臺灣新竹地方法院98年度訴字第113號民事判決

裁判字號：臺灣新竹地方法院98年訴字第113號民事判決

裁判日期：民國98年12月05日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣新竹地方法院民事判決98年度訴字第113號原告甲○○
丙○○○乙○○上三人共同 黃于玶 律師訴訟代理人 張天欽 律師被告己○○
20巷1號庚○○戊○○
樓辛○○上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國98年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地上，門牌號碼為新竹縣○○鄉○○路○段○○巷○號，如附圖編號A、B、C、D所示面積共計一八三點六七平方公尺之地上物拆除，將土地返還予原告。
被告應給付原告新臺幣參拾萬柒仟零肆拾伍元，及自民國九十八年四月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國九十八年四月二十七日起至返還前開土地之日止，按日給付原告新臺幣壹佰陸拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告各以新臺幣壹佰零陸萬貳仟元、新臺幣拾萬貳仟參佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告分別以新臺幣參佰壹拾捌萬伍仟柒佰伍拾陸元、新臺幣參拾萬柒仟零肆拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面
（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時，原係請求：
被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段第747、747-2、747-3、747-4、764地號土地上，門牌號碼為新竹縣○○鄉○○路○段○○巷○號，如附圖編號H所示面積計為152.60平方公尺之地上建築物拆除，回復原狀，並將土地分別返還予原告甲○○、丙○○○、乙○○、丁○○、壬○○；被告應連帶給付原告甲○○、丙○○○、乙○○、丁○○、壬○○新台幣（下同）425,174元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還前開土地之日止，按日連帶給付原告甲○○、丙○○○、乙○○、丁○○、壬○○233元。
嗣經本院會同兩造及新竹縣新湖地政事務所勘測被告占用原告所有土地之位置及面積後，原告丁○○、壬○○乃於民國（下同）98年4月10日具狀撤回起訴，而原告甲○○、丙○○○、乙○○則於訴訟程序進行中更正訴之聲明為：被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上，門牌號碼為新竹縣○○鄉○○路○段○○巷○號，如附圖編號A、B、C、D所示面積共計183.67平方公尺之地上建築物（下稱系爭建物）拆除，回復原狀，將土地返還予原告甲○○、丙○○○、乙○○；被告應給付原告甲○○、丙○○○、乙○○511,704元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還前開土地之日止，按日給付原告甲○○、丙○○○、乙○○280元，核係屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，參諸前揭規定，應予准許。
（二）被告辛○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面
一、原告起訴主張：
（一）系爭土地為原告等所共有，而坐落於系爭土地上之系爭建物之原處分權人為被告等之父 羅仁水 ，惟系爭建物無合法興建及占有系爭土地事由，屬違章建築，然羅仁水已於日前過世，系爭建物所有權為其繼承人即被告等繼受取得，且被告己○○現居其中，為實際占有人。
（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條定有明文。又無使用土地之權限，而在他人土地上有建築物者，或對該建築物有事實上處分權者，皆屬對土地之無權占有。對於建築物為占有者，亦屬對於建物基地之占有，從而以居住、使用收益或其他目的占有該建築物者，若無使用土地之正當權利，亦屬對於該土地之無權占有。是以，土地所有權人自得依民法第767條規定，請求建物之所有人或事實上處分權人拆除房屋，併請求土地直接及間接占有人返還遭占用土地。查系爭建物無合法興建及占有系爭土地事由，屬違章建築，已如前述，而被告等既因繼承繼受系爭建物所有權，且被告己○○現居其中，為實際占有人，是被告所有、占有、使用之建築物佔用原告所有之系爭土地，並無正當之法律權源，依前揭法規及說明，原告自得請求被告將系爭建物拆除，並將系爭土地返還予原告。
（三）次按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦定有明文。又「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，參照本院61年台上字第1695號判例意旨，原則上應以相當於該土地之租金額為限。」，最高法院94台上1094號判決闡明綦詳。是以，無權占有他人土地者，無論是否對外取得租金或其他收益，均因土地占有而受有相當於租金之不當得利。本件被告無權占有原告所有之系爭土地，依前揭最高法院判決，當然受有相當於租金之利益，故應依民法第179條、第181條、第182條第2項規定，負返還相當於租金之不當得利之責，另原告丙○○○、甲○○已受讓其前手對系爭土地無權占有之不當得利返還請求權，爰請求起訴前5年及之後相當於租金之不當得利。
（四）再按平均地權條例第16條第1項規定：「…土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為申報地價」。另土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。」、同法第105條規定：「第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」，從而無權占用他人土地建築房屋者，其相當於土地租金所得之利益，依前揭法條內容，其計算方式以申報地價之10%為基礎，無申報地價者，以公告地價之80%計算申報地價，茲以此計算基礎計算被告所受相當於租金之不當得利額。查被告占用系爭土地之面積為183.67平方公尺，而93至95年系爭土地公告地價為每平方公尺7,625元，因無申報地價，以公告地價80%計算，為6,100元，96至97年公告地價為每平方公尺5,976元，因無申報地價，以公告地價80%計算，為4,781元，又依土地法第97條第1項之規定，城市地方房屋租金，以不超過申報總價年息百分之10為限，系爭建物位於新竹縣○○鄉○○路與民生路相接處，由台一線左轉進入約一分鐘左右，是本件以10%計算，應尚合理。故系爭建物占用系爭土地相當於租金之不當得利分別為每年每平方公尺610元及478元，五年不當得利數額為511,704元（計算式：610元×183.67平方公尺×3年＋478元×183.67平方公尺×2年＝511,704元)，而每日不當得利數額則為280元（計算式：511,704元÷5年÷365日＝280元）。
（五）對被告抗辯之陳述：
１、被告辯稱渠等之父親羅仁水於57年間向當時系爭土地之所有權人 梁仁山 購買系爭建物、承租系爭土地，是系爭建物乃合法佔用系爭土地，且羅仁水與梁仁山所簽訂之系爭契約並無訂定租賃期限，依繼承及買賣不破租賃原則，渠等仍有權使用系爭土地云云，並提出如被證1號所示之契約書、房屋買賣契約書（下稱系爭契約）為證。惟原告否認系爭契約之形式及實質之真正，亦否認梁仁山曾為系爭土地之所有權人或合法占有人，蓋系爭契約之簽訂日期為57年8月間，而依系爭土地57年2月時之土地謄本以觀，系爭土地當時之所有權人有18人，然並無梁仁山，且系爭契約當中並未提及系爭建物如何合法坐落系爭土地，尚難稱之具租賃契約性質，是被告稱其父羅仁水向梁仁山租賃系爭土地，並非事實。縱認被告之父羅仁水向梁仁山購屋一事為真，亦與系爭建物是否合法坐落系爭土地無涉，梁仁山所售予羅仁水之系爭建物本即非合法坐落系爭土地。
２、另被告提出如被證4所示之收據證明原告乙○○之父 林山寶 及訴外人 林河泉 曾向被告之父羅仁水收取租金云云。惟原告否認林山寶有出租系爭土地之行為，蓋觀諸如被證4號所示之租金收據，林山寶之簽名筆跡均不同，是如被證4所示之租金收據難認真正，而被告雖聲稱有土地租約，惟迄今仍未提出，前開土地租約是否確實存在實有疑義。又訴外人林河泉不曾為系爭土地共有人之一，與系爭土地完全無任何關係，則訴外人林河泉收取租金一事容有疑義，被證4號其中由林河泉收取租金之收據難認係真正，縱係真正，對系爭土地所有權人亦不生效力。
３、又出租為管理行為，依民法第820條第1項之規定，除契約另有訂定外，由共有人共同為之。如共有人未經其餘共有人全體同意，擅將共有土地出租予他人，對其他共有人不生效力。縱其他共有人暫未有訴請拆除或異議之行為，亦不能認即係默示同意該出租行為（最高法院86年台上字第3020號判決、92年台上字第995號判決、87年台上字第2330號判決參照）。是土地共有人未為反對、異議或訴請拆除，均僅係單純之沉默，不能指為共有人有同意出租之情事。另已登記土地不動產所有人之回復請求權無民法第125條消滅時效之適用，早於54年業經大法官會議107號解釋在案，是土地所有權人未及時提出拆屋還地之要求，本為法之所許，自不得因土地所有權人未及時處理或異議之行為，即認所有權人同意該等占有行為，自不待言。退步言之，縱原告乙○○之父親林山寶曾向被告父親羅仁水收取租金，惟林山寶既非系爭土地唯一所有權人，復未得其餘共有人之同意，自無拘束其餘共有人之效力，從而原告請求被告拆除系爭房屋，並將系爭土地交還予系爭土地全部共有人，自有理由。
（六）為此聲明：
１、被告應將坐落於系爭土地上之系爭建物拆除，回復原狀，將系爭土地返還予原告。
２、被告應給付原告511,704元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按日給付原告280元。
３、訴訟費用由被告共同負擔。
４、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告之父羅仁水於57年8月4日與系爭土地當時所有權人梁仁山簽立系爭契約（雖名為房屋買賣契約書，惟實質上應屬買賣暨租賃契約書），約定將梁仁山於系爭土地上所建之系爭建物出賣與羅仁水，並明定將周遭約定範圍之土地、地上物及一切造作原封不動交予羅仁水承租使用，且系爭契約業經新豐鄉公所見證人 黃燉根 、 羅應杰 見證在案。
（二）按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第422條定有明文。次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。民法第425條第1、2項亦定有明文。又「該租賃契約雖未經公證，仍有買賣不破租賃原則之適用，是租賃關係對於受讓系爭土地所有權應有部分之上訴人，仍繼續存在，被上訴人本於上開租賃契約，自得對上訴人主張繼續合法占用系爭土地。…系爭基地租賃契約係在民法債編施行後修正施行前之84年12月10日立，故於民法債編修正施行後之94年5月間雖由上訴人取得系爭土地所有權，但仍應適用民法債編施行法第1條後段不溯及既往原則，依修正前民法第425條買賣不破租賃之規定，認該基地租賃契約繼續有效存在。」最高法院著有96年度台上字第976號判決可資參照。
（三）查羅仁水與梁仁山所簽訂之系爭契約並無訂定租賃期限，是系爭契約屬於民法第422條所稱之不定期租賃契約，應無疑義。次查原告取得系爭土地之所有權乃基於買賣關係，是以系爭契約當然適用上述買賣不破租賃之法律規定，對於原告仍繼續存在。又系爭契約之簽訂日期為57年間，遠早於民法第425條第2項之施行日期，是系爭契約雖未有法院公證之程序，仍有民法第425條買賣不破租賃原則之適用，而被告之父羅仁水均已繳納系爭契約所衍生之契稅，並依系爭契約逐年誠實繳納歷年租金，從未有推託欠繳之情事，是被告之父羅仁水依系爭契約有使用系爭土地之權利，依前開法文及判決所示，被告之父羅仁水與系爭土地原所有權人梁仁山所簽訂之系爭契約係合法且持續有效，嗣被告之父羅仁水去世後，由被告等以繼承人之身分繼承羅仁水於系爭土地、建物上之一切權利義務，使用系爭土地，洵屬有據，並非無權占有系爭土地，是原告起訴主張拆屋還地，顯無理由等語，以資抗辯。
（四）為此聲明：
１、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）原告主張系爭土地為其等所共有，被告等在系爭土地上有如附圖Ａ部分所示面積145.34平方公尺土磚及磚造平房、附圖Ｂ所示面積0.07平方公尺磚造煙囪、附圖Ｃ所示面積
37.68平方公尺水泥通道及附圖Ｄ部分面積0.58平方公尺磚造水井等地上物，有原告提出之土地登記謄本、地籍圖謄本為證（見卷第9至134頁），復經本院勘驗現場並囑託新竹縣新湖地政事務所測量屬實，有勘驗筆錄、複丈成果圖附卷可稽（見卷第99至100頁、第149頁），堪認為真正。
（二）按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。次按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，此觀民法第820條第1項規定自明。是未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占有收益，需徵得他共有人同意後方得為之。如未取得他共有人同意，復未經共有人全體協議分管，而就共有物之全部或一部占有收益，他共有人即得本於所有權請求除去其妨害、請求向全體共有人返還占有部分（最高法院55年度台上字1949號判例意旨可資參照）。
（三）本件被告對原告有所有權之事實不爭執，僅以其非無權占有為抗辯，揆諸上揭說明，其就取得占有，係有正當權源之事實應證明之。查被告雖抗辯系爭建物為其被繼承人羅仁水於57年8月4日向系爭土地所有權人梁仁山購得，並約定梁仁山將周遭約定範圍之土地、地上物及一切造作原封不動交予羅仁水承租使用等語，並提出契約書影本、房屋買賣契約書影本各1件為證（見卷第61至63頁），惟原告否認前揭契約書之真正，被告復未能依民事訴訟法第352條第1、2項規定提出原本，已難逕認該契約書為真正。況前開契約書讓渡標的物為「新竹縣新豐鄉松林村松柏林31號（稅籍2316號）」，坐落於○○鄉○○段松柏林小段75之11地號土地，而系爭747地號土地雖係由75之11地號土地輾轉分割而來，惟買賣標的物與系爭房屋是否同一，並未見被告舉證證明。再者，前揭契約書之簽訂日期為57年8月14日，惟前揭75之11地號土地彼時之所有權人中並無梁仁山之人，有土地登記謄本在卷可按（見卷第91至93頁），則被告辯稱其被繼承人羅仁水係與系爭土地當時之所有權人梁仁山簽訂前揭契約云云，應與事實不符。又被告雖又抗辯原告乙○○之父林山寶及訴外人林河泉曾向被告之父羅仁水收取租金云云，並提出59年、60年、64至66年、70至76年及77、78年分別由林山寶、林河泉向羅仁水收取 山崎 地租之租金收據影本為證（見卷第68至72頁）。惟原告否認前揭租金收據影本之真正，且訴外人林河泉亦非系爭土地之共有人，有土地登記謄本附卷可稽（見卷第126至143頁），自不能以此證明羅仁水就系爭土地有合法之租賃關係。次按共有土地之出租屬共有物之管理行為，依民法第820條第1項規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之，如共有人未經其他共有人全體同意，擅將共有土地出租予他人，對其他共有人不生效力（最高法院86年台上字第3020號判決參照）。查系爭747地號土地為自同段75之245地號土地分割而來，而75之245地號土地之共有人有林山寶、 林河烝 、 陳信雄 、 林河池 四人，有土地登記謄本在卷可按（見卷第127頁），是縱認前揭收據為真，而得證明共有人之一林山寶曾向羅仁水收取地租，惟被告既不能證明前揭土地共有人間曾有分管協議或林山寶出租前揭土地已得其他共有人全體同意，則林山寶之出租行為對其餘共有人自不生效力。是被告辯稱羅仁水依前揭契約有使用系爭土地之權利，被告等以繼承人之身分繼承羅仁水於系爭土地、建物上之一切權利義務，並非無權占有云云，即非有理。
（四）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第197條定有明文。又無權占有他人土地，依通常情形受有相當於該土地租金之利益，而土地所有權人，此時依通常情形亦受有相當於租金之損害。本件被告無權占用系爭土地，自受有相當於租金之利益，致使原告受有相當於租金之損害，被告自負有返還相當於租金之不當得利予原告之責。又原告甲○○、丙○○○雖係分別於96年6月6日、97年12月3日始受讓其等對系爭土地之應有部分，惟甲○○之前手陳信雄、 林瑛 、 林瑞美 、 林清蘭 ；丙○○○之前手林河烝，業於98年10月13日將渠對系爭土地所生之一切權利分別讓與原告甲○○、丙○○○，此有土地登記謄本及權利讓與書附卷可稽（見卷第132至143頁、第157、158、165頁），是原告請求起訴前五年及之後相當於租金之不當得利，自屬有據。
（五）又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管市、縣政府得依前項所定標準強制減定之。前開規定於租用基地，建築房屋，均準用之。土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。經查，被告所有之系爭建物占用如附圖Ａ、Ｂ、
Ｃ、Ｄ部分所示，面積合計183.67平方公尺，已如前述，惟系爭建物位於新竹縣○○鄉○○路與民生路交會處，由省道台一線左轉進入約一分鐘左右，附近大多數為住家，地處郊區，業經本院勘驗屬實，製有勘驗筆錄附卷可憑（見卷第99、100頁）。又舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條前段載有明文。系爭土地於93至95年公告地價為每平方公尺7,625元，故申報地價為6,100元（7,625×80%＝6,100元），96年後之公告地價為每平方公尺5,976元，故申報地價為4,781元（5,976×80%＝4,781元），有原告提出之土地登記簿謄本、土地地價表在卷可按（見卷第13、18頁）。本院斟酌系爭土地坐落之位置、附近繁榮程度等情，認土地租金以土地申報總價年息百分之6計算為宜。是故系爭建物占用系爭土地相當於租金之不當得利分別為每年每平方公尺366元及287元，五年不當得利數額為307,045（計算式：
6100×6%×183.67平方公尺×3年＋4781元×6%×183.67平方公尺×2年＝307,045元），而每日不當得利數額則為168元（計算式：307,045元÷5年÷365日≒168元）。從而，原告依民法第767條之規定，請求被告應將坐落於系爭土地上之系爭建物拆除，回復原狀，將系爭土地返還予原告；並請求被告給付自起訴回溯5年之不當得利金額307,045元，及自98年4月27日起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自98年4月27日起至返還系爭土地之日止，按日給付原告168元之不當得利為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。
四、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第第79條、第85條第1項、第385條第1項前段、第390條第2項、第392條判決如主文。
中華民國98年12月5日
民事第二庭法官楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年12月7日
書記官龔紀亞