裁判字號：臺灣高等法院臺中分院108年上易字第239號民事判決
裁判日期：民國108年08月07日
裁判案由：返還定金
臺灣高等法院臺中分院民事判決108年度上易字第239號上訴人 陳淑美 訴訟代理人 邱東泉 律師被上訴人 黃淑芬 訴訟代理人 洪政國 律師上列當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國108年2月27日臺灣臺中地方法院107年度訴字第273號第一審判決提起上訴，本院於108年7月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人之主張：被上訴人與中○不動產開發有限公司十期中○特許加盟店（下稱中○公司)於民國106年7月8日簽訂土地專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），以每坪單價新臺幣（下同）42萬元為買賣條件，委託中○公司代理銷售坐落臺中市○○區○○段○○○○號面積202.14平方公尺土地（下稱系爭土地，權利範圍全部）。上訴人於106年7月10日與中○公司訂立不動產買賣意願書（下稱系爭意願書），願以單價每坪42萬元即總價2,568萬元購買系爭土地，並交付作為斡旋金（即轉為購地定金）之面額100萬元支票1紙予中○公司。被上訴人既已全權授權中○公司代理銷售，則中○公司居間兩造買賣並代理被上訴人出賣及收受定金行為，自對被上訴人發生效力，兩造買賣價金及支付條件之意思表示既達成合致，則系爭土地買賣預約（下稱系爭買賣預約）已告成立生效。不料，被上訴人事後拒絕辦理簽立書面契約，致未完成買賣，其顯有可歸責之事由。上訴人以本件起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣預約之意思表示，被上訴人應加倍返還定金。爰依系爭委託銷售契約、系爭意願書加倍返還定金並類推民法第249條第3款規定，請求被上訴人給付100萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息（上訴人其餘請求經原審法院判決敗訴部分，未經其上訴，非本件審理範圍）。
二、被上訴人之答辯：被上訴人固與中○公司簽訂系爭委託銷售契約，授與中○公司代理銷售權限，惟中○公司應合於該契約約定之事項，始有代理權源。被上訴人授與銷售總價為每坪單價42萬元，並於該契約第1條「土地標示」欄位清楚記載系爭土地之面積為202.14平方公尺，系爭土地經換算坪數為61.14735坪（即202.14×0.3025＝61.14735），則銷售總價應為2,568萬1,887元（即420,000×61.14735＝25,681,887），上訴人以2,568萬元承購，即與被上訴人委託之銷售總價不符，且被上訴人未變更授權出售條件，無折讓或捨棄該銷售數額之千位或百位尾數部分，且未於系爭意願書右下方「賣方同意依本意願書之條件出售」欄位簽章，同意上訴人之買受條件，則兩造就系爭土地之買賣條件意思表示並未達成合致，系爭買賣預約自無從成立生效，中○公司無權代理被上訴人簽立系爭意願書並為被上訴人收取定金，其所為之收受定金及接受承購行為，均屬無權代理。又系爭土地為被上訴人與訴外人黃○幸共有，被上訴人僅有4分之1權利範圍，且未代理黃○幸，中○公司亦未取得黃○幸之特別授權書面，不符授權要件，則中○公司與黃○幸間無任何委託銷售關係存在。系爭買賣預約既未成立，且被上訴人事後亦無同意出售並簽約，則兩造間並未成立買賣契約，被上訴人又無提示兌領該定金支票，本件上訴人無從解除契約並請求被上訴人加倍返還定金。
三、原審法院為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
(一)系爭土地為被上訴人與訴外人黃○幸共有，權利範圍分別為4分之1、4分之3。
(二)被上訴人於106年7月8日與中○公司簽訂系爭委託銷售契約，委託中○公司銷售系爭土地，委託期間自106年7月8日起至106年7月15日止。該委託銷售契約記載甲方為黃淑芬、乙方為中○公司，其中第2條約定「委託銷售總價額為每坪單價42萬元，含土地增值稅及乙方服務報酬。本價格非經甲乙雙方書面同意，不得變更。」第7條第2項約定「若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，買賣契約視為有效成立，甲方同意授權乙方無須再行通知即得全權代理收受並保管定金，通知買賣成交。甲方應於乙方通知後5日內或依書面所約定日期出面簽訂不動產買賣契約書‧‧‧如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第4條之約定服務報酬給付乙方做為違約金‧‧‧」。
(三)上訴人與中○公司簽訂系爭意願書，同意以2,568萬元承購系爭土地，上訴人業依該意願書第3條約定，交付斡旋金100萬元支票1紙。系爭意願書第4條約定：「斡旋有效期間至106年7月15日24時止，若賣方於期間內接受買方之承購總價款及付款條件時，買賣契約即成立生效‧‧若斡旋有效期間內賣方不接受買方之承購總價款及付款條件時，則本意願書自動失效‧‧‧」第6條約定：「違約處罰：斡旋金轉為定金後如買方有反悔不買情事或違反已約定事項，致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收；若係賣方反悔不賣或違反已約定事項，致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還買方所付之定金。」
(四)中○公司於106年7月間以如原審卷第15至19、100、101頁所示LINE通信軟體對話內容與被上訴人聯繫土地出售事宜，並將系爭意願書、斡旋金支票之相片傳送給被上訴人，請其回覆。
(五)中○公司於106年7月20日以臺中軍功郵局000號存證信函通知被上訴人客戶出價已達委託售價，中○公司已代收定金100萬元，請求指示簽約時間。
五、本件之爭點：
(一)兩造間就系爭土地之買賣預約是否已成立生效？
(二)上訴人請求被上訴人給付加倍返還定金100萬元，有無理由？
六、本院得心證之理由：
(一)兩造間就系爭土地之買賣預約尚未成立生效：
１、系爭土地面積為202.14平方公尺，有土地登記謄本可證（見原審卷第48頁），該面積亦記載於系爭委託銷售契約（見原審卷第9頁)，則被上訴人以每坪單價42萬元委託中○公司仲介銷售系爭土地，其委託銷售總價即為2,568萬1,887元（202.14×0.3025×420,000＝25,681,887）。又系爭委託銷售契約第2條既約定上開委託銷售價格「非經甲乙雙方書面同意，不得變更」（見原審卷第9頁)，上訴人未提出任何證明被上訴人已向中○公司或上訴人書面同意系爭土地之銷售總價變更為2,568萬元，自難以所謂商場交易習慣就千或百位尾數部分予以折讓或捨棄，以方便日後付款或分期時計算之方便云云，即認兩造就系爭土地之買賣價金已達成2,568萬元之合意，上訴人據此主張系爭買賣預約已成立生效云云，自非可採。
２、民事訴訟法之自認，該法第279條第1項所規定者，乃當事人對於他造主張之事實，於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前，積極的表示承認之情形，此為當事人真正為自認之行為；同法第280條第1項所規定者，乃當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執，視同自認，此乃法律擬制之自認。前者自認之撤銷，除別有規定外，如自認人能證明與事實不符，即得為之，原不以「即時」撤銷為必要，此觀同法第279條第3項之規定自明。而後者即擬制自認，因本無自認行為，原不生撤銷自認之問題，自應許當事人在第二審言詞辯論終結前，得隨時為追復爭執之陳述，使之失其效力（最高法院99年度台抗字第313號裁判要旨參照)。上訴人於原審主張兩造已就系爭土地以每坪42萬元即2,568萬元成立買賣預約等事實，惟業經被上訴人於答辯狀明確抗辯「兩造就系爭土地（權利範圍：全部）應尚未成立買賣契約（預約）」（見原審卷第29頁），自難認被上訴人就上訴人主張之事實已為自認。至被上訴人在原審法院雖未就價金數額為爭執，惟此僅係將系爭買賣預約未成立之抗辯，側重在代理權限欠缺及意思表示未合致等攻擊防禦方法，不能割裂被上訴人就系爭買賣預約未成立之整體抗辯，逕認被上訴人就系爭土地買賣價金為「每坪42萬即2,568萬元」部分已有擬制自認之效果。況且，縱認係視同自認，依首開說明，被上訴人在本院亦得隨時為追復爭執之陳述，使之失其效力。是上訴人認被上訴人就其所主張系爭土地買賣價金每坪42萬元即2,568萬元之事實，已視同自認，法院不得為不同之事實認定，兩造就系爭土地之買賣價金為2,568萬元之意思表示已有合致，系爭買賣預約業經成立生效云云，亦非可採。
３、中○公司從事不動產仲介業務，依系爭委託銷售契約，接受被上訴人之委託銷售系爭土地，即應忠實依委託價格尋找買主，未經被上訴人之書面同意變更，自無代理被上訴人決定銷售價格之權利。上訴人以系爭意願書承購總價款「貳仟伍佰陸拾捌萬元」等字語，係中○公司人員所書立，即謂中○公司人員係代表被上訴人所為意思表示，效力及於被上訴人，應認兩造就系爭土地之買賣價金2,568萬元之意思表示合致，系爭買賣預約已成立生效云云，當非可採。
４、依系爭委託銷售契約第7條第2項約定，需買方同意該契約之出售條件及出價已達委託價格，系爭買賣契約（預約）方視為有效成立（見原審卷第10頁）。上訴人與中○公司簽立系爭意願書，上訴人之出價2,568萬元，與被上訴人之委託銷售單價依面積計算之總價2,568萬1,887元，縱僅差距1,887元，亦難認其出價已達委託價格，系爭買賣預約無從視為有效成立。中○公司雖於106年7月12日至14日間，以通訊軟體LINE與被上訴人通信，並傳送系爭意願書及面額100萬元支票影像，請被上訴人聯絡確認、催請履約，並於同月15日相約咖啡店見面，其中於106年7月14日傳送之訊息固記載：「客戶也照著妳委託的價格出價，現在達到了委託價」等語（見原審卷第15至19、100、101頁）。惟被上訴人簽立系爭委託銷售契約，係以每坪單價42萬元委託中○公司代理銷售系爭土地，依土地面積計算，其委託銷售總價應為2,568萬1,887元，上訴人之出價並未達被上訴人委託銷售之價格，復無被上訴人書面同意系爭土地之銷售總價變更為2,568萬元，自不因中○公司錯誤之認知，即謂上訴人之出價已達委託價格。又系爭意願書上「賣方同意依本意願書之條件出售」之賣方簽章欄，並無被上訴人之簽名或用印（見原審卷第13頁），就此情形，證人賴○霙於原審證述：106年7月15日與被上訴人在咖啡店見面，被上訴人說她很不開心我們處理的方式，我有帶斡旋金轉定金的單據（應指系爭意願書）要給被上訴人簽，被上訴人說她要告知媽媽，還要我算增值稅等語（見原審卷第66、67頁）。堪認被上訴人並無簽認同意依上訴人之出價2,568萬元出售系爭土地，兩造間之系爭買賣預約即難認已成立生效。參諸中○公司於106年7月20日寄送存證信函給被上訴人，其內容記載：「本公司自民國106年7月8日接受您的專任委託。於民國106年7月10日，客戶出價已經達到您委託的售價‧‧‧」等語（見原審卷第20頁），仍係以上訴人之出價已達被上訴人之委託銷售價格，要求被上訴人聯繫簽立買賣契約相關事宜，並非以被上訴人願意變更原委託出售總價為2,568萬元；或已同意依上訴人之出價2,568萬元出售系爭土地為依據。中○公司負責與被上訴人聯繫處理系爭土地委託銷售事宜之證人賴○霙就此則證述：我知道寄存證信函給被上訴人這件事，是我去寄的還是秘書去寄的，我忘記了等語（見原審卷第67頁）。苟被上訴人確已願意變更原委託出售總價，同意上訴人之出價2,568萬元，中○公司自可在存證信函表明此項事實，何必僅言客戶出價已經達到委託的售價。準此，更加可以證明被上訴人應無向中○公司或證人賴○霙表明同意系爭土地之買賣價金為2,568萬元，難認兩造間就買賣價金為2,568萬元部分已因意思表示合致而有效成立系爭買賣預約。被上訴人既未在系爭意願書上簽認，同意依上訴人之出價2,568萬元出賣系爭土地，自無所謂簽立契約之情事；且被上訴人亦無向中○公司或證人賴○霙表明同意以2,568萬元出售系爭土地等事實，既有上開事證足以審認明確，上訴人聲請再訊問證人賴○霙，以明本件買賣之價金於簽立契約之時，雙方對價金部分是否合致或有無爭執，即無調查之必要。
(二)上訴人請求被上訴人加倍返還定金100萬元，非有理由：
１、系爭委託銷售契約第7條第2項約定被上訴人授權中○公司代理收受並保管定金之權利，係以系爭買賣預約有效成立或視為有效成立為前提，如買賣雙方間之買賣預約尚未有效成立，即無授權中○公司全權代理收受並保管定金可言（見原審卷第10頁）。上訴人簽立系爭意願書，願以2,568萬元購買系爭土地，惟其出價並未達被上訴人以每坪單價42萬元委託中○公司仲介銷售系爭土地依面積換算之總價2,568萬1,887元，系爭買賣預約即不能視為有效成立，中○公司當無法取得被上訴人授權代理收受並保管定金之權利。又依系爭意願書第4條第1款約定賣方接受上訴人之承購總價及付款條件時，買賣契約（預約）即成立生效，上訴人同意100萬元斡旋金轉為定金之一部分（見原審卷第13頁）。中○公司所收取上訴人簽發之面額100萬元支票，充其量僅能認係依系爭意願書，代理上訴人與被上訴人進行系爭土地買賣之斡旋，需被上訴人接受上訴人之出價及付款條件時，該100萬元支票之斡旋金始轉為買賣之定金。惟被上訴人並未同意按上訴人之出價2,568萬元出售系爭土地，系爭買賣預約未成立生效，該100萬元自仍僅屬上訴人出價之斡旋金，不能轉為系爭土地之買賣定金，中○公司持有該100萬元支票，亦難認係代理被上訴人收受該土地之買賣定金。
２、上訴人雖簽立系爭意願書，並交付系爭100萬元支票予中○公司，由中○公司代理上訴人與被上訴人進行系爭土地買賣之斡旋，惟兩造間並未成立系爭買賣預約，業如前述，該100萬元自無從轉為系爭土地之買賣定金，亦不發生被上訴人已授權中○公司代理收受買賣定金之效果。則被上訴人既未收受上訴人所主張之定金100萬元，上訴人請求被上訴人加倍返還定金，即無所據。
(三)綜上所述，兩造間就系爭土地未有效成立買賣預約，被上訴人亦未收受上訴人所主張之100萬元定金，則上訴人依系爭委託銷售契約、系爭意願書加倍返還定金並類推民法第249條第3款規定，請求被上訴人給付應加倍返還之定金100萬元本息，即無理由，不應准許。原審法院就上開部分為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，即無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與上開結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國108年8月7日
民事第八庭審判長法官蔡秉宸
法官許旭聖法官張恩賜正本係照原本作成。
本件不得上訴。
書記官賴宜汝中華民國108年8月7日