臺灣高等法院94年度重上字第180號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院94年重上字第180號民事判決

裁判日期：民國94年11月29日

裁判案由：返還土地

臺灣高等法院民事判決94年度重上字第180號上訴人甲○○訴訟代理人 陳德義 律師被上訴人財團法人台北市松山寺法定代理人乙○○訴訟代理人 陳英鳳 律師上列當事人間，因請求返還土地事件，上訴人對於中華民國94年3月10日臺灣臺北地方法院93年度重訴字第765號第一審判決提起上訴，經本院於94年11月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人占有上訴人所有坐落台北市○○區○○段2小段509、513、513-1地號等三筆土地(以下稱系爭土地)，且於509地號土地上，建造有如附圖所示墓園、階梯、及建物等地上物(以下稱系爭建物)，其占有、使用上訴人所有系爭土地，無法律上之正當權源；為此，上訴人本於民法第767條物上請求權之規定，求為命被上訴人應就系爭建物予以拆除，將系爭土地返還上訴人之判決(上訴人逾越上開範圍之請求，原法院為其敗訴判決，未據聲明不服，不予贅述。)。並聲明：(一)原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。(二)前項廢棄部分，被上訴人應就系爭建物予以拆除，將系爭土地返還上訴人。(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：上訴人所有系爭土地係被上訴人於民國87年6月間，以新臺幣(以下同)1,808萬元向其前手 廖嘉和 買受，而與廖嘉和簽訂和解書，約定被上訴人支付租金及價金合計1,808萬元予廖嘉和，而廖嘉和同意於所有權移轉登記前，由被上訴人永久使用系爭土地，爾後不得以任何方式(包括訴訟或檢舉方式)阻礙被上訴人使用系爭建物或提出異議；由上開和解書之約定，被上訴人對於系爭土地具有永久租賃之性質，依民法第425條第1項、第425條之1、第426條之1之規定，被上訴人占有使用系爭土地，顯非無權占有；且由民法第426條之2第3項、土地法第104條第2項之規定，被上訴人就系爭土地有優先承買權，惟出賣人廖嘉和未以書面通知被上訴人，竟擅自將系爭土地所有權出賣、移轉登記予上訴人，其為所有權移轉登記、及所簽訂之買賣契約不得對抗被上訴人，被上訴人自得主張所有權之移轉登記、及買賣契約為無效，上訴人以無效之所有權移轉登記、無效之買賣契約，訴請被上訴人拆屋還地，自屬無據；矧系爭建物為被上訴人歷任住持所興建並非被上訴人所興建，被上訴人無處分權，即無拆除之權能等語，資為抗辯。並聲明：(一)上訴駁回。(二)第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、上訴人主張被上訴人占有上訴人所有系爭土地中之509地號土地，且其上亦建造有系爭附圖所示系爭建物之事實，為被上訴人所不爭執，且有系爭509地號土地登記謄本(原審卷第13頁)、及本院於94年7月25日會同兩造及臺北市政府測量大隊派員勘測，繪製鑑定圖(本院卷第63頁)在卷為憑；上訴人主張之上開事實，應堪信為真實。
四、按：請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，如非現在占有該物之人，縱令所有人之占有係因其人之行為而喪失，所有人亦僅於此項行為具備侵權行為之要件時，得向其人請求賠償損害，要不得本於物上請求權，對之請求返還所有物。最高法院29年度上字第1061號著有判例，可資參照。本件被上訴人並未占有使用系爭513、513-1地號之土地，系爭建物係占有使用系爭509地號土地上等事實，為上訴人所不爭執，亦經本院會同兩造履勘現場屬實，有本院勘驗筆錄在卷(本院卷第46頁至第48頁、第58頁)足憑；依前揭判例意旨，上訴人請求被上訴人返還系爭513、513-1地號土地，即屬無據。
五、被上訴人以上訴人向其前手廖嘉和買受系爭土地，出賣人廖嘉和未以書面通知優先承買權人即被上訴人，其所為所有權移轉登記、及所簽訂買賣契約，均不得對抗被上訴人等語為抗辯；經查：
(一)租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。民法第426條之2、土地法第104條分別定有明文。
(二)被上訴人於87年6月間與上訴人買受系爭土地之前手廖嘉和簽訂和解書，而和解書之內容為律師 劉興源 起草，交由律師 凌見臣 之事務所人員繕打，再由被上訴人及董事長 釋靈根 之代理人蓋印，廖嘉和簽名蓋章等事實，業據證人簽訂和解書之見證人凌見臣律師於原審到場結證稱：「系爭土地因為松山寺等蓋有奉安塔、佛堂、圖書館、牌樓等建物，所以廖嘉和委任我處理松山寺先前佔用的補償，及日後使用相關事宜，雙方有達成共識，之後由松山寺之代理人劉興源律師擬具初稿交由我方繕打，和解書是我事務所人員繕打的，當時有同意給松山寺、釋靈根永久使用，在當時這個土地是耕地，沒辦法作產權移轉的動作，所以在地目變更前，松山寺等使用土地權源是租賃，租金及買賣土地的價金是計算在一起，並沒有做細部區分。」、「當時因為松山寺等方面要保障自己合法使用及取得系爭土地之權源，廖嘉和則因為收受松山寺等之價款，也要將土地交由松山寺等使用並移轉所有權，所以雙方就系爭土地在和解書上載明廖嘉和同意松山寺等永久使用系爭土地，使用權源為租賃，也同意辦理產權移轉（產權移轉之時期地目變更或法令變更而松山寺等可以取得產權時），總價為新台幣18,080,000元，立約當天松山寺開了2張票，1張為新台幣8,080,000元（發票日87年6月3日），1張為新台幣8,000,000元(發票日87年6月8日）給廖嘉和，這二張票都兌現了。」、「簽立和解書當天廖嘉和本人、松山寺及釋靈根之代理人及雙方委任律師、會計師都有在場，劉興源律師當天是否在場我不太記得了。」等語；核與證人即律師劉興源結證：「和解書事後我有看過，和解書草稿是我擬的，草稿的內容跟系爭和解書內容有點差異，但精神是相同的。有關差異的部分，是我建議他們就土地租賃及買賣先作調解，調解後再作調解筆錄，但他們沒有做調解，只做和解書。」、「簽訂和解書當天我沒有在場。在當時起草稿時的想法是由松山寺先給付16,080,000元給廖嘉和購買系爭土地（其餘2,000,000元是在塗銷系爭土地抵押權、設定80,000,000元抵押權給松山寺等及廖嘉和繳清800多萬罰鍰時給廖嘉和），但是系爭土地因為還沒有辦法過戶，所以松山寺等先行給付之價款所生之利息，充作使用土地的租金，性質上類似以押租金的利息抵充租金的性質，我起草這個草稿是雙方會商的結果，事後簽訂和解書也幾乎與我當時起草的草稿相同的」等語(原審卷第264頁至第266頁)，尚無不合；被上訴人與訴外人廖嘉和所簽訂之和解書為真正，至為明確，上訴人否認其真正，顯無足採。
(三)被上訴人與訴外人廖嘉和所簽訂之和解書，依其所約定略以：「一、乙方（即訴外人廖嘉和）同意甲方（即被上訴人）永久使用右開各筆土地(即系爭土地)，爾後不得就右開土地上所興建之道安法師奉安塔、牌樓、圖書館、佛堂等建物，以任何方式（包括訴訟或檢舉方式）阻礙使用或提出異議。
二、甲方同意就上開土地之永久使用及產權移轉，支付租金及價金合計新台幣壹仟捌佰零捌萬元給乙方，分二次支付，於訂立本和解書時支付壹仟陸佰零捌萬元，餘款…」等內容，再參酌前述證人所為之證言，被上訴人為期興建於系爭50
9地號土地上之系爭建物，能永久使用系爭土地，而向廖嘉和買受系爭土地，並約定於所有權移轉登記前，以價金所生之孳息充當租金，和解書具有買賣與租賃之混合契約；換言之，和解書於所有權移轉登記之條件成就時，具有買賣契約之效力，被上訴人得請求廖嘉和履行出賣人之義務，廖嘉和有依和解書為系爭土地所有權移轉登記予被上訴人之義務；所有權移轉登記條件成就前，具有租賃契約之效力，廖嘉和有履行出租人之義務(包括約定及法定之義務)，被上訴人對於系爭土地有依民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項規定之優先承買權，極為明確。
(四)本件上訴人於民國90年4月3日、93年5月7日分別向前手廖嘉和買受系爭土地，90年4月26日、93年5月13日分別為所有權移轉登記；惟前手廖嘉和未依前揭民法第426條之2第2項、土地法第104條第2項前段之規定，以書面通知承租人即被上訴人等事實，為上訴人所不爭執，有系爭土地登記謄本在卷(原審卷第11頁至第14頁)為憑；上訴人亦未舉證證明廖嘉和有以書面通知被上訴人優先承買，依民法第426條之2第3項、土地法第104條第2項後段規定，訴外人廖嘉和與上訴人間就系爭土地之所有權移轉登記、及買賣契約不得對抗被上訴人。被上訴人據以抗辯上訴人之所有權移轉登記，及其與訴外人廖嘉和間之系爭土地買賣契約，不得對抗被上訴人，非無可採。
五、上訴人主張被上訴人係先於系爭土地上有系爭建物，始向系爭土地前手廖嘉和承租系爭土地，並非租地建屋，無優先承買權，被上訴人仍屬無權占有等語；惟按：土地法第104條第1項規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣條件優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104條之適用，有最高法院91年度臺上字第2154號判決意旨，可資參照。本件被上訴人所管理之系爭建物建造完成後，始於87年6月間與系爭土地前手廖嘉和簽訂前述之和解書，依前揭最高法院判決意旨，仍有土地法第104條規定之適用；矧被上訴人與廖嘉和所簽訂之和解書，係以買受系爭土地為其主要目的，為保障權益始附加租賃之約定，且依前揭證人之證言，前手廖嘉和已將系爭土地交付被上訴人占有、使用，上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地，顯無可採。
六、從而，上訴人基於民法第767條之規定，請求被上訴人拆屋將系爭土地返還上訴人，於法尚非有據，不應准許；原法院為其敗訴判決，經核於法尚無違誤；上訴意旨，仍持陳詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法，及提出未援用之證據，經斟酌後認不影響判決基礎，無逐一論述必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中華民國94年11月29日
民事第五庭審判長法官林丁寶
法官高鳳仙法官陳博享正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國94年11月30日
書記官鄭靜如附註：
民事訴訟法第466條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。