新台幣（下同）一十三萬六千元（按：被告租金之繳交方式是每年分二期繳交，每期為八千五百元），故依民法第四百二十一條之規定請求，而八十七年至本件訴訟提起時（即八十七年至八十八年六月止），被告繼續使用系爭土地，使原告及全體共有人受有相當於租金之損害，故依不當得利之法律關係請求被告給付此部分之損害即二萬五千五百元（八十八年七月至被告遷離系爭土地時之損害，原告保留請求權）。
（五）又各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第八百二十一條定有明文。原告雖僅為系爭土地之部分共有人，但揆上開民法第八百二十一條之規定，原告自得提起本訴。
三、證據：提出地籍圖謄本影本一份、土地登記謄本影本一份、律師函影本一份等物，並聲請履勘現場及測量。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、陳述：
（一） 廖學時 並非共有人，八十六年間有收到七十八年之租金。
（二）被告願意給付租金，僅係不清楚該交付予何人。
（三）原告並無代表全體共有人之權利，所以被告不敢與原告進行協調；又之前付租之方式，均是出租人前往被告住處收取租金，八十六年以後因出租人未來收租，被告使未能按期給付，並非被告故意不繳納租金。
（四）本件系爭土地，自有租賃關係已經八十餘年而無給付租金遲延之情事。訴外人廖學時非為系爭土地共有人，亦非經全體共有人授權之合法代理人，竟冒稱土地共有人擅自委託律師向被告函知終止契約，並限期給付租金之不當行為，而原告為圖得收回基地將該無法律效力之函件為依據，竟以訴訟方式請求拆屋還地，是原告所為不惟依法未合，且其違背道義至為明顯。又行使權利履行義務，應依誠實及信用方法，係民法第一百四十八條第二項所明定，原告為謀達收回基地，拒收租金九年，設使被告並非不能支付，但因無法支付有提存書二件為證，而原告拒收九年租金，並遽然催告終止契約，限令被告將其拒收之九年鉅額租金，於七日內支付，是原告行使權利，顯係違背誠信原則。
三、證據：提出收據影本二份、答辯書影本一份、八十六年四月二十○○○區○○
段○○○○號等六二筆共有人第二次開會記錄影本一份、台中市○○區○○段○○○○號等六十二筆共有基地共有人組織章程及管理規約影本一份、自訴狀影本一份、通知書一份、收據影本十五份、帳戶明細表影本一份、台中市○○區○○段○○○○號等六十二筆土地共有基地共有人管理委員會函影本一份、國庫存款收款書影本二份、提存書影本二份等物。
理由
一、本件原告起訴主張：坐落台中市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告及訴外人廖阿樣等一百一十九人所共有，被告向全體共有人承租如附圖Ａ部分所示之系爭土地，本應依約給付租金，詎被告自七十九年起即未給付租金，屢經催繳，均置之不理，因被告未依約繳納租金，故共有人即於八十七年三月十一日發函終止與被告之租約，並再以本訴狀繕本送達之日為終止租約之意思表示，系爭租約既經終止，被告占有系爭土地，顯無理由，為此，依據民法第四百五十五條及第七百六十七條之規定，請求返還系爭土地；又被告占用土地之面積，業已超過原租賃之範圍，被告對該超出租賃範圍之土地使用不僅無租賃權，亦無其他任何法律權利，即被告對該部分土地之使用，顯係無權占用，就此依民法第七百六十七條之規定請求返還所有物；再者，被告於系爭租約終止前仍有給付租金之義務，然被告自七十九年起即未依約給付租金予系爭土地之全體共有人，至系爭租約終止前即八十六年尚欠租金一十三萬六千元（被告租金之繳交方式是每年分二期繳交，每期為八千五百元），故依民法第四百二十一條之規定請求，而八十七年至本件訴訟提起時（即八十七年至八十八年六月止），被告繼續使用系爭土地，使原告及全體共有人受有相當於租金之損害，故依不當得利之法律關係請求被告給付此部分之損害即二萬五千五百元（八十八年七月至被告遷離系爭土地時之損害，原告保留請求權）等情。被告則以原告並無代表全體共有人之權利，所以被告不敢與原告進行協調；又之前付租之方式，均是出租人前往被告住處收取租金，八十六年以後因出租人未來收租，被告使未能按期給付，並非被告故意不繳納租金；本件系爭土地，自有租賃關係已經八十餘年而無給付租金遲延之情事，訴外人廖學時非為系爭土地共有人，亦非經全體共有人授權之合法代理人，竟冒稱土地共有人擅自委託律師向被告函知終止契約，並限期給付租金之不當行為，而原告為圖得收回基地將該無法律效力之函件為依據，竟以訴訟方式請求拆屋還地，是原告所為不惟依法未合，且其違背道義至為明顯，又原告為謀達收回基地，拒收租金九年，被告並非不能支付，係因不知向何人支付，而原告拒收九年租金後，並遽然催告終止契約，限令被告將其拒收之九年鉅額租金，於七日內支付，是原告行使權利，顯係違背誠信原則等語，資以為辯。
二、原告起訴主張被告前向原告及共有人全體承租系爭土地如附圖所示之Ａ部分面積一四五平方公尺供建築房屋使用，被告自七十九年起未依約按期繳付每年兩期，每期八千五百元之租金，經原告發函催告限期繳付等情，業經提出地籍圖謄本影本一份、土地登記謄本影本一份、律師函影本一份等物為證，又本院履勘現場結果，系爭土地現經被告蓋用瓦房做為住家使用，經命台中市中興地政事務所測量系爭土地使用現況及使用面積並繪製測量圖，此有本院勘驗筆錄一份、現場圖一份、台中市中興地政事務所複丈成果圖一份為證，而被告對此亦不爭執，則原告前開主張，堪信為真實。至於原告主張被告無故未依約繳付租金達九年，經原告發函催告通知，業經合法終止租約等情，提出律師函影本一份為證，被告則否認上情，辯稱：兩造間之租金給付方式，向來均是出租人前往收租，七十九年起，因出租人未前往收租，被告始未繳納，並非故意不依約繳租，又被告願意繼續承租，亦有繳租之誠意，僅係因原告並無代表全體共有人之權限，以致被告不清楚該與何人協調，再者，原告發函限期催告被告一次繳清九年累積之鉅額租金，顯然有悖於誠信原則，況且，被告業經將租金提存於法院並無未依約繳付之情形等語。經查：
（一）按各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第八百二十一條定有明文。又依民法第八百二十一條之規定，各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，此項請求權既非必須由共有人全體共同行使，則以此為標的之訴訟，自無由共有人全體共同提起之必要；所謂本於所有權之請求權，係指民法第七百六十七條所規定之物權的請求權而言，故對於無權占有或侵奪共有物者，請求返還共有物之訴，得由共有人中之一人單獨提起，惟依民法第八百二十一條但書規定，應求為命被告向共有人全體返還共有物之判決而已，最高法院二十八年上字第二三六一號著有判例。原告係系爭土地之共有人，此有土地登記謄本影本一份為證，原告本於民法第七百六十七條物上返還請求權之規定，請求被告返還承租使用之系爭土地部分予原告及共有人全體，洵屬有據，被告指稱原告並無代表權，不得起訴請求云云，要難採信。
（二）次按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：一、契約年限屆滿；二、承租人以基地供違反法令之使用時；三、承租人轉租基地與他人時；四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時；五、承租人違反租賃契約時，土地法第一百零三條定有明文。原告主張被告自七十九年起至八十七年三月十一日催告終止之日止，均未繳租等情，被告辯稱：係因出租人未前往收租，且因出租人不願收取租金，並非被告故意不繳等語，並提出八十五年一月十九日之收據影本一份、國庫存款收款書影本二份、八十九年度存字第一八二九號提存書影本一份、八十八年度存字第五二六四號提存書影本一份為證，然被告所提出之八十五年一月十九日之收據，所記載內容係繳付七十八年一期份之基地租金，而原告所主張者係自七十九年起之租金，二者顯無相涉，又被告所提出之提存書，由其內容觀之，被告係於八十八年十一月二十六日、八十九年五月十八日始行前往辦理租金提存，被告於原告及全體共有人八十七年三月十一日催告終止租約後，所為提存租金之行為，自難據以為抗辯之事由，再者，被告指稱給付租金之方式係出租人前往被告住處收取者，被告並未舉證以實其說，自難予以採酌；是以，被告積欠自七十九年起至八十七年三月十一日止之租金，自已逾土地法第一百零三條第四款之規定，原告自得依法催告履行後，終止系爭租賃契約，請求被告返還租賃物。
（三）再按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第四百二十一條第一項定有明文。原告及全體共有人業於八十七年三月十一日發函終止系爭租約，則七十九年起至八十六年止，兩造間之租賃關係仍係有效存在，被告自負有給付租金之義務，依照雙方之約定，被告應給付七十九年起至八十六年止為期八年，每年二期，每期八千五百元計算之租金，總計一十三萬六千元，洵屬有據。
（四）復按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文；又被告於租賃契約終止後，無權占有使用原告與其他共有人共有之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院六十一年台上字第一六九五號著有判例，而原告及全體共有人則受有相當於租金之損害，是原告依不當得利之法則，自得請求被告返還相當於租金之利益予全體共有人。本件原告及全體共有人就系爭土地，因被告之無權占有，致不能為正當之使用收益，自亦得依前揭法條規定，請求賠償因無法利用土地所生之損害。兩造間之租金約定，係以每年二期，每期八千五百元，八十七年三月十一日終止租約起至八十八年六月底止，原告受有相當於租金之損害為二萬五千五百元，是以，原告之主張，亦屬有據。
（五）綜上所述，原告本於所有權、租賃關係、不當得利請求權，請求被告返還共有之系爭土地、給付租金、返還不當得利之主張，洵屬有據，堪信為真實，被告所辯，要難採酌。
三、從而，原告依物上請求權、租賃關係及不當得利請求權之法律關係，請求被告應將坐落台中市○○區○○段○○○○○號土地如附圖Ａ部分所示面積一四五平方公尺之地上物拆除，將土地交還原告及共有人全體，並給付原告及共有人全體新台幣壹拾陸萬壹仟伍佰元及自民國八十八年七月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬正當，為有理由，應予准許。
四、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免予假執行，核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。
五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年八月十八日
臺灣臺中地方法院民事第一庭~B法官巫淑芳右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年八月十八日~B法院書記官